แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ดอกเบี้ยตามอัตราเงินฝากประจำของธนาคารพาณิชย์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย เป็นอัตราดอกเบี้ยที่กำหนดไว้ตามสัญญาเป็นการทั่วไปกรณีจำเลยที่ 1 ผู้จะขายไม่สามารถดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดพร้อมจดทะเบียนอาคารชุดให้เสร็จตามที่กำหนดในสัญญา ซึ่งเป็นดอกเบี้ยคนละประเภทกับกรณีตาม ป.พ.พ. มาตรา 224 วรรคหนึ่ง ที่บัญญัติว่า หนี้เงินนั้นให้คิดดอกเบี้ยในระหว่างเวลาผิดนัดร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ถ้าเจ้าหนี้อาจจะเรียกดอกเบี้ยได้สูงกว่านั้น โดยอาศัยเหตุอย่างอื่นอันชอบด้วยกฎหมาย ก็ให้คงส่งดอกเบี้ยต่อไปตามนั้น กรณีของจำเลยที่ 1 นั้น โจทก์ได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและขอให้คืนเงิน แต่จำเลยที่ 1 ไม่คืน จึงถือว่าเป็นการผิดนัดชำระหนี้แล้ว โจทก์ย่อมมีสิทธิคิดดอกเบี้ยได้ในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในระหว่างที่จำเลยที่ 1 ผิดนัดตามบทมาตราดังกล่าว
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ร่วมกันชำระเงินจำนวน 1,291,466 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,229,970 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยทั้งสี่ให้การและแก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินจำนวน 1,291,466 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,229,970 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 8 กันยายน 2542) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท สำหรับจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ให้เป็นพับ
จำเลยที่ 1 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 3,000 บาท แทนโจทก์
จำเลยที่ 1 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาข้อแรกที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ว่า โจทก์หรือจำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญาจำเลยที่ 1 ฎีกาว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ผ่อนชำระเงินตามงวดที่กำหนดในสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์บอกเลิกสัญญาเมื่อวันที่ 20 มกราคม 2539 ขณะจำเลยที่ 1 ยังมีเวลาก่อสร้างให้แล้วเสร็จตามสัญญาถึง 2 ปี โจทก์คาดคะเนเอาเองจากการที่จำเลยที่ 1 ต้องเปลี่ยนผู้รับเหมาก่อสร้าง แต่จำเลยที่ 1 ก็ก่อสร้างห้องชุดในอาคารชุดมณเฑียร 1 แล้วเสร็จตามที่กำหนดไว้ในสัญญา ซึ่งไม่ได้รวมเอาศูนย์การค้าหรือพลาซ่าว่าต้องสร้างให้แล้วเสร็จพร้อมกัน แม้การจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดไม่แล้วเสร็จในปี 2541 จำเลยที่ 1 ก็สามารถส่งมอบห้องชุดให้โจทก์ได้นั้น เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ระบุไว้ในข้อ 5 ว่า ผู้จะซื้อต้องชำระเงินในระหว่างก่อสร้างตามเวลาที่กำหนดไว้ และในข้อ 11 ระบุว่า ผู้จะขายสัญญาว่าจะพยายามดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดพร้อมจดทะเบียนอาคารชุดให้เสร็จภายในประมาณปี 2541 ในกรณีที่ผู้จะขายไม่สามารถจะดำเนินการให้แล้วเสร็จตามกำหนด เว้นแต่มีเหตุสุดวิสัยหรือเหตุความล่าช้าที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของผู้จะขาย ผู้จะขายยินยอมที่จะคืนเงินที่ผู้จะซื้อชำระมาแล้วทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยตามอัตราเงินฝากประจำของธนาคารพาณิชย์ให้แก่ผู้จะซื้อ แสดงว่าสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนนายวสันต์พยานจำเลยที่ 1 ซึ่งระยะแรกมีตำแหน่งผู้จัดการฝ่ายขายและขณะเบิกความมีตำแหน่งเป็นผู้จัดการทั่วไปของจำเลยที่ 1 เบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านรับว่า ช่วงปี 2538 ถึงปี 2539 การก่อสร้างของจำเลยที่ 1 ดำเนินไปได้เพียงเล็กน้อย จำเลยที่ 1 เปลี่ยนแปลงผู้รับเหมาก่อสร้างจากบริษัทซัมซุง ดีเวลลอปเม้นท์ (ประเทศไทย) จำกัด เป็นบริษัทไชน่าเสตท คอนสตรัคชั่นเอ็นจิเนียริ่ง (ประเทศไทย) จำกัด ตามหนังสือแจ้งความคืบหน้าในการก่อสร้างอาคารชุด ซึ่งข้อเท็จจริงที่โจทก์นำสืบมีน้ำหนักฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้จะขายอาคารชุดหยุดการก่อสร้างในระหว่างที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อได้ชำระเงินมัดจำและผ่อนชำระเงินดาวน์ตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว 17 งวด รวมเป็นเงิน 873,895 บาท ตามใบเสร็จรับเงินและชำระเงินมัดจำกับผ่อนชำระเงินดาวน์ตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว 17 งวด รวมเป็นเงิน 356,075 บาท ตามใบเสร็จรับเงิน การผ่อนชำระเงินดาวน์ตามสัญญาทั้งสองฉบับ กำหนดผ่อนชำระทุกวันที่ 1 ของแต่ละเดือน แสดงว่าโจทก์ผ่อนชำระเป็นเวลานานถึง 1 ปี 5 เดือน แต่การก่อสร้างอาคารชุดของจำเลยที่ 1 กลับหยุดชะงักและไม่มีการก่อสร้างศูนย์การค้าหรือพลาซ่าทั้งที่เอกสารที่จำเลยที่ 1 โฆษณาขายอาคารชุดปรากฏใจความและรูปภาพโฆษณาขายอาคารในโครงการรัตนโกสินทร์ ไอส์แลนด์ ซึ่งในเอกสารโฆษณามีภาพแบบจำลองอาคารที่จะสร้าง มีอาคารรัตนโกสินทร์พลาซ่าและอาคารเธียรเตอร์อยู่ด้วย ในส่วนท้ายของเอกสารได้ระบุว่าเริ่มก่อสร้างประมาณเดือนตุลาคม 2535 คาดว่าจะแล้วเสร็จประมาณเดือนพฤศจิกายน 2539 นอกจากนี้ตามแผ่นปลิวโฆษณามีข้อความโฆษณาลงวันที่ 4 มิถุนายน 2537 ว่า เพื่อสร้างมาตรฐานการอยู่อาศัยบนความสมบูรณ์พร้อม มิใช่แต่ความพอดี แต่มีให้ครบครัน อาทิเช่น ช๊อปปิ้งเซ็นเตอร์ โรงภาพยนตร์ ฯลฯ บัดนี้การก่อสร้างได้คืบหน้าถึงชั้นที่ 15 แล้ว… เมื่อพิจารณาข้อความและแบบแปลนที่จำเลยที่ 1 ได้โฆษณาขายอาคารชุดในโครงการรัตนโกสินทร์ ไอส์แลนด์ นอกจากอาคารมณเฑียร 1 และ 2 ยังมีอาคารรัตนะ 1 ถึง 4 เทวา 1 ถึง 3 กับอาคารส่วนที่เป็นพลาซ่าและเธียรเตอร์เป็นโครงการขนาดใหญ่บนพื้นที่ประมาณ 60 ไร่ โดยในเฟสแรกจะมี 9 อาคาร อาคารละ 39 ชั้น พร้อมพื้นที่จอดรถ 7 ชั้น ครบครันด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกครบวงจรในเอกสารหมาย จ.2 ให้ตัวอย่างแบบแปลนชั้นที่ 36 ถึงชั้นที่ 38 แต่ละชั้นแบ่งเป็นอาคารชุดหลายแบบหลายขนาด ตั้งแต่ขนาดพื้นที่รวม 49 ตารางเมตร จนถึงแบบพื้นที่รวม 179 ตารางเมตร เมื่อพิจารณาโดยรวมแล้วเห็นได้ว่าจำเลยที่ 1 เน้นความสำคัญของศูนย์การค้าหรือช๊อปปิ้งเซ็นเตอร์และโรงภาพยนตร์ ที่จำเลยที่ 1 เรียกว่าส่วนที่เป็นพลาซ่าและเธียรเตอร์เป็นจุดขาย ทำให้โครงการของจำเลยที่ 1 ดูดีมีระดับ ทำให้สามารถตั้งราคาขายในระดับสูง ทั้งโฆษณาว่าจะแล้วเสร็จประมาณเดือนพฤศจิกายน 2539 ซึ่งต่อมาโจทก์ได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยที่ 1 แม้จะไม่ปรากฏข้อความตามคำโฆษณาดังกล่าวในสัญญานั้น แต่ระบุว่าจะดำเนินการสร้างอาคารชุดพร้อมจดทะเบียนอาคารชุดให้เสร็จภายในประมาณปี 2541 ก็ตาม จำเลยที่ 1 ก็มีหน้าที่ต้องสร้างส่วนที่เป็นพลาซ่าและเธียรเตอร์ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่จำเลยที่ 1 โฆษณาไว้ด้วย ดังนั้นตราบใดที่จำเลยที่ 1 ยังไม่ชำระหนี้โดยไม่ก่อสร้างศูนย์การค้าหรือพลาซ่าและอาคารเธียรเตอร์ ทั้งการก่อสร้างอาคารชุดของจำเลยที่ 1 หยุดชะงัก ขณะที่โจทก์ได้ผ่อนชำระตามสัญญาจะซื้อจะขายเดือนละงวดเป็นจำนวนถึง 17 งวด จึงถือว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญา โจทก์ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าซื้อตามงวดที่เหลือก็ไม่จำต้องผ่อนชำระเงินค่าซื้อต่อไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 โจทก์จึงไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา และยังมีสิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยที่ 1 ได้ ตามมาตรา 387 ที่จำเลยที่ 1 อ้างว่า การก่อสร้างอาคารชุดต้องหยุดชะงักเพราะต้องเปลี่ยนผู้รับเหมาก่อสร้าง แต่จำเลยที่ 1 ก็ยังดำเนินการก่อสร้างต่อไปจนแล้วเสร็จในปี 2541 ตามที่ระบุในสัญญานั้น เห็นว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทโดยมุ่งหมายจะได้รับประโยชน์จากการใช้สอยและยังมั่นใจว่าโครงการจะต้องก่อสร้างให้แล้วเสร็จตามที่ระบุเอาไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดและตามคำโฆษณาของจำเลยที่ 1 ฉะนั้น การดำเนินการก่อสร้างเพื่อให้แล้วเสร็จภายในกำหนดสัญญาจึงเป็นเรื่องสำคัญ การดำเนินการก่อสร้างของจำเลยที่ 1 ต้องหยุดชะงักเป็นเวลานาน แม้จะเนื่องมาจากผู้รับเหมาก่อสร้างดำเนินการล่าช้าจนต้องจัดหาผู้รับเหมารายใหม่มาดำเนินการแทนนั้นจำเลยที่ 1 ในฐานะเจ้าของโครงการขนาดใหญ่และเป็นผู้คัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้างย่อมจะต้องจัดหาผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีความสามารถและควบคุมกวดขันไม่ให้ผู้รับเหมาก่อสร้างดำเนินการก่อสร้างล่าช้าหรือหยุดชะงัก ดังนั้นการก่อสร้างที่ล่าช้าหรือหยุดชะงักในระหว่างที่โจทก์ต้องผ่อนชำระเงินตามสัญญาจะซื้อจะขายจึงถือเป็นความบกพร่องของจำเลยที่ 1 เอง ทั้งข้ออ้างที่ว่าได้สร้างอาคารชุดแล้วเสร็จในปี 2541 ก็ปรากฏตามคำเบิกความของนายวสันต์ ผู้รับมอบอำนาจจำเลยที่ 1 ว่า ในปี 2540 ยังไม่มีการก่อสร้างส่วนของพลาซ่าจนถึงปัจจุบัน การคาดการณ์ของโจทก์จึงถูกต้องในกรณีที่คาดการณ์ว่า การก่อสร้างจะไม่แล้วเสร็จในปี 2541 จำเลยที่ 1 จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดได้ในวันที่ 23 ธันวาคม 2542 ก่อนจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ คำเบิกความดังกล่าวแสดงว่าจำเลยที่ 1 ไม่ได้ดำเนินการตามกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย ที่จำเลยที่ 1 สัญญาว่าจะดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดพร้อมจดทะเบียนอาคารชุดให้แล้วเสร็จภายในประมาณปี 2541 ที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่าไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงฟังไม่ขึ้น
ปัญหาข้อสองที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 มีว่า โจทก์บอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้วหรือไม่ เห็นว่า เมื่อได้วินิจฉัยแล้วว่าสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้จะขายอาคารชุดหยุดการก่อสร้างในระหว่างที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อผ่อนชำระราคาเป็นเวลาถึง 1 ปี 5 เดือน และจำเลยที่ 1 ไม่ก่อสร้างอาคารศูนย์การค้าหรือช๊อปปิ้งเซ็นเตอร์และโรงภาพยนตร์ตามที่โฆษณาไว้ จึงถือว่าจำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าซื้อก็ไม่จำต้องชำระเงินค่าซื้อต่อไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 ดังนั้น โจทก์จึงไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาและโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาต่อจำเลยที่ 1 ได้ตามมาตรา 387 โจทก์มีหนังสือลงวันที่ 20 มกราคม 2539 ขอยกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายถึงจำเลยที่ 1 แล้ว จำเลยที่ 1 ไม่ได้โต้แย้งว่าไม่ได้รับหนังสือดังกล่าว คงโต้แย้งว่าเป็นการบอกเลิกสัญญาโดยไม่ชอบเพราะโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ผ่อนชำระเงินส่วนที่สอง จึงถือว่าจำเลยที่ 1 ได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาและมีผลให้สัญญาเป็นอันเลิกกันทันที ส่วนการที่โจทก์นำเรื่องไปร้องเรียนต่อคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคตามบันทึกถ้อยคำและหรือคำให้การนั้น สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคมีหนังสือถึงโจทก์จำนวน 2 ฉบับ ฉบับลงวันที่ 17 มกราคม 2540 แจ้งเรื่องได้เรียกกรรมการผู้จัดการจำเลยที่ 1 ไปพบ เรื่องโจทก์บอกเลิกสัญญากับจำเลยที่ 1 โดยขอรับเงินที่ชำระไปทั้งหมดคืนพร้อมดอกเบี้ยตามกฎหมายนั้น จำเลยที่ 1 ไม่สามารถทำตามความประสงค์ของโจทก์ได้ ส่วนอีกฉบับลงวันที่ 17 ธันวาคม 2541 เชิญโจทก์ไปพบพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อเจรจาไกล่เกลี่ย แม้ต่อมาจำเลยที่ 1 มีหนังสือแจ้งผลการเจรจาไกล่เกลี่ยก็เป็นเพียงการยืนยันว่า จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 11 ในเรื่องกำหนดระยะเวลาการก่อสร้างจะให้แล้วเสร็จในปี 2541 หาได้เป็นข้อเสนอขึ้นใหม่ และไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้สนองรับอันจะมีผลให้เกิดเป็นสัญญาขึ้นใหม่หรือทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่โจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วมีผลใช้บังคับต่อไป ดังนั้น การที่ทนายความของโจทก์มีหนังสือขอบอกเลิกสัญญาและให้คืนเงินอีกครั้ง จึงไม่มีผลให้สัญญาที่โจทก์บอกเลิกสัญญาไปก่อนแล้ว กลับมามีผลใช้บังคับอีก กรณีจึงไม่จำต้องวินิจฉัยปัญหาที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่าไม่ได้รับหนังสือขอเลิกสัญญาและให้ใช้เงินคืนดังกล่าวที่โจทก์ส่งไปยังสถานที่อื่นที่ไม่ใช่ที่ตั้งสำนักงานของจำเลยที่ 1 ที่ได้จดทะเบียนไว้ในหนังสือรับรอง และไม่นำสืบว่าผู้ลงชื่อรับเอกสารดังกล่าวตามใบตอบรับเป็นใคร มีความเกี่ยวพันกับจำเลยที่ 1 หรือไม่ เพราะไม่ทำให้ผลคดีเปลี่ยนแปลง ฎีกาข้อนี้ของจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้น
ปัญหาประการสุดท้ายที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 มีว่า จำเลยที่ 1 ต้องรับผิดชำระดอกเบี้ยของต้นเงินที่จะต้องคืนแก่โจทก์ในอัตราเท่าใด จำเลยที่ 1 ฎีกาว่า สัญญาจะซื้อจะขายระบุไว้ชัดแจ้งในกรณีผู้จะขายสร้างห้องชุดไม่แล้วเสร็จตามกำหนดระยะเวลา ผู้จะขายจะคืนเงินที่ผู้จะซื้อชำระมาแล้วทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยตามอัตราเงินฝากประจำของธนาคารพาณิชย์ให้แก่ผู้จะซื้อซึ่งไม่เกินอัตราร้อยละ 3 ต่อปีนั้น เห็นว่า ดอกเบี้ยตามอัตราเงินฝากประจำของธนาคารพาณิชย์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 11 เป็นอัตราดอกเบี้ยที่กำหนดไว้ตามสัญญาเป็นการทั่วไปกรณีจำเลยที่ 1 ผู้จะขายไม่สามารถดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดพร้อมจดทะเบียนอาคารชุดให้เสร็จตามที่กำหนดในสัญญา ซึ่งเป็นดอกเบี้ยคนละประเภทกับกรณีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224 วรรคหนึ่ง ที่บัญญัติว่า หนี้เงินนั้น ให้คิดดอกเบี้ยในระหว่างเวลาผิดนัดร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ถ้าเจ้าหนี้อาจจะเรียกดอกเบี้ยได้สูงกว่านั้น โดยอาศัยเหตุอย่างอื่นอันชอบด้วยกฎหมาย ก็ให้คงส่งดอกเบี้ยต่อไปตามนั้น กรณีของจำเลยที่ 1 นั้น โจทก์ได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและขอให้คืนเงิน แต่จำเลยที่ 1 ไม่คืน จึงถือว่าเป็นการผิดนัดชำระหนี้แล้ว โจทก์ย่อมมีสิทธิคิดดอกเบี้ยได้ในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ในระหว่างที่จำเลยที่ 1 ผิดนัดตามบทมาตราดังกล่าว ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้นชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 3,000 บาท แทนโจทก์.
