แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
หนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินเพิ่มเติมซึ่งทำภายหลังจากได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินฉบับเดิม มีข้อความตกลงว่าผู้แทนโจทก์กับเจ้าของร่วมคนอื่นยินยอมยกที่ดินในโฉนดที่3878 ให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่จำเลย เพื่อเป็นการตอบแทนที่จำเลยสละสิทธิ์ที่จะไม่ขอทำทางเท้าให้กว้างขึ้นเป็นถนนจากที่ดินโฉนดที่ 7386 ผ่านที่ดินโฉนดที่ 3878 ไปสู่ถนนใหญ่ อันเป็นสิทธิที่จำเลยพึงเรียกร้องได้ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินฉบับแรกที่ทำไว้แต่เดิม ข้อตกลงเช่นนี้แม้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็มีผลผูกพันบังคับระหว่างคู่สัญญากันได้ ไม่ใช่สัญญาให้โดยเสน่หาและไม่ใช่สัญญาจะซื้อขายจึงไม่อยู่ใต้บังคับแห่งบทบัญญัติมาตรา 456,525 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จำเลยปลูกเรือนในที่ดินของจำเลยล้ำเข้าไปในที่ดินโฉนดอื่น อันเป็นส่วนที่จำเลยได้รับยกให้ตามสัญญาจะซื้อขายเพิ่มเติมดังกล่าวโดยโจทก์รู้เห็น และมิได้ทักท้วง เท่ากับโจทก์รับว่าจำเลยปลูกเรือนในที่ดินพิพาทได้โจทก์ ไม่มีสิทธิให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนหลังนี้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยปลูกเรือนในที่ดินของจำเลยรุกล้ำโดยไม่สุจริตเข้าไปในที่ดินของโจทก์โฉนดที่ 3878 และทำรั้ว ประตู ปักเสา ยกป้าย ในที่ดินโฉนดที่ 4066 และ 4159 ของโจทก์ ขอให้ศาลพิพากษาว่าที่ดินส่วนพิพาทในแผนที่ท้ายฟ้องเป็นของโจทก์ ให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือน รั้ว ประตู เสาและป้ายออกไป
จำเลยให้การและแก้คำให้การว่า จำเลยทำรั้ว ประตู ปักเสา ยกป้าย โดยมิได้รุกล้ำที่โจทก์ ส่วนการปลูกโรงเรือนนั้น จำเลยได้กระทำในที่ดินส่วนพิพาทที่ฝ่ายโจทก์ได้ยกให้จำเลยตามข้อตกลงจะซื้อขายเพิ่มเติม ลงวันที่ 1 กรกฎาคม 2508 สำเนาปรากฏในท้ายคำให้การ จำเลยปลูกโรงเรือนโดยสุจริต
ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า จำเลยทำรั้ว ประตูบ้าน ปักเสา ยกป้ายรุกล้ำเข้าไปในที่ดินโฉนดที่ 4066, 4159 ของโจทก์ ส่วนโรงเรือนที่จำเลยปลูกเข้าไปในที่โฉนดที่ 3878 ของโจทก์นั้นที่ดินในส่วนที่ปลูกโรงเรือนรุกล้ำนั้น ผู้แทนโจทก์กับจำเลยเคยทำ “หนังสือสัญญาจะซื้อขายเพิ่มเติม” ตกลงยกให้จำเลยโดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456, 525 ที่ดินส่วนที่ยกให้ตามสัญญาจึงยังเป็นสิทธิของโจทก์อยู่ แต่จำเลยเข้าใจว่าที่ดินเป็นของจำเลยที่ได้รับยกให้แล้ว จึงปลูกเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินโฉนดที่ 3878 โดยสุจริต จึงจะให้รื้อถอนโรงเรือนที่รุกล้ำออกไปไม่ได้ แล้วศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ให้จำเลยรื้อถอนรั้ว ประตูเสา และป้าย ที่จำเลยสร้างในที่ดินโฉนดที่ 4066, 4159 ออกไปจากที่ดินดังกล่าวของโจทก์ คำขอโจทก์ที่ขอให้รื้อถอนเรือนส่วนที่รุกล้ำเข้าไปในที่โฉนดที่ 3878 ให้ยกเสีย
โจทก์จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยเกี่ยวกับโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินส่วนพิพาทของโฉนดที่ 78 ว่า สัญญายกที่ดินพิพาทในโฉนดที่ 3878 ให้แก่จำเลยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456, 525 จึงเป็นโมฆะแล้วศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้คำพิพากษาศาลชั้นต้นว่า ให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือน รั้ว ประตูบ้าน เสาและป้าย ออกไปจากที่ดินของโจทก์
จำเลยฎีกาว่า ในการรังวัดทำแผนที่กลางที่พิพาท เจ้าพนักงานที่ดินและนายวิชัยผู้แทนโจทก์ กระทำโดยไม่สุจริต เจ้าพนักงานที่ดินทำไปโดยพลการและไม่ถูกต้อง หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเพิ่มเติมที่ตกลงยกที่ดินส่วนพิพาทในโฉนดที่ 3878 ให้จำเลยไม่เป็นโมฆะ
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การที่เจ้าพนักงานที่ดินไม่ได้ออกหมายนัดรังวัดที่ดินพิพาทรังวัด 7 วัน และนายวิชัยผู้แทนโจทก์ส่งหมายนัดรังวัดให้จำเลยก่อนรังวัดเพียงวันเดียว คดีนี้ยังไม่พอฟังว่าเจ้าพนักงานที่ดินและนายวิชัยไม่สุจริต จำเลยไม่ยอมรับหมายนัดรังวัดทราบนัดแล้วไม่สนใจร่วมมือกับเจ้าพนักงานที่ดินในการนำชี้เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินทำการรังวัดและทำแผนที่กลางที่พิพาทแล้วจำเลยกลับอ้างว่าเจ้าพนักงานที่ดินทำไปโดยพลการ หาชอบด้วยเหตุผลไม่ ศาลชั้นต้นสั่งเจ้าพนักงานที่ดินทำแผนที่กลางที่พิพาทโดยปูโฉนด หากปูไม่ได้ให้แต่ละฝ่ายนำชี้เขตที่พิพาท จำเลยไม่ได้โต้แย้งคัดค้าน ถือว่าจำเลยยินยอมให้ปูโฉนดได้ ปรากฏว่าโฉนดที่พิพาทเป็นโฉนดรุ่นใหม่ เพิ่งรังวัดแบ่งโฉนดมาไม่นาน ยังมีต้นร่าง มีหลักเขตในระยะแน่นอน รังวัดคำนวณได้ทุกโฉนด จึงปูโฉนดได้โดยไม่ต้องนำชี้ ดังนี้ แผนที่กลางที่เจ้าพนักงานที่ดินทำขึ้นเช่นนี้ จำเลยมิได้โต้แย้งหรือนำสืบว่าไม่ถูกต้องที่ตรงไหนอย่างไร จำเลยจะไม่รับรองแผนที่กลางที่พิพาทดังกล่าว ก็ฟังได้ว่าแผนที่กลางที่พิพาทถูกต้องตามสภาพและความเป็นจริง
ศาลฎีกาวินิจฉัยต่อไปว่า หนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินเพิ่มเติมลงวันที่ 1 กรกฎาคม 2508 ซึ่งมีข้อตกลงว่านายวิชัยผู้แทนโจทก์และเจ้าของร่วมคนอื่นยินยอมยกที่ดิน โฉนดที่ 3878 ให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่จำเลยเพื่อเป็นการตอบแทนที่จำเลยสละสิทธิที่จะขอทำทางเท้าให้กว้างขึ้นเป็นถนนจากที่ดินโฉนดที่ 7386 ผ่านที่ดินโฉนดที่ 3878 ไปสู่ถนน อันเป็นสิทธิที่จำเลยเรียกร้องได้ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินฉบับแรกที่ทำกันไว้แต่เดิม ข้อตกลงเช่นนี้แม้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็มีผลผูกพันบังคับระหว่างคู่สัญญากันได้ ไม่ใช่สัญญาให้โดยเสน่หา และไม่ใช่สัญญาจะซื้อขายจึงไม่อยู่ใต้บังคับแห่งบทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456, 525 จำเลยปลูกเรือนในที่ดินของจำเลยล้ำเข้าไปในโฉนดที่ 3878 ส่วนที่จำเลยได้รับยกให้ตามสัญญาจะซื้อขายเพิ่มเติมฉบับดังกล่าว โดยโจทก์รู้เห็นแต่มิได้ทักท้วง เท่ากับโจทก์ยอมรับว่าจำเลยมีสิทธิปลูกโรงเรือนในที่ดินพิพาทได้โจทก์ไม่มีสิทธิให้จำเลยรื้อโรงเรือนหลังนี้
ศาลฎีกาพิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ว่า ให้ยกฟ้องโจทก์แต่เฉพาะข้อที่ให้จำเลยรื้อโรงเรือนจากที่พิพาท นอกนั้นคงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
