แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยที่ 1 ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารที่กำลังก่อสร้างรวม 3 คูหาให้แก่โจทก์ โจทก์ชำระราคาครบถ้วนในวันทำสัญญา ในระหว่างการก่อสร้างยังไม่เสร็จ จำเลยที่ 1ได้เอาสิทธิการเช่าช่วงที่ได้ขายให้โจทก์แล้วนั้นไปโอนขายให้แก่จำเลยที่ 2 ทั้งสามคูหา โดยจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นผู้ทรงสิทธิการเช่าได้ทำสัญญาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงอาคารไปแล้ว 2 คูหา โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 3อ้างว่าเป็นนิติกรรมที่ทำให้โจทก์เสียเปรียบ เป็นการฉ้อฉลที่โจทก์ขอเพิกถอนได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237 แต่ตามบทกฎหมายดังกล่าว ผู้ที่จะฟ้องขอเพิกถอนได้คือเจ้าหนี้ โดยฟ้องขอเพิกถอนนิติกรรมที่ลูกหนี้ได้กระทำกับบุคคลที่สาม จำเลยที่ 2 หรือจำเลยที่ 3 หาใช่ลูกหนี้ของโจทก์ไม่นิติกรรมระหว่างจำเลยทั้งสองจึงไม่ใช่การฉ้อฉลที่โจทก์จะฟ้องขอให้เพิกถอนได้ ตามมาตรา 237
แม้โจทก์จะทำหนังสือสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1ก่อนจำเลยที่ 2 แต่ขณะที่จำเลยที่ 2 ทำสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1จำเลยที่ 2 ไม่รู้ว่าโจทก์ได้ทำสัญญารับโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 1 ไว้ก่อนแล้วจึงฟังไม่ได้ว่าจำเลยที่ 2 รับโอนสิทธิการเช่าช่วงจากจำเลยที่ 1 โดยไม่สุจริต และได้ความด้วยว่าจำเลยที่ 2 ได้เสียเงินกินเปล่าให้จำเลยที่ 1 เช่นเดียวกับโจทก์ โดยจำเลยที่ 2 เสียเงินไปกว่า 2 ล้านบาท จำเลยที่ 2 ได้เข้าครอบครองอาคารพิพาทแล้ว จึงมีสิทธิในอาคารพิพาทดีกว่าโจทก์แม้ต่อมาโจทก์จะได้ฟ้องจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 กับ ส. กรรมการผู้จัดการของจำเลยที่ 1 ขอให้เพิกถอนการโอนสิทธิเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และได้ร้องขอให้ใช้วิธีการชั่วคราวก่อนพิพากษา ศาลชั้นต้นได้สั่งห้ามชั่วคราวมิให้จำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมผูกพันหรือเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทและฟังได้ว่าจำเลยทั้งสามรู้ถึงคำสั่งห้ามชั่วคราวแล้ว จำเลยที่ 2 ยังได้ไปทำนิติกรรมจดทะเบียนเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 3 ก็ถือไม่ได้ว่าการทำนิติกรรมดังกล่าวกระทำไปโดยใช้สิทธิไม่สุจริต เพราะจำเลยที่ 2 มีสิทธิในอาคารพิพาทดีกว่าโจทก์อยู่แล้ว ส่วนการที่จำเลยที่ 3 จดทะเบียนให้จำเลยที่ 2 เป็นผู้เช่าช่วงอาคารพิพาทนั้นก็เป็นการจดทะเบียนให้แก่ผู้มีสิทธิดีกว่าโจทก์ สัญญาเช่าช่วงดังกล่าวจึงมิใช่สัญญาที่กระทำโดยไม่สุจริต อันโจทก์จะฟ้องขอให้เพิกถอนได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 5
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า กระทรวงการคลังได้ทำสัญญาให้จำเลยที่ ๓ เช่าที่ดินตามโฉนดเลขที่ ๒๖๕๑ จัดหาประโยชน์ โดยสร้างอาคารพาณิชย์ ๔ ชั้น จำนวน ๖๕ คูหา ตามแบบแปลนแผนผังที่กระทรวงการคลังกำหนด ซึ่งจำเลยที่ ๓ ต้องลงทุนในการก่อสร้างเองทั้งสิ้น และจำเลยที่ ๓ มีสิทธิเช่าที่ดินกับอาคารเป็นเวลา ๒๐ ปี โดยจำเลยที่ ๓ จะเช่าเองหรือจะให้ผู้อื่นเช่าช่วงก็ได้ เมื่อสร้างเสร็จแล้วให้อาคารตกเป็นของกระทรวงการคลังทันที ในวันเดียวกันนั้นเอง จำเลยที่ ๓ ได้ทำสัญญาโอนสิทธิการก่อสร้างอาคารทั้งหมดให้จำเลยที่ ๑ เป็นผู้ก่อสร้างแทน และจำเลยที่ ๑ จะได้สิทธิการเช่าช่วงอาคารจากจำเลยที่ ๓ เช่นเดียวกับจำเลยที่ ๓ จะได้จากกระทรวงการคลัง ต่อมาจำเลยที่ ๑ โดยนายสมเกียรติกรรมการผู้มีอำนาจ และในฐานะตัวแทนเชิดของจำเลยที่ ๑ ได้ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารที่สร้างขึ้นให้โจทก์จำนวน ๓ คูหา ราคาคูหาละ ๕๐๐,๐๐๐ บาทและจำเลยที่ ๑ ได้รับเงินจากโจทก์ครบจำนวนดังกล่าวแล้ว ต่อมาระหว่างที่กำลังก่อสร้างอาคารอยู่จำเลยที่ ๑ โดยทุจริตได้นำอาคารทั้ง ๓ คูหา ที่ได้ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าช่วงให้โจทก์แล้ว ไปโอนขายสิทธิการเช่าช่วงคูหาที่ ๑๙, ๒๐ และ ๒๑ ให้จำเลยที่ ๒ โจทก์จึงฟ้องจำเลยที่ ๑ และที่ ๒กับนายสมเกียรติต่อศาลชั้นต้น ขอให้เพิกถอนนิติกรรมโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาททั้งสามคูหาระหว่างจำเลยที่ ๑ และที่ ๒ ในระหว่างที่ศาลดำเนินกระบวนพิจารณาคดีดังกล่าว โจทก์ได้ร้องขอให้ใช้วิธีการชั่วคราวก่อนพิพากษา และศาลได้มีคำสั่งห้ามจำเลยที่ ๑ ทำนิติกรรมใด ๆ อันเป็นการผูกพัน หรือเป็นการเปลี่ยนแปลงแก้ไขสิทธิการเช่าอาคารทั้งสามคูหาไว้เป็นการชั่วคราวก่อนคดีถึงที่สุดศาลได้ส่งคำสั่งดังกล่าวให้จำเลยที่ ๑ ทราบแล้ว และโจทก์ได้ส่งคำสั่งของศาลดังกล่าวให้จำเลยที่ ๓ทราบแล้ว และต่อมาศาลได้พิพากษาให้จำเลยที่ ๑ แสดงเจตนาต่อจำเลยที่ ๓ ยินยอมโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาททั้ง ๓ คูหา ให้โจทก์ หากจำเลยที่ ๑ ไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลยที่ ๑ และให้จำเลยที่ ๑ ส่งมอบอาคารพิพาทให้โจทก์ ต่อมาโจทก์มีหนังสือถึงจำเลยที่ ๓ เพื่อจะขอทำสัญญาเช่าช่วงอาคารพิพาทตามคำพิพากษาโดยตรงต่อจำเลยที่ ๓ แต่จำเลยที่ ๓ มีหนังสือแจ้งว่า จำเลยที่ ๑ ได้นำจำเลยที่ ๒ มาทำสัญญาจดทะเบียนสิทธิการเช่าเสร็จเรียบร้อยแล้ว จึงไม่อาจทำสัญญาให้โจทก์เช่าช่วงได้ โจทก์ไม่ทราบชัดว่าสัญญาระหว่างจำเลยที่ ๒ กับที่ ๓ ทำกันเมื่อใด แต่ก็ต้องกระทำกันหลังจากโจทก์ยื่นคำร้องขอให้ศาลใช้วิธีการชั่วคราวก่อนพิพากษาแล้ว ส่วนจำเลยที่ ๒ แม้จะไม่ทราบคำสั่งห้ามชั่วคราวของศาลดังกล่าวมาแต่ก็ทราบดีว่าโจทก์ฟ้องจำเลยที่ ๑ และที่ ๒ และศาลยังไม่ได้ชี้ขาดว่าโจทก์หรือจำเลยที่ ๒ใครมีสิทธิดีกว่ากัน จำเลยที่ ๒ กลับสมคบกับจำเลยที่ ๑ ทำการโอนสิทธิการเช่าดังกล่าวเป็นของตนเสียก่อน เมื่อศาลพิพากษาให้จำเลยที่ ๑ โอนสิทธิการเช่าให้โจทก์ ปรากฏว่าจำเลยที่ ๑นำจำเลยที่ ๒ ไปโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทกับจำเลยที่ ๓ ก่อนแล้ว จึงทำให้โจทก์เสียเปรียบขอให้ศาลพิพากษาเพิกถอนสัญญาเช่า (ที่ถูกคือเช่าช่วง) บ้านเลขที่ ๗๙๕/๒๑ และ ๗๙๕/๒๒ระหว่างจำเลยที่ ๒ ผู้เช่ากับจำเลยที่ ๓ ผู้ให้เช่า
จำเลยที่ ๑ ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา
จำเลยที่ ๒ ให้การว่า เกี่ยวกับสิทธิการเช่าอาคารพิพาท โจทก์ได้ฟ้องจำเลยที่ ๑ และที่ ๒ ต่อศาลชั้นต้น คดีอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ โจทก์ฟ้องคดีนี้ไม่ได้ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑๗๓ คดีดังกล่าวศาลพิพากษาว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ ๒ ให้ร่วมส่งมอบอาคารพิพาทให้โจทก์ รวมทั้งโอนสิทธิการเช่าให้โจทก์และชดใช้เงิน ๑,๕๐๐,๐๐๐ บาท ให้โจทก์ การที่จำเลยที่ ๒ ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทกับจำเลยที่ ๑ นั้น จำเลยที่ ๒ ได้กระทำโดยสุจริต ศาลไม่อาจเพิกถอนนิติกรรมโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทระหว่างจำเลยที่ ๑ กับจำเลยที่ ๒ และจำเลยที่ ๒ ได้เข้าครอบครองอาคารพิพาทโดยสุจริต ไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ ส่วนความรับผิดตามสัญญา จำเลยที่ ๒ไม่ใช่คู่สัญญากับโจทก์ จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ จำเลยที่ ๑ และจำเลยที่ ๒ ได้ทำสัญญาตกลงโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาททั้ง ๓ คูหา ให้จำเลยที่ ๒ เป็นผู้ทำสัญญากับจำเลยที่ ๓ และจำเลยที่ ๒ได้ชำระเงินค่าตอบแทนตามสัญญาให้จำเลยที่ ๑ ครบถ้วนแล้ว จำเลยที่ ๑ มอบอาคารพิพาทให้จำเลยที่ ๒ เข้าครอบครองทำประโยชน์อยู่จนถึงปัจจุบัน การกระทำของจำเลยดังกล่าวไม่ทำให้โจทก์เสียเปรียบ
จำเลยที่ ๓ ให้การว่า ก่อนคดีนี้โจทก์ได้ฟ้องจำเลยที่ ๑ และที่ ๒ ต่อศาลชั้นต้นขอให้เพิกถอนนิติกรรมโอนสิทธิการเช่าอาคารพิพาทรายนี้ คดีอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ฟ้องโจทก์คดีนี้ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๑๗๓ จำเลยที่ ๓ ไม่เคยรับแจ้งจากโจทก์เรื่องคำสั่งห้ามชั่วคราวของศาลชั้นต้น และก่อนจำเลยที่ ๓ จะจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทเลขที่ ๑๙ และ ๒๐ (บ้านเลขที่ ๗๙๕/๒๑ – ๒๒) ให้จำเลยที่ ๒ นั้น จำเลยที่ ๓ได้ให้อำเภอเมืองสมุทรปราการประกาศให้ประชาชนทราบเพื่อคัดค้านแล้ว ไม่มีผู้ใดคัดค้านการจดทะเบียนสิทธิการเช่าให้จำเลยที่ ๒ จึงเป็นการกระทำโดยสุจริต ไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้เพิกถอนสัญญาเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ ๑ กับจำเลยที่ ๓
จำเลยที่ ๒ ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ ๒๖๕๑เป็นที่ราชพัสดุ กระทรวงการคลังได้ทำสัญญาให้จำเลยที่ ๓ เช่าที่ดินแปลงดังกล่าวเพื่อจัดสร้างอาคารพาณิชย์ ๔ ชั้น จำนวน ๖๕ คูหา ตามแบบแปลนที่กระทรวงการคลังกำหนด โดยจำเลยที่ ๓ต้องลงทุนก่อสร้างเองทั้งสิ้น และให้จำเลยที่ ๓ มีสิทธิเช่าที่ดินกับอาคารดังกล่าวเป็นเวลา ๒๐ ปีโดยจะเช่าเองหรือให้คนอื่นเช่าช่วงก็ได้ เมื่อสร้างเสร็จแล้วให้อาคารตกเป็นของกระทรวงการคลังทันที ในวันเดียวกันนั้นเองจำเลยที่ ๓ ได้ทำสัญญาโอนสิทธิการก่อสร้างอาคารทั้งหมดให้จำเลยที่ ๑ ซึ่งเป็นบริษัทก่อสร้างเป็นผู้ก่อสร้าง และจำเลยที่ ๑ ได้สิทธิการเช่าช่วงอาคารจากจำเลยที่ ๓ ต่อมาจำเลยที่ ๑ ได้ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารที่กำลังก่อสร้างขึ้นรวม ๓ คูหาให้โจทก์ในราคาคูหาละ ๕๐๐,๐๐๐ บาท และโจทก์ได้ชำระเงินให้จำเลยที่ ๑ ครบแล้วในวันทำสัญญา ในระหว่างยังก่อสร้างอาคารไม่เสร็จ จำเลยที่ ๑ ได้เอาสิทธิการเช่าช่วงที่ได้ขายให้โจทก์แล้วนั้นไปโอนขายให้แก่จำเลยที่ ๒ ทั้งสามคูหา โจทก์ได้ฟ้องจำเลยที่ ๑ กับจำเลยที่ ๒และนายสมเกียรติ ลิ้มสกุล กรรมการผู้จัดการของจำเลยที่ ๑ ขอให้เพิกถอนการโอนสิทธิการเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ ๑ กับจำเลยที่ ๒ โจทก์ได้ร้องขอให้ใช้วิธีการชั่วคราวก่อนพิพากษา ขอให้ห้ามจำเลยทั้งหมดจำหน่ายจ่ายโอนสิทธิการเช่าช่วง ศาลได้มีคำสั่งห้ามจำเลยที่ ๑ ทำนิติกรรมหรือเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับสิทธิการเช่าอาคารพิพาท ต่อมาศาลชั้นต้นได้พิพากษาให้จำเลยที่ ๑ โอนสิทธิการเช่าช่วงให้โจทก์ แต่ปรากฏว่าจำเลยที่ ๓ ได้ทำสัญญาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้จำเลยที่ ๒ เช่าช่วงอาคารที่ก่อสร้างขึ้นตามแบบแปลนเลขที่ ๑๙ และ ๒๐ ไปแล้ว ปัญหาแรกที่จะต้องวินิจฉัยในชั้นฎีกามีว่า สัญญาเช่าช่วงบ้านเลขที่ ๗๙๕/๒๑ และ ๗๙๕/๒๒ ที่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ระหว่างจำเลยที่ ๒ ผู้เช่าช่วง และจำเลยที่ ๓ ผู้ให้เช่าช่วงนั้น เป็นนิติกรรมที่ทำให้โจทก์เสียเปรียบ อันเป็นการฉ้อฉลที่โจทก์ชอบที่จะฟ้องขอเพิกถอนเสียได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๒๓๗ หรือไม่ เห็นว่าตามมาตรา ๒๓๗ นั้น ผู้ที่จะฟ้องขอเพิกถอนได้คือเจ้าหนี้ โดยฟ้องขอเพิกถอนนิติกรรมที่ลูกหนี้ได้กระทำกับบุคคลที่สาม แต่ตามข้อเท็จจริงคดีนี้จำเลยที่ ๒หรือจำเลยที่ ๓ หาใช่ลูกหนี้ของโจทก์ไม่ นิติกรรมระหว่างจำเลยทั้งสองจึงไม่ใช่การฉ้อฉลที่โจทก์จะฟ้องขอให้เพิกถอนได้ตามมาตรา ๒๓๗ ปัญหาต่อไปที่สมควรจะต้องวินิจฉัยมีว่า สัญญาเช่าช่วงดังกล่าวได้กระทำลงโดยไม่สุจริต อันโจทก์จะฟ้องขอให้เพิกถอนได้โดยอาศัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕ หรือไม่ เห็นว่า แม้โจทก์จะทำหนังสือสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ ๑ ก่อนจำเลยที่ ๒ ก็ตาม แต่โจทก์มิได้อ้างมาในฟ้องและข้อเท็จจริงไม่ได้ความว่าขณะที่จำเลยที่ ๒ทำสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ ๑ จำเลยที่ ๒ รู้อยู่แล้วว่าโจทก์ได้ทำสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ ๑ ไว้ก่อนหน้าแล้ว จึงฟังไม่ได้ว่าจำเลยที่ ๒ทำสัญญารับโอนสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ ๑ โดยไม่สุจริต และได้ความด้วยว่าจำเลยที่ ๒ ได้เสียเงินกินเปล่าให้จำเลยที่ ๑ เช่นเดียวกับโจทก์ โดยจำเลยที่ ๒ เสียเงินไปกว่า๒ ล้านบาท แต่จำเลยที่ ๒ ได้เข้าครอบครองอาคารพิพาทแล้ว ฉะนั้นจำเลยที่ ๒ จึงมีสิทธิในอาคารพิพาทดีกว่าโจทก์ ต่อมาแม้โจทก์จะได้ฟ้องจำเลยที่ ๑ และจำเลยที่ ๒ กับนายสมเกียรติ ลิ้มสกุลกรรมการผู้จัดการของจำเลยที่ ๑ ขอให้เพิกถอนการโอนสิทธิเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ ๑ กับจำเลยที่ ๒ และได้ร้องขอให้ใช้วิธีการชั่วคราวก่อนพิพากษา ศาลชั้นต้นได้สั่งห้ามชั่วคราวมิให้จำเลยที่ ๑ ทำนิติกรรมผูกพันหรือเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับสิทธิการเช่าช่วงอาคารพิพาท ปรากฏตามเอกสารหมาย ป.จ.๕ ในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ ๔๒๒/๒๕๒๗ ของศาลชั้นต้น และแม้จะฟังว่าจำเลยทั้งสามรู้ถึงคำสั่งห้ามชั่วคราวแล้ว จำเลยที่ ๒ ยังได้ไปทำนิติกรรมจดทะเบียนเช่าช่วงอาคารพิพาทจากจำเลยที่ ๓ ก็ถือไม่ได้ว่าการทำนิติกรรมนี้ได้กระทำไปโดยใช้สิทธิไม่สุจริต เพราะเหตุผลดังที่ได้วินิจฉัยมาแล้วว่า จำเลยที่ ๒ มีสิทธิในอาคารพิพาทดีกว่าโจทก์อยู่แล้ว การที่จำเลยที่ ๒ จดทะเบียนเช่าช่วงอาคารพิพาทจึงเป็นการใช้สิทธิโดยชอบด้วยกฎหมาย ส่วนการที่จำเลยที่ ๓ จดทะเบียนให้จำเลยที่ ๒ เป็นผู้เช่าช่วงอาคารพิพาทนั้นก็เป็นการจดทะเบียนให้แก่ผู้มีสิทธิดีกว่าโจทก์ จึงจะถือว่าจำเลยที่ ๓ กระทำการโดยไม่สุจริตไม่ได้เช่นเดียวกัน โจทก์ฟ้องขอให้ศาลเพิกถอนสัญญาเช่าช่วงตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ ๒ ผู้เช่าช่วงกับจำเลยที่ ๓ ผู้ให้เช่าช่วงไม่ได้ และไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยประเด็นอื่นต่อไป
พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์.
