แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยที่1ส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์น้อยกว่าจำนวนเนื้อที่ที่ตกลงซื้อขายกันตามสัญญาถึงเกือบครึ่งเป็นการส่งมอบที่ดินที่ขาดตกบกพร่องถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญากับจำเลยที่1อย่างแน่นอนโจทก์จึงมีสิทธิบอกปัดเสียหรือเลิกสัญญาแก่จำเลยที่1การที่โจทก์บอกปัดไม่ยอมรับโอนที่ดินพิพาทและไม่ชำระราคาที่ดินพิพาทส่วนที่เหลือให้จำเลยที่1ตามสัญญากรณีจึงต้องถือว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยที่1ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา466วรรคสองแล้วคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจึงจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามมาตรา391จำเลยที่1จึงต้องคืนเงินมัดจำให้โจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินบางส่วนของที่ดินตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) เนื้อที่272 ตารางวา บริเวณด้านขวาริมแม่น้ำติดกับที่ดินนายม่อมจุ้ยบำเพ็ญ ด้านซ้ายติดทางเดินสาธารณะ ด้านหน้าทางเข้าติดกับที่ดินของจำเลยที่ 2 ในราคา 1,500,000 บาท โดยตกลงว่าเมื่อจำเลยที่ 1 ดำเนินการออกโฉนดที่ดินเสร็จเรียบร้อยแล้วจะโอนกรรมสิทธิ์ภายในกำหนด 30 วัน และจำเลยที่ 1 ต้องจัดการให้โจทก์มีทางเข้าออกสู่ที่ดินได้มีความกว้าง 2 วา จำเลยที่ 2 ยินยอมให้ที่ดินของตนเป็นทางภารจำยอมให้โจทก์ผ่านเข้าออก โจทก์วางเงินมัดจำในวันทำสัญญาเป็นเงิน 250,000 บาท และนางสมจิตรเจ็กอร่าม ได้ขอเงินมัดจำเพิ่มอีก 5,000 บาท ถ้าจำเลยที่ 1ผิดสัญญาโจทก์มีสิทธิฟ้องบังคับให้เป็นไปตามสัญญาและจำเลยที่ 1ยอมใช้ค่าเสียหายให้โจทก์อีก 1,500,000 บาท จำเลยที่ 1 ได้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินแล้วแจ้งให้โจทก์ไปรับโอนที่ดินที่สำนักงานที่ดินจังหวัดพระนครศรีอยุธยาโจทก์ไปตามนัดโดยเตรียมเงินสดและแคชเชียร์เช็คเพื่อชำระราคาที่ดิน แต่ปรากฏว่า เนื้อที่ส่วนของจำเลยที่ 1 ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินมีจำนวน 1 งาน44 ตารางวา ซึ่งจะให้โจทก์ชำระราคา 1,500,000 บาท โจทก์จึงไม่ยอมรับโอน จำเลยที่ 1 แบ่งกรรมสิทธิ์รวมที่ดินให้จำเลยที่ 2ไปจนเหลือเนื้อที่ไม่เพียงพอขายให้แก่โจทก์ตามสัญญาซึ่งจำเลยที่ 2 ก็ทราบข้อตกลงดี จึงเป็นการกระทำให้โจทก์เสียเปรียบโดยไม่สุจริตขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมในโฉนดที่ดินเลขที่ 23186 เลขที่ดิน 240 ตำบลโพแตง อำเภอบางไทรจังหวัดพระนครศรีอยุธยา ระหว่างจำเลยที่ 1 กับที่ 2 และให้จำเลยที่ 1 ทำการแบ่งกรรมสิทธิ์รวมตามโฉนดที่ดินเลขที่ 23186ให้ส่วนของจำเลยที่ 1 มีเนื้อที่ 272 ตารางวา แล้วจดทะเบียนโอนขายให้แก่โจทก์และให้จำเลยที่ 2 จดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์ใช้ทางเข้าออกผ่านที่ดินของจำเลยที่ 2 มีความกว้าง 2 วา ถ้าไม่สามารถปฏิบัติได้ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยหากไม่สามารถปฏิบัติได้อีกให้จำเลยที่ 1 คืนเงินมัดจำ 255,000 บาทและชำระเงินค่าเสียหายอีกจำนวน 1,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,755,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่า ที่ดินพิพาทเดิมเป็นที่ดินตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) จำเลยที่ 1 ครอบครองบางส่วนร่วมกับจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 ขายที่ดินส่วนที่จำเลยที่ 1ครอบครองให้โจทก์ในราคา 1,500,000 บาท โจทก์สำรวจสภาพของที่ดินพร้อมกะประมาณเนื้อที่ดินด้วยตนเอง โดยจำเลยที่ 1 ไม่ได้เข้าไปมีส่วนเกี่ยวข้องในการกะประมาณโจทก์พอใจจึงได้สัญญาจะซื้อจะขายกันโดยระบุเนื้อที่ดินตามที่โจทก์กะประมาณ เมื่อจำเลยที่ 1 ดำเนินการออกโฉนดที่ดินเสร็จแล้วแจ้งให้โจทก์รับโอนโจทก์กลับบิดพลิ้วไม่รับโอน ไม่ยอมชำระเงินค่าซื้อขายที่ดินที่ค้าง โจทก์จึงเป็นผู้ผิดสัญญา จำเลยที่ 1 มีสิทธิเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำ การแบ่งโฉนดที่ดินระหว่างจำเลยที่ 1 กับที่ 2เป็นไปตามข้อตกลงตามสัญญาทุกประการ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเพิกถอนการจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวม เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาแล้วยังได้อายัดระงับการจดทะเบียนนิติกรรมที่ดินพิพาทซึ่งเป็นการกระทำโดยจงใจให้จำเลยที่ 1 เสียหายไม่สามารถทำนิติกรรมได้ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์ชำระค่าเสียหายเป็นเงินเดือนละ12,500 บาท นับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าคดีจะถึงที่สุดหรือจนกว่ามีการเพิกถอนการอายัดการจดทะเบียนนิติกรรมในที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 1
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับจำเลยที่ 1 โดยโจทก์คำนวณเนื้อที่ตามที่จำเลยที่ 1นำชี้ และจำเลยที่ 2 รับรองแนวเขตแต่เมื่อจำเลยที่ 1 ดำเนินการออกโฉนดที่ดินได้สมคบกับจำเลยที่ 2 โดยให้จำเลยที่ 2 ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพียง 1 งาน 44 ตารางวา ส่วนจำเลยที่ 2ถือกรรมสิทธิ์ ในที่ดิน 1 งาน 73 ตารางวา ซึ่งมิได้เป็นไปตามข้อตกลงในสัญญา โจทก์จึงไม่ยอมรับโอนในราคา 1,500,000 บาทและมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้องแย้ง
จำเลย ที่ 2 ขาดนัด ยื่นคำให้การ และ ไม่สืบ พยาน
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินจำนวน 255,000 บาทแก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ คำขออื่นของโจทก์ให้ยกและยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1
โจทก์ อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ ภาค 2 พิพากษายืน
โจทก์ ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นนี้ฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 19 กรกฎาคม 2533 โจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน(ส.ค.1) เลขที่ 39/2498 ตำบลโพแดง อำเภอบางไทรจังหวัดพระนครศรีอยุธยา ซึ่งจำเลยที่ 2 มีสิทธิครอบครองร่วมอยู่ด้วยเฉพาะในส่วนของจำเลยที่ 1 จำนวนเนื้อที่ประมาณ272 ตารางวา เป็นเงิน 1,500,000 บาท ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.1 โดยมีเงื่อนไขให้จำเลยที่ 1 ไปดำเนินการออกโฉนดที่ดินก่อน แล้วจึงไปโอนกรรมสิทธิ์ภายหลัง โจทก์ได้วางเงินมัดจำไว้ 2 ครั้ง เป็นเงิน 255,000 บาท โดยจำเลยที่ 2 ตกลงยินยอมให้ใช้ที่ดินเป็นทางภารจำยอมเดินเข้าออกสู่ทางสาธารณะกว้างประมาณ 2 วา จำเลยที่ 2 ได้ไปขอรังวัดออกโฉนดที่ดินที่จะขายได้เนื้อที่จำนวน 1 งาน 44 ตารางวา ตามสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ล.2 โจทก์จึงไม่ยินยอมรับโอนและชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือ ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวเป็นการขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 มิได้ตกลงขายที่ดินส่วนของตนให้โจทก์ด้วย คดีมีปัญหาว่า โจทก์จะขอให้บังคับจำเลยทั้งสองทำการแบ่งแยกที่ดินใหม่ ให้มีเนื้อที่ที่จะขายเท่ากับจำนวนเนื้อที่ตามสัญญาจะซื้อจะขายเพื่อปฏิบัติให้เป็นไปตามสัญญาดังกล่าวข้างต้นได้หรือไม่ ได้พิจารณาตามคำให้การของจำเลยที่ 1 แล้ว จำเลยที่ 1 ให้การว่า ก่อนตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกันโจทก์ได้ไปตรวจดูสภาพที่ดินและทำการกะประมาณเนื้อที่ดินด้วยตนเอง จำเลยที่ 1 มิได้เข้าไปเกี่ยวข้องในการกะประมาณด้วย ในชั้นสืบพยานจำเลย จำเลยที่ 1 ก็ได้เบิกความว่าระหว่างที่ดินของจำเลยที่ 1 กับที่ 2 มีแนวกอไผ่กั้นแบ่งเขตและตามคำให้การแก้ฟ้องแย้งของโจทก์ก็ได้ให้การว่า จำเลยทั้งสองต่างครอบครองที่ดินเป็นส่วนสัดแน่นอนเพียงแต่ไม่ทราบจำนวนเนื้อที่ ก่อนทำสัญญาโจทก์เป็นผู้คำนวณเนื้อที่ดินเอง นางสมจิตรเจ็กอร่ามพยานจำเลยซึ่งเป็นบุตรของจำเลยที่ 1 ก็ได้เบิกความว่าแนวเขตที่ดินที่ออกโฉนดของจำเลยที 1 ตรงกันกับแนวเขตที่ดินที่ขายให้โจทก์ นายปรีชา ใจชุ่มพยานจำเลยผู้เป็นนายหน้าขายที่ดินพิพาทเบิกความว่า โจทก์ได้ขอให้ออกโฉนดที่ดินส่วนของจำเลยที่ 1 ครอบครองตามที่ได้มีการชี้แนวเขตกัน และในการออกโฉนดที่ดินก็ได้ยึดแนวเขตระหว่างที่ดินของจำเลยที่ 1 กับที่ 2โดยถือเอาเสาหลักปักแนวเขตกั้นระหว่างที่ดินของจำเลยที่ 1กับที่ 2 และระหว่างที่พยานทำหน้าที่เป็นนายหน้าก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์กับจำเลยที่ 1 ก็ได้ตกลงซื้อขายกันตามแนวเขตที่ดินที่จำเลยที่ 1 ครอบครองจากข้อเท็จจริงดังกล่าวจึงเชื่อว่าที่ดินที่จำเลยที่ 1 จะขายให้โจทก์ จำเลยที่ 1 ได้ชี้ให้โจทก์ตรวจดูเป็นที่แน่นอนแล้วและโจทก์ก็ทราบดีอยู่แล้วก่อนทำสัญญาโดยโจทก์คิดคำนวณเนื้อที่ที่ดินเองว่า มีเนื้อที่ประมาณ272 ตารางวา และในการออกโฉนดที่ดินพิพาทก็เป็นการออกตามแนวเขตที่จำเลยทั้งสองต่างครอบครองกันมาและเป็นไปตามแนวเขตที่ได้เคยชี้ให้โจทก์ดูไว้แล้วเช่นกัน เมื่อโจทก์มิได้นำสืบให้ได้ความแจ้งชัดว่า จำเลยที่ 1 ดำเนินการออกโฉนดที่ดินพิพาทไม่ตรงตามแนวเขตที่จำเลยที่ 1 เคยนำชี้ให้ดูขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายอย่างไรแล้ว จึงต้องฟังว่า จำเลยที่ 1 ได้ทำการออกโฉนดที่ดินพิพาทตรงตามข้อตกลงที่โจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญากันไว้แต่อย่างไรก็ตามเมื่อปรากฏว่าได้มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกันไว้ว่า จำเลยที่ 1 จะขายที่ดินพิพาทให้โจทก์เนื้อที่ประมาณ 272 ตารางวา แต่จำเลยที่ 1 มีเนื้อที่อยู่เพียง1 งาน 44 ตารางวา จำเลยที่ 1 จึงไม่สามารถส่งมอบที่พิพาทให้โจทก์ในจำนวนเนื้อที่ตามสัญญาได้ กรณีจึงต้องปรับด้วยบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เกี่ยวกับการซื้อขาย ว่าด้วยการส่งมอบ มาตรา 466 ว่า ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นถ้าผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยไปกว่าที่ได้สัญญาไซร้ ผู้ซื้อจะปัดเสียก็ได้และในวรรคสองของมาตราดังกล่าวบัญญัติว่า ผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตกบกพร่องถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น จากบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว เห็นว่า การที่จำเลยที่ 1 ส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้เพียง 1 งาน 44 ตารางวา ซึ่งน้อยกว่าจำนวนเนื้อที่ที่ตกลงซื้อขายกันตามสัญญาถึงเกือบครึ่งจึงเป็นการส่งมอบที่ดินที่ขาดตกบกพร่องถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญากับจำเลยที่ 1 อย่างแน่นอน โจทก์จึงมีสิทธิบอกปัดเสียหรือเลิกสัญญาแก่จำเลยที่ 1 ได้ตามข้อกฎหมายดังกล่าวแต่สำหรับคดีนี้นอกจากโจทก์บอกปัดแล้ว โจทก์ยังขอให้บังคับให้ปฏิบัติตามสัญญาโดยขอให้จำเลยทั้งสองไปแบ่งกรรมสิทธิ์รวมที่ดินพิพาทกันใหม่ทั้งที่จำเลยที่ 2 มิได้มีการตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทกับโจทก์ด้วย กรณีจึงเป็นการบังคับจำเลยที่ 2 ซึ่งมิใช่คู่สัญญาหรือเป็นบุคคลภายนอกให้จำต้องปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ด้วย จึงมิอาจกระทำได้การที่โจทก์บอกปัดไม่ยอมรับโอนที่ดินพิพาทและไม่ชำระราคาที่ดินพิพาท ส่วนที่เหลือให้จำเลยที่ 1 ตามสัญญา กรณีจึงต้องถือว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยที่ 1 ตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 วรรคสอง แล้ว เมื่อเลิกสัญญาแล้วคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 จำเลยที่ 1จึงต้องคืนเงินมัดจำให้โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ7.5 ต่อปีนับแต่วันที่จำเลยที่ 1 ได้รับไว้ในแต่ละคราว แต่โจทก์เรียกร้องมานับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จึงให้คิดดอกเบี้ยนับแต่วันฟ้องตามที่โจทก์ขอ ส่วนค่าเสียหายจำนวน 1,500,000 บาทที่โจทก์เรียกร้องมาตามที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายนั้นเป็นเรื่องในกรณีที่จำเลยที่ 1 ผิดสัญญา เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าเหตุที่จำเลยที่ 1 ส่งมอบที่ดินตามที่กำหนดไว้ในสัญญาไม่ได้เพราะเป็นเรื่องอันเนื่องมาจากเหตุที่โจทก์คิดคำนวณเนื้อที่ไม่ถูกต้องเอง กรณีจึงมิใช่เป็นความผิดของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1มิใช่เป็นผู้ผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจำนวนดังกล่าวจากจำเลยที่ 1 ได้
เมื่อปรากฏว่า สัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.1 ได้มีการเลิกกัน กรณีจึงไม่มีเหตุที่จำเลยที่ 2 จะต้องไปจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินของจำเลยที่ 2 เป็นทางเดินให้โจทก์อีก
พิพากษายืน
