แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
การที่จำเลยที่ 1 นำที่ดินอันเป็นบริเวณหมู่บ้านจัดสรรไปจำนองพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้างหรือบ้านพิพาทแก่จำเลยที่ 2 อีก ภายหลังจากที่หมู่บ้านจัดสรรดังกล่าวได้จัดสรรที่ดินขายแก่โจทก์แล้ว โดยปรากฏข้อความชัดเจนว่าโฉนดที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่อยู่ภายใต้การจัดสรรแล้วประมาณ 2 ปี จำเลยที่ 2 ผู้มีหน้าที่เกี่ยวข้องในฐานะผู้สนับสนุนโครงการหากได้กระทำการโดยสุจริตก็ควรจะได้เฉลียวใจหรือควรได้รู้ถึงว่าการมีบ้านพิพาทเกิดขึ้นในภายหลังนั้นก็เนื่องจากจำเลยที่ 1 จัดสรรขายให้แก่ลูกค้าไปแล้ว แต่จำเลยที่ 2 ก็มิได้กระทำการตรวจสอบหลักฐานการเป็นเจ้าของให้ได้ความแน่ชัดเสียก่อนจึงจะรับจดทะเบียนจำนองไว้ ประกอบกับจำเลยที่ 2 ในฐานะธนาคารผู้สนับสนุนโครงการย่อมต้องทราบหรือถือว่าได้ทราบว่ามีประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ห้ามทำนิติกรรมใด ๆอันก่อให้เกิดภาระแก่ที่ดินจัดสรร เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการ ทั้งไม่ปรากฏว่าในการทำนิติกรรมจดทะเบียนจำนองครั้งนี้ได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการแล้วด้วย พฤติการณ์เชื่อได้ว่าจำเลยที่ 2 ได้จงใจหรือแกล้งละเลยต่อบทบัญญัติแห่งกฎหมายอันมีไว้ด้วยเจตนารมณ์เพื่อป้องกันประชาชนผู้สุจริตโดยมุ่งประสงค์แต่ในทางที่จะได้กำไรเพียงสถานเดียวถือได้ว่าเป็นการกระทำโดยไม่สุจริต
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ตกลงซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง (บ้านพิพาท)ในโครงการหมู่บ้านศุภวิช โครงการ 2 จากจำเลยที่ 1 นางศุภ์ดา แก่นกำจรและบริษัท ศุภวิชกำจร จำกัด ซึ่งเป็นเจ้าของโครงการร่วมกัน ที่ดินและบ้านพิพาทราคา 4,000,000 บาท กำหนดโอนกรรมสิทธิ์ภายใน 2 ปี โจทก์ชำระราคาไปแล้ว 2,800,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ครั้นถึงกำหนดจำเลยที่ 1 นางศุภ์ดา และบริษัทศุภวิชกำจรจำกัด ไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ประมาณเดือนเมษายน 2534 หลังจากปลูกสร้างบ้านพิพาทเสร็จ จำเลยที่ 1 กับพวกยอมให้โจทก์และบริวารเข้าอยู่อาศัยในที่ดินและบ้านพิพาท โจทก์ให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 กับพวกจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทแก่โจทก์แต่จำเลยที่ 1 กับพวกไม่ยอม โจทก์จึงฟ้องจำเลยที่ 1 นางศุภ์ดา และบริษัทศุภวิชกำจร จำกัด ให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านพิพาทแก่โจทก์ตามคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 869/2537 ของศาลชั้นต้น ประมาณเดือนตุลาคม2536 โจทก์ทราบว่าจำเลยที่ 1 เอาที่ดินและบ้านพิพาทไปจำนองไว้แก่จำเลยที่ 2 เมื่อวันที่ 20 กันยายน 2534 เป็นเงิน 5,000,000 บาท หลังจากนั้นจำเลยที่ 1ไม่ยอมชำระหนี้ จำเลยที่ 2 จึงฟ้องบังคับจำนองตามคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 902/2537 ของศาลชั้นต้น จำเลยทั้งสองโดยทุจริตร่วมกันจดทะเบียนจำนองที่ดินและบ้านพิพาทที่โจทก์ซื้อและเข้าอยู่อาศัยแล้ว ทั้ง ๆ ที่จำเลยทั้งสองรู้อยู่แล้วว่าโจทก์อยู่ในฐานะที่จะได้รับโอนกรรมสิทธิ์ได้ก่อน เพื่อทำให้โจทก์เสียเปรียบไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์หรือบังคับเอาแก่ที่ดินและบ้านพิพาทได้ ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนจำนองระหว่างจำเลยทั้งสองในที่ดินโฉนดเลขที่ 89545 ถึง 89548 และที่ดินโฉนดเลขที่ 89553 ถึง 89556 ตำบลท้ายบ้าน อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ พร้อมบ้านเลขที่ 170/57 ถนนจักกะพาก ตำบลปากน้ำ อำเภอเมืองสมุทรปราการจังหวัดสมุทรปราการ
จำเลยที่ 1 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา
จำเลยที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 2 รับจำนองที่ดินและบ้านพิพาทไว้โดยสุจริตเสียค่าตอบแทนโดยไม่ได้ล่วงรู้ถึงการซื้อขายระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 การรับจำนองของจำเลยที่ 2 ไม่ได้โต้แย้งสิทธิของโจทก์ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนการจำนองซึ่งจดทะเบียนในวันที่ 20กันยายน 2534 ระหว่างจำเลยทั้งสองในที่ดินโฉนดเลขที่ 89545 ถึง 89548 และที่ดินโฉนดเลขที่ 89553 ถึง 89556 ตำบลท้ายบ้าน อำเภอเมืองสมุทรปราการจังหวัดสมุทรปราการ พร้อมบ้านเลขที่ 170/57 ถนนจักกะพาก ตำบลปากน้ำอำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ
จำเลยที่ 2 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน
จำเลยที่ 2 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นฟังได้ว่า เมื่อปี 2531 โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างในโครงการหมู่บ้านศุภวิช โครงการ 2 จากจำเลยที่ 1 นางศุภ์ดา แก่นกำจร และบริษัทศุภวิชกำจร จำกัดโดยมีจำเลยที่ 2 เป็นผู้สนับสนุนโครงการและโจทก์ได้ทำสัญญาว่าจ้างบริษัทศุภวิชกำจร จำกัด ก่อสร้างบ้านพิพาทด้วยรวมราคาที่ดินและบ้านพิพาทเป็นเงิน 4,000,000 บาท ที่ดินพิพาทเดิมเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 13690ตำบลท้ายบ้าน อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ ต่อมาได้แบ่งแยกออกเป็นแปลงย่อยเฉพาะที่ดินพิพาทมี 8 โฉนดตั้งแต่ที่ดินโฉนดเลขที่ 89545 ถึง 89548 และโฉนดเลขที่ 89553 ถึง 89556 รวมเนื้อที่ 208 ตารางวา ตามโฉนดที่ดิน โดยที่ดินทั้ง 8 โฉนด มีชื่อจำเลยที่ 1 และนายหวอง มะหิงสา เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ โจทก์ได้ผ่อนชำระราคาที่ดินและบ้านพิพาทไปแล้ว 2,800,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงชำระหมดในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ต่อมาในเดือนเมษายน 2534 จำเลยที่ 1 และผู้จะขายได้มอบบ้านพิพาทให้โจทก์เข้าอยู่อาศัย โดยผู้จะขายยังไม่ยอมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแก่โจทก์และในวันที่ 20 กันยายน 2534 จำเลยที่ 1 ได้นำเอาที่ดินและบ้านพิพาทไปจดทะเบียนจำนองแก่จำเลยที่ 2 จำนวน 5,000,000 บาท จำเลยที่ 1 ไม่ชำระหนี้จำนองจำเลยที่ 2 จึงได้ฟ้องบังคับจำนองต่อศาลชั้นต้น จำนวน 7,289,879.11 บาท ตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 1624/2537 ของศาลชั้นต้นและก่อนการจดทะเบียนจำนองดังกล่าว เมื่อวันที่ 6 ตุลาคม 2529 และวันที่ 27 มีนาคม 2530 จำเลยที่ 1 และนายหวองซึ่งเป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินทั้ง 8 แปลง ได้นำไปจดทะเบียนจำนองไว้แก่จำเลยที่ 2 แล้วไถ่ถอนกลับคืนมาในวันที่ 24 พฤษภาคม 2532 แล้วในวันที่ 25 ธันวาคม 2532 นายหวองโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนให้แก่จำเลยที่ 1 เป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินแต่เพียงผู้เดียว คดีจึงมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 2 ว่า จำเลยที่ 2 จดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาทโดยสุจริตหรือไม่ ซึ่งเรื่องนี้นางสาวสมพร ชัยศรีสมุทรผู้รับมอบอำนาจจากโจทก์เบิกความว่า โครงการหมู่บ้านศุภวิชมีจำเลยที่ 2 เป็นผู้สนับสนุนโครงการ และได้มีการไถ่ถอนจำนองมาแล้วครั้งหนึ่ง เมื่อปี 2532 แล้วนำที่ดินมาแบ่งแยกจัดสรรและโอนให้แก่ผู้ซื้อและเบิกความตอบทนายจำเลยที่ 2 ถามค้านว่า ที่ป้ายโฆษณาหน้าโครงการหมู่บ้านพิพาท มีข้อความระบุว่า ธนาคารกสิกรไทย จำกัด หรือจำเลยที่ 2 เป็นผู้สนับสนุนโครงการ ซึ่งพยานเข้าใจว่าหมายถึงให้เงินกู้แก่โครงการ โดยความข้อนี้จำเลยที่ 2 มิได้สืบพยานคัดค้านให้เห็นเป็นอย่างอื่น ดังนั้นหากบริเวณหน้าโครงการมีป้ายโฆษณาว่าจำเลยที่ 2 เป็นผู้สนับสนุนโครงการกรณีย่อมเป็นที่เชื่อมั่นแก่บุคคลทั่วไปและโจทก์ได้ว่า โครงการหมู่บ้านศุภวิชโครงการ 2 ย่อมเป็นโครงการที่ได้รับใบอนุญาตตามกฎหมาย มิฉะนั้น จำเลยที่ 2ก็คงจะไม่ยินยอมให้หมู่บ้านดังกล่าวดำเนินการเช่นนั้นได้ นอกจากนี้ตามสารบัญจดทะเบียนด้านหลังโฉนดทุกฉบับ ต่อจากรายการจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองจากจำเลยที่ 2 เมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม 2532 ก็ปรากฏตราประทับไว้ชัดเจนว่าที่ดินแปลงนี้อยู่ภายใต้การจัดสรร ออกให้ ณ วันที่ 16 สิงหาคม 2532 อีกทั้งก่อนหน้านี้จำเลยที่ 1 และนายหวองก็เคยนำที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนจำนองไว้แก่จำเลยที่ 2 มาแล้ว ซึ่งขณะนั้นยังไม่มีสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน และยังไม่มีข้อความว่าเป็นที่ดินที่อยู่ภายใต้การจัดสรร ฉะนั้น ครั้งนี้การที่จำเลยที่ 1 นำที่ดินอันเป็นบริเวณหมู่บ้านจัดสรรดังกล่าวไปจำนองพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้างหรือบ้านพิพาทแก่จำเลยที่ 2 อีกภายหลังจากที่หมู่บ้านจัดสรรดังกล่าวได้จัดสรรที่ดินขายแก่โจทก์แล้ว โดยปรากฏข้อความชัดเจนว่าโฉนดที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่อยู่ภายใต้การจัดสรรแล้วประมาณ 2 ปี จำเลยที่ 2 ผู้มีหน้าที่เกี่ยวข้องในฐานะผู้สนับสนุนโครงการหากได้กระทำการโดยสุจริตก็ควรจะได้เฉลียวใจหรือควรได้รู้ถึงว่าการมีบ้านพิพาทเกิดขึ้นในภายหลังนั้นก็เนื่องจากจำเลยที่ 1 จัดสรรขายให้แก่ลูกค้าไปแล้ว แต่จำเลยที่ 2 ก็มิได้กระทำการตรวจสอบหลักฐานการเป็นเจ้าของให้ได้ความแน่ชัดเสียก่อนจึงจะรับจดทะเบียนจำนองไว้ดังปรากฏตามคำเบิกความของนายมนตรี นาคภิบาล พยานจำเลยที่ 2 ว่า ในการจดทะเบียนจำนองพยานไม่เคยเห็นที่ดินและบ้านพิพาทตลอดจนการทำแบบสำรวจที่ดินและบ้านตามเอกสารหมาย จ.27 พยานก็ไม่เคยเห็นอีกประการหนึ่งตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 เรื่องควบคุมการจัดสรรที่ดิน ข้อ 18 ได้บัญญัติไว้ว่าเมื่อได้รับใบอนุญาต (ให้ทำการจัดสรรที่ดิน) จากคณะกรรมการแล้วห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินทำนิติกรรมกับบุคคลใดอันก่อให้เกิดภาระแก่ที่ดินนั้น เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการ และเรื่องนี้จำเลยที่ 2ในฐานะธนาคารผู้สนับสนุนโครงการย่อมต้องทราบหรือถือว่าได้ทราบตัวบทกฎหมายดังกล่าวแล้วเป็นอย่างดี ทั้งไม่ปรากฏว่าในการทำนิติกรรมจดทะเบียนจำนองครั้งนี้ได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการแล้วด้วย ดังนี้ พฤติการณ์เชื่อได้ว่า จำเลยที่ 2 ได้จงใจหรือแกล้งละเลยต่อบทบัญญัติแห่งกฎหมายอันมีไว้ด้วยเจตนารมณ์เพื่อป้องกันประชาชนผู้สุจริตโดยมุ่งประสงค์แต่ในทางที่จะได้กำไรเพียงสถานเดียว ถือได้ว่าเป็นการกระทำโดยไม่สุจริต และคดีไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาของจำเลยที่ 2 ในข้ออื่น ๆ อีกต่อไป คำพิพากษาศาลล่างทั้งสองชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยที่ 2 ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
