แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
เมื่อสิ้นกำหนดเวลาตามสัญญาเช่า จำเลยยังมิได้ส่งมอบบ้านเช่าคืนโจทก์ ต่อมาผู้ซึ่งได้รับอนุญาตจากโจทก์ให้จัดประโยชน์ในที่ดินที่เช่าได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลยแสดงว่าโจทก์ได้รู้ถึงการที่จำเลยยังมิได้ออกจากบ้านเช่าด้วย จึงถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลานับแต่วันถัดจากวันครบกำหนดตามสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570ค่าเช่าและเบี้ยปรับเมื่อไม่ชำระค่าเช่าเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิมและสัญญาใหม่นี้ได้สิ้นสุดลงโดยการบอกเลิกสัญญาในวันครบกำหนดตามหนังสือบอกเลิกสัญญา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 หลังจากครบกำหนดตามหนังสือบอกเลิกสัญญา ตัวแทนของจำเลยกับโจทก์ทำความตกลงกันเกี่ยวกับการยืดเวลาการย้ายกับค่ารื้อย้ายมีลักษณะเป็นการประนีประนอมยอมความกัน ไม่ปรากฏว่าได้มีการตกลงกันให้นำเอาสัญญาเช่าที่สิ้นสุดไปแล้วมาบังคับใช้กันอีกต่อไปโจทก์จะให้จำเลยชำระค่าเช่าในระหว่างนี้ไม่ได้ โจทก์คิดเบี้ยปรับของค่าเช่าโดยเอาเบี้ยปรับและค่าเช่าที่ค้างชำระมาทบเข้ากับค่าเช่าของแต่ละเดือนเพื่อคำนวณหาจำนวนเงินเบี้ยปรับในเดือนต่อไป เป็นการคิดเบี้ยปรับจากเบี้ยปรับที่ค้างชำระ ซึ่งไม่ถูกต้องเพราะเบี้ยปรับที่ค้างมิใช่ค่าเช่า จึงนำมาคิดเบี้ยปรับอีกไม่ได้ จำเลยให้การว่าฟ้องโจทก์ขาดอายุความละเมิดเพราะเกิน 1 ปีถือได้ว่าแสดงเหตุแห่งการขาดอายุความแล้ว ทั้งเมื่อศาลชั้นต้นทำการชี้สองสถานกำหนดไว้เป็นประเด็นข้อพิพาท โจทก์ไม่ได้คัดค้าน ปัญหาเรื่องอายุความจึงเป็นประเด็นในคดี แต่จำเลยให้การยกอายุความต่อสู้เฉพาะที่โจทก์ฟ้องให้จำเลยรับผิดในฐานละเมิดเท่านั้น ส่วนที่ศาลให้จำเลยรับผิดต่อโจทก์เป็นเรื่องให้รับผิดตามสัญญาเช่า เรื่องอายุความสำหรับค่าเช่าที่จำเลยค้างชำระจึงไม่มีประเด็นจะต้องวินิจฉัย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าบ้านที่ปลูกสร้างบนที่ดินราชพัสดุซึ่งโจทก์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ มีกำหนดระยะเวลา 9 เดือนนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2522 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2522อัตราค่าเช่าเดือนละ 300 บาท และจำเลยสัญญาว่าจะเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน ภาษีบำรุงท้องที่ ตลอดจนค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ แทนโจทก์ โดยชำระให้กับโจทก์ภายใน 15 วัน นับแต่วันได้รับแจ้งจากโจทก์ หากจำเลยชำระค่าเช่าและเงินที่จะต้องชำระแทนโจทก์ดังกล่าวเกินกำหนดเวลา จำเลยจะต้องชำระเงินเพิ่มเป็นเบี้ยปรับอัตราร้อยละ 1 ต่อเดือน เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าจำเลยและบริวารยังคงครอบครองพักอาศัยในที่ดินและบ้านที่เช่าต่อมาโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและบ้านดังกล่าวแต่จำเลยไม่ยอมออก โจทก์จึงผ่อนผันให้จำเลยอยู่ในที่ดินและบ้านดังกล่าวโดยเสียค่าเช่าต่อไปจนถึงวันที่ 29 สิงหาคม 2524เมื่อครบกำหนดจำเลยยังไม่ยอมออก เป็นการผิดสัญญาและทำละเมิดต่อโจทก์จำเลยค้างชำระค่าเช่าตามที่โจทก์ผ่อนผันให้อยู่ตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2522 ถึงวันที่ 29 สิงหาคม 2524 รวม23 เดือนเป็นเงิน 6,900 บาท และจำเลยต้องชำระเงินเพิ่มเป็นเบี้ยปรับอีกร้อยละ 1 ต่อเดือน รวมเป็นเงิน 7,769.70 บาทจำเลยต้องชำระค่าเสียหายให้โจทก์ตั้งแต่วันสิ้นสุดการผ่อนผันให้อยู่เท่ากับค่าเช่าคือเดือนละ 300 บาท ตั้งแต่วันที่ 30 สิงหาคม 2524ถึงวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2527 รวม 30 เดือน เป็นเงิน 9,000 บาทเบี้ยปรับอัตราร้อยละ 1 ต่อเดือนคิดถึงวันที่ 31 กรกฎาคม 2529เป็นเงิน 166,109.76 บาท รวมค่าเสียหายและเบี้ยปรับทั้งสิ้น 175,109.76 บาท จำเลยได้รับการทวงถามจากโจทก์แล้วไม่ยอมชำระ ขอให้พิพากษาให้จำเลยชำระค่าเช่าพร้อมเบี้ยปรับเป็นเงิน 14,669.70 บาท ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเป็นเงิน175,109.76 บาท พร้อมดอกเบี้ยของค่าเช่าที่ค้างชำระ
จำเลยให้การว่า ได้ทำสัญญาเช่าบ้านจากโจทก์ตามฟ้องให้มารดาเลี้ยงอยู่อาศัยมารดาเลี้ยงถึงแก่กรรมก่อนหมดอายุการเช่าหลังจากนั้นได้ขนทรัพย์สินออกไปหมด หลังจากสัญญาเช่าหมดอายุการเช่าแล้ว จำเลยไม่ได้เช่าต่อไป จำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ โจทก์ไม่เคยผ่อนผันให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไปจนถึงวันที่ 29 สิงหาคม 2524 ฟ้องโจทก์ขาดอายุความละเมิดเพราะเกินกว่า 1 ปีแล้ว
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยชำระค่าเช่าพร้อมเบี้ยปรับเป็นเงิน 14,669.70 บาท ให้โจทก์
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่าให้จำเลยชำระค่าเช่าจำนวน6,900 บาท
โจทก์และจำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า หลังจากครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าจำเลยยังคงอยู่ในบ้านที่เช่าจากโจทก์ตลอดมา และเมื่อสิ้นกำหนดเวลาตามสัญญาเช่า จำเลยยังมิได้ส่งมอบบ้านเช่าคืนโจทก์ คนที่อยู่ในบ้านเช่าต้องถือว่าอยู่โดยอาศัยสิทธิของจำเลย จำเลยยังคงครอบครองทรัพย์ที่เช่าอยู่ ต่อมากระทรวงศึกษาธิการได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลยตามเอกสารหมาย จ.9 ซึ่งตามเอกสารดังกล่าวโจทก์บอกเลิกการเช่าและให้จำเลยออกจากบ้านและที่ดินภายในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2523 แสดงว่าเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าแล้วโจทก์ได้รู้ถึงการที่จำเลยยังมิได้ออกจากบ้านเช่าด้วย จึงถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลานับแต่วันที่ 1ตุลาคม 2522 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 และสัญญาใหม่นี้ได้สิ้นสุดลง โดยการบอกเลิกสัญญาตามเอกสารหมาย จ.9 เมื่อวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2523 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 566 ดังนั้นในระหว่างวันที่ 1 ตุลาคม 2522 ถึงวันที่ 28กุมภาพันธ์ 2523 จำเลยจึงต้องชำระค่าเช่าให้โจทก์เดือนละ 300 บาทเมื่อไม่ชำระก็ต้องเสียเบี้ยปรับให้โจทก์อีกร้อยละ 1 ต่อเดือนตามสัญญาเช่าตามฟ้อง ส่วนที่โจทก์ผ่อนผันให้จำเลยผู้เช่าอยู่ในบ้านเช่าตามฟ้องต่อไปจนถึงวันที่ 29 สิงหาคม 2524 นั้น ตามเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.3 เป็นเรื่องผู้เช่าโดยตัวแทนผู้เช่ากับโจทก์ตกลงกันเกี่ยวกับการยืดเวลาการย้ายกับค่ารื้อย้ายมีลักษณะเป็นการประนีประนอมกัน และไม่ปรากฏว่าได้มีการตกลงกันให้นำเอาสัญญาเช่าที่สิ้นสุดไปแล้วมาบังคับใช้กันอีกต่อไป ดังที่โจทก์กล่าวอ้างในฟ้องโจทก์จึงจะให้จำเลยชำระค่าเช่าพร้อมเบี้ยปรับตามสัญญาเช่าตามฟ้องในระหว่างนี้ไม่ได้ แต่ในการคิดเบี้ยปรับของค่าเช่าได้คิดเอาเบี้ยปรับและค่าเช่าที่ค้างชำระมาทบเข้ากับค่าเช่าของแต่ละเดือนเพื่อคำนวณหาจำนวนเงินเบี้ยปรับในเดือนต่อไปด้วย ตามเอกสารหมาย จ.4หมายความว่าโจทก์คิดเบี้ยปรับจากเบี้ยปรับที่ค้างชำระด้วย ซึ่งไม่ถูกต้องเพราะเบี้ยปรับที่ค้างมิใช่ค่าเช่าจึงนำมาคิดเบี้ยปรับอีกไม่ได้ โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยชำระเบี้ยปรับตามสัญญาเช่าให้โจทก์รวม 7,769.70 บาท ตามเอกสารหมาย จ.4 ซึ่งได้คำนวณเบี้ยปรับไว้จนถึงวันที่ 24 สิงหาคม 2524 เป็นเงิน 7,769.70 บาท จึงถือว่าโจทก์ฟ้องขอให้จำเลยชำระเบี้ยปรับในค่าเช่าที่ค้างชำระจนถึงวันที่ 24 สิงหาคม 2524 ปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยต่อไปคือเรื่องอายุความนั้น ปรากฏว่าจำเลยให้การว่าฟ้องโจทก์ขาดอายุความละเมิดเพราะเกิน 1 ปี ถือได้ว่าแสดงเหตุแห่งการขาดอายุความแล้วทั้งศาลชั้นต้นได้ทำการชี้สองสถานกำหนดไว้เป็นประเด็นข้อพิพาทด้วยและโจทก์ก็ไม่ได้คัดค้านการชี้สองสถานของศาลชั้นต้น ที่ศาลอุทธรณ์เห็นว่าไม่เป็นประเด็นในคดีเพราะคำให้การเรื่องอายุความไม่ถูกต้องขาดเหตุผลว่าขาดอายุความเพราะเหตุใดนั้น ศาลฎีกาจึงไม่เห็นพ้องด้วย แต่จำเลยให้การยกอายุความขึ้นต่อสู้เฉพาะที่โจทก์ฟ้องให้จำเลยรับผิดในฐานละเมิดเท่านั้น ส่วนที่ศาลฎีกาวินิจฉัยให้จำเลยรับผิดต่อโจทก์ตามฟ้องดังกล่าวข้างต้นเป็นเรื่องให้จำเลยรับผิดตามสัญญาเช่าเรื่องอายุความสำหรับค่าเช่าที่จำเลยค้างชำระจึงไม่มีประเด็นที่จะต้องวินิจฉัย
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระค่าเช่าตั้งแต่วันที่ 1ตุลาคม 2522 จนถึงวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2523 ในอัตราเดือนละ 300 บาทพร้อมเบี้ยปรับร้อยละ 1 ต่อเดือนของค่าเช่าแต่ละเดือนจนถึงวันที่24 สิงหาคม 2524 แก่โจทก์
