แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระบุไว้ชัดแจ้งว่าโจทก์มีฐานะเป็นผู้จะซื้อซึ่งมีความผูกพันตามสัญญาในฐานะผู้จะซื้อทุกประการ และในสัญญาข้อ 6 มีใจความว่าคู่สัญญาตกลงกันว่าในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินผู้จะขายยอมให้โจทก์ผู้จะซื้อลงชื่อบุคคลใดหรือนิติบุคคลใดเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญานี้ได้ แสดงว่าโจทก์ในฐานะผู้จะซื้อมีสิทธิให้ผู้ใดเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ ดังนั้น โจทก์จะมีสิทธิให้ลงชื่อผู้ใดเป็นผู้รับโอนก็หาทำให้ความผูกพันของโจทก์ในฐานะผู้จะซื้อตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเปลี่ยนแปลงไปไม่ โจทก์ยังคงเป็นคู่สัญญาโดยตรงกับจำเลยทั้งห้า โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งห้า
ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินข้อ 5 เป็นเพียงข้อตกลงในชั้นจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินว่าค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ค่าภาษีอากรต่าง ๆ ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินฝ่ายใดจะเป็นผู้ชำระ แม้จะตกเป็นโมฆะเพราะโจทก์และจำเลยทั้งห้าตกลงกันว่าจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในราคาประเมินของทางราชการซึ่งเป็นราคาที่ต่ำกว่าความเป็นจริงอันเป็นการหลีกเลี่ยงค่าภาษีและค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอน แต่ในเรื่องค่าฤชาธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนก็มีประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 กำหนดให้ผู้ซื้อผู้ขายพึงออกใช้กันอย่างไรไว้แล้ว จึงพึงสันนิษฐานได้โดยพฤติการณ์แห่งคดีว่าคู่กรณีได้เจตนาให้ข้อสัญญาข้ออื่นที่สมบูรณ์แยกออกจากข้อ 5 ซึ่งเป็นส่วนที่ไม่สมบูรณ์ตามนัย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 173 สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เว้นแต่ข้อ 5จึงสมบูรณ์ ไม่ตกเป็นโมฆะ
เมื่อจำเลยทั้งห้าผิดสัญญาโจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกค่าเสียหายอันเป็นเบี้ยปรับ ตามสัญญากำหนดเบี้ยปรับไว้ 14,000,000 บาท แต่โจทก์นำสืบไม่ได้ว่าโจทก์เสียหายอย่างไรเป็นเงินเท่าใด ประกอบกับระยะเวลานับแต่วันทำสัญญากับวันยื่นฟ้องห่างกันเพียง 7เดือนเบี้ยปรับที่กำหนดไว้จึงสูงเกินส่วน ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดค่าเสียหายเป็นจำนวนถึง 50,000,000 บาท นอกจากจะสูงกว่าเบี้ยปรับเป็นจำนวนมากแล้วยังไม่สอดคล้องกับข้อเท็จจริงที่ฟังว่าโจทก์นำสืบไม่ได้ว่าโจทก์เสียหายอย่างไร เป็นจำนวนเงินเท่าใดอีกด้วยศาลฎีกาเห็นควรคำนวณค่าเสียหายให้โจทก์ 10,000,000 บาท ตามราคาที่ดินพิพาทที่น่าจะเพิ่มขึ้นในขณะยื่นฟ้องให้เหมาะสมได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า จำเลยทั้งห้าได้ร่วมกันและแทนกันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินรวม 8 โฉนด คือโฉนดเลขที่ 2784 ตำบลบางกระบือ อำเภอบางบัวทองจังหวัดนนทบุรี เฉพาะส่วนของผู้จะขายประมาณ 200 ตารางวา ที่ดินโฉนดเลขที่ 3136,19169, 6802, 3130, 3135, 19447 และ 19448 ตำบลบางรักใหญ่ (บางแพรก)อำเภอบางบัวทอง จังหวัดนนทบุรี รวมเนื้อที่ 241 ไร่ 3 งาน 75 ตารางวา ให้แก่โจทก์ในราคา 63,847,307 บาท โจทก์ได้ชำระราคาที่ดินบางส่วนให้แก่จำเลยทั้งห้าในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจำนวน 7,000,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงชำระกันในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้ง 8 แปลงพร้อมกันในวันที่ 28 เมษายน 2532 แต่จำเลยทั้งห้าไม่สามารถดำเนินการให้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมกันให้แก่โจทก์ได้ จำเลยทั้งห้าจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ขอให้บังคับจำเลยทั้งห้าร่วมกันและแทนกันขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 2784 ตำบลบางกระบือ อำเภอบางบัวทองจังหวัดนนทบุรี เฉพาะส่วนของผู้จะขายประมาณ 200 ตารางวา โดยแบ่งแยกให้โจทก์เป็นเจ้าของตามสัดส่วนมีเขตติดต่อชัดเจนแน่นอน ด้านทิศใต้หน้ากว้าง 10 เมตร จรดตลอดแนวคลองริมถนน ด้านทิศเหนือหน้ากว้าง 10 เมตร จรดตลอดแนวเขตที่ดินโฉนดที่ 3136 เป็นรูปสี่เหลี่ยมด้านขนานมีความกว้าง 10 เมตรตลอดแนว ตามแผนผังแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และให้ร่วมกันหรือแทนกันขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 3136, 19169, 6802, 3130, 3135, 19447 และ 19448 ตำบลบางรักใหญ่(บางแพรก) อำเภอบางบัวทอง จังหวัดนนทบุรี แก่โจทก์ทั้งแปลง โดยให้จำเลยทั้งห้าร่วมกันชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ค่าภาษีอากร ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เกี่ยวกับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งหมด หากจำเลยทั้งห้าไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งห้า ให้จำเลยทั้งห้าร่วมกันชำระค่าเสียหายเนื่องจากการล่าช้าเป็นเงิน 14,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ เมื่อจำเลยทั้งห้าปฏิบัติครบถ้วนแล้วให้จำเลยทั้งห้ารับเงินจำนวน 56,847,307 บาท จากโจทก์หากจำเลยทั้งห้าไม่สามารถปฏิบัติได้ครบถ้วน ให้จำเลยทั้งห้าร่วมกันชำระค่าเสียหายจำนวน 122,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าชำระเสร็จแก่โจทก์ และร่วมกันคืนเงินที่โจทก์ชำระราคาที่ดินและดอกเบี้ยรวมจำนวน 7,306,250 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในเงินต้น 7,000,000 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยที่ 1 และที่ 3 ให้การและแก้ไขคำให้การว่า นางหรือนางสาวเพียงใจหาญพาณิชย์ เพียงผู้เดียวเป็นผู้เสียหายที่ติดต่อซื้อขายที่ดินทั้ง 8 แปลงกับฝ่ายจำเลยโจทก์เป็นเพียงตัวแทนลงลายมือชื่อเป็นผู้จะซื้อที่ดินแทนบุคคลดังกล่าวเท่านั้น โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง จำเลยทั้งห้าไม่ต้องร่วมกันหรือแทนกันชำระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อันเนื่องมาจากการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน เพราะตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินไม่ได้ระบุให้ร่วมกันรับผิดในเงินดังกล่าว นอกจากนี้ทางราชการได้ประเมินราคาที่ดินที่จะซื้อขายกันไว้ในคดีนี้ต่ำกว่าราคาที่ซื้อขายกันจริงเป็นจำนวนมากหากมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกันในราคาประเมินของทางราชการ รัฐจะต้องสูญเงินค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ค่าอากรแสตมป์และค่าภาษีต่าง ๆ เป็นจำนวนเงินไม่น้อยการที่โจทก์และจำเลยทั้งห้าทำสัญญากันเช่นนี้ ย่อมีเจตนาทุจริตร่วมกันหลีกเลี่ยงการเสียค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ค่าอากรแสตมป์และค่าภาษีต่าง ๆ ให้แก่รัฐมีวัตถุประสงค์ที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายขัดขวางต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจึงตกเป็นโมฆะ ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 2 ที่ 4 และที่ 5 ให้การและแก้ไขคำให้การว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมจำเลยทั้งห้ามิได้มีชื่อกรรมสิทธิ์รวมกันในที่ดินทั้ง 8 โฉนด ทั้งไม่ได้ร่วมกันและแทนกันจะขายที่ดินให้แก่โจทก์ แต่จำเลยทั้งห้าต่างทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในนามของตนเองและเพื่อตนเอง จำเลยทั้งห้าไม่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 2784 เฉพาะส่วนให้แก่โจทก์ จำเลยที่ 1 และที่ 2 เท่านั้นที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงดังกล่าวเฉพาะส่วนให้แก่โจทก์ และเป็นผู้รับรองว่าได้แบ่งแยกการครอบครองเป็นสัดส่วนกับเจ้าของรวมคนอื่นแล้ว การชำระค่าภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนที่เกินจากราคาประเมินของทางราชการโจทก์เป็นผู้เสียเพราะจำเลยทั้งห้าไม่ได้ร่วมกันและแทนกันจะขายที่ดินแก่โจทก์ โจทก์ทราบก่อนหรือในขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแล้วว่ามีการอายัดที่ดินแปลงดังกล่าวไว้ แต่โจทก์กลับนำเอาเรื่องการอายัดที่ดินแปลงดังกล่าวมาเป็นเหตุอ้างว่า ฝ่ายจำเลยไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ได้ จึงเป็นการใช้สิทธิไม่สุจริต โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง จำเลยที่ 1 ที่ 2และเจ้าของรวมทุกคนในที่ดินโฉนดเลขที่ 2784 พร้อมที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงดังกล่าวเฉพาะส่วน เนื้อที่ประมาณ 200 ตารางวา ให้แก่โจทก์ แต่โจทก์ไม่ยอมรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนนี้ โจทก์ต้องการให้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นของบริษัทแมนดารินโฮลดิ้งส์ จำกัด ตามราคาในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยโจทก์ไม่ยอมชำระค่าภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายส่วนที่เกินกว่าราคาประเมินของทางราชการ อันเป็นการผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยทั้งห้าร่วมกันดำเนินการขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 2784 ตำบลบางกระบือ อำเภอบางบัวทอง จังหวัดนนทบุรีที่ดินโฉนดเลขที่ 3136, 19169, 6802, 3130, 3135, 19447 และ 19448 ตำบลบางรักใหญ่ อำเภอบางบัวทอง จังหวัดนนทบุรี แก่โจทก์ เฉพาะที่ดินโฉนดเลขที่ 2784 ให้แบ่งแยกเป็นรูปสี่เหลี่ยมด้านขนาน มีอาณาเขตทิศเหนือหน้ากว้าง 10 เมตร จรดตลอดแนวเขตที่ดินโฉนดเลขที่ 3136 ทิศใต้หน้ากว้าง 10 เมตร จรดตลอดแนวคลองริมถนนเนื้อที่ประมาณ 200 ตารางวา ตามแผนผังแนบท้ายสัญญาจะซื้อขายที่ดินทั้ง 8 แปลงดังกล่าวข้างต้นฉบับลงวันที่ 18 เมษายน 2532 และรับเงินจำนวน 56,847,307 บาทจากโจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งห้าในกรณีที่ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทุกแปลงแก่โจทก์ด้วยวิธีการดังกล่าวข้างต้น ให้จำเลยทั้งห้าร่วมกันชำระเงิน 57,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ7.5 ต่อปี ในต้นเงิน 50,000,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จและในต้นเงิน7,000,000 บาท นับแต่วันที่ 18 เมษายน 2532 ไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ คำขออื่นให้ยก
จำเลยทั้งห้าอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยทั้งห้าฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 18 เมษายน 2532จำเลยทั้งห้าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินรวม 8 โฉนด คือโฉนดเลขที่ 2784 ตำบลบางกระบือ อำเภอบางบัวทอง จังหวัดนนทบุรี เฉพาะส่วนของผู้จะขายเนื้อที่ประมาณ200 ตารางวา โฉนดเลขที่ 19447, 3130, 3135, 3136, 6802, 19169 และ 19448ตำบลบางรักใหญ่ (บางแพรก) อำเภอบางบัวทอง จังหวัดนนทบุรี ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.8, จ.41 ถึง จ.47 ตามลำดับ ซึ่งเป็นที่ดินติดต่อเป็นผืนเดียวกันรวมเนื้อที่241 ไร่ 3 งาน 75 ตารางวา ให้แก่โจทก์ราคารวม 63,847,307 บาท โจทก์ได้ชำระเงินมัดจำให้แก่จำเลยทั้งห้าในวันทำสัญญาจำนวน 7,000,000 บาท ส่วนที่เหลือจำนวน56,847,307 บาท โจทก์จะชำระให้แก่จำเลยทั้งห้าในวันที่ 28 เมษายน 2532 ซึ่งเป็นวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.20 เมื่อถึงวันนัดไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกันได้ โจทก์และจำเลยทั้งห้าจึงตกลงเลื่อนไปโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 9 พฤษภาคม 2532 ตามบันทึกต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและหนังสือมอบอำนาจเอกสารหมาย จ.29 และ จ.30 เมื่อถึงวันที่ 9 พฤษภาคม2532 ก็ยังไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินกันได้อีก โจทก์และจำเลยที่ 1ที่ 2 ที่ 3 ที่ 5 และที่ 6 จึงตกลงเลื่อนไปโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 10 พฤษภาคม 2532 ตามสำเนาบันทึกต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.4 แต่เมื่อถึงวันนัดก็ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกันได้เช่นเดียวกัน…
ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งห้าข้อสองมีว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่จำเลยทั้งห้าฎีกาว่า โจทก์เป็นเพียงตัวแทนของนางสาวเพียงใจ และโจทก์ไม่ได้บรรยายฟ้องว่าโจทก์กับนางสาวเพียงใจร่วมหุ้นซื้อที่ดินทั้ง 8 แปลง แต่กลับนำสืบว่าต่างร่วมหุ้นกัน และยังนำสืบว่าโจทก์ต้องการซื้อที่ดินเพื่อโอนให้แก่บริษัท หากมีการโอนที่ดินกันได้เรียบร้อย โจทก์กับนางสาวเพียงใจจะออกเงินแทนบริษัทไปก่อน แล้วเรียกเก็บเงินจากบริษัทในภายหลัง นอกจากนี้นางสาวเพียงใจก็มิได้ยินยอมให้โจทก์ฟ้องคดีนี้โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.20 ระบุไว้ชัดแจ้งว่าโจทก์มีฐานะเป็นผู้จะซื้อซึ่งมีความผูกพันตามสัญญาในฐานะผู้จะซื้อทุกประการและในสัญญาข้อ 6 ก็ปรากฏใจความว่าคู่สัญญาตกลงกันว่า ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ผู้จะขายยอมให้โจทก์ผู้จะซื้อลงชื่อบุคคลใดหรือนิติบุคคลใดเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญานี้ได้ แสดงให้เห็นว่าโจทก์ในฐานะผู้จะซื้อมีสิทธิให้ผู้ใดเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ ทั้งในบันทึกการเลื่อนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้ง 2 ครั้งตามบันทึกต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสำเนาบันทึกต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินครั้งที่ 2เอกสารหมาย จ.29 และ จ.4 ตามลำดับ โจทก์ก็ลงลายมือชื่อในฐานะผู้จะซื้อโดยลำพังเห็นได้ว่าคู่สัญญาที่ต้องผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.20คือโจทก์ฝ่ายหนึ่ง และจำเลยทั้งห้าอีกฝ่ายหนึ่ง แม้โจทก์จะมีสิทธิให้ลงชื่อผู้ใดเป็นผู้รับโอนก็หาทำให้ความผูกพันของโจทก์ในฐานะผู้จะซื้อตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเปลี่ยนแปลงไปไม่ โจทก์ยังคงเป็นคู่สัญญาโดยตรงกับจำเลยทั้งห้า ส่วนโจทก์กับนางสาวเพียงใจหรือบริษัทจะมีความผูกพันกันอย่างไรก็เป็นเรื่องระหว่างกันเอง หาทำให้ฐานะของโจทก์พ้นจากสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวไม่โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งห้า ฎีกาของจำเลยทั้งห้าข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งห้าข้อสามมีว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.20 เป็นโมฆะทั้งฉบับหรือไม่ จำเลยทั้งห้าฎีกาว่า เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.20 ข้อ 5 มีวัตถุประสงค์หลีกเลี่ยงไม่เสียค่าธรรมเนียมและค่าภาษีในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ถูกต้องอันเป็นการขัดขวางต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดี ตกเป็นโมฆะ ย่อมทำให้สัญญาดังกล่าวตกเป็นโมฆะทั้งฉบับเห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.20 ข้อ 5 เป็นเพียงข้อตกลงในชั้นจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินว่าค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ค่าภาษีอากรต่าง ๆค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินฝ่ายใดจะเป็นผู้ชำระ แม้จะตกเป็นโมฆะเพราะโจทก์และจำเลยทั้งห้าตกลงกันว่าจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในราคาประเมินของทางราชการซึ่งเป็นราคาที่ต่ำกว่าความเป็นจริงอันเป็นการหลีกเลี่ยงค่าภาษีและค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอน แต่ในเรื่องค่าฤชาธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนก็มีประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 บัญญัติให้ผู้ซื้อผู้ขายพึงออกใช้กันอย่างไรไว้แล้ว จึงพึงสันนิษฐานได้โดยพฤติการณ์แห่งกรณีว่าคู่กรณีได้เจตนาให้ข้อสัญญาข้ออื่นที่สมบูรณ์แยกออกจากข้อ 5 ซึ่งเป็นส่วนที่ไม่สมบูรณ์ ตามนัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 135 เดิม (173 ใหม่) สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.20 เว้นแต่ข้อ 5 จึงสมบูรณ์ ไม่ตกเป็นโมฆะแต่อย่างใด ฎีกาของจำเลยทั้งห้าข้อนี้ฟังไม่ขึ้น…
สำหรับในข้อที่ฝ่ายใดผิดสัญญานั้น.. พยานหลักฐานโจทก์มีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานจำเลยทั้งห้า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยทั้งห้าเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.20 จำเลยทั้งห้าจึงต้องร่วมรับผิดต่อโจทก์ แม้จำเลยทั้งห้าจะให้ทนายความมีหนังสือตอบโจทก์ไปว่าจำเลยทั้งห้าได้เลิกสัญญาและริบเงินมัดจำตามหนังสือเอกสารหมาย จ.54 แต่เมื่อข้อเท็จจริงฟังว่าจำเลยทั้งห้าเป็นฝ่ายผิดสัญญาด้วยการละเลยไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ตรงตามสัญญา จำเลยทั้งห้าก็ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา และไม่มีสิทธิริบมัดจำ แต่จะต้องส่งคืนโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378(3) ฎีกาของจำเลยทั้งห้าข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งห้าข้อหกมีว่า โจทก์ได้รับความเสียหายเพียงใดหรือไม่ จำเลยทั้งห้าฎีกาว่า ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าแม้โจทก์จะนำสืบข้อเท็จจริงไม่ได้ว่า เสียหายอย่างไร เป็นเงินเท่าใด เมื่อข้อเท็จจริงฟังว่าจำเลยทั้งห้าเป็นฝ่ายผิดสัญญา ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้โจทก์ได้ โจทก์ย่อมได้รับความเสียหายเมื่อโจทก์นำสืบไม่ได้ตามฟ้อง ศาลมีอำนาจกำหนดให้เป็นจำนวน 50,000,000 บาท ตามที่ศาลชั้นต้นกำหนดมา ซึ่งเป็นการไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะโจทก์ไม่ได้รับความเสียหายใด ๆ หรือหากได้รับความเสียหาย จำนวนเงินค่าเสียหายที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดมาก็สูงเกินไป เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.20 ข้อ 8 กำหนดว่า “หากผู้จะขายผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ให้ผู้จะซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเรียกเงินที่ชำระไปแล้วคืนได้ทั้งหมดและเรียกค่าเสียหายได้อีกจำนวนเงิน 14,000,000 บาท (สิบสี่ล้านบาทถ้วน)หรือฟ้องบังคับให้ผู้จะขายปฏิบัติตามสัญญานี้ พร้อมทั้งเรียกค่าเสียหายอีกโสดหนึ่งด้วย ฯลฯ” ข้อกำหนดดังกล่าวถือได้ว่าเป็นเบี้ยปรับ ถ้าสูงเกินส่วนศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 379 ประกอบมาตรา 383 ปรากฏว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินรายนี้ทำขึ้นเมื่อวันที่ 18 เมษายน2532 และนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้ง 8 แปลงในวันที่ 28 เมษายน 2532 อันเป็นเวลาหลังจากทำสัญญาเพียง 10 วัน โดยโจทก์วางเงินมัดจำในวันทำสัญญา 7,000,000 บาท แต่กำหนดเบี้ยปรับเป็นจำนวนเงินถึง 14,000,000 บาท มากกว่าเงินมัดจำถึงร้อยเปอร์เซ็นต์ซึ่งเห็นได้ว่าการที่จำเลยทั้งห้าผิดสัญญาในช่วงระยะเวลาสั้น ๆ เช่นนี้ โจทก์ย่อมได้รับความเสียหายตามปกติน้อยกว่าเบี้ยปรับดังกล่าวมาก ได้ความจากคำเบิกความของโจทก์ว่า โจทก์ประกอบอาชีพจัดสรรที่ดิน แสดงให้เห็นว่าการที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมีโฉนด โจทก์ย่อมจะตรวจโฉนดที่ดินที่จะซื้อจะขายกันว่า จำเลยทั้งห้าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือเป็นผู้มีสิทธิทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินได้เพียงใดหรือไม่และจำเลยทั้งห้าอยู่ในวิสัยที่สามารถปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินได้มากน้อยเพียงใด ซึ่งในข้อนี้ตามสำเนาโฉนดเลขที่ 2784 เอกสารหมาย จ.8 ซึ่งเป็นทางเข้าออกที่ดินทั้ง 8 แปลงก็ปรากฏว่ามีชื่อจำเลยที่ 1 และที่ 2 เป็นเจ้าของรวมกับบุคคลภายนอกอีก 8 คน โดยไม่ปรากฏหลักฐานใด ๆ ว่าเจ้าของรวมได้แบ่งแยกการครอบครองเป็นส่วนสัด แม้จำเลยทั้งห้าซึ่งเป็นผู้จะขายรับรองในสัญญาว่า ผู้จะขายได้แบ่งแยกการครอบครองเป็นส่วนสัดกับผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมคนอื่นเป็นที่แน่นอนชัดเจนแล้ว ก็เป็นเพียงคำรับรองของจำเลยทั้งห้าในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน โดยไม่ปรากฏว่าเจ้าของรวมคนอื่นซึ่งเป็นบุคคลภายนอกรับรองด้วยไม่ เมื่อโจทก์ตรวจดูโฉนดดังกล่าวแล้วในฐานะที่โจทก์ประกอบอาชีพจัดสรรที่ดินย่อมจะรู้ว่าคำรับรองของจำเลยทั้งห้าไม่อาจผูกพันเจ้าของคนอื่นได้ ดังนั้น ก่อนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โจทก์จึงไม่น่าจะเสียค่าใช้จ่ายในการทำโครงการจัดสรรที่ดินผืนนี้ไว้ล่วงหน้า ครั้นเมื่อถึงวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 28 เมษายน 2532 ก็มีเหตุขัดข้องไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกันได้ เพราะเจ้าของรวมคนอื่นในที่ดินโฉนดเลขที่ 2784 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกไม่รับรองข้ออ้างของจำเลยที่ 1 และที่ 2 ที่ว่าได้ครอบครองเป็นส่วนสัด จนถึงกับต้องเลื่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ไปในวันที่ 9 พฤษภาคม2532 ตามบันทึกต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.29 แสดงให้เห็นว่าจำเลยทั้งห้ายังไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาได้เพราะเหตุขัดข้องเกิดจากเจ้าของรวม ครั้นถึงวันที่ 9 พฤษภาคม 2532 โจทก์และจำเลยที่ 1 ที่ 2 ที่ 3 และที่ 5 ก็ทำบันทึกเลื่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ไปในวันที่ 10 พฤษภาคม 2532 อีกครั้งหนึ่ง ตามสำเนาบันทึกต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.4 แต่เมื่อถึงวันที่ 10 พฤษภาคม 2532 ก็ยังไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกันได้ เพราะจำเลยทั้งห้าไม่ปฏิบัติให้เป็นไปตามข้อตกลงในสัญญาอันเป็นเหตุให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายตามปกติจากจำเลยทั้งห้าได้ทันที หรือหากโจทก์ยังติดใจที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินต่อไปก็น่าจะนัดวันจดทะเบียนโอนกันใหม่ แต่โจทก์ก็หาได้กระทำการใด ๆ ต่อไปไม่ คงปล่อยให้เหตุการณ์ผ่านไปโดยจำเลยทั้งห้าไม่อาจคาดหมายได้ว่าโจทก์จะดำเนินการอย่างไรต่อไป เพราะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 2784 ซึ่งเป็นทางออกถูกเจ้าของรวมคนอื่นซึ่งเป็นบุคคลภายนอกโต้แย้งสิทธิ ย่อมไม่สามารถที่จะโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์เป็นส่วนสัดให้เป็นทางเข้าออกดังที่จำเลยทั้งห้าสัญญาไว้ การที่โจทก์ปล่อยให้เหตุการณ์ผ่านไปโดยไม่ดำเนินการอะไรต่อไปเช่นนี้ ย่อมเห็นได้ว่าโจทก์ประสงค์จะใช้เวลาที่ผ่านไปเป็นข้ออ้างเรียกร้องค่าเสียหายให้สูงไว้ดังจะเห็นได้ว่าในวันที่ 20 กันยายน 2532 โจทก์แจ้งอายัดที่ดินทั้ง 8 แปลงต่อเจ้าพนักงานที่ดิน เจ้าพนักงานที่ดินก็รับอายัดไว้ 60 วัน ตามสำเนาคำขออายัดที่ดินเอกสารหมาย จ.52 ทั้งที่โจทก์มีสิทธิฟ้องร้องให้จำเลยทั้งห้าปฏิบัติตามสัญญาและเรียกค่าเสียหายอยู่แล้ว ไม่จำเป็นต้องขออายัดที่ดินให้เหตุการณ์ผ่านพ้นต่อไปอีก ต่อมาวันที่ 7 พฤศจิกายน 2532 โจทก์จึงเพิ่งแจ้งให้จำเลยทั้งห้าจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินภายใน 7 วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้ง ตามสำเนาหนังสือเอกสารหมาย จ.53 และจำเลยทั้งห้าก็ให้ทนายความตอบมาว่า โจทก์หลีกเลี่ยงการโอนกรรมสิทธิ์อันเป็นการผิดสัญญา จำเลยทั้งห้าจึงได้เลิกสัญญาและริบมัดจำไปนานแล้ว ตามหนังสือเอกสารหมาย จ.54 โจทก์จึงได้ฟ้องคดีนี้เรียกค่าเสียหายเป็นจำนวนเงินถึง 122,000,000 บาทแต่ในข้อนี้โจทก์ก็มีโจทก์และนางสาวเพียงใจเบิกความทำนองเดียวกันว่า หลังจากทำสัญญารายนี้แล้วบริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด ได้ซื้อที่ดินใกล้ที่ดินพิพาทตามหนังสือสัญญาขายที่ดิน สำเนาหนังสือสัญญาขายที่ดินและสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมายจ.66 ถึง จ.75 ซึ่งมีราคาสูงกว่าที่ดินพิพาทสำหรับที่ดินพิพาทโจทก์ต้องการซื้อเพื่อนำไปจัดสรรซึ่งจะต้องทำการปรับปรุงที่ดินทำสาธารณูปโภคต่าง ๆ ตามหนังสือเอกสารหมายจ.76 แต่ถ้าคิดถึงวันฟ้องสาธารณูปโภคต่าง ๆ จะต้องขึ้นราคาเป็นเงินประมาณ 22,000,000 บาท เห็นว่าที่ดินตามเอกสารหมาย จ.66 ถึง จ.75 ซึ่งบริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด ซื้อมาไม่ปรากฏว่ามีสภาพและสิ่งแวดล้อมใกล้เคียงกับที่ดินพิพาทอย่างใดหรือไม่ จึงนำมาเทียบเคียงกับราคาที่ดินพิพาทไม่ถนัดสำหรับหนังสือค่าใช้จ่ายในการทำสาธารณูปโภคตามเอกสารหมาย จ.76 ก็เป็นบันทึกรายการย่อ ๆ ไม่มีรายละเอียดชัดแจ้ง ไม่มีน้ำหนักให้รับฟัง ส่วนราคาที่ดินพิพาทขณะโจทก์ซื้อจากจำเลยทั้งห้าโจทก์และนางสาวเพียงใจเบิกความว่าตกราคาไร่ละประมาณ 260,000 บาท แต่ราคาที่ดินพิพาทขณะยื่นฟ้องโจทก์เบิกความว่าจะมีราคาประมาณ 800,000 บาท แต่นางสาวเพียงใจกลับเบิกความที่ดินพิพาทหากซื้อขายในวันฟ้องจะตกราคาประมาณไร่ละ300,000 บาท ถึง 400,000 บาท คำเบิกความของโจทก์และนางสาวเพียงใจในเรื่องราคาที่ดินพิพาทขณะยื่นฟ้องจึงแตกต่างกันมาก และโจทก์ก็ไม่มีพยานหลักฐานอื่นใดมาสนับสนุนให้เห็นว่าราคาที่ดินพิพาทขณะยื่นฟ้องควรมีราคาเท่าใด ศาลฎีกาจึงเห็นพ้องกับคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ที่ว่าโจทก์นำสืบข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าโจทก์เสียหายอย่างไรเป็นเงินเท่าใด แต่การกำหนดค่าเสียหายที่โจทก์ได้รับกรณีจำเลยทั้งห้าไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ตามสัญญาได้นั้น ศาลฎีกาเห็นว่าเมื่อจำเลยทั้งห้าผิดสัญญาโจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกค่าเสียหายอันเป็นเบี้ยปรับ แต่การที่สัญญากำหนดเบี้ยปรับไว้ 14,000,000 บาท โดยที่ข้อเท็จจริงที่โจทก์นำสืบฟังไม่ได้ว่าโจทก์เสียหายอย่างไร เป็นเงินเท่าใด เช่นนี้ ประกอบกับระยะเวลานับแต่วันทำสัญญากับวันยื่นฟ้องห่างกันเพียง 7 เดือน เบี้ยปรับที่กำหนดไว้จึงสูงเกินส่วน ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดค่าเสียหายเป็นจำนวนถึง 50,000,000 บาท นอกจากจะสูงกว่าเบี้ยปรับเป็นจำนวนมากแล้วยังไม่สอดคล้องกับข้อเท็จจริงที่ฟังว่า โจทก์นำสืบไม่ได้ว่าโจทก์เสียหายอย่างไร เป็นจำนวนเงินเท่าใดอีกด้วย ศาลฎีกาเห็นว่าค่าเสียหายของโจทก์ตามที่วินิจฉัยมานี้ควรคำนวณตามราคาที่ดินพิพาทที่จะเพิ่มขึ้นขณะยื่นฟ้องไร่ละประมาณ 30,000 บาท จึงกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ 10,000,000 บาท ฎีกาของจำเลยทั้งห้าข้อนี้ฟังขึ้นบางส่วน…”
พิพากษาแก้เป็นว่า ในกรณีที่ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทุกแปลงให้แก่โจทก์ด้วยวิธีการดังกล่าวข้างต้น ให้จำเลยทั้งห้าร่วมกันชำระเงินจำนวน 17,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงิน 10,000,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าชำระเสร็จ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
