แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
ที่ดินที่ตกลงจะซื้อขายกันเป็นที่ดินมือเปล่าตามสัญญาจะซื้อขายมีข้อตกลงว่า โจทก์จะชำระราคาค่าที่ดินส่วนที่เหลือเมื่อได้รับโฉนดแล้ว แสดงว่าคู่สัญญาจะบังคับตามสิทธิของแต่ละฝ่ายได้ต่อเมื่อมีการออกโฉนดที่ดินแล้วปรากฏว่าที่ดินพิพาทได้ออกเป็นโฉนดที่ดินเมื่อปี 2531และ 2533 อายุความจึงต้องเริ่มนับตั้งแต่ปีดังกล่าวมิใช่นับแต่วันทำสัญญาจะซื้อขาย ขณะทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทยังเป็นที่ดินมือเปล่าเมื่อสัญญาจะซื้อขายได้ระบุที่ตั้งของที่ดิน และระบุด้วยว่าเป็นที่ดินตามหลักฐานใบนำสำรวจซึ่งได้ระบุจำนวนเนื้อที่ดิน ที่จะซื้อขายกัน โดยให้ผู้ซื้อมีสิทธิเลือกเอาที่ดินที่ใด ก็ได้ตามใบนำสำรวจและยังระบุด้วยว่าจะชำระเงินค่าที่ดิน ส่วนที่เหลือเมื่อได้รับโฉนดที่ดินแล้ว ถือว่าเป็น สัญญาจะซื้อขายที่มีสาระสำคัญครบถ้วนแล้ว จึงสมบูรณ์ ใช้บังคับได้ตามกฎหมาย ตามสัญญาจะซื้อขายระบุว่า ถ้าผู้จะขายผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนขายตามกำหนด ผู้จะขายยอมให้ผู้จะซื้อฟ้องศาลบังคับให้เป็นไปตามสัญญา และยอมใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้จะซื้อ 200,000 บาท และ 100,000 บาท ตามลำดับค่าเสียหายเช่นนี้ถือได้ว่าเป็นเบี้ยปรับซึ่งกำหนดไว้ในสัญญา และเป็นเบี้ยปรับซึ่งผู้จะขายผู้เป็นลูกหนี้สัญญาจะให้เมื่อตนไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 381 ซึ่งนอกจาก จะเรียกให้โอนที่ดินเป็นการชำระหนี้แล้วผู้จะซื้อซึ่งเป็น เจ้าหนี้ยังมีสิทธิเรียกเอาเบี้ยปรับตามสัญญาจากผู้จะขาย ได้อีกด้วย มิใช่เบี้ยปรับตามมาตรา 380 ซึ่งเจ้าหนี้ มีสิทธิเรียกให้ชำระหนี้หรือเรียกเอาเบี้ยปรับแทน การชำระหนี้ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า จำเลยตกลงขายที่ดินของจำเลยแปลงหนึ่งตั้งอยู่หมู่ที่ 1 ตำบลเสม็ด (บ้านเสม็ด)อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี ให้แก่โจทก์บางส่วนจำนวน 2 ไร่รวมเป็นเงิน 60,000 บาท โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยในวันทำสัญญา 55,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 5,000 บาท ตกลงจะชำระให้ในวันโอนกรรมสิทธิ์ หากจำเลยผิดสัญญายอมให้โจทก์ฟ้องบังคับและยอมใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ 200,000 บาทต่อมาจำเลยตกลงขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์อีก 1 ไร่ราคา 30,000 บาท โจทก์ชำระเงินให้จำเลยแล้ว 15,000 บาทส่วนที่เหลือตกลงชำระให้เมื่อทางราชการออกโฉนดและจำเลยจดทะเบียนโอนให้แก่โจทก์แล้วหากจำเลยผิดสัญญายอมให้โจทก์ฟ้องบังคับและยอมใช้ค่าเสียหายให้ 100,000 บาท ต่อมาทางราชการได้ออกโฉนดที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยเป็นโฉนดเลขที่ 54919เนื้อที่ 12 ไร่ 1 งาน 95 เศษ 6 ส่วน 10 ตารางวา และเป็นโฉนดเลขที่ 61738 เนื้อที่ 1 ไร่ 1 งาน 98 เศษ 9 ส่วน 10 ตารางวา โจทก์ทวงถามให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์หลายครั้งแต่จำเลยเพิกเฉยขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินตามโฉนดเลขที่ 61738 ให้แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำนวน286,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่เคยใช้สิทธิเรียกร้องหรือบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา โดยปล่อยเวลาล่วงเลยถึง 20 ปีเศษ ราคาที่ดินเปลี่ยนแปลงไปมาก จนคู่สัญญาไม่อาจปฏิบัติตามได้ โจทก์จึงไม่ได้รับความเสียหาย ไม่มีอำนาจฟ้องและคดีของโจทก์จึงขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินตามโฉนดเลขที่ 61738 ให้แก่โจทก์ หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยโดยให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือจำนวน 14,000 บาท แก่จำเลยคำขอนอกจากนี้ให้ยก
โจทก์และจำเลยอุทธรณ์
ระหว่างส่งหมายนัดและสำเนาอุทธรณ์ จำเลยถึงแก่กรรมนางทัศนีย์ ทิพย์โสภณ ทายาทของจำเลยยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลอุทธรณ์ภาค 1 อนุญาต
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำนวน 200,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ปัญหาประการที่สองมีว่า ฟ้องโจทก์ขาดอายุความหรือไม่ เห็นว่า ที่ดินที่ตกลงจะซื้อขายกันเป็นที่ดินมือเปล่า ตามสัญญาจะซื้อขายมีข้อตกลงว่าโจทก์จะชำระราคาค่าที่ดินส่วนที่เหลือเมื่อได้รับโฉนดแล้วแสดงว่าคู่สัญญาจะบังคับตามสิทธิของแต่ละฝ่ายได้ต่อเมื่อมีการออกโฉนดที่ดินแล้ว คือโจทก์เรียกร้องให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้และจำเลยก็เรียกร้องให้โจทก์ชำระราคาค่าที่ดินส่วนที่เหลือได้ข้อเท็จจริงปรากฏว่า ที่ดินพิพาทได้ออกเป็นโฉนดที่ดินเมื่อปี 2531 และ 2533 อายุความจึงต้องเริ่มนับตั้งแต่ปีดังกล่าว มิใช่นับแต่วันทำสัญญาจะซื้อขายดังที่จำเลยฎีกาเมื่อโจทก์ฟ้องคดีวันที่ 2 ธันวาคม 2535 ยังไม่เกิน 10 ปี ฟ้องโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ
ปัญหาประการที่สามมีว่า สัญญาจะซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.2และ จ.3 ใช้บังคับได้หรือไม่ เห็นว่า ขณะทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทยังเป็นที่ดินมือเปล่าเมื่อสัญญาจะซื้อขายได้ระบุที่ตั้งของที่ดิน และระบุด้วยว่าเป็นที่ดินตามหลักฐานใบนำสำรวจเลขที่ 68/2513 นอกจากนี้ก็ได้ระบุจำนวนเนื้อที่ดินที่จะซื้อขายกัน โดยให้ผู้ซื้อมีสิทธิเลือกเอาที่ดินที่ใดก็ได้ตามใบนำสำรวจดังกล่าว และยังระบุด้วยว่าจะชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือเมื่อได้รับโฉนดที่ดินแล้วถือว่าเป็นสัญญาจะซื้อขายที่มีสาระสำคัญครบถ้วนแล้วจึงสมบูรณ์ใช้บังคับได้ตามกฎหมาย
ปัญหาประการสุดท้ายมีว่า ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำนวน 200,000 บาท แก่โจทก์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ จำเลยฎีกาว่าเมื่อโจทก์เรียกให้จำเลยโอนที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกเอาเบี้ยปรับจากจำเลยได้อีก ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 380 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์นั้น เห็นว่าตามสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.2 และ จ.3 ข้อ 3 ระบุว่าถ้าผู้จะขายผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนขายตามกำหนด ผู้จะขายยอมให้ผู้จะซื้อฟ้องศาลบังคับให้เป็นไปตามสัญญา และยอมใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้จะซื้อ 200,000 บาท และ 100,000 บาทตามลำดับ อีกส่วนหนึ่งด้วย ค่าเสียหายเช่นนี้ถือได้ว่าเป็นเบี้ยปรับซึ่งกำหนดไว้ในสัญญา และเป็นเบี้ยปรับซึ่งผู้จะขายผู้เป็นลูกหนี้สัญญาจะให้เมื่อตนไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 381 ซึ่งนอกจากจะเรียกให้โอนที่ดินเป็นการชำระหนี้แล้วผู้จะซื้อซึ่งเป็นเจ้าหนี้ยังมีสิทธิเรียกเอาเบี้ยปรับตามสัญญาจากผู้จะขายได้อีกด้วย มิใช่เบี้ยปรับตามมาตรา 380 ซึ่งเจ้าหนี้มีสิทธิเรียกให้ชำระหนี้ หรือเรียกเอาเบี้ยปรับแทนการชำระหนี้ได้เพียงอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่จำเลยฎีกาแต่อย่างใดที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้นต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของจำเลยทุกข้อฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
