แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยซื้อที่ดินพิพาทจาก ว. เมื่อปี 2516 แล้วจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทโดยสงบเปิดเผยโดยเจตนาเป็นเจ้าของตั้งแต่ซื้อมาจนถึงวันที่โจทก์ฟ้องเป็นเวลา 10 ปีเศษแล้ว โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากส. เมื่อวันที่ 22 สิงหาคม 2523 และฟ้องคดีนี้เมื่อวันที่ 15พฤษภาคม 2527 เมื่อโจทก์ซื้อที่ดินมานั้นโจทก์เห็นจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทอยู่แล้ว โจทก์ควรต้องสอบถามให้แน่นอนว่าจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทในฐานะอะไร ตอนไปจดทะเบียนโจทก์ก็ตอบคำถามของเจ้าพนักงานโดยปิดบังว่าบนที่ดินพิพาทไม่มีสิ่งปลูกสร้าง เพื่อหลีกเลี่ยงคำถามต่อไปว่าสิ่งปลูกสร้างเป็นของใคร ทำให้โจทก์จดทะเบียนไปได้ พฤติการณ์เช่นนี้ถือว่าโจทก์ทราบแล้วว่าจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทอย่างเจ้าของมานานแล้ว การที่โจทก์ตัดสินใจซื้อก็เพราะเชื่อว่าสามารถใช้สิทธิทางทะเบียนห้ามจำเลยต่อสู้ได้การกระทำของโจทก์จึงเป็นการไม่สุจริต ดังนี้ แม้โจทก์จะเสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิทธิแล้ว โจทก์ก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง จำเลยผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมสามารถอ้างบทกฎหมายดังกล่าวยันโจทก์ได้.
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 3166, 3167ตำบลไม้งาม อำเภอเมืองตาก จังหวัดตาก โดยซื้อจากนายสนิท ดวงใจโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตกับได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วตั้งแต่วันที่ 22 สิงหาคม 2523 และโจทก์ได้ครอบครองที่ดินดังกล่าวโดยความสงบ เปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตั้งแต่วันซื้อตลอดมา เดิมจำเลยอาศัยสิทธิของนายสนิท ดวงใจ ปลูกอาคารอยู่ในที่ดิน โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่ต่อไป ได้บอกกล่าวให้จำเลยออกไปและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ที่ดินของโจทก์สามารถนำไปหาผลประโยชน์ได้คิดเป็นเงินอย่างน้อยเดือนละ3,000 บาท ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารกับให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินของโจทก์ ถ้าจำเลยไม่รื้อถอนให้โจทก์รื้อถอนเองได้โดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงินเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปและรื้อถอนเสร็จสิ้น
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 3166,3167 ตามฟ้องเป็นของนายสนิท ดวงใจ เมื่อวันที่ 25 ธันวาคม 2513นายสนิทได้ให้นายวสันต์ หาญปรีชาสวัสดิ์ เช่าซื้อในราคา 87,000 บาทตกลงกันว่า เมื่อชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนแล้วนายสนิทจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ ต่อมาปี พ.ศ. 2516 นายวสันต์ได้ขายที่ดินดังกล่าวข้างต้นแก่จำเลยในราคา 100,000 บาท จำเลยได้ชำระราคาครบถ้วนแล้ว จำเลยได้เข้าครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินตั้งแต่วันซื้อขายโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเป็นเวลาเกิน 10 ปีแล้วที่ดินจึงตกเป็นของจำเลยโดยการครอบครองปรปักษ์ ขณะที่โจทก์และนายสนิททำสัญญาซื้อขายกัน โจทก์และนายสนิททราบดีอยู่แล้วว่าจำเลยครอบครองและทำประโยชน์อยู่ในที่ดิน โจทก์และนายสนิทจดทะเบียนซื้อขายโดยไม่สุจริต จำเลยอยู่ในฐานะที่จะได้รับจดทะเบียนก่อนขอให้ยกฟ้อง และมีคำสั่งว่าที่ดินตามฟ้องเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายที่ดินระหว่างนายสนิท ดวงใจ และโจทก์เมื่อวันที่ 22 สิงหาคม 2523 กับสั่งแก้ทะเบียนผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินเป็นชื่อจำเลย
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า การซื้อขายที่ดินระหว่างนายสนิทดวงใจ กับนายวสันต์ หาญปรีชาสัวสดิ์ และจำเลยไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะ ไม่อาจให้ยันโจทก์ได้ จำเลยครอบครองที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขาย หาได้กรรมสิทธิ์ไม่ และจำเลยครอบครองไม่ถึงสิบปี โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทโดยสุจริต เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตขอให้ยกฟ้องแย้ง และบังคับคดีตามคำขอของโจทก์
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 3166 และ 3167 ตำบลไม้งาม อำเภอเมืองตากจังหวัดตาก ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ออกจากที่ดินโฉนดดังกล่าวหากจำเลยไม่รื้อถอน ให้โจทก์เข้ารื้อถอนเองได้ โดยจำเลยเสียค่าใช้จ่ายและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงินเดือนละ 2,000บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนเสร็จ ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ที่ดินตามโฉนดเลขที่ 3166 และ3167 ตำบลไม้งาม อำเภอเมืองตาก จังหวัดตาก เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย ให้ยกฟ้องโจทก์และคำขออื่นตามฟ้องแย้งของจำเลย
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาตามฎีกาของโจทก์ว่า ที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์หรือจำเลย ข้อเท็จจริงตามที่คู่ความนำสืบตรงกันได้ความว่าเดิมที่พิพาทเป็นของนายสนิท ดวงใจ นายวสันต์ หาญปรีชาสวัสดิ์ได้เช่าซื้อที่พิพาทจากนายสนิท เมื่อวันที่ 25 ธันวาคม 2513 ในราคา87,000 บาท เมื่อชำระคาเช่าซื้อเสร็จแล้ว นายวสันต์ได้ขายจำเลยเมื่อ พ.ศ. 2516 ในราคา 100,000 บาท จำเลยได้เข้าครอบครองทำประโยชน์โดยสงบเปิดเผยและเจตนาเป็นเจ้าของตั้งแต่ซื้อมาจนถึงวันโจทก์ฟ้องคดีเป็นเวลา 10 ปีเศษแล้ว โจทก์ซื้อที่ดินนี้จากนายชัยสิทธิ์ หรือชัยวัฒน์ ศิริพรไพบูลย์ พนักงานของธนาคารกรุงเทพจำกัด สาขาตาก ซึ่งได้รับมอบอำนาจจากนายสนิท เจ้าของที่พิพาทเดิมเมื่อวันที่ 22 สิงหาคม 2523 เป็นเงิน 130,000 บาท และฟ้องคดีนี้เมื่อวันที่ 15 พฤษภาคม 2527 มีปัญหาที่จะต้องพิจารณาต่อไปว่าจำเลยจะใช้สิทธิการครอบครองปรปักษ์จนได้กรรมสิทธิ์ของจำเลยต่อสู้สิทธิของโจทก์ที่ได้ทรัพย์สิทธิมาโดยทางนิติกรรมทางทะเบียนได้เพียงใด ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสองตอนท้ายบัญญัติว่า สิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้นมิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอก ผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทน และโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว ข้อที่ต้องพิจารณามีว่า โจทก์ได้สิทธิมาโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วหรือไม่ข้อเท็จจริงได้ความว่า ที่ดินพิพาททางทิศเหนือจดกับที่ดินของโจทก์ที่ดินของโจทก์มีบ้านเลขที่ 81/5 ซึ่งห่างจากหอพักนิศาและบ้านของจำเลยประมาณ 20 เมตร โจทก์ก็เห็นจำเลยครอบครองที่พิพาทอยู่แล้ว หอพักของจำเลยเป็นอาคารครึ่งตกครึ่งไม้ซึ่งเป็นอาคารถาวร การที่โจทก์จะซื้อที่ดินข้างบ้านซึ่งเห็นจำเลยครอบครอบอยู่แล้ว โจทก์ต้องสอบถามให้แน่นอนกว่าว่า จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทในฐานะอะไร เพราะอย่างน้อยไม่ว่าจำเลยจะอยู่ในที่ดินโดยการเช่าหรืออาศัย โจทก์จะต้องคิดถึงว่าเมื่อซื้อที่ดินแล้วจะให้จำเลยหรือผู้อยู่ในที่ดินออกไปจากที่ดินได้อย่างไร การที่โจทก์เห็นอยู่แล้วว่า จำเลยอยู่ในที่พิพาทแล้ว เมื่อโจทก์ไปซื้อขายที่สำนักงานที่ดิน โจทก์ยังปิดบัง เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินสอบสวนเพื่อทำนิติกรรมว่าไม่มีสิ่งปลูกสร้าง เพื่อหลีกเลี่ยงคำถามต่อไปของเจ้าพนักงานว่าสิ่งปลูกสร้างเป็นของใคร ซึ่งจะต้องเรียกตัวจำเลยมาสอบถามทำให้โจทก์ไม่สามารถจดทะเบียนได้ พฤติการณ์เช่นนี้ของโจทก์ เชื่อได้ว่าโจทก์รู้อยู่แล้วว่า ที่ดินพิพาทจำเลยได้ครอบครองอย่างเป็นเจ้าของมานานแล้ว การที่โจทก์ตัดสินใจซื้อเพราะเชื่อว่า สามารถใช้สิทธิทางทะเบียนห้ามจำเลยต่อสู้ได้ การกระทำของโจทก์จึงเป็นการไม่สุจริต ดังนี้ แม้ว่าโจทก์จะได้เสียค่าตอบแทนและได้จดทะเบียนสิทธิแล้วก็ตามโจทก์ย่อมไม่ได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง จำเลยผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมสามารถอ้างประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง ยันโจทก์ได้ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องโจทก์มา ศาลฎีกาเห็นด้วยในผลของคำพิพากษา
พิพากษายืน.
