แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยมีความว่า ‘ผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดที่ 9017 ร่วมกับผู้อื่นรวม 6 คนบัดนี้ ผู้ขายตกลงขายกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนของผู้ขายซึ่งมีอยู่ในโฉนดดังกล่าวแล้วแก่ผู้ซื้อในราคา 50,000 บาท การโอนที่ดินเฉพาะส่วนทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะทำการโอนและรับโอนภายในเวลา 2 ปีที่ดินส่วนของผู้ขายที่จะขายนั้น ผู้ซื้อได้เช่าปลูกอาคารลงไว้แล้วก่อนวันทำสัญญานี้’ ดังนี้ สัญญามีความหมายชัดเจนว่าโจทก์ซื้อเฉพาะส่วนของจำเลยที่มีอยู่ในโฉนดรวมกับผู้อื่นอีก 5 คน ส่วนของจำเลยนี้ก็คือหนึ่งในหกของที่ดินทั้งหมด ไม่มีข้อความตอนใดที่แสดงว่าหนึ่งในหกของที่ดินตอนที่โจทก์เช่าปลูกอาคารไว้แล้ว
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ 9017 เนื้อที่ 2 งาน 34 เศษ 9 ส่วน 10 วา รวมกับผู้อื่นอีก 5 คน จำเลยทำสัญญาจะขายกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนของจำเลยแก่โจทก์ราคา 50,000 บาท ชำระเงินแล้ว 30,000 บาท ที่ดินที่จะขายโจทก์ได้เช่าอาคารอยู่แล้ว จำเลยผิดสัญญาไม่ยอมโอนขายที่ดิน กลับแบ่งแยกออกเป็นโฉนดที่ 12309 เนื้อที่ 32 เศษ 6 ส่วน 10 ตารางวา และมีชื่อผู้อื่นอีก 1 คนคงเหลือส่วนของจำเลยที่จะขายให้โจทก์เพียง 16 เศษ 3 ส่วน 10 ตารางวาไม่ถึง 39 เศษ 3 ส่วน 10 ตารางวา ตามส่วนที่สัญญาไว้ ขอให้บังคับจำเลยโอนที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยตามโฉนดที่ 9017 เนื้อที่ 23ส่วนใน 202 เศษ 3 ส่วน 10 ตารางวา ซึ่งเหลือจากการแยกเป็นโฉนดที่ 12309 และโอนที่ดินตามโฉนดที่ 12309 ครึ่งหนึ่ง เนื้อที่ 16 เศษ 3 ส่วน 10 ส่วนใน 202 เศษ 3 ส่วน 10 รวมเป็น 39 เศษ 3 ส่วน 10 ตามที่สัญญาขายแก่โจทก์ และรับเงิน 20,000 บาทที่ค้างชำระ ให้เสียค่าปรับ 60,000 บาทตามสัญญา
จำเลยให้การว่า จำเลยกับพี่น้องอีก 5 คนหาได้มีส่วนได้กรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงนี้คนละเท่า ๆ กันไม่ ของจำเลยขณะนั้นมีเพียงเนื้อที่ 16 เศษ 3 ส่วน 10 ตารางวาเท่านั้น จึงได้ทำสัญญาโดยไม่ระบุเนื้อที่หรือส่วนได้เท่ากับคนอื่น ซึ่งโจทก์ก็ทราบ และเข้าใจกันอยู่ว่าจะซื้อขายเท่าที่จำเลยมีกรรมสิทธิ์อยู่เพียง 16 เศษ 3 ส่วน 10 ตารางวา แต่ต้องแบ่งแยกเสียก่อน เพราะเจ้าของมีส่วนไม่เท่ากัน การแบ่งแยกช้ากว่า 2 ปี โดยไม่ใช่ความผิดของฝ่ายใดที่โฉนด 12309 แบ่งแยกออกมามีเนื้อที่ 32 เศษ 6 ส่วน 10 ตารางวา มีชื่อจำเลยกับนางสาวอำไพมีส่วนคนละ 16 เศษ 3 ส่วน 10 ตารางวาก็เพราะโจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินเดิมไว้ 72 ตารางวา โจทก์ตกลงและยอมรับเอาโฉนดที่ 12309 ไปเก็บไว้ ที่ดินอีก 23 ส่วนใน 202 เศษ 3 ส่วน 10 เป็นส่วนที่จำเลยเพิ่งได้รับมาภายหลังที่ทำสัญญาจะซื้อขายกับโจทก์แล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิจะได้รับโอนเท่าที่ฟ้อง
ศาลชั้นต้นเห็นว่า โจทก์จำเลยเจตนาตกลงจะซื้อขายที่ดินของจำเลยหนึ่งในหกของที่ที่โจทก์เช่าปลูกอาคารไว้แล้ว เฉพาะตรงที่โจทก์เช่าปลูกตึกแถวเท่านั้น จำเลยไม่ผิดสัญญาพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยมีข้อความว่า”ข้อ 1 ผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดที่ 9017 ฯลฯ ร่วมกับผู้มีชื่อรวม 6 คน
ข้อ 2 บัดนี้ ผู้ขายตกลงขายกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนของผู้ชายซึ่งมีอยู่ในโฉนดดังกล่าวแล้วแก่ผู้ซื้อในราคาเงิน 50,000 บาท ฯลฯ การโอนที่ดินเฉพาะส่วนทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะทำการโอนและรับโอนภายในเวลา 2 ปี ฯลฯ
ข้อ 6 ที่ดินส่วนของผู้ขายที่จะขายนั้น ผู้ซื้อได้เช่าปลูกอาคารไว้แล้วก่อนวันทำสัญญานี้”
ข้อสัญญาดังกล่าวนี้มีความชัดว่าโจทก์ซื้อเฉพาะส่วนของจำเลยที่มีอยู่ในโฉนดรวมกับผู้อื่นอีก 5 คน ส่วนของจำเลยนี้ก็คือหนึ่งในหกของที่ดินทั้งหมด ไม่มีข้อความตอนใดเลยที่แสดงว่าหนึ่งในหกของที่ดินตอนที่โจทก์เช่าปลูกอาคารไว้แล้ว ความในข้อ 6 นั้นก็ไม่แสดงว่าซื้อขายส่วนของจำเลยเฉพาะหนึ่งในหกของที่ดินส่วนที่โจทก์เช่าปลูกอาคารไว้แล้ว แต่แสดงว่าส่วนของจำเลยหนึ่งในหกของที่ดินโฉนดรายนี้ที่ซื้อนั้น คือตอนที่ได้เช่าปลูกอาคารไว้แล้ว เพราะโจทก์เช่ากับเจ้าของร่วมทั้ง 6 คน 72 ตารางวา และปลูกอาคารไว้แล้วบางส่วน โจทก์จำเลยจึงประสงค์ให้ส่วนที่จะขายอยู่ตรงที่ปลูกอาคารไว้แล้วนั้น
ที่โจทก์เรียกค่าเสียหายมาด้วยนั้น ไม่ได้ความว่าโจทก์เสียหายอันควรได้รับเบี้ยปรับหรือค่าทดแทนอย่างไร
พิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้จำเลยโอนที่ดินโฉนดที่ 12309 ส่วนของจำเลยที่แยกออกจากโฉนดที่ 9017 ตามฟ้องให้โจทก์ และโอนส่วนของจำเลยในโฉนดที่ 9017 อีก 23 ส่วนใน 202 เศษ 3 ส่วน 10 ส่วนแก่โจทก์ โดยโจทก์ชำระเงินที่ค้าง 20,000 บาทแก่จำเลย คำขอให้จำเลยเสียค่าปรับให้ยกเสีย
