แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
ตารางราคาที่ตัวแทนของจำเลยนำออกเผยแพร่ในชั้นโฆษณาจำหน่ายห้องชุดคิดราคาห้องชุดในอัตราหนึ่ง แต่ตามสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดมีข้อความระบุว่า”ข้อความในเอกสารหรือคำโฆษณาอื่นใดที่มีมาก่อนการทำสัญญานี้ย่อมไม่ผูกพันผู้จะขายคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงให้ยึดถือข้อความและเอกสารตามสัญญานี้เป็นข้อปฏิบัติต่อกันทุกประการ” แสดงให้เห็นว่าคู่สัญญามีเจตนาจะซื้อจะขายกันตามแบบแปลนเอกสารแนบท้ายสัญญาเป็นสำคัญ ดังนั้น หากจำเลยก่อสร้างห้องชุดมีลักษณะและขนาดกว้างยาวเท่ากับที่ระบุไว้ในแบบแปลนท้ายสัญญาแล้วจะถือว่าจำเลยไม่ได้ปฏิบัติตามสัญญาไม่ได้ แม้พื้นที่ของห้องชุดจะมากกว่าหรือน้อยกว่าตามที่ระบุไว้ในสัญญา โจทก์หรือจำเลยก็ไม่มีสิทธิคิดเงินเพิ่มขึ้นหรือลดลง
เจ้าของร่วมจะต้องชำระเงินกองทุนสำรองส่วนกลางและค่าใช้จ่ายส่วนกลางจำนวนเท่าใดนั้น ย่อมเป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดนั้น ๆ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ มาตรา 18,32(4)(10) และมาตรา 40 เมื่อข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 5 ระบุให้เรียกเก็บเงินกองทุนและค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อเดือนโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของร่วมคนหนึ่งจึงต้องปฏิบัติตามข้อบังคับนั้น
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ร่วมกันชำระเงินแก่โจทก์ 472,823 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 411,297 บาท นับแต่วันที่ 14 มีนาคม 2538 เป็นต้นไป ให้จำเลยที่ 2 ถึงที่ 5 ร่วมกันชำระเงินแก่โจทก์ 10,026.35 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 8,721.68บาท นับแต่วันที่ 14 มีนาคม 2538 ไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยที่ 5 เรียกเก็บเงินกองทุนสำรองส่วนกลางและค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากโจทก์โดยให้เทียบอัตราส่วนเพียง244.34 ตารางเมตร
จำเลยทั้งห้าให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่าโจทก์มีสิทธิเรียกเงินเพราะเหตุที่ห้องชุดพิพาทมีพื้นที่น้อยกว่าที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดคืนได้หรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุด มีข้อความว่า”ผู้จะซื้อตกลงจะซื้อและผู้จะขายตกลงจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดสำนักงานในอาคารชุด”สกุลไทย สุรวงศ์ ทาวเวอร์” คือห้องชุดเลขที่ บี 27 ชั้นที่ 27 จำนวน 1 ห้องชุด คิดเป็นพื้นที่ห้องชุดประมาณ 256 ตารางเมตร โดยตกลงราคาซื้อขาย ซึ่งผู้จะขายจะได้เงินสุทธิทั้งสิ้น 8,704,000 บาท (แปดล้านเจ็ดแสนสี่พันบาทถ้วน)” ตามข้อความในสัญญาดังกล่าวได้กำหนดจำนวนเงินสุทธิไว้ ไม่ได้กำหนดว่าซื้อขายกันในราคาตารางเมตรละเท่าใด และไม่มีข้อความระบุไว้ว่าหากพื้นที่ขาดหรือเพิ่มจากที่กำหนดไว้ในสัญญาผู้จะซื้อและผู้จะขายจะต้องลดหรือเพิ่มจำนวนเงินแล้วแต่กรณี แม้ตามตารางราคาที่ตัวแทนของจำเลยที่ 1 นำออกเผยแพร่ในชั้นโฆษณาจำหน่ายห้องชุดจะระบุการคิดราคาห้องชุดในอัตราตารางเมตรตามที่โจทก์กล่าวอ้าง แต่ตามสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดก็มีข้อความระบุว่า “ข้อความในเอกสารหรือคำโฆษณาอื่นใดที่มีมาก่อนการทำสัญญานี้ย่อมไม่ผูกพันผู้จะขาย คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงให้ยึดถือข้อความและเอกสารตามสัญญานี้เป็นข้อปฏิบัติต่อกันทุกประการ” แสดงให้เห็นว่าคู่สัญญามีเจตนาจะซื้อจะขายกันตามแบบแปลนเอกสารแนบท้ายสัญญาเป็นสำคัญ ดังนั้น หากจำเลยที่ 1 ก่อสร้างห้องชุดมีลักษณะและขนาดกว้างยาวเท่ากับที่ระบุไว้ในแบบแปลนท้ายสัญญาแล้วจะถือว่าจำเลยที่ 1 ไม่ได้ปฏิบัติตามสัญญาไม่ได้ แม้พื้นที่ของห้องชุดจะมากกว่าหรือน้อยกว่าตามที่ระบุไว้ในสัญญา โจทก์หรือจำเลยที่ 1 ก็ไม่มีสิทธิคิดเงินเพิ่มขึ้นหรือลดลง ที่โจทก์อ้างว่า พื้นที่ห้องชุดตามที่ระบุไว้ในหนังสือสัญญาขายห้องชุด มีพื้นที่น้อยกว่าที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดจำนวน 11.66 ตารางเมตร นั้น จำเลยทั้งห้านำสืบว่าเนื่องจากกรมที่ดินกำหนดแนวทางปฏิบัติเกี่ยวกับการรังวัดตรวจสอบห้องชุดตามหนังสือกรมที่ดิน เห็นว่า แนวทางปฏิบัติเกี่ยวกับการวัดตรวจสอบห้องชุดของกรมที่ดิน เพิ่งออกเมื่อวันที่ 25 พฤษภาคม 2536 ดังนั้น ในขณะทำสัญญาจะซื้อขายอาคารชุดเมื่อวันที่ 20กรกฎาคม 2532 คู่สัญญาต่างไม่อาจรู้ล่วงหน้าได้ว่ากรมที่ดินจะมีแนวปฏิบัติเกี่ยวกับการรังวัดพื้นที่ของห้องชุดอย่างไร จึงไม่อาจนำมาเปลี่ยนแปลงเจตนาของคู่สัญญาที่ได้กระทำไปโดยสุจริตก่อนแล้ว กรณีถือได้ว่าคู่สัญญามีเจตนาทำสัญญาจะซื้อจะขายกันโดยถือเอาลักษณะและขนาดกว้างยาวของห้องชุดตามแบบแปลนท้ายสัญญาเป็นหลักในการปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุด เมื่อจำเลยที่ 1 ได้ก่อสร้างห้องชุดมีลักษณะและขนาดตามแบบแปลนท้ายสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุด และห้องชุดดังกล่าวหากคิดพื้นที่โดยไม่หักส่วนที่เป็นเสาและผนังบางส่วนออกไปตามแนวทางปฏิบัติของกรมที่ดินที่ออกมาภายหลังก็จะได้พื้นที่ถึง 276.18 ตารางเมตร ตามเอกสารสรุปการคิดพื้นที่ซึ่งมากกว่าพื้นที่ที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดเสียอีก จึงต้องถือว่าจำเลยที่ 1ได้ก่อสร้างห้องชุดถูกต้องตามสัญญาแล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิที่จะให้ลดราคาค่าห้องชุดลงให้น้อยกว่าที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุด และเรียกเงินค่าห้องชุดส่วนที่อ้างว่าชำระเกินไปคืน ฎีกาของโจทก์ในข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า การเรียกเก็บเงินกองทุนสำรองส่วนกลางและค่าใช้จ่ายส่วนกลางต้องคิดจากพื้นที่ตามหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด จำเลยที่ 5 เรียกเก็บเงินจากโจทก์เป็นค่ากองทุนสำรองส่วนกลางเกินไป 3,964.40 บาท และค่าใช้จ่ายส่วนกลางเกินไป 4,757.28 บาท จำเลยที่ 5 ต้องคืนเงินดังกล่าวแก่โจทก์ นั้น เห็นว่าเจ้าของร่วมจะต้องชำระเงินกองทุนสำรองส่วนกลางและค่าใช้จ่ายส่วนกลางจำนวนเท่าใดนั้นย่อมเป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดนั้น ๆ ทั้งนี้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดพ.ศ. 2522 มาตรา 18, 32(4)(10) และมาตรา 40 เมื่อข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 5 ระบุให้เรียกเก็บเงินกองทุนในอัตราร้อยละ 1 ของราคาซื้อขายห้องชุดและเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อเดือนต่อห้องชุดในอัตราหนึ่งในสิบของเงินกองทุนที่เรียกเก็บ โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของร่วมคนหนึ่งจึงต้องปฏิบัติตามข้อบังคับดังกล่าว ไม่มีสิทธิขอให้เรียกเก็บเงินดังกล่าวโดยคิดตามพื้นที่ของห้องชุดที่โจทก์ถือกรรมสิทธิ์ ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์นั้นชอบแล้วฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
