แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
บันทึกข้อตกลงฉบับพิพาทมีใจความว่า จำเลยที่ 1และที่ 2 ได้รับเช็คเงินสดไว้จำนวนห้าแสนบาทถ้วน(500,000 บาท) เป็นค่าวางคำพูดมัดจำที่ดินของเงิน10 เปอร์เซ็นต์ ณ วันที่ 25 มีนาคม 2536 ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด เช็คเลขที่ 0071851 ภายในวันที่20 เมษายน 2536 จะชำระส่วนที่เหลืออีกห้าล้านห้าแสนบ้าน(5,500,000) บาท) ของราคาที่ดินทั้งหมด 60,000,000 บาทและจะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินภายในวันที่ 20 เมษายน 2536(หลังจากวันที่ 20 เมษายน 2536 ถ้าไม่มาจะถือว่าสละสิทธิ)ที่ดินรังสิต จำนวน 50 ไร่ โฉนดเลขที่ 9 ที่ดินระวาง 15 น.10 อ. ดังนี้ มีข้อความระบุไว้ชัดเจนแล้วว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2ได้รับเงิน 500,000 บาท เป็นค่าวางคำพูดมัดจำที่ดินของเงิน10 เปอร์เซ็นต์ ของราคาที่ดินทั้งหมด 60,000,000 บาทและตกลงกันว่าโจทก์จะชำระเงินมัดจำส่วนที่เหลืออีก5,500,000 บาท พร้อมกับทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกันภัยในวันที่ 20 เมษายน 2536 และโจทก์เองทราบดีว่าบันทึกดังกล่าวเป็นเพียงบันทึกที่ฝ่ายโจทก์และฝ่ายจำเลยทำขึ้นเพื่อแสดงว่าในวันที่ 20 เมษายน 2536 โจทก์และจำเลยทั้งสี่จะตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกันแน่นอนแต่โจทก์เกรงว่าจำเลยทั้งสี่อาจจะไม่ทำสัญญาดังกล่าวกับโจทก์ โจทก์จึงชำระเงิน 500,000 บาท ให้ฝ่ายจำเลยโดยระบุไว้ชัดแจ้งว่าเป็นค่าวางคำพูดมัดจำที่ดินของเงิน10 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งคู่กรณีจะต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกันอีกชั้นหนึ่งในวันที่ 20 เมษายน 2536พร้อมทั้งโจทก์ต้องชำระเงินวางมัดจำจำนวน 10 เปอร์เซ็นต์ของราคาที่ดินพิพาท 60,000,000 บาท ซึ่งหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทดังกล่าวจะต้องมีข้อตกลงต่าง ๆและเงื่อนไขในการชำระเงินและการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทต่อกัน การที่บันทึกข้อตกลงไม่ได้ระบุสถานที่ที่จะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทไว้โดยชัดเจนแต่ข้อความในวงเล็บว่า “หลังจากวันที่ 20 เม.ย. 36 ถ้าไม่มาจะถือว่าสละสิทธิ” ซึ่งหมายถึงโจทก์จำเลยตกลงกันว่าถ้าโจทก์ไม่มาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทและวางเงินมัดจำ10 เปอร์เซ็นต์ ตามคำพูดที่ตกลงไว้ในบันทึกภายในวันที่20 เมษายน 2536 ก็ถือว่าโจทก์สละสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทและเห็นความหมายได้ในตัวว่าโจทก์ผู้จะซื้อจะต้องมาหาฝ่ายจำเลยผู้จะขาย เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดข้อตกลงไม่ไปพบจำเลยทั้งสี่ตามที่ตกลง และโจทก์และจำเลยทั้งสี่ยังไม่ได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามที่ตกลงกันไว้เช่นนี้ ผลก็คือสัญญาตามที่ตกลงกันไว้ว่าจะทำยังไม่ได้ทำขึ้นจึงถือว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 366 และแม้การวางเงินมัดจำคำพูดดังกล่าวจะเป็นส่วนหนึ่งของเงินมัดจำทั้งหมดก็ตาม ก็ไม่ทำให้เกิดผลผูกพันบังคับได้ตามกฎหมายแต่อย่างใด โจทก์จึงอาศัยข้อตกลงตามบันทึกฉบับพิพาทมาฟ้องร้องบังคับจำเลยทั้งสี่ให้โอนขายที่ดินพิพาทไม่ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 25 มีนาคม 2536 จำเลยทั้งสี่ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 586 เนื้อที่ 50 ไร่24 ตารางวา ให้แก่โจทก์ในราคา 60,000,000 บาท โจทก์ชำระเงินให้จำเลยทั้งสี่แล้ว 500,000 บาท ตกลงจะชำระเงินส่วนที่เหลือบางส่วนตามสัญญาภายในวันที่ 20 เมษายน 2536 และเมื่อจำเลยทั้งสี่ได้รับเงินครบถ้วนแล้วจะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้โจทก์ต่อไปครั้งถึงกำหนดวันนัด จำเลยทั้งสี่ไม่ยอมขายที่ดินพิพาทตามสัญญาอ้างว่าที่ดินมีราคาสูงขึ้น ทำให้โจทก์เสียหาย เนื่องจากโจทก์นำที่ดินพิพาทไปเสนอขายให้บุคคลอื่นในราคา 80,000,000 บาท โจทก์ต้องสูญเสียเงินได้ 20,000,000 บาท และจำเลยจะต้องชดใช้เงินค่าปรับอีก 1 เท่า เป็นเงิน 20,000,000 บาท รวมค่าเสียหายทั้งสิ้น40,000,000 บาท ขอให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันชำระเงินจำนวน 40,000,000บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ หรือให้จำเลยทั้งสี่โอนขายกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 586 ให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสี่ไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลยทั้งสี่
จำเลยที่ 1 ที่ 3 และที่ 4 ให้การว่า จำเลยทั้งสี่ตกลงจะขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ในราคา 60,000,000 บาท แต่โจทก์เป็นฝ่ายผิดข้อตกลง เนื่องจากตกลงกันว่าโจทก์ต้องวางเงินมัดจำ 10 เปอร์เซ็นต์ของราคาที่ดินทั้งหมดเป็นเงิน 6,000,000 บาท ภายในวันที่ 20 เมษายน 2536 และทำสัญญาจะซื้อจะขายกันในวันดังกล่าว โจทก์ตกลงและขอวางเงินมัดจำคำพูดเป็นเงิน 500,000 บาท ของเงินมัดจำ10 เปอร์เซ็นต์ ก่อนเพื่อผูกมัดไม่ให้จำเลยทั้งสี่นำที่ดินไปขายให้แก่ผู้อื่น แต่เมื่อถึงวันนัดโจทก์เป็นฝ่ายผิดข้อตกลงไม่วางเงินมัดจำส่วนที่เหลือและไม่ยอมไปทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามที่ตกลงกันไว้ นอกจากนั้นจำเลยทั้งสี่ยังให้โอกาสโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทอีกครั้งในราคาเดิม โดยกำหนดให้ไปทำการโอนกรรมสิทธิ์และชำระราคาส่วนที่เหลือทั้งหมดภายในวันที่ 27 กรกฎาคม 2536แต่โจทก์ก็ไม่ไปทำการซื้อขายที่ดินตามกำหนด จำเลยทั้งสี่จึงไม่ต้องรับผิดใช้ค่าเสียหายและค่าปรับให้โจทก์ตามฟ้องขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 2 ให้การว่า ข้อตกลงตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 2เป็นเพียงบันทึกวางเงินมัดจำคำพูด อันเป็นข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสี่ว่าโจทก์มีความต้องการที่จะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยทั้งสี่เท่านั้น โดยโจทก์กับจำเลยทั้งสี่ตกลงที่จะชำระเงินมัดจำที่ดินจำนวน 6,000,000 บาท พร้อมกับทำสัญญาจะซื้อจะขายกันในวันที่20 เมษายน 2536 ต่อไป ข้อตกลงดังกล่าวจึงมิใช่สัญญาจะซื้อจะขายโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสี่ นอกจากนั้นโจทก์เป็นฝ่ายผิดข้อตกลงไม่ชำระเงินมัดจำส่วนที่เหลือจำนวน 5,500,000 บาท และไม่ไปทำสัญญาจะซื้อจะขายในวันที่ 20 เมษายน 2536 จำเลยทั้งสี่จึงใช้สิทธิริบเงินมัดจำคำพูดจำนวน 500,000 บาท แต่หลังจากนั้นจำเลยทั้งสี่ยังให้โอกาสโจทก์ซื้อที่ดินในราคาเดิมโดยแจ้งให้โจทก์เตรียมเงินและเอกสารไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ภายในกำหนด 20 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือ ซึ่งโจทก์ได้รับหนังสือแล้ว แต่ถึงวันนัดโจทก์ไม่ไปทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยทั้งสี่ ขอให้ยกฟ้อง
ระหว่างพิจารณา โจทก์ยื่นคำร้องว่าไม่ติดใจเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสี่ โดยประสงค์ให้จำเลยทั้งสี่โอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสี่จดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 586 ให้แก่โจทก์ โดยให้โจทก์ชำระราคาจำนวน 59,500,000 บาท ให้แก่จำเลยทั้งสี่ หากจำเลยทั้งสี่ไม่ปฏิบัติตามให้ถือคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสี่
จำเลยทั้งสี่ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า จำเลยทั้งสี่เป็นเจ้าของที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 586 ตำบลคลองซอยที่ 4ฝั่งตะวันตก อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี เนื้อที่ 50 ไร่24 ตารางวา เมื่อวันที่ 25 มีนาคม 2536 โจทก์และจำเลยทั้งสี่ตกลงที่จะซื้อขายที่ดินพิพาทในราคา 60,000,000 บาท ในวันดังกล่าวโจทก์จ่ายเช็คจำนวนเงิน 500,000 บาท มอบให้จำเลยทั้งสี่โดยทำบันทึกข้อตกลงกันตามเอกสารหมาย จ.1 มีใจความว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2ได้รับเช็คเงินสดไว้จำนวนห้าแสนบาทถ้วน (500,000 บาท) เป็นค่าวางคำพูดมัดจำที่ดินของเงิน 10 เปอร์เซ็นต์ ณ วันที่ 25 มีนาคม 2536ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด เช็คเลขที่ 0071851 ภายในวันที่20 เมษายน 2536 จะชำระส่วนที่เหลืออีกห้าล้านห้าแสนบาท(5,500,000 บาท) ของราคาที่ดินทั้งหมด 60,000,000 บาท และจะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินภายในวันที่ 20 เมษายน 2536 (หลังจากวันที่ 20 เมษายน 2536 ถ้าไม่มาจะถือว่าสละสิทธิ) ที่ดินรังสิตจำนวน50 ไร่ โฉนดเลขที่ 9 ที่ดินระวาง 15 น. 10 อ
มีปัญหาต้องวินิจฉัยข้อแรกตามฎีกาของจำเลยทั้งสี่ว่า ข้อตกลงระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสี่ตามเอกสารหมาย จ.1 เป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทที่ใช้บังคับได้ตามกฎหมายหรือไม่ เห็นว่า ข้อตกลงระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสี่ตามเอกสารหมาย จ.1 มีข้อความระบุไว้ชัดเจนว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้รับเงิน 500,000 บาท เป็นค่าระวางคำพูดมัดจำที่ดินของเงิน 10 เปอร์เซ็นต์ ของราคาที่ดินทั้งหมด 60,000,000 บาทและตกลงกันว่าโจทก์จะชำระเงินมัดจำส่วนที่เหลืออีก 5,500,000 บาทพร้อมกับทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกันภายในวันที่ 20 เมษายน 2536 และโจทก์เองทราบดีว่าบันทึกตามเอกสารหมาย จ.1 เป็นเพียงบันทึกที่ฝ่ายโจทก์และฝ่ายจำเลยทำขึ้นเพื่อแสดงว่าในวันที่ 20 เมษายน 2536โจทก์และจำเลยทั้งสี่ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกันแน่นอนแต่โจทก์เกรงว่าจำเลยทั้งสี่อาจจะไม่ทำสัญญาดังกล่าวกับโจทก์โจทก์จึงชำระเงิน 500,000 บาท ให้ฝ่ายจำเลยโดยระบุไว้ชัดแจ้งว่าเป็นค่าวางคำพูดมัดจำที่ดินของเงิน 10 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งคู่กรณีจะต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกันอีกชั้นหนึ่งในวันที่ 20 เมษายน 2536 พร้อมทั้งโจทก์ต้องชำระเงินวางมัดจำจำนวน 10 เปอร์เซ็นต์ ของราคาที่ดินพิพาท 60,000,000 บาท ซึ่งหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทดังกล่าวจะต้องมีข้อตกลงต่าง ๆ และเงื่อนไขในการชำระเงินและการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทต่อกัน คำเบิกความของโจทก์เจือสมกับข้อต่อสู้และทางนำสืบของจำเลยทั้งสี่ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า การที่โจทก์และฝ่ายจำเลยทำบันทึกข้อตกลงกันไว้ตามเอกสารหมาย จ.1 นั้น โจทก์และจำเลยทั้งสี่มีเจตนาตกลงกันที่จะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกันอีกชั้นหนึ่งในวันที่ 20 เมษายน2536 พร้อมทั้งโจทก์ต้องชำระเงินมัดจำ 10 เปอร์เซ็นต์ ของเงินค่าที่ดิน 60,000,000 บาท ในวันดังกล่าวด้วย ปัญหาว่าในวันที่ 20เมษายน 2536 นั้น ฝ่ายใดผิดข้อตกลงที่บันทึกไว้ในเอกสารหมาย จ.1โดยไม่ทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทในปัญหานี้เอกสารหมายจ.1 ไม่ได้ระบุสถานที่ที่จะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทไว้โดยชัดเจน แต่มีข้อความในวงเล็บว่า “หลังจากวันที่ 20 เม.ย. 36ถ้าไม่มาจะถือว่าสละสิทธิ” ซึ่งหมายถึงโจทก์จำเลยตกลงกันว่าถ้าโจทก์ไม่มาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทและวางเงินมัดจำ 10 เปอร์เซ็นต์ตามคำพูดที่ตกลงไว้ในบันทึกภายในวันที่ 20 เมษายน 2536 ก็ถือว่าโจทก์สละสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาท คำว่า ถ้าไม่มา เห็นความหมายได้ในตัวว่าโจทก์ผู้จะซื้อจะต้องมาหาฝ่ายจำเลยผู้จะขาย ถ้าไม่มาก็ถือว่าสละสิทธิดังกล่าว และศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อนำสืบของจำเลยทั้งสี่สอดคล้องกับบันทึกเอกสารหมาย จ.1 มีน้ำหนักเหตุผลดีกว่าพยานโจทก์ ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดข้อตกลงไม่ไปพบจำเลยทั้งสี่ตามที่ตกลงไว้ในเอกสารหมาย จ.1 ด้วยเหตุที่ไม่มีสัญญาจะซื้อจะขายนี้เอง คำฟ้องของโจทก์จึงต้องไปอาศัยอ้างเอกสารหมาย จ.1มาฟ้องบังคับจำเลยทั้งสี่อ้างว่าเป็นหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทและได้วางมัดจำไว้ตามบันทึกดังกล่าว ซึ่งการวางเงินมัดจำที่มีการกำหนดกันไว้ว่าจะต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายกันเป็นหนังสืออีกฉบับหนึ่งในวันที่กำหนดไว้นั้น ย่อมผูกพันกันเพียงถึงวันที่กำหนดไว้ว่าจะทำหนังสือสัญญาขึ้นใหม่ตามที่กำหนดกันไว้ ข้อตกลงดังกล่าวย่อมสิ้นความผูกพันซึ่งในบันทึกข้อตกลงเอกสารหมาย จ.1 ก็ได้ระบุข้อความไว้ในวงเล็บว่า หลังจากวันที่ 20 เมษายน 2536 ถ้าไม่มาจะถือว่าสละสิทธิดังกล่าวแล้วข้างต้น แม้กฎหมายกำหนดวิธีที่จะทำสัญญาจะซื้อจะขายกันไว้หลายวิธีก็ตาม เมื่อคู่สัญญากำหนดจะทำกันโดยวิธีทำเป็นหนังสือสัญญาก็ต้องเป็นไปตามเจตนาของคู่สัญญา จะนำเอาวิธีอื่นเช่นการวางเงินมัดจำมาวินิจฉัยว่าเป็นข้อตกลงจะซื้อจะขายกันแล้วโดยบริบูรณ์หาได้ไม่ ทั้งนี้ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1541/2509 ระหว่าง นางธนิต กำเนิดเพชร โจทก์นางผิน สอนสิงห์กับพวก จำเลย เมื่อโจทก์และจำเลยทั้งสี่ยังไม่ได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามที่ตกลงกันไว้เช่นนี้ ผลก็คือสัญญาตามที่ตกลงกันไว้ว่าจะทำยังไม่ได้ทำขึ้น จึงถือว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 และแม้การวางเงินมัดจำคำพูดดังกล่าวจะเป็นส่วนหนึ่งของเงินมัดจำทั้งหมดก็ตามก็ไม่ทำให้เกิดผลผูกพันบังคับได้ตามกฎหมายแต่อย่างใด โจทก์จึงอาศัยข้อตกลงตามบันทึกเอกสารหมาย จ.1 มาฟ้องร้องบังคับจำเลยทั้งสี่ให้โอนขายที่ดินพิพาทไม่ได้
พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์
