แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
จำเลยทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินพร้อมอาคารกับการเคหะแห่งชาติ ต่อมาจำเลยตกลงขายสิทธิการเช่าซื้อดังกล่าวแก่โจทก์ แม้จะเป็นการตกลงเพื่อให้โจทก์เข้าไปสวมสิทธิของจำเลยที่มีอยู่ต่อการเคหะแห่งชาติในการที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารต่อไป แต่โจทก์ก็มิได้ฟ้องบังคับให้การเคหะแห่งชาติโอนที่ดินพร้อมอาคารให้แก่โจทก์อันจะต้องอยู่ในบังคับเรื่องการโอนสิทธิโดยโจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยเกี่ยวกับสิทธิเช่าซื้อที่ดินพร้อมอาคารของการเคหะแห่งชาติซึ่งสิทธิเช่าซื้อดังกล่าวเป็นทรัพย์สินชนิดหนึ่งที่สามารถซื้อขายกันได้ ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นการซื้อขายสิทธิแม้ไม่ทำเป็นหนังสือ แต่เมื่อได้มีการชำระหนี้เนื่องในการซื้อขายกันบ้างแล้ว ย่อมมีผลผูกพันระหว่างกัน โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องบังคับตามข้อตกลงดังกล่าวได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า เมื่อวันที่ 4 มีนาคม 2532จำเลยได้ตกลงโอนขายสิทธิการเช่าซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 199433พร้อมอาคารเลขที่ 99/541 ซอย 8 ก. (หมู่บ้านนักกีฬาแหลมทอง)หมู่ที่ 11 ถนนกรุงเทพ-กรีฑา แขวงประเวศ เขตประเวศกรุงเทพมหานคร ที่จำเลยทำไว้กับการเคหะแห่งชาติให้แก่โจทก์เพื่อโจทก์จะได้เข้าเป็นคู่สัญญาเช่าซื้อแทนจำเลยในราคา303,127 บาท กำหนดชำระราคาสิทธิการเช่าซื้อให้เสร็จภายใน 2 ปีโจทก์ได้ผ่อนชำระไปแล้วเป็นเงิน 62,000 บาท เมื่อประมาณเดือนตุลาคม 2533 โจทก์ประสงค์จะขอรับโอนสิทธิการเช่าซื้อ จึงได้แจ้งให้จำเลยทราบและนัดหมายให้จำเลยไปโอนสิทธิการเช่าซื้อให้แก่โจทก์และรับชำระราคาสิทธิการเช่าซื้อในส่วนที่ค้างชำระอยู่ในวันที่ 29 พฤศจิกายน 2533 ณ สำนักงานการเคหะแห่งชาติ แต่จำเลยผิดนัดไม่ไปตามกำหนด การกระทำของจำเลยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยไปทำการโอนสิทธิการเช่าซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 199433 พร้อมอาคารเลขที่ 99/541 ซอย 8 ก.(หมู่บ้านนักกีฬาแหลมทอง) หมู่ที่ 11 ถนนกรุงเทพ-กรีฑาแขวงประเวศ เขตประเวศ กรุงเทพมหานคร ที่จำเลยได้ทำสัญญาเช่าซื้อไว้กับการเคหะแห่งชาติให้แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทน หากโจทก์ไม่ได้รับโอนสิทธิการเช่าซื้อที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าวเพราะเหตุจำเลยได้ปฏิบัติผิดสัญญาเช่าซื้ออันเป็นเหตุให้การเคหะแห่งชาติบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อแก่จำเลย หรือโจทก์ไม่ได้รับโอนสิทธิการเช่าซื้อด้วยประการใด ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน303,127 บาท
จำเลยให้การว่า จำเลยเป็นผู้ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินและอาคารพิพาทกับการเคหะแห่งชาติ แต่ให้นางสาวพัฒนา มณีโชติบุตรสาวโจทก์เช่าอยู่อาศัย เมื่อเดือนกรกฎาคม 2531 โจทก์ได้มาตกลงจะซื้อสิทธิการเช่าซื้อที่จำเลยมีต่อการเคหะแห่งชาติโดยจำเลยได้ตกลงให้โจทก์จ่ายเงิน 303,127 บาท ให้แก่จำเลยรวมกับค่าผ่อนชำระค่าเช่าซื้อให้แก่การเคหะแห่งชาติอีกเดือนละ2,917 บาท นับแต่วันที่ตกลงจนกว่าจะผ่อนชำระให้แก่การเคหะแห่งชาติครบถ้วน โจทก์จึงจะมีสิทธิขอรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทแทนจำเลย การชำระราคาสิทธิการเช่าซื้อจำนวน 303,127 บาท จำเลยตกลงให้โจทก์ชำระให้เสร็จภายในกำหนด1 ปี 6 เดือน นับแต่เดือนกรกฎาคม 2531 โจทก์ผิดสัญญาไม่สามารถชำระราคาครบถ้วนภายในกำหนดและไม่สามารถผ่อนชำระค่าเช่าซื้อเดือนละ 2,917 บาท แทนจำเลย จำเลยจึงบอกเลิกข้อตกลงและริบเงินที่โจทก์จ่ายให้แก่จำเลยไว้ทั้งหมด โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องให้โอนสิทธิการเช่าซื้อที่ดินและอาคารพิพาท และไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายใด ๆ จากจำเลย ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ข้อตกลงระหว่างโจทก์จำเลยเป็นการโอนสิทธิเรียกร้องในสัญญาต่างตอบแทน ข้อเท็จจริงรับฟังไม่ได้ว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเป็นหนังสือต่อกัน จึงไม่สมบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 306 วรรคหนึ่ง โจทก์มิอาจฟ้องร้องให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลงและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ พิพากษายกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า โจทก์ไม่ชำระเงินตามสัญญาขายสิทธิการเช่าซื้อให้แก่จำเลยภายในกำหนด 1 ปี 6 เดือน จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยไปทำการโอนสิทธิการเช่าซื้อให้แก่โจทก์ได้พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาตรวจสำนวนประชุมปรึกษาแล้ว ทางพิจารณาโจทก์นำสืบว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินพร้อมอาคารเลขที่ 99/541จากการเคหะแห่งชาติ ตามสัญญาเช่าซื้อที่ดินและอาคารเอกสารหมายจ.4 ประมาณเดือนมกราคม 2531 โจทก์ได้เข้าอยู่อาศัยในอาคารเลขที่ 99/541 ซึ่งบุตรสาวโจทก์ได้เช่าจากจำเลย ต่อมาโจทก์และจำเลยได้ตกลงซื้อขายสิทธิการเช่าซื้อที่ดินและอาคารพิพาทดังกล่าวในราคา 303,127 บาท กำหนดผ่อนชำระภายใน 2 ปี แต่ไม่ได้กำหนดเป็นรายงวด โดยตกลงกันด้วยวาจา เริ่มผ่อนชำระตั้งแต่วันที่ 4 มีนาคม 2532 ในวันดังกล่าวโจทก์ได้วางเงินมัดจำให้จำเลยเป็นเงิน 15,000 บาท ตามเอกสารหมาย จ.6 ต่อมาโจทก์ได้ผ่อนชำระให้จำเลยอีก 3 ครั้ง เป็นเงิน 47,000 บาท ตามเอกสารหมาย จ.7 รวมเป็นเงินที่โจทก์ผ่อนชำระทั้งสิ้นจำนวน62,000 บาท จากนั้นประมาณ วันที่ 4 ตุลาคม 2533 โจทก์ไปติดต่อให้จำเลยทำการโอนสิทธิการเช่าซื้อให้โจทก์ แต่จำเลยปฏิเสธและว่าหากโจทก์ประสงค์จะซื้อจำเลยจะขายในราคา 500,000 บาทขึ้นไป โจทก์จึงให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปทำการโอนสิทธิการเช่าซื้อให้แก่โจทก์ในวันที่ 29 พฤศจิกายน 2533 โดยโจทก์พร้อมที่จะชำระราคาที่ยังค้างชำระอยู่ให้แก่จำเลย ตามหนังสือขอให้โอนสิทธิการเช่าซื้อพร้อมไปรษณีย์ตอบรับเอกสารหมายจ.1 และ จ.2 เมื่อถึงวันนัดจำเลยไม่ไปดำเนินการโอนให้แก่โจทก์ซึ่งโจทก์ได้ไปตามกำหนดนัดแล้วและได้ทำบันทึกไว้ตามเอกสารหมายจ.3 การกระทำของจำเลยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย
จำเลยนำสืบว่า จำเลยเป็นผู้ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินและอาคารเลขที่ 99/541 จากการเคหะแห่งชาติ ตามสัญญาเช่าซื้อที่ดินและอาคารเอกสารหมาย จ.4 และได้ให้นางสาวพัฒนา มณีโชติบุตรสาวโจทก์เช่า ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.2 เมื่อเดือนกรกฎาคม 2531 โจทก์ได้มาติดต่อขอซื้อสิทธิการเช่าซื้อที่ดินและอาคารพิพาทจากจำเลย ตกลงราคาเป็นเงิน 303,127 บาทรายละเอียดปรากฏตามเอกสารหมาย จ.5 ตกลงชำระเงินภายในกำหนด1 ปี 6 เดือน และโจทก์ต้องชำระเงินค่าเช่าซื้อต่อการเคหะแห่งชาติแทนจำเลยเดือนละ 2,917 บาท ตั้งแต่งวดเดือนกันยายน 2531เป็นต้นไป กับตกลงให้โจทก์เป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมในการโอนรายละเอียดปรากฏตามเอกสารหมาย ล.1 โจทก์ชำระเงินให้จำเลยรวม 4 ครั้ง เป็นเงิน 62,000 บาท ตามเอกสารหมาย จ.6 และ จ.7หลังจากนั้นก็ไม่ชำระอีกเลย จนล่วงเลยกำหนด จำเลยจึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ โจทก์ไม่เคยชำระค่าเช่าซื้อให้แก่การเคหะแห่งชาติแทนจำเลย
พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 199433 พร้อมอาคารเลขที่ 99/541ซอย 8 ก. หมู่ที่ 11 ถนนกรุงเทพ-กรีฑา แขวงประเวศ เขตประเวศกรุงเทพมหานคร กับการเคหะแห่งชาติตั้งแต่วันที่ 6 มิถุนายน 2524ตกลงชำระค่าเช่าซื้องวดละเดือน เดือนละ 2,900 บาท รวม 180 งวดตามสัญญาเช่าซื้อเอกสารหมาย จ.4 ต่อมาจำเลยตกลงขายสิทธิการเช่าซื้อที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าวแก่โจทก์เป็นเงิน303,127 บาท โดยจำเลยตกลงให้โจทก์ผ่อนส่งเงินดังกล่าวในกำหนดระยะเวลาหนึ่ง ซึ่งโจทก์ได้ผ่อนชำระให้จำเลยแล้วเป็นเงิน62,000 บาท แต่ข้อตกลงดังกล่าวไม่ได้ทำเป็นหนังสือ มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์และคำแก้ฎีกาของจำเลยก่อนว่าข้อตกลงระหว่างโจทก์จำเลยดังกล่าวต้องทำเป็นหนังสือหรือไม่ปัญหานี้ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่เห็นว่า แม้ข้อตกลงดังกล่าวจะเป็นการตกลงเพื่อให้โจทก์เข้าไปสวมสิทธิของจำเลยที่มีอยู่ต่อการเคหะแห่งชาติในการที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารต่อไปก็ตาม แต่โจทก์ก็มิได้ฟ้องบังคับให้การเคหะแห่งชาติโอนที่ดินพร้อมอาคารให้แก่โจทก์อันจะต้องอยู่ในบังคับเรื่องการโอนสิทธิ โจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยเกี่ยวกับสิทธิเช่าซื้อที่ดินพร้อมอาคารของการเคหะแห่งชาติซึ่งสิทธิเช่าซื้อดังกล่าวเป็นทรัพย์สินชนิดหนึ่งที่สามารถซื้อขายกันได้ ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นการซื้อขายสิทธิ แม้ไม่ทำเป็นหนังสือ แต่ก็ได้มีการชำระหนี้เนื่องในการซื้อขายนี้กันบ้างแล้ว อันมีผลผูกพันระหว่างจำเลยผู้ขายกับโจทก์ผู้ซื้อ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องตามข้อตกลงดังกล่าวฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้น
ปัญหาตามฎีกาโจทก์ต่อไปว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ ซึ่งมีปัญหาต้องวินิจฉัยในชั้นฎีกานี้แต่เพียงว่าจำเลยตกลงให้โจทก์ผ่อนชำระราคาที่ซื้อขายกัน 303,127 บาทเป็นเวลา 2 ปี นับแต่วันที่ 4 มีนาคม 2532 ตามที่โจทก์อ้างหรือเป็นเวลา 1 ปี 6 เดือน นับแต่เดือนกรกฎาคม 2531 ตามที่จำเลยอ้าง ซึ่งโจทก์จำเลยต่างก็มีพยานบุคคลมาเบิกความสนับสนุนยันกันอยู่เช่นนั้น แต่ทั้งสองฝ่ายยอมรับกันอยู่ว่าโจทก์คิดราคาที่ซื้อขายกันเป็นเงิน 303,127 บาท ตามเอกสารหมาย จ.5ราคาที่ซื้อขายกันดังกล่าวนั้นจำเลยได้คิดค่าเช่าซื้อที่จำเลยได้ชำระเป็นรายเดือนแก่การเคหะแห่งชาติตลอดมาจนถึงเดือนสิงหาคม 2531 เป็นส่วนหนึ่งของราคาที่ซื้อขายสิทธิกับโจทก์ด้วย ซึ่งการซื้อขายสิทธิกันดังกล่าวนั้น ยังมีข้อตกลงกันด้วยว่าโจทก์จะต้องชำระค่าเช่าซื้อให้แก่การเคหะแห่งชาติเป็นรายเดือนต่อไปนับแต่วันทำสัญญา ประกอบกับจำเลยได้ร่างหนังสือสัญญาที่จะทำกับโจทก์ไว้ในเดือนกรกฎาคม2531 โดยผ่อนชำระเงินที่ตกลงซื้อขายกันเป็นเวลา 1 ปี 6 เดือนนับแต่เดือนกรกฎาคม 2531 ตามเอกสารหมาย ล.1 แม้หนังสือสัญญาดังกล่าวนี้จะไม่มีฝ่ายใดลงลายมือชื่อ แต่ก็ทำให้น่าเชื่อว่าจำเลยมีเจตนาจะทำสัญญากับโจทก์เช่นนั้น ซึ่งเมื่อพิเคราะห์ถึงการนำเงินค่าเช่าซื้อที่จำเลยได้ชำระให้แก่การเคหะแห่งชาติมารวมเป็นราคาซื้อขายดังกล่าวแล้ว จึงทำให้พยานจำเลยมีน้ำหนักมากกว่าพยานโจทก์ ฟังได้ว่าโจทก์จำเลยตกลงผ่อนชำระราคาที่ซื้อขายกันมีกำหนดเวลา 1 ปี 6 เดือน นับแต่เดือนกรกฎาคม 2531เพราะหากจะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 4 มีนาคม 2532 ดังที่โจทก์นำสืบแล้ว ไม่มีเหตุผลใดที่จำเลยจะไม่นำเงินค่าเช่าซื้อที่จำเลยต้องชำระแก่การเคหะแห่งชาติตั้งแต่เดือนกันยายน 2531ถึงเดือนเมษายนหรือมีนาคม 2532 ไปรวมเป็นราคาซื้อขายกันด้วยแต่อย่างไรก็ตามระยะเวลาชำระภายใน 1 ปี 6 เดือน สิ้นสุดในเดือนธันวาคม 2532 ซึ่งจำเลยยอมรับว่าได้รับเงินค่าซื้อขายจากโจทก์รวม 4 ครั้ง เป็นเงิน 62,000 บาท ตามเอกสารหมาย จ.6และ จ.7 ปรากฏว่าในวันที่ 7 มกราคม 2533 ซึ่งเลยกำหนดที่โจทก์จะต้องชำระตามสัญญาแล้ว จำเลยก็ยังยอมรับชำระราคาไว้โดยไม่ปรากฏว่าเหตุใดจำเลยจึงยอมรับไว้ โดยมิได้โต้แย้งคัดค้านจึงถือได้ว่าจำเลยไม่ถือเอาระยะเวลา 1 ปี 6 เดือน เป็นสาระสำคัญในการต้องชำระราคาซื้อขาย ฟังไม่ได้ว่าโจทก์ผิดสัญญา เมื่อปรากฏว่าโจทก์พร้อมที่จะชำระราคาให้จำเลยและบอกกล่าวให้จำเลยไปโอนสิทธิการเช่าซื้อตามสัญญาตามเอกสารหมาย จ.1 และ จ.2 แล้วจำเลยไม่ไปดำเนินการโอนสิทธิให้โจทก์ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ย่อมฟ้องบังคับให้จำเลยโอนสิทธิการเช่าซื้อให้โจทก์ได้ และโจทก์ก็ต้องมีหน้าที่ชำระเงินที่ค้างอยู่จำนวน241,127 บาท กับเงินค่าเช่าซื้อรายเดือนที่จำเลยชำระแก่การเคหะแห่งชาติแล้วเดือนละ 2,900 บาท ตั้งแต่เดือนกันยายน2531 จนถึงเดือนที่มีการโอนสิทธิการเช่าซื้อแก่จำเลย เพราะเป็นการชำระหนี้ตามสัญญาต่างตอบแทน ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้นแต่ที่โจทก์ขอให้จำเลยใช้ค่าเสียหายให้โจทก์เป็นเงิน303,127 บาท ในกรณีที่จำเลยไม่สามารถโอนสิทธิการเช่าซื้อให้โจทก์ได้นั้น โจทก์นำสืบแต่เพียงว่า ขณะนี้สิทธิการเช่าซื้อดังกล่าวเป็นเงิน 500,000 บาท แต่โจทก์ขอคิดเพียง 303,127 บาทไม่แน่ชัดว่าโจทก์เสียหายในกรณีนี้อย่างไร เห็นว่า หากจำเลยไม่สามารถโอนสิทธิการเช่าซื้อให้โจทก์ได้ ความเสียหายที่โจทก์ได้รับก็คือจำนวนเงินที่โจทก์ได้ชำระให้จำเลยไปแล้ว 62,000 บาทกับดอกเบี้ยของเงินดังกล่าวนับแต่วันที่จำเลยผิดนัดคือวันที่29 พฤศจิกายน 2533 ที่โจทก์นัดให้จำเลยไปโอนสิทธิการเช่าซื้อเป็นต้นไปเท่านั้น ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้นบางส่วน
พิพากษากลับ ให้จำเลยไปทำการโอนสิทธิการเช่าซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 199433 พร้อมอาคารเลขที่ 99/541 ซอย 8 ก. หมู่ที่ 11ถนนกรุงเทพ-กรีฑา แขวงประเวศ เขตประเวศ กรุงเทพมหานครที่จำเลยได้ทำสัญญาเช่าซื้อไว้กับการเคหะแห่งชาติให้โจทก์โดยให้โจทก์ชำระเงินที่ยังค้างอยู่จำนวน 241,127 บาทกับเงินค่าเช่าซื้อรายเดือนที่จำเลยชำระแก่การเคหะแห่งชาติแล้วเดือนละ 2,900 บาท ตั้งแต่เดือนกันยายน 2531 จนถึงเดือนที่มีการโอนสิทธิการเช่าซื้อแก่จำเลย หากจำเลยไม่ไปทำการโอนสิทธิการเช่าซื้อดังกล่าว ให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทน และหากจำเลยไม่สามารถโอนสิทธิการเช่าซื้อให้โจทก์ได้ไม่ว่าด้วยเหตุใด ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน62,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่ 29 พฤศจิกายน 2533 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ
