แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกำหนดไว้ว่าจำเลยที่1จะขายที่ดินพิพาทให้โจทก์เนื้อที่ประมาณ272ตารางวาแต่จำเลยที่1มีเนื้อที่อยู่เพียง1งาน44ตารางวาซึ่งน้อยกว่าจำนวนเนื้อที่ที่ตกลงซื้อขายกันตามสัญญาถึงเกือบครึ่งการที่จำเลยส่งมอบที่ดินพิพาทดังกล่าวให้โจทก์จึงเป็นการส่งมอบที่ดินที่ขาดตกบกพร่องถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญากับจำเลยที่1อย่างแน่นอนโจทก์จึงมีสิทธิบอกปัดหรือเลิกสัญญาแก่จำเลยที่1ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา466 โจทก์ขอให้บังคับให้ปฎิบัติตามสัญญาโดยขอให้จำเลยทั้งสองไปแบ่งกรรมสิทธิ์รวมที่ดินที่พิพาทกันใหม่ทั้งที่จำเลยที่2มิได้มีการตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทกับโจทก์ด้วยจึงเป็นการบังคับจำเลยที่2ซึ่งมิใช่คู่สัญญาหรือเป็นบุคคลภายนอกให้ปฎิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยที่1ด้วยไม่อาจกระทำได้ การที่โจทก์บอกปัดไม่ยอมรับโอนที่ดินพิพาทและไม่ชำระราคาที่ดินพิพาทส่วนที่เหลือให้จำเลยที่1ตามสัญญาถือว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยที่1ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา466วรรคสองแล้วคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา391จำเลยที่1จึงต้องคืนมัดจำให้โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ7.5ต่อปีนับแต่วันที่จำเลยได้รับไว้ ค่าเสียหายจำนวน1,500,000บาทที่โจทก์เรียกร้องตามที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายต้องเป็นเรื่องที่จำเลยที่1ผิดสัญญาเมื่อเหตุที่จำเลยที่1ส่งมอบที่ดินที่กำหนดไว้ในสัญญาไม่ได้เพราะเนื่องมาจากโจทก์คิดคำนวณเนื้อที่ไม่ถูกต้องเองจึงมิใช่ความผิดของจำเลยที่1จำเลยที่1มิใช่เป็นผู้ผิดสัญญาโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่1ได้ เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายเลิกกันแล้วจึงไม่มีเหตุที่จำเลยที่2จะต้องไปจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินของจำเลยที่2เป็นทางเดินให้โจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินบางส่วนของที่ดินตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) เนื้อที่ 272ตารางวา บริเวณด้านขวาริมแม่น้ำติดกับที่ดินนายม่อม จุ้ยบำเพ็ญด้านซ้ายติดทางเดินสาธารณะด้านหน้าทางเข้าติดกับที่ดินจำเลยที่ 2ในราคา 1,500,000 บาท โดยตกลงว่าเมื่อจำเลยที่ 1 ดำเนินการออกโฉนดที่ดินเสร็จเรียบร้อยแล้วจะโอนกรรมสิทธิ์ภายในกำหนด30 วัน และจำเลยที่ 1 ต้องจัดการให้โจทก์มีทางเข้าออกสู่ที่ดินได้มีความกว้าง 2 วา จำเลยที่ 2 ยินยอมให้ที่ดินของตนเป็นทางภารจำยอมให้โจทก์ผ่านเข้าออก โจทก์วางเงินมัดจำในวันทำสัญญาเป็นเงิน 250,000 บาทและนางสมจิต เจ็กอร่ามได้ขอเงินมัดจำเพิ่มอีก 5,000 บาท ถ้าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาโจทก์มีสิทธิฟ้องบังคับให้เป็นไปตามสัญญาและจำเลยที่ 1 ยอมใช้ค่าเสียหายให้โจทก์อีก 1,500,000 บาท จำเลยที่ 1 ได้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินแล้วแจ้งให้โจทก์ไปรับโอนที่ดินที่สำนักงานที่ดินแต่ปรากฎว่า เนื้อที่ส่วนของจำเลยที่ 1 ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินมีจำนวน 1 งาน 44 ตารางวา ซึ่งจะให้โจทก์ชำระราคา1,500,000 บาท โจทก์จึงไม่ยอมรับโอน จำเลยที่ 1 แบ่งกรรมสิทธิ์รวมที่ดินให้จำเลยที่ 2 ไปจนเหลือเนื้อที่ไม่เพียงพอขายให้แก่โจทก์ตามสัญญา ซึ่งจำเลยที่ 2 ก็ทราบข้อตกลงดี จึงเป็นการกระทำให้โจทก์เสียเปรียบโดยไม่สุจริต ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมในโฉนดที่ดินเลขที่ 23186 เลขที่ดิน 240 ตำบลโพแตงอำเภอบางไทร จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ระหว่างจำเลยที่ 1 กับที่ 2 และให้จำเลยที่ 1 ทำการแบ่งกรรมสิทธิ์รวมตามโฉนดที่ดินเลขที่ 23186 ให้ส่วนของจำเลยที่ 1 มีเนื้อที่ 272 ตารางวาแล้วจดทะเบียนโอนขายให้แก่โจทก์และให้จำเลยที่ 2 จดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์ใช้ทางเข้าออกผ่านที่ดินของจำเลยที่ 2มีความกว้าง 2 วา ถ้าไม่สามารถปฎิบัติได้ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย หากไม่สามารถปฎิบัติได้อีกให้จำเลยที่ 1 คืนเงินมัดจำ 255,000 บาทและชำระเงินค่าเสียหายอีกจำนวน 1,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,755,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่า ที่ดินพิพาทเดิมเป็นที่ดินตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) จำเลยที่ 1 ครอบครองบางส่วนร่วมกับจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 ขายที่ดินส่วนที่จำเลยที่ 1ครอบครองให้โจทก์ในราคา 1,500,000 บาท โจทก์สำรวจสภาพของที่ดินพร้อมกะประมาณเนื้อที่ดินด้วยตนเอง โดยจำเลยที่ 1 ไม่ได้เข้าไปมีส่วนเกี่ยวข้องในการกะประมาณ โจทก์พอใจจึงได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันโดยระบุเนื้อที่ดินตามที่โจทก์กะประมาณ เมื่อจำเลยที่ 1 ดำเนินการออกโฉนดที่ดินเสร็จแล้วแจ้งให้โจทก์รับโอนโจทก์กลับบิดพลิ้วไม่ยอมรับโอน ไม่ยอมชำระเงินค่าซื้อขายที่ดินที่ค้าง โจทก์จึงเป็นผู้ผิดสัญญา จำเลยที่ 1 มีสิทธิเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำการแบ่งโฉนดที่ดินระหว่างจำเลยที่ 1 กับที่ 2เป็นไปตามข้อตกลงตามสัญญาทุกประการ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเพิกถอนการจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวม เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาแล้วยังได้อายัดระงับการจดทะเบียนนิติกรรมที่ดินพิพาทซึ่งเป็นการกระทำโดยจงใจให้จำเลยที่ 1 เสียหายไม่สามารถทำนิติกรรมได้ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์ชำระค่าเสียหายเป็นเงินเดือนละ 12,500 บาทนับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าคดีจะถึงที่สุดหรือจนกว่ามีการเพิกถอนการอายัดการจดทะเบียนนิติกรรมในที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 1
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับจำเลยที่ 1 โดยโจทก์คำนวณเนื้อที่ตามที่จำเลยที่ 1 นำชี้และจำเลยที่ 2 รับรองแนวเขตแต่เมื่อจำเลยที่ 1 ดำเนินการออกโฉนดที่ดินได้สมคบกับจำเลยที่ 2 โดยให้จำเลยที่ 1 ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพียง 1 งาน 44 ตารางวา ส่วนจำเลยที่ 2ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน 1 งาน 73 ตารางวา ซึ่งมิได้เป็นไปตามข้อตกลงในสัญญา โจทก์จึงไม่ยอมรับโอนในราคา 1,500,000 บาท และมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ขออายัดที่ดินพิพาทแต่เจ้าพนักงานที่ดินไม่ยอมรับอายัด จำเลยที่ 1 มิได้เสียหาย ขอให้ยกฟ้องแย้ง
จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การและไม่สืบพยาน
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินจำนวน255,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้อง (วันที่ 27 กรกฎาคม 2535) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ คำขออื่นของโจทก์ให้ยกและยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1
โจทก์ อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ ภาค 2 พิพากษายืน
โจทก์ ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นนี้ฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 19 กรกฎาคม 2533 โจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.<1) เลขที่ 39/2498 ตำบลโพแตงอำเภอบางไทร จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ซึ่งจำเลยที่ 2 มีสิทธิครอบครองร่วมอยู่ด้วยเฉพาะในส่วนของจำเลยที่ 1 จำนวนเนื้อที่ประมาณ 272 ตารางวา เป็นเงิน 1,500,000 บาท ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.1 โดยมีเงื่อนไขให้จำเลยที่ 1 ไปดำเนินการออกโฉนดที่ดินก่อน แล้วจึงไปโอนกรรมสิทธิ์ภายหลัง โจทก์ได้วางเงินมัดจำไว้ 2 ครั้ง เป็นเงิน 255,000 บาท โดยจำเลยที่ 2ตกลงยินยอมให้ใช้ที่ดินเป็นทางภารจำยอมเดินเข้าออกสู่ทางสาธารณะกว้างประมาณ 2 วา จำเลยที่ 1 ได้ไปขอรังวัดออกโฉนดที่ดินที่จะขายได้เนื้อที่จำนวน 1 งาน 44 ตารางวา ตามสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดที่ดินเอกสารหมาย ล.2 โจทก์จึงไม่ยินยอมรับโอนและชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือ ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวเป็นการขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 มิได้ตกลงขายที่ดินส่วนของตนให้โจทก์ด้วย คดีมีปัญหาว่า โจทก์จะขอให้บังคับจำเลยทั้งสองทำการแบ่งแยกที่ดินใหม่ ให้มีเนื้อที่ที่จะขายเท่ากับจำนวนเนื้อที่ตามสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อปฎิบัติให้เป็นไปตามสัญญาดังกล่าวข้างต้นได้หรือไม่ ได้พิจารณาตามคำให้การของจำเลยที่ 1 แล้ว จำเลยที่ 1 ให้การว่า ก่อนตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน โจทก์ได้ไปตรวจดูสภาพที่ดินและทำการกะประมาณเนื้อที่ดินด้วยตนเอง จำเลยที่ 1 มิได้เข้าไปเกี่ยวข้องในการกะประมาณด้วย ในชั้นสืบพยานจำเลย จำเลยที่ 1 ก็ได้เบิกความว่าระหว่างที่ดินของจำเลยที่ 1 กับที่ 2 มีแนวกอไผ่กั้นแบ่งเขตและตามคำให้การแก้ฟ้องแย้งของโจทก์ก็ได้ให้การไว้ว่า จำเลยทั้งสองต่างครอบครองที่ดินเป็นส่วนสัดแน่นอนเพียงแต่ไม่ทราบจำนวนเนื้อที่ก่อนทำสัญญาโจทก์เป็นผู้คำนวณเนื้อที่ดินของ นางสมจิต เจ็กอร่ามพยานจำเลยซึ่งเป็นบุตรของจำเลยที่ 1 ก็ได้เบิกความว่า แนวเขตที่ดินที่ออกโฉนดของจำเลยที่ 1 ตรงกันกับแนวเขตที่ดินที่ขายให้โจทก์นายปรีชา ใจชุ่ม พยานจำเลยผู้เป็นนายหน้าขายที่ดินพิพาทเบิกความว่า โจทก์ได้ขอให้ออกโฉนดที่ดินส่วนที่จำเลยที่ 1ครอบครองตามที่ได้มีการชี้แนวเขตกัน และในการออกโฉนดที่ดินก็ได้ยึดแนวเขตระหว่างที่ดินของจำเลยที่ 1 กับที่ 2 โดยถือเอาเสาหลักปักแนวเขตกั้นระหว่างที่ดินของจำเลยที่ 1 กับที่ 2 และระหว่างที่พยานทำหน้าที่เป็นนายหน้าก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์กับจำเลยที่ 1 ก็ได้ตกลงซื้อขายกันตามแนวเขตที่ดินที่จำเลยที่ 1 ครอบครอง จากข้อเท็จจริงดังกล่าวจึงเชื่อว่า ที่ดินที่จำเลยที่ 1 จะขายให้โจทก์ จำเลยที่ 1 ได้ชี้ให้โจทก์ตรวจดูเป็นที่แน่นอนแล้วและโจทก์ก็ทราบดีอยู่แล้วก่อนทำสัญญาโดยโจทก์คิดคำนวณเนื้อที่ที่ดินเองว่า มีเนื้อที่ประมาณ 272ตารางวา และในการออกโฉนดที่ดินพิพาทก็เป็นการออกตามแนวเขตที่จำเลยทั้งสองต่างครอบครองกันมาและเป็นไปตามแนวเขตที่ได้เคยชี้ให้โจทก์ดูไว้แล้วเช่นกัน เมื่อโจทก์มิได้นำสืบให้ได้ความแจ้งชัดว่า จำเลยที่ 1 ดำเนินการออกโฉนดที่ดินพิพาทไม่ตรงตามแนวเขตที่จำเลยที่ 1 เคยนำชี้ให้ดูขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายอย่างไรแล้ว จึงต้องฟังว่า จำเลยที่ 1 ได้ทำการออกโฉนดที่ดินพิพาทตรงตามข้อตกลงที่โจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญากันไว้แต่อย่างไรก็ตามเมื่อปรากฎว่าได้มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกันไว้ว่าจำเลยที่ 1 จะขายที่ดินพิพาทให้โจทก์เนื้อที่ประมาณ272 ตารางวาแต่จำเลยที่ 1 มีเนื้อที่อยู่เพียง 1 งาน 44 ตารางวาจำเลยที่ 1 จึงไม่สามารถส่งมอบที่พิพาทให้โจทก์ในจำนวนเนื้อที่ตามสัญญาได้ กรณีจึงต้องปรับด้วยบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เกี่ยวกับการซื้อขายว่าด้วยการส่งมอบมาตรา 466 ว่า ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้าผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยไปกว่าที่ได้สัญญาไซร้ผู้ซื้อจะปัดเสียก็ได้ และในวรรคสองของมาตราดังกล่าวบัญญัติว่า ผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตกบกพร่องถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น จากบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว เห็นว่า การที่จำเลยที่ 1 ส่งมอบที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้เพียง 1 งาน 44 ตารางวาซึ่งน้อยกว่าจำนวนเนื้อที่ที่ตกลงซื้อขายกันตามสัญญาถึงเกือบครึ่งจึงเป็นการส่งมอบที่ดินที่ขาดตกบกพร่องถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญากับจำเลยที่ 1 อย่างแน่นอนโจทก์จึงมีสิทธิบอกปัดเสียหรือเลิกสัญญาแก่จำเลยที่ 1 ได้ตามข้อกฎหมายดังกล่าว แต่สำหรับคดีนี้นอกจากโจทก์บอกปัดแล้วโจทก์ยังขอให้บังคับให้ปฎิบัติตามสัญญาโดยขอให้จำเลยทั้งสองไปแบ่งกรรมสิทธิ์รวมที่ดินที่พิพาทกันใหม่ทั้งที่จำเลยที่ 2 มิได้มีการตกลงซื้อขายที่ดินพิพาทกับโจทก์ด้วย กรณีจึงเป็นการบังคับจำเลยที่ 2 ซึ่งมิใช่คู่สัญญาหรือเป็นบุคคลภายนอกให้จำต้องปฎิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ด้วยจึงมิอาจกระทำได้ การที่โจทก์บอกปัดไม่ยอมรับโอนที่ดินพิพาทและไม่ชำระราคาที่ดินพิพาทส่วนที่เหลือให้จำเลยที่ 1 ตามสัญญากรณีจึงต้องถือว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยที่ 1 ตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 วรรคสองแล้วเมื่อเลิกสัญญาแล้วคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391จำเลยที่ 1 จึงต้องคืนเงินมัดจำให้โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่จำเลยที่ 1 ได้รับไว้ในแต่ละคราวแต่โจทก์เรียกร้องมานับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จึงให้คิดดอกเบี้ยนับแต่วันฟ้องตามที่โจทก์ขอ ส่วนค่าเสียหายจำนวน 1,500,000 บาทที่โจทก์เรียกร้องมาตามที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายนั้นเป็นเรื่องในกรณีที่จำเลยที่ 1 ผิดสัญญา เมื่อข้อเท็จจริงปรากฎว่าเหตุที่จำเลยที่ 1 ส่งมอบที่ดินตามที่กำหนดไว้ในสัญญาไม่ได้เพราะเป็นเรื่องอันเนื่องมาจากเหตุที่โจทก์คิดคำนวณเนื้อที่ไม่ถูกต้องเอง กรณีจึงมิใช่เป็นความผิดของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1มิใช่เป็นผู้ผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจำนวนดังกล่าวจากจำเลยที่ 1 ได้
เมื่อปรากฎว่า สัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.1ได้มีการเลิกกันกรณีจึงไม่มีเหตุที่จำเลยที่ 2 จะต้องไปจดทะเบียนภารจำยอมที่ดินของจำเลยที่ 2 เป็นทางเดินให้โจทก์อีกที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืนตามศาลชั้นต้นให้จำเลยที่ 1 คืนเงินมัดจำแก่โจทก์ชอบแล้ว ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"
พิพากษายืน
