แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาสิทธิอาศัยมีข้อความว่า “ถ้าผู้อาศัยและบริวารไม่ประสงค์จะอาศัยอยู่ในห้องชุดต่อไป ผู้อาศัยจะโอนสิทธิอาศัยให้แก่ผู้หนึ่งผู้ใดก็ได้ โดยผู้รับโอนสิทธิและฐานะเช่นเดียวกับผู้อาศัยทุกประการ หรือถ้าหากผู้อาศัยหรือผู้หนึ่งผู้ใดที่ผู้อาศัยกำหนดให้ ประสงค์จะซื้อห้องชุดดังกล่าว ผู้อาศัยก็มีสิทธิจะซื้อห้องชุดดังกล่าวได้ในราคาเท่ากับค่าตอบแทนในข้อ 1 และไม่จำต้องชำระราคาให้แก่ผู้ให้อาศัยอีกนอกจากค่าธรรมเนียมของทางราชการในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเท่านั้น แต่ให้ถือเอาค่าตอบแทนในข้อ 1 เป็นค่าราคาของห้องชุดที่ผู้อาศัยได้ชำระแล้ว” ตามข้อความในสัญญาดังกล่าวผู้อาศัยไม่มีกรรมสิทธิ์ในห้องชุด คงมีเฉพาะสิทธิอายัดเท่านั้นผู้อาศัยจึงไม่มีสิทธิทำสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องจำเลยให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินของห้องชุดให้โจทก์ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายและเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 2190 พร้อมห้องชุดเลขที่ 410/83ชั้นที่ 9 เอ ของอาคารชุด ดิเอ็กเซ็คคิวทิฟเฮ้าส์ แขวงและเขตบางรัก กรุงเทพมหานคร เมื่อวันที่ 4 เมษายน 2528จำเลยได้ทำสัญญาให้นายเอ ซาชาฮาน คนสัญชาติศรีลังกาเข้าอาศัยอยู่ในห้องชุดดังกล่าวได้ตลอดชีวิตและยินยอมให้โอนสิทธิในห้องชุดให้บุคคลอื่นได้ โดยนายเอ ซาชาฮานจ่ายเงินค่าตอบแทนให้จำเลยเป็นจำนวน 670,000 บาท จำเลยได้ส่งมอบต้นฉบับโฉนดที่ดินเลขที่ 2190 ให้แก่นายเอ ซาชาฮาน ยึดถือไว้ด้วย ซึ่งสัญญาดังกล่าวตามข้อเท็จจริงเป็นสัญญาซื้อขายแต่เนื่องจากนายเอ ซาชาฮานเป็นคนต่างด้าวจึงได้ทำสัญญาเลี่ยงกฎหมายเป็นสัญญาสิทธิอาศัยตลอดชีวิต ต่อมาวันที่ 1 เมษายน 2531 นายเอ ซาชาฮานได้ทำสัญญาโอนขายกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 2190 พร้อมห้องชุดเลขที่ 410/83 ดังกล่าวให้โจทก์ในราคา 670,000 บาท โดยยินยอมให้โจทก์พร้อมบริวารเข้าอยู่ในห้องชุดได้ตั้งแต่วันทำสัญญาและนายเอ ซาชาฮาน ยังได้ส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 2190 ดังกล่าวให้โจทก์ด้วย โจทก์จึงมีสิทธิครอบครองในห้องชุด โจทก์ได้มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินและห้องชุดดังกล่าวให้โจทก์แล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและห้องชุดดังกล่าวแก่โจทก์หากจำเลยไม่ไปขอให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย
จำเลยขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สัญญาสิทธิอาศัยตามเอกสารหมาย จ.3ข้อ 2 มีข้อความว่า “ถ้าผู้อาศัยและบริวารไม่ประสงค์จะอาศัยอยู่ในห้องชุดต่อไปผู้อาศัยจะโอนสิทธิอาศัยให้แก่ผู้หนึ่งผู้ใดก็ได้โดยผู้รับโอนสิทธิและฐานะเช่นเดียวกับผู้อาศัยทุกประการหรือถ้าหากผู้อาศัยหรือผู้หนึ่งผู้ใดที่ผู้อาศัยกำหนดให้ ประสงค์จะซื้อห้องชุดดังกล่าว ผู้อาศัยก็มีสิทธิจะซื้อห้องชุดดังกล่าวได้ในราคาเท่ากับค่าตอบแทนในข้อ 1 และไม่จำต้องชำระราคาให้แก่ผู้ให้อาศัยอีก นอกจากค่าธรรมเนียมของทางราชการในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเท่านั้น แต่ให้ถือเอาค่าตอบแทนในข้อ 1เป็นค่าราคาของห้องชุดที่ผู้อาศัยได้ชำระแล้ว” เห็นว่า ตามข้อความในสัญญาดังกล่าวนายเอ ซาชาฮาน ไม่มีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดคงมีเฉพาะสิทธิอาศัยเท่านั้น นายเอ ซาชาฮาน ไม่มีสิทธิทำสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องจำเลยให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินของห้องชุดเลขที่ 410/83 ชั้น 9 เอ ให้โจทก์ได้
พิพากษายืน
