แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
เมื่อสิ้นกำหนดเวลาตามสัญญาเช่า จำเลยยังมิได้ส่งมอบบ้านเช่าคืนโจทก์ ต่อมาผู้ซึ่งได้รับอนุญาตจากโจทก์ให้จัดประโยชน์ในที่ดินที่เช่าได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลยแสดงว่าโจทก์ได้รู้ถึงการที่จำเลยยังมิได้ออกจากบ้านเช่าด้วย จึงถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลานับแต่วันถัดจากวันครบกำหนดตามสัญญาเช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา570 ค่าเช่าและเบี้ยปรับเมื่อไม่ชำระค่าเช่าเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม และสัญญาใหม่นี้ได้สิ้นสุดลงโดยการบอกเลิกสัญญาในวันครบกำหนดตามหนังสือบอกเลิกสัญญา ตาม ป.พ.พ. มาตรา 566
หลังจากครบกำหนดตามหนังสือบอกเลิกสัญญา ตัวแทนของจำเลยกับโจทก์ทำความตกลงกันเกี่ยวกับการยืดเวลาการย้ายกับค่ารื้อย้าย มีลักษณะเป็นการประนีประนอมยอมความกัน ไม่ปรากฏว่าได้มีการตกลงกันให้นำเอาสัญญาเช่าที่สิ้นสุดไปแล้วมาบังคับใช้กันอีกต่อไป โจทก์จะให้จำเลยชำระค่าเช่าในระหว่างนี้ไม่ได้
โจทก์คิดเบี้ยปรับของค่าเช่าโดยเอาเบี้ยปรับและค่าเช่าที่ค้างชำระมาทบเข้ากับค่าเช่าของแต่ละเดือนเพื่อคำนวณหาจำนวนเงินเบี้ยปรับในเดือนต่อไป เป็นการคิดเบี้ยปรับจากเบี้ยปรับที่ค้างชำระ ซึ่งไม่ถูกต้องเพราะเบี้ยปรับที่ค้างมิใช่ค่าเช่า จึงนำมาคิดเบี้ยปรับอีกไม่ได้
จำเลยให้การว่าฟ้องโจทก์ขาดอายุความละเมิดเพราะเกิน1 ปี ถือได้ว่าแสดงเหตุแห่งการขาดอายุความแล้ว ทั้งเมื่อศาลชั้นต้นทำการชี้สองสถานกำหนดไว้เป็นประเด็นข้อพิพาท โจทก์ไม่ได้คัดค้าน ปัญหาเรื่องอายุ-ความจึงเป็นประเด็นในคดี แต่จำเลยให้การยกอายุความต่อสู้เฉพาะที่โจทก์ฟ้องให้จำเลยรับผิดในฐานละเมิดเท่านั้น ส่วนที่ศาลให้จำเลยรับผิดต่อโจทก์เป็นเรื่องให้รับผิดตามสัญญาเช่า เรื่องอายุความสำหรับค่าเช่าที่จำเลยค้างชำระจึงไม่มีประเด็นจะต้องวินิจฉัย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าบ้านที่ปลูกสร้างบนที่ดินราชพัสดุซึ่งโจทก์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ มีกำหนดระยะเวลา ๙ เดือน นับตั้งแต่วันที่ ๑มกราคม ๒๕๒๒ ถึงวันที่ ๓๐ กันยายน ๒๕๒๒ อัตราค่าเช่าเดือนละ ๓๐๐ บาทและจำเลยสัญญาว่าจะเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน ภาษีบำรุงท้องที่ ตลอดจนค่า-ธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ แทนโจทก์ โดยชำระให้กับโจทก์ภายใน ๑๕วัน นับแต่วันได้รับแจ้งจากโจทก์ หากจำเลยชำระค่าเช่าและเงินที่จะต้องชำระแทนโจทก์ดังกล่าวเกินกำหนดเวลา จำเลยจะต้องชำระเงินเพิ่มเป็นเบี้ยปรับอัตราร้อยละ ๑ ต่อเดือน เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่า จำเลยและบริวารยังคงครอบครองพักอาศัยในที่ดินและบ้านที่เช่าต่อมา โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและบ้านดังกล่าว แต่จำเลยไม่ยอมออก โจทก์จึงผ่อนผันให้จำเลยอยู่ในที่ดินและบ้านดังกล่าวโดยเสียค่าเช่าต่อไปจนถึงวันที่ ๒๙ สิงหาคม๒๕๒๔ เมื่อครบกำหนดจำเลยยังไม่ยอมออก เป็นการผิดสัญญาและทำละเมิดต่อโจทก์จำเลยค้างชำระค่าเช่าตามที่โจทก์ผ่อนผันให้อยู่ตั้งแต่วันที่ ๑ ตุลาคม ๒๕๒๒ ถึงวันที่ ๒๙ สิงหาคม ๒๕๒๔ รวม ๒๓ เดือนเป็นเงิน ๖,๙๐๐ บาท และจำเลยต้องชำระเงินเพิ่มเป็นเบี้ยปรับอีกร้อยละ ๑ ต่อเดือน รวมเป็นเงิน ๗,๗๖๙.๗๐ บาทจำเลยต้องชำระค่าเสียหายให้โจทก์ตั้งแต่วันสิ้นสุดการผ่อนผันให้อยู่เท่ากับค่าเช่าคือเดือนละ ๓๐๐ บาท ตั้งแต่วันที่ ๓๐ สิงหาคม ๒๕๒๔ ถึงวันที่ ๒๘ กุมภาพันธ์๒๕๒๗ รวม ๓๐ เดือน เป็นเงิน ๙,๐๐๐ บาท เบี้ยปรับอัตราร้อยละ ๑ ต่อเดือนคิดถึงวันที่ ๓๑ กรกฎาคม ๒๕๒๙ เป็นเงิน ๑๖๖,๑๐๙.๗๖ บาท รวมค่าเสียหายและเบี้ยปรับทั้งสิ้น ๑๗๕,๑๐๙.๗๖ บาท จำเลยได้รับการทวงถามจากโจทก์แล้วไม่ยอมชำระ ขอให้พิพากษาให้จำเลยชำระค่าเช่าพร้อมเบี้ยปรับเป็นเงิน๑๔,๖๖๙.๗๐ บาท ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเป็นเงิน ๑๗๕,๑๐๙.๗๖ บาท พร้อมดอกเบี้ยของค่าเช่าที่ค้างชำระ
จำเลยให้การว่า ได้ทำสัญญาเช่าบ้านจากโจทก์ตามฟ้องให้มารดาเลี้ยงอยู่อาศัยมารดาเลี้ยงถึงแก่กรรมก่อนหมดอายุการเช่า หลังจากนั้นได้ขนทรัพย์สินออกไปหมด หลังจากสัญญาเช่าหมดอายุการเช่าแล้ว จำเลยไม่ได้เช่าต่อไป จำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ โจทก์ไม่เคยผ่อนผันให้จำเลยเช่าอยู่ต่อไปจนถึงวันที่ ๒๙ สิงหาคม ๒๕๒๔ ฟ้องโจทก์ขาดอายุความละเมิดเพราะเกินกว่า ๑ ปีแล้ว
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยชำระค่าเช่าพร้อมเบี้ยปรับเป็นเงิน ๑๔,๖๖๙.๗๐ บาท ให้โจทก์
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่าให้จำเลยชำระค่าเช่าจำนวน๖,๙๐๐ บาท
โจทก์และจำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า หลังจากครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าจำเลยยังคงอยู่ในบ้านที่เช่าจากโจทก์ตลอดมา และเมื่อสิ้นกำหนดเวลาตามสัญญา-เช่า จำเลยยังมิได้ส่งมอบบ้านเช่าคืนโจทก์ คนที่อยู่ในบ้านเช่าต้องถือว่าอยู่โดยอาศัยสิทธิของจำเลย จำเลยยังคงครอบครองทรัพย์ที่เช่าอยู่ ต่อมากระทรวง-ศึกษาธิการได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลยตามเอกสารหมาย จ.๙ ซึ่งตามเอกสารดังกล่าวโจทก์บอกเลิกการเช่าและให้จำเลยออกจากบ้านและที่ดินภายในวันที่ ๒๘ กุมภาพันธ์ ๒๕๒๓ แสดงว่าเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าแล้วโจทก์ได้รู้ถึงการที่จำเลยยังมิได้ออกจากบ้านเช่าด้วย จึงถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลานับแต่วันที่ ๑ ตุลาคม ๒๕๒๒ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๗๐ และสัญญาใหม่นี้ได้สิ้นสุดลง โดยการบอกเลิกสัญญาตามเอกสารหมาย จ.๙ เมื่อวันที่ ๒๘ กุมภาพันธ์ ๒๕๒๓ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๖ ดังนั้นในระหว่างวันที่ ๑ ตุลาคม ๒๕๒๒ ถึงวันที่ ๒๘ กุมภาพันธ์๒๕๒๓ จำเลยจึงต้องชำระค่าเช่าให้โจทก์เดือนละ ๓๐๐ บาท เมื่อไม่ชำระก็ต้องเสียเบี้ยปรับให้โจทก์อีกร้อยละ ๑ ต่อเดือน ตามสัญญาเช่าตามฟ้อง ส่วนที่โจทก์ผ่อนผันให้จำเลยผู้เช่าอยู่ในบ้านเช่าตามฟ้องต่อไปจนถึงวันที่ ๒๙ สิงหาคม ๒๕๒๔นั้น ตามเอกสารหมาย จ.๑ ถึง จ.๓ เป็นเรื่องผู้เช่าโดยตัวแทนผู้เช่ากับโจทก์ตกลงกันเกี่ยวกับการยืดเวลาการย้ายกับค่ารื้อย้ายมีลักษณะเป็นการประนีประนอมกันและไม่ปรากฏว่าได้มีการตกลงกันให้นำเอาสัญญาเช่าที่สิ้นสุดไปแล้วมาบังคับใช้กันอีกต่อไป ดังที่โจทก์กล่าวอ้างในฟ้อง โจทก์จึงจะให้จำเลยชำระค่าเช่าพร้อมเบี้ยปรับตามสัญญาเช่าตามฟ้องในระหว่างนี้ไม่ได้ แต่ในการคิดเบี้ยปรับของค่าเช่าได้คิดเอาเบี้ยปรับและค่าเช่าที่ค้างชำระมาทบเข้ากับค่าเช่าของแต่ละเดือนเพื่อคำนวณหาจำนวนเงินเบี้ยปรับในเดือนต่อไปด้วย ตามเอกสารหมาย จ.๔ หมายความว่าโจทก์คิดเบี้ยปรับจากเบี้ยปรับที่ค้างชำระด้วย ซึ่งไม่ถูกต้องเพราะเบี้ยปรับที่ค้างมิใช่ค่าเช่าจึงนำมาคิดเบี้ยปรับอีกไม่ได้ โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยชำระเบี้ยปรับตามสัญญาเช่าให้โจทก์รวม ๗,๗๖๙.๗๐ บาท ตามเอกสารหมาย จ.๔ ซึ่งได้คำนวณเบี้ยปรับไว้จนถึงวันที่ ๒๔ สิงหาคม ๒๕๒๔ เป็นเงิน ๗,๗๖๙.๗๐ บาท จึงถือว่าโจทก์ฟ้องขอให้จำเลยชำระเบี้ยปรับในค่าเช่าที่ค้างชำระจนถึงวันที่ ๒๔ สิงหาคม ๒๕๒๔ ปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยต่อไปคือเรื่องอายุความนั้น ปรากฏว่าจำเลยให้การว่าฟ้องโจทก์ขาดอายุความละเมิดเพราะเกิน ๑ ปี ถือได้ว่าแสดงเหตุแห่งการขาดอายุความแล้วทั้งศาลชั้นต้นได้ทำการชี้สองสถานกำหนดไว้เป็นประเด็นข้อพิพาทด้วย และโจทก์ก็ไม่ได้คัดค้านการชี้สองสถานของศาลชั้นต้น ที่ศาลอุทธรณ์เห็นว่าไม่เป็นประเด็นในคดีเพราะคำให้การเรื่องอายุความไม่ถูกต้อง ขาดเหตุผลว่าขาดอายุความเพราะเหตุใดนั้น ศาลฎีกาจึงไม่เห็นพ้องด้วย แต่จำเลยให้การยกอายุความขึ้นต่อสู้เฉพาะที่โจทก์ฟ้องให้จำเลยรับผิดในฐานละเมิดเท่านั้น ส่วนที่ศาลฎีกาวินิจฉัยให้จำเลยรับผิดต่อโจทก์ตามฟ้องดังกล่าวข้างต้นเป็นเรื่องให้จำเลยรับผิดตามสัญญาเช่าเรื่องอายุความสำหรับค่าเช่าที่จำเลยค้างชำระจึงไม่มีประเด็นที่จะต้องวินิจฉัย
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระค่าเช่าตั้งแต่วันที่ ๑ ตุลาคม๒๕๒๒ จนถึงวันที่ ๒๘ กุมภาพันธ์ ๒๕๒๓ ในอัตราเดือนละ ๓๐๐ บาท พร้อมเบี้ยปรับร้อยละ ๑ ต่อเดือนของค่าเช่าแต่ละเดือนจนถึงวันที่ ๒๔ สิงหาคม ๒๕๒๔ แก่โจทก์.
