แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาเช่าระบุว่าเมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่า1ปีแรกผู้ให้เช่าให้สิทธิแก่ผู้เช่าพิจารณารับโอนสิทธิการเช่าสถานที่เช่าได้โดยผู้ให้เช่ายินดีโอนสิทธิการเช่าที่ผู้ให้เช่ามีอยู่กับบริษัทม. และให้ผู้เช่าผ่อนชำระกับบริษัทม. ต่อไปข้อสัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนโดยโจทก์ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าเมื่อครบกำหนด1ปีแรกหากจำเลยประสงค์จะรับโอนสิทธิการเช่าก็ทำได้แม้ในสัญญาดังกล่าวจะไม่ได้กำหนดระยะเวลาให้จำเลยแสดงเจตนารับโอนสิทธิการเช่าไว้ก็ตามแต่ตามเจตนารมณ์ของการทำสัญญาโจทก์จำเลยก็พึงคาดหมายได้ว่าจำเลยจะต้องแสดงเจตนารับโอนสิทธิการเช่าในระยะเวลาพอสมควรนับแต่เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่า1ปีแรกเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าสัญญาเช่าครบกำหนด1ปีแรกวันที่20พฤศจิกายน2531และครบกำหนดระยะเวลาเช่า3ปีวันที่20พฤศจิกายน2533จำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์โอนสิทธิการเช่าเมื่อวันที่7มิถุนายน2533ซึ่งแม้จะเป็นเวลาก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าประมาณ5เดือนแต่ก็เป็นเวลาภายหลังครบกำหนดสัญญาเช่า1ปีแรกล่วงพ้นไปแล้วถึง1ปี6เดือนจะพึงเห็นได้ว่าจำเลยแสดงเจตนาที่จะรับโอนสิทธิการเช่าเป็นระยะเวลาเนิ่นนานเกินสมควรที่จะคาดหมายได้ว่าจำเลยยังคงประสงค์ที่จะขอรับโอนสิทธิการเช่าอยู่อีกทั้งโจทก์ก็ยืนยันว่าเมื่อครบสัญญา1ปีแรกแล้วโจทก์ได้ถามส. กรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนจำเลยว่าจะตกลงรับโอนสิทธิการเช่าหรือไม่ก็ตอบว่าขณะนั้นพื้นที่บริษัทม.โอนสิทธิการเช่ากันตารางเมตรละ60,000บาทจำเลยจะต้องรับโอนสิทธิการเช่าจากโจทก์ตารางเมตรละ65,000บาทจึงไม่ต้องการรับโอนดังนั้นการที่จำเลยปล่อยระยะเวลาให้ล่วงพ้นกำหนดการเช่า1ปีแรกออกไปถึง1ปี6เดือนประกอบกับจำเลยเคยบอกโจทก์ว่าไม่ต้องการรับโอนสิทธิการเช่าจึงฟังได้ว่าจำเลยไม่มีเจตนาที่จะรับโอนสิทธิการเช่าพื้นที่ตามสัญญาแล้วคำมั่นของโจทก์ที่จะต้องให้จำเลยรับโอนสิทธิการเช่าจึงสิ้นผลผูกพันเมื่อการเช่าพื้นที่พิพาทครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วจำเลยจึงต้องส่งมอบพื้นที่เช่าคืนโจทก์ ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วจำเลยอยู่ในสถานที่เช่าเป็นการอยู่โดยละเมิดต่อโจทก์และพื้นที่พิพาทก็ดีขึ้นกว่าระยะแรกที่เปิดศูนย์การค้าสมควรกำหนดค่าเสียหายเดือนละ300,000บาทจำเลยอุทธรณ์ว่ายังไม่ตรงกับความจริงและสูงเกินไปอันเป็นการกล่าวอ้างเพื่อให้จำเลยต้องรับผิดค่าเสียหายน้อยลงแต่จำเลยไม่ได้กล่าวโต้แย้งคัดค้านคำพิพากษาศาลชั้นต้นว่าศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายไม่ตรงความจริงอย่างไรและเป็นจำนวนสูงเกินไปเพียงใดหรือที่ถูกต้องเหมาะสมควรเป็นอย่างไรเพราะเหตุผลใดจึงเป็นอุทธรณ์ที่ไม่ชัดแจ้งตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา225วรรคหนึ่งการที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยให้นั้นชอบแล้วแม้ในชั้นฎีกาจำเลยจะฎีกาในปัญหาเดียวกับในชั้นอุทธรณ์โดยเพิ่มเติมข้อโต้แย้งคัดค้านคำพิพากษาศาลชั้นต้นเข้ามาก็ถือว่าเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์ต้องห้ามมิให้ฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา249วรรคหนึ่งศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย เงินมัดจำและเงินที่วางต่อสำนักงานวางทรัพย์ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของเงินค่าเช่าค่าไฟฟ้าค่าน้ำประปาและค่าโทรศัพท์ที่จำเลยจะต้องรับผิดตามสัญญาเช่าไม่ใช่เป็นเงินค่าทดแทนความเสียหายที่เกิดจากการทำละเมิดของจำเลยต่อโจทก์จึงนำเงินจำนวนดังกล่าวมาหักจากค่าเสียหายอันเกิดจากมูลละเมิดที่จำเลยจะต้องรับผิดชดใช้แก่โจทก์ไม่ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้ทรงสิทธิการเช่าพื้นที่ในอาคารศูนย์การค้ามาบุญครองเซ็นเตอร์ ชั้นที่ 1ตำแหน่งห้องเลขที่ 1 บี 25, 26, 27, 28 และ 29จำนวนพื้นที่ 47.58, 48, 48, 47.24 และ 47.24 ตารางเมตรตามลำดับ รวมพื้นที่ทั้งหมด 238.16 ตารางเมตรตั้งอยู่เลขที่ 444 ถนนพญาไท แขวงวังใหม่ เขตปทุมวันกรุงเทพมหานคร จำเลยและบริวารได้เข้าไปใช้ประโยชน์ในสถานที่โจทก์ตั้งแต่วันที่ 20 พฤศจิกายน 2530เป็นต้นมาและครบกำหนดตามสัญญาที่จำเลยและบริวารจะต้องส่งมอบพื้นที่ดังกล่าวแก่โจทก์ในวันที่20 พฤศจิกายน 2533 แต่จำเลยและบริวารไม่จัดการขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจึงเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ ทำให้โจทก์เสียหายคิดค่าเสียหายเดือนละ 428,688 บาท นับแต่วันที่21 พฤศจิกายน 2533 เป็นต้นไปจนถึงวันฟ้องเป็นเวลา2 วัน เป็นเงิน 28,579.20 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่ในอาคารศูนย์การค้ามาบุญครองเซ็นเตอร์เลขที่ 444 ถนนพญาไท แขวงวังใหม่ เขตปทุมวันกรุงเทพมหานคร ชั้นที่ 1 ห้อง เลขที่ 1 บี 25, 26, 27,28 และ 29 รวมเนื้อที่ 238.16 ตารางเมตร และส่งมอบพื้นที่ดังกล่าวแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย ให้ใช้ค่าเสียหายถึงวันฟ้อง 28,579.20 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 428,688 บาทค่าบริการ ค่าน้ำประปา ค่าโทรศัพท์ และค่าไฟฟ้าที่เกิดขึ้นตั้งแต่วันฟ้อง (วันที่ 23 พฤศจิกายน 2533) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารได้ขนย้ายทรัพย์สินและส่งมอบพื้นที่ดังกล่าวแก่โจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า เมื่อวันที่ 30 กันยายน 2530โจทก์ได้ตกลงให้จำเลยเช่าช่วงพื้นที่ในอาคารศูนย์การค้ามาบุญครองเซ็นเตอร์ ในอัตราค่าเช่าเดือนละ200,000 บาท มีกำหนดระยะเวลาการเช่า 3 ปี นับแต่วันที่ 20 พฤศจิกายน 2530 เป็นต้นไป และมีข้อตกลงว่าเมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่า 1 ปีแรกแล้ว โจทก์ตกลงให้จำเลยมีสิทธิเซ้งหรือรับโอนสิทธิการเช่าของโจทก์ให้จำเลยโดยจำเลยจะต้องจ่ายค่าตอบแทนหรือค่าโอนหรือค่าเซ้ง แก่โจทก์ในอัตราตารางเมตรละ 65,000 บาท ส่วนค่าเซ้ง ที่จำเลยได้จ่ายแก่โจทก์ไปแล้วเป็นจำนวนเท่าใดให้นำมาหักกับเงินค่าเซ้ง หรือค่าโอนสิทธิการเช่าได้ นอกจากนี้โจทก์ยังให้คำมั่นว่าเมื่อจำเลยเช่าครบ 3 ปีแล้วให้จำเลยต่ออายุสัญญาเช่าออกไปได้อีกทุก 3 ปี โดยจะไม่ขึ้นค่าเช่า หลังจากครบกำหนด 1 ปีแรกแล้ว จำเลยได้แจ้งว่ามีความประสงค์จะรับโอนสิทธิการเช่าพื้นที่ดังกล่าวแต่โจทก์บ่ายเบี่ยงและบิดพลิ้วไม่ยอมโอนสิทธิการเช่าให้และเมื่อใกล้จะครบกำหนดอายุสัญญาเช่า 3 ปีแล้ว จำเลยได้ให้ทนายความมีหนังสือแจ้งความประสงค์ให้โจทก์ต่ออายุสัญญาเช่าให้จำเลยต่อไปอีก 3 ปี แต่โจทก์เพิกเฉย โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจำเลยย่อมมีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ในพื้นที่เช่าได้ตามสัญญาไม่เป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหาย และค่าเสียหายไม่เกินเดือนละ 200,000 บาท หากโจทก์โอนสิทธิการเช่าแก่จำเลยตามสัญญา จำเลยจะต้องจ่ายค่าโอนเป็นเงิน15,480,400 บาท แก่โจทก์แต่จำเลยได้จ่ายค่าเช่าไปแล้วเป็นเงิน 7,400,000 บาท เมื่อนำค่าเช่าที่ชำระไปแล้วมาหักกับค่าโอนดังกล่าวแล้ว จำเลยจะต้องจ่ายค่าโอนให้โจทก์เป็นเงิน 8,080,400 บาท แต่จำเลยสามารถนำไปโอนสิทธิการเช่าให้ผู้อื่นได้ในราคาตารางเมตรละ200,000 บาท เป็นเงิน 47,632,000 บาท เมื่อหักค่าตอบแทนที่จะต้องจ่ายแก่โจทก์แล้ว จำเลยยังมีกำไรที่ควรจะได้เป็นเงิน 39,551,600 บาท ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์โอนสิทธิการเช่าพื้นที่ในอาคารศูนย์การค้ามาบุญครองเซ็นเตอร์ ที่โจทก์เช่าจากบริษัทมาบุญครองอบพืชและไซโล จำกัด ตามฟ้องแก่จำเลยและรับเงินค่าโอน 8,080,400 บาท ถ้าโจทก์ไม่ไปโอนสิทธิการเช่าแก่จำเลย ขอให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของโจทก์เพื่อให้บริษัทมาบุญครองอบพืชและไซโล จำกัดโอนสิทธิการเช่าพื้นที่ดังกล่าวแก่จำเลย ถ้าโจทก์ไม่จัดการโอนสิทธิการเช่าแก่จำเลยหรือบริษัทมาบุญครองอบพืชและไซโลจำกัด ไม่ยอมโอนสิทธิการเช่าแก่จำเลยไม่ว่าเพราะเหตุใด ๆให้โจทก์ใช้ค่าเสียหาย 39,551,600 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยไม่ได้ปฏิบัติตามข้อตกลงครบถ้วนตามข้อตกลงให้ต่อสัญญาเช่า โดยมิได้แสดงเจตนาจะรับโอนสิทธิการเช่าเมื่อครบกำหนด 1 ปีสิทธิที่จะรับโอนตามสัญญาเช่าจึงเป็นอันยกเลิก นอกจากนี้จำเลยผิดนัดชำระค่าเช่าโดยตลอด และไม่ยอมชำระเงินค่าน้ำประปาและค่าไฟฟ้าที่ใช้ประจำเดือน สิทธิที่จำเลยจะขอต่อสัญญาตามเงื่อนไขในข้อตกลงจึงหมดสิ้นไปจำเลยไม่เสียหาย ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่ชั้นที่ 1 ห้องเลขที่ 1 บี 25, 26, 27, 28 และ 29รวมเนื้อที่ 238.16 ตารางเมตร ของอาคารศูนย์การค้ามาบุญครองเซ็นเตอร์ เลขที่ 444 ถนนพญาไทแขวงวังใหม่ เขตปทุมวัน กรุงเทพมหานคร และส่งมอบพื้นที่ดังกล่าวแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้ใช้ค่าเสียหายถึงวันฟ้อง2 วัน เป็นเงิน 20,000 บาทและใช้ค่าเสียหายเดือนละ300,000 บาท และค่าน้ำประปา ค่าไฟฟ้า ค่าโทรศัพท์ที่เกิดขึ้นนับแต่วันฟ้อง (วันที่ 23 พฤศจิกายน 2533) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินและส่งมอบพื้นที่ดังกล่าวแก่โจทก์ ให้ยกฟ้องแย้ง
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่าโจทก์เป็นผู้ทรงสิทธิการเช่าพื้นที่พิพาทที่อาคารศูนย์การค้ามาบุญครองเซ็นเตอร์ ชั้นที่ 1 รวมพื้นที่ 238.16ตารางเมตร เมื่อวันที่ 30 กันยายน 2530 จำเลยทำสัญญาเช่าช่วงพื้นที่ดังกล่าวจากโจทก์ ค่าเช่าเดือนละ 200,000 บาท มีกำหนดระยะเวลาการเช่า 3 ปี นับแต่วันที่ 20 พฤศจิกายน 2530โดยมีข้อตกลงว่าเมื่อครบกำหนด 1 ปีแรกแล้ว โจทก์จะให้จำเลยมีสิทธิรับโอนสิทธิการเช่าของโจทก์มาเป็นของจำเลยปรากฏรายละเอียดตามสัญญาเช่าพื้นที่เอกสารหมาย ล.30มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยข้อแรกว่าจำเลยแสดงเจตนาขอรับโอนสิทธิการเช่าพื้นที่พิพาทจากโจทก์เมื่อใด เห็นว่าสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย ล.30 ข้อ 2 ระบุว่า เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่า 1 ปีแรก ผู้ให้เช่าให้สิทธิแก่ผู้เช่าพิจารณารับโอนสิทธิการเช่าสถานที่เช่าได้ โดยผู้ให้เช่ายินดีโอนสิทธิการเช่าที่ผู้ให้เช่ามีอยู่กับบริษัทมาบุญครองอบพืชและไซโล จำกัดและให้ผู้เช่าผ่อนชำระกับบริษัทมาบุญครองฯ ต่อไป ข้อสัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทน โดยโจทก์ผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าเมื่อครบกำหนด 1 ปีแรก หากจำเลยประสงค์จะรับโอนสิทธิการเช่าก็ทำได้ แม้ในสัญญาดังกล่าวจะไม่ได้กำหนดระยะเวลาให้จำเลยแสดงเจตนารับโอนสิทธิการเช่าไว้ก็ตามแต่ตามเจตนารมณ์ของการทำสัญญาโจทก์จำเลยก็พึงคาดหมายได้ว่าจำเลยจะต้องแสดงเจตนารับโอนสิทธิการเช่าในระยะเวลาพอสมควร นับแต่เมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่า1 ปีแรก กรณีคดีนี้ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า สัญญาเช่าครบกำหนด1 ปีแรก วันที่ 20 พฤศจิกายน 2531 และครบกำหนดระยะเวลาเช่า 3 ปี วันที่ 20 พฤศจิกายน 2533 จำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์โอนสิทธิการเช่าเมื่อวันที่7 มิถุนายน 2533 ซึ่งแม้จะเป็นเวลาก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าประมาณ 5 เดือน แต่ก็เป็นเวลาภายหลังครบกำหนดสัญญาเช่า1 ปีแรก ล่วงพ้นไปแล้วถึง 1 ปี 6 เดือน เห็นได้ว่าจำเลยแสดงเจตนาที่จะรับโอนสิทธิการเช่าเป็นระยะเวลาเนิ่นนานเกินสมควรที่จะคาดหมายได้ว่าจำเลยยังคงประสงค์ที่จะขอรับโอนสิทธิการเช่าอยู่อีกทั้งโจทก์ก็ยืนยันว่าเมื่อครบสัญญา 1 ปีแรก แล้ว โจทก์ได้ถามนายสมศักดิ์ เตชะรัตนประเสริฐ กรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนจำเลยว่าจะตกลงรับโอนสิทธิการเช่าหรือไม่นายสมศักดิ์ก็ตอบว่าขณะนั้นพื้นที่บริษัทมาบุญครองฯ โอนสิทธิการเช่ากันตารางเมตรละ 60,000 บาท จำเลยจะต้องรับโอนสิทธิการเช่าจากโจทก์ตารางเมตรละ 65,000 บาท จึงไม่ต้องการรับโอน การที่จำเลยปล่อยระยะเวลาให้ล่วงพ้นกำหนดการเช่า 1 ปีแรก ออกไปถึง 1 ปี 6 เดือน ประกอบกับจำเลยเคยบอกโจทก์ว่าไม่ต้องการรับโอนสิทธิการเช่าจึงฟังได้ว่าจำเลยไม่มีเจตนาที่จะรับโอนสิทธิการเช่าพื้นที่ตามสัญญาข้อ 2 แล้วคำมั่นของโจทก์ที่จะต้องให้จำเลยรับโอนสิทธิการเช่าจึงสิ้นผลผูกพัน เมื่อการเช่าพื้นที่พิพาทครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว จำเลยจึงต้องส่งมอบพื้นที่เช่าคืนโจทก์
มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยต่อไปว่า ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์เรื่องค่าเสียหายของจำเลยเป็นการไม่ชอบนั้น เห็นว่า ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วจำเลยอยู่ในสถานที่เช่าเป็นการอยู่โดยละเมิดต่อโจทก์และพื้นที่พิพาทก็ดีขึ้นกว่าระยะแรกที่เปิดศูนย์การค้า สมควรกำหนดค่าเสียหายเดือนละ 300,000 บาท จำเลยอุทธรณ์ว่ายังไม่ตรงกับความจริงและสูงเกินไป อันเป็นการกล่าวอ้างเพื่อให้จำเลยต้องรับผิดค่าเสียหายน้อยลง แต่จำเลยไม่ได้กล่าวโต้แย้งคัดค้านคำพิพากษาศาลชั้นต้นว่าศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายไม่ตรงความจริงอย่างไรและเป็นจำนวนสูงเกินไปเพียงใดหรือที่ถูกต้องเหมาะสมควรเป็นอย่างไรเพราะเหตุผลใดจึงเป็นอุทธรณ์ที่ไม่ชัดแจ้งตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 225 วรรคหนึ่งการที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยให้นั้นชอบแล้ว แม้ในชั้นฎีกาจำเลยจะฎีกาในปัญหาเดียวกับในชั้นอุทธรณ์โดยเพิ่มเติมข้อโต้แย้งคัดค้านคำพิพากษาศาลชั้นต้นเข้ามา ก็ถือว่าเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์ ต้องห้ามมิให้ฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่งศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยข้อสุดท้ายว่า ต้องนำเงินมัดจำ400,000 บาท กับเงินที่จำเลยนำไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์กลาง 207,000 บาท มาหักออกจากเงินค่าเสียหายที่จะต้องชำระแก่โจทก์หรือไม่นั้นเห็นว่าเงินมัดจำและเงินที่วางต่อสำนักงานวางทรัพย์นั้นเป็นส่วนหนึ่งของเงินค่าเช่า ค่าไฟฟ้า ค่าน้ำประปา และค่าโทรศัพท์ที่จำเลยจะต้องรับผิดตามสัญญาเช่าไม่ใช่เป็นเงินค่าทดแทนความเสียหายที่เกิดจากการทำละเมิดของจำเลยต่อโจทก์จึงนำเงินจำนวนดังกล่าวมาหักจากค่าเสียหายอันเกิดจากมูลละเมิดที่จำเลยจะต้องรับผิดชดใช้แก่โจทก์ไม่ได้
พิพากษายืน
