แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
โจทก์ทั้งห้าสิบสี่ได้ร่วมกันใช้ที่ดินแปลงพิพาทเป็นสนามเด็กเล่นของเด็ก ๆ ที่อยู่ในที่ดินโจทก์ทั้งห้าสิบสี่ตามข้อตกลงที่จำเลยให้ไว้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในหมู่บ้านต่อเนื่องกันมากว่า 10 ปีแล้ว ถือได้ว่าโจทก์ทั้งห้าสิบสี่ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่ซื้อมาจากจำเลยมีสิทธิภารจำยอมเหนือที่ดินแปลงพิพาท จึงได้ภารจำยอมโดยอายุความ เพื่อประโยชน์ในการที่จะใช้เป็นสนามเด็กเล่น
ย่อยาว
โจทก์ทั้งห้าสิบสี่ฟ้องว่า โจทก์ทั้งห้าสิบสี่เป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจากจำเลยที่ 1 ประมาณปี 2521 จำเลยที่ 1ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินหมู่บ้านจิรัฐติกร รุ่น 7 ได้โฆษณาด้วยวาจาและให้พนักงานขายของจำเลยที่ 1 ชี้ให้ดูแผนผังที่ดินแปลงที่ 120 และ 121 ว่าตกลงจะให้เป็นสนามเด็กเล่นของหมู่บ้านและเริ่มเข้าถือครองที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวโดยก่อสร้างสนามเด็กเล่นและใช้เป็นสถานที่จัดงานในเทศกาลต่าง ๆ ตลอดมาเมื่อวันที่ 31 มีนาคม 2533 จำเลยที่ 3 แจ้งแก่พวกโจทก์ว่าได้ซื้อที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวแล้วจะใช้ลวดหนามล้อมรอบโจทก์จึงได้ตรวจสอบโฉนดที่ดินเลขที่ 105747 และ 106295ซึ่งเป็นที่ดินแปลงที่ 120 และ 121 ปรากฏว่าจำเลยที่ 1โอนขายให้จำเลยที่ 2 เมื่อปี 2524 จำเลยที่ 2 โอนขายให้จำเลยที่ 3 เมื่อปี 2532 และในวันเดียวกันจำเลยที่ 3ได้จำนองที่ดินทั้งสองแปลงไว้แก่จำเลยที่ 4 โจทก์ทั้งห้าสิบสี่ได้เข้ายึดถือที่ดินแปลงดังกล่าวโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตนหรือหมู่บ้านแห่งนี้มาตั้งแต่ปี 2522 ติดต่อกันมาจนถึงปัจจุบันที่ดินแปลงที่ 120 และ 121 จึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่บรรดาที่ดินของโจทก์ทั้งห้าสิบสี่ ขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ร่วมกันจดทะเบียนเพิกถอนการโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 105747 และ 106295 ตำบลลาดพร้าว (ออเป้า) อำเภอบางกะปิกรุงเทพมหานคร และให้จดทะเบียนเป็นภารจำยอมแก่บรรดาที่ดินทุกแปลงตามผังหมู่บ้านจิรัฐติกร รุ่น 7 หากจำเลยทั้งสี่ไม่กระทำให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสี่
จำเลยที่ 1 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา
จำเลยที่ 2 ให้การว่า โจทก์ไม่เคยเกี่ยวข้องกับที่ดินแปลงพิพาทจึงไม่อาจอ้างสิทธิภารจำยอมในที่ดินแปลงพิพาทได้ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 3 ให้การว่า จำเลยที่ 3 ซื้อที่ดินแปลงพิพาทจากจำเลยที่ 2 โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 4 ให้การว่า จำเลยที่ 4 เป็นผู้รับจำนองที่ดินแปลงพิพาทจากจำเลยที่ 3 โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยสุจริตและชอบด้วยกฎหมายขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์ทั้งห้าสิบสี่อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 3 จดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 105747 และ 106295ตำบลลาดพร้าว (ออเป้า) อำเภอบางกะปิ กรุงเทพมหานครเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ทั้งห้าสิบสี่ที่ตั้งอยู่ในหมู่บ้านจิรัฐติกร รุ่น 7 ทุกแปลงที่จะใช้ที่ดินของจำเลยที่ 3ดังกล่าวเป็นสนามเด็กเล่นนอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยที่ 3 ที่ 4 ฎีกา
จำเลยที่ 3 ทิ้งฎีกา ศาลฎีกาจึงมีคำสั่งให้จำหน่ายคดีของจำเลยที่ 3 ออกเสียจากสารบบความศาลฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 4 ว่า ที่ดินแปลงพิพาทตกอยู่ในภารจำยอมแก่ที่ดินโจทก์ทั้งห้าสิบสี่ในการที่จะใช้เป็นสนามเด็กเล่นหรือไม่ เห็นว่าฝ่ายโจทก์มีโจทก์ที่ 1 เบิกความว่า จำเลยที่ 1 จัดสรรที่ดินขายตั้งแต่ต้นปี 2521 ใช้ชื่อโครงการว่าหมู่บ้านจิรัฐติกร รุ่น 7ปรากฏตามผังหมู่บ้านจิรัฐติกร รุ่น 7 เอกสารหมาย จ.3โจทก์ที่ 1 ได้ไปดูที่ดินก่อนซื้อ จำเลยที่ 1 ให้พนักงานของจำเลยที่ 1 นำโจทก์ที่ 1 ดูสภาพที่ดินและชี้ว่าที่ดินแปลงที่ 120และ 121 ตามเอกสารหมาย จ.3 นั้น จำเลยที่ 1 จัดไว้เป็นสนามเด็กเล่นสำหรับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรใช้ประโยชน์ โจทก์ที่ 1ได้ตกลงซื้อที่ดินแปลงที่ 188 จากจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาซื้อขายกันตามเอกสารหมาย จ.2 เมื่อวันที่ 19 มีนาคม 2522 ซื้อแล้วโจทก์ที่ 1 เข้าอยู่ในที่ดินในปี 2522 นั้นเอง ได้เห็นที่ดินแปลงพิพาทถูกใช้เป็นสนามเด็กเล่นของเด็ก ๆในหมู่บ้านจิรัฐติกร รุ่น 7 ดังกล่าวตลอดมา กับมีการจัดงานสำหรับเด็กและกิจกรรมสำหรับคนในหมู่บ้านด้วย ปรากฏตามภาพถ่ายหมาย จ.4 ถึง จ.6 โจทก์ที่ 4 เบิกความว่าซื้อที่ดินจัดสรรจากจำเลยที่ 1 ตามผังหมู่บ้านจิรัฐติกร รุ่น 7เอกสารหมาย จ.3 แปลงที่ 147 และเข้าอยู่ในที่ดินเมื่อปี 2522ตอนติดต่อซื้อที่ดินจากจำเลยที่ 1 นั้น พนักงานฝ่ายขายของจำเลยที่ 1 ได้ชี้บอกว่าที่ดินแปลงที่ 120 และ 121 จัดไว้เป็นสนามเด็กเล่นและสวนสาธารณะ เมื่อโจทก์ที่ 4 เข้าอยู่ในที่ดินที่ซื้อแล้ว ก็เห็นเด็ก ๆ ในหมู่บ้านจิรัฐติกร รุ่น 7นั้น ได้เข้าไปวิ่งเล่นในที่ดินแปลงพิพาท ต่อมามีการปลูกต้นไม้และนำของเล่นสำหรับเด็กไปไว้ในที่ดินแปลงที่พิพาทปรากฏตามภาพถ่ายหมาย จ.4 และจ.5 โจทก์ที่ 16 เบิกความว่า โจทก์ที่ 16ซื้อที่ดินและบ้านจากจำเลยที่ 1 และเข้าไปอยู่ในต้นปี 2523ก่อนซื้อได้ไปดูที่ดินและวางมัดจำล่วงหน้า 3 เดือน ตอนนั้นเป็นปี2522 ขณะทำสัญญาซื้อปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ขายที่ดินและบ้านเกือบหมดแล้วเหลืออยู่ประมาณ 3 หลังเท่านั้น จำเลยที่ 1โฆษณาด้วยวาจาว่าจัดที่ดินแปลงพิพาทไว้เป็นสนามเด็กเล่นสำหรับคนในหมู่บ้าน ปี 2524 โจทก์ที่ 16 กับคนในหมู่บ้านได้ช่วยกันพัฒนาที่ดินแปลงพิพาทโดยการปรับพื้นดินปลูกต้นไม้ และปักป้ายว่าสนามเด็กเล่น โจทก์ที่ 16 เห็นเด็ก ไป ในหมู่บ้านใช้ที่ดินแปลงพิพาทเป็นที่วิ่งเล่นและที่เตะฟุตบอลมาตั้งแต่โจทก์ที่ 16เข้ามาอยู่ในหมู่บ้านจิรัฐติกร รุ่น 7 แล้วโจทก์ที่ 28เบิกความว่า ซื้อที่ดินและบ้านตามผังหมู่บ้านจิรัฐติกร รุ่น 7เอกสารหมาย จ.3 แปลงที่ 208 จากจำเลยที่ 1 และเข้าอยู่ในปี 2523 ขณะไปซื้อ ผู้จัดการบริษัทจำเลยที่ 1 ได้พาโจทก์ที่ 28เดินดูที่ดินในหมู่บ้านและชี้บอกว่าที่ดินแปลงที่ 120 และ 121ซึ่งอยู่ใกล้กับที่ดินแปลงที่ 208 จัดไว้ทำสนามเด็กเล่นและสวนสาธารณะสำหรับคนในหมู่บ้าน เมื่อโจทก์ที่ 28 เข้ามาอยู่ในหมู่บ้านปรากฏว่าที่ดินแปลงพิพาทถูกใช้เป็นสนามเด็กเล่นแล้วหลังจากนั้นประมาณ 2 ปี กรรมการหมู่บ้านได้จัดหาเครื่องเล่นสำหรับเด็กมาไว้ในที่ดินแปลงพิพาท พยานโจทก์ทั้งสี่ปากดังกล่าวต่างยืนยันว่า จำเลยที่ 1 ตกลงด้วยปากเปล่ากับผู้ซื้อที่ดินและบ้านจากจำเลยที่ 1 ตามโครงการหมู่บ้านจิรัฐติกร รุ่น 7ตามแผนผังที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ว่า ที่ดินแปลงหมายเลข 120และ 121 อันเป็นที่ดินแปลงพิพาทนั้น จำเลยที่ 1 จัดไว้เป็นสนามเด็กเล่นสำหรับคนในหมู่บ้านที่ซื้อที่ดินจากจำเลยที่ 1 ได้ใช้ซึ่งโจทก์ทั้งห้าสิบสี่มีผังหมู่บ้านจิรัฐติกร รุ่น 7 ตามเอกสารหมาย จ.3 เป็นหลักฐานสนับสนุน กล่าวคือ ผังหมู่บ้านจิรัฐติกร รุ่น 7 ดังกล่าวได้ระบุหมายเลขของที่ดินแต่ละแปลงพร้อมแบบบ้านลงไว้ยกเว้นแปลงหมายเลข 120 และ 121ซึ่งเป็นที่ดินแปลงพิพาทได้พิมพ์ไว้ด้วยสีดำทึบล้อมรอบหมายเลข 120และ 121 เท่านั้น ไม่มีการระบุแบบบ้านลงไว้เหมือนที่ดินแปลงอื่น ๆแต่อย่างใด ตามระเบียบการที่จำเลยที่ 1 พิมพ์ไว้ด้านหลังเอกสารหมาย จ.3 นั้น ก็ปรากฏว่า จำเลยที่ 1 ให้ผู้ซื้อจองซื้อที่ดินและบ้านโครงการดังกล่าวระหว่างวันที่ 1 เมษายน 2521ถึงวันที่ 25 ธันวาคม 2521 มีโอกาสที่จะได้รับรางวัลตามที่จำเลยที่ 1 ประกาศไว้นั้นด้วย เช่นบ้านพร้อมที่ดิน 50 ตารางวารถยนต์ รถจักรยานยนต์ โทรทัศน์สี เครื่องปรับอากาศ ตู้เย็นและรถจักรยาน เป็นต้น แสดงให้เห็นว่าจำเลยที่ 1 จัดสรรที่ดินโครงการหมู่บ้านจิรัฐติกร รุ่น 7 มาตั้งแต่ต้นปี 2521 แล้วและโจทก์ที่ 1 ได้ซื้อที่ดินและบ้านจากจำเลยที่ 1 ตลอดจนเข้าอยู่ในที่ดินตั้งแต่ปี 2522 ตามหลักฐานสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย จ.2ดังนี้ จึงมีเหตุเชื่อได้ว่าโจทก์ที่ 1 ที่ 4 ที่ 16 และที่ 28ได้ถือเอาที่ดินแปลงพิพาทเป็นสนามเด็กเล่นสำหรับให้เด็ก ๆ ในหมู่บ้านใช้เป็นสนามเด็กเล่นมาตั้งแต่ปี 2522 และ2523 แล้ว ไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้ใช้ที่ดินแปลงพิพาททำประโยชน์ในช่วงปี 2522 ถึง 2524 แต่อย่างใด จำเลยที่ 1เพิ่งจดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงพิพาทแก่จำเลยที่ 2 เมื่อวันที่ 18 มีนาคม 2524 จำเลยที่ 2 ก็มิได้เข้าไปครอบครองที่ดินแปลงพิพาทส่อแสดงว่า ที่ดินแปลงพิพาทถูกใช้เป็นสนามเด็กเล่นอยู่ตามที่ฝ่ายโจทก์นำสืบนั่นเอง ทั้งจำเลยที่ 2 นำสืบรับว่าพบของเล่นสำหรับเด็กตามภาพถ่ายหมาย จ.4 ถูกนำไปตั้งไว้ในที่ดินแปลงพิพาทมาตั้งแต่ปี 2526 แล้ว สอบถามคนแถวนั้นได้ความว่านายบรรเทาเป็นผู้นำมาติดตั้งไว้ จึงได้แจ้งให้นายบรรเทาขนย้ายออกไปแต่ปรากฏว่าไม่มีการขนย้ายของเล่นดังกล่าวออกไป จำเลยที่ 2 จึงได้ขายที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ 3ไปเมื่อปี 2532 จำเลยที่ 3 ซื้อแล้วก็มิได้เข้าไปครอบครองที่ดินแปลงพิพาท คงปล่อยไว้ให้มีสภาพเป็นสนามเด็กเล่นอย่างเดิมเจือสมข้อนำสืบของฝ่ายโจทก์ศาลฎีกาจึงเชื่อว่า โจทก์ที่ 1 ที่ 4ที่ 16 และที่ 28 รวมทั้งโจทก์ที่เหลืออีกห้าสิบคนได้ร่วมกันใช้ที่ดินแปลงพิพาทเป็นสนามเด็กเล่นของเด็ก ๆ ที่อยู่ในที่ดินโจทก์ทั้งห้าสิบสี่ตามข้อตกลงที่จำเลยที่ 1 ให้ไว้แก่ผู้ซื้อที่ดินหมู่บ้านจิรัฐติกร รุ่น 7 ต่อเนื่องกันมาตั้งแต่ พ.ศ. 2522จนกระทั่งถึงวันฟ้องเป็นเวลากว่า 10 ปีแล้ว ซึ่งการที่บุคคลในที่ดินโจทก์ทั้งห้าสิบสี่คนมีสิทธิให้เด็ก ๆ ที่อยู่ในที่ดินของโจทก์ทั้งห้าสิบสี่เข้าไปใช้ที่ดินแปลงพิพาทเป็นสนามเด็กเล่นย่อมถือได้ว่า โจทก์ทั้งห้าสิบสี่ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่ซื้อมาจากจำเลยที่ 1 มีสิทธิภารจำยอมเหนือที่ดินแปลงพิพาท ดังนั้นโจทก์ทั้งห้าสิบสี่จึงได้ภารจำยอมในที่ดินแปลงพิพาทโดยอายุความ ที่ดินแปลงพิพาทย่อมตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินโจทก์ทั้งห้าสิบสี่ในการที่จะใช้เป็นสนามเด็กเล่น”
พิพากษายืน
