แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาจะซื้อจะขายข้อ1กำหนดว่าจำเลยจะไปทำการโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ในวันที่27ธันวาคม2533และข้อ5กำหนดว่าจำเลยจะต้องดำเนินการจัดการให้ผู้ที่อาศัยหรือทำประโยชน์ในที่่ดินพิพาทออกไปจากที่ดินพิพาททั้งหมดด้วยเมื่อปรากฎว่าในวันนัดโอนโจทก์มีเงินค่าที่ดินพร้อมที่จะชำระให้แก่จำเลยเหตุที่ไม่มีการโอนที่ดินพิพาททั้งๆที่โจทก์และจำเลยได้ไปสำนักงานที่ดินในวันนัดโอนเนื่องจากจำเลยยังมิได้จัดการให้ช. รื้อถอนบ้านและออกไปจากที่ดินพิพาทจำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย การที่จำเลยได้ปฏิบัติตามสัญญาในข้อที่ว่าจะไปทำการโอนที่ดินพิพาทในวันนัดโอนแล้วเพียงแต่จำเลยจัดการให้ผู้อยู่อาศัยหรือทำประโยชน์ออกไปจากที่ดินพิพาทล่าช้าไปบ้างนั้นแม้เป็นการผิดสัญญาแต่ก็ไม่ถึงขนาดที่จะถือว่าเป็นการละเลยไม่ชำระหนี้เสียทีเดียวอันจะเป็นผลให้จำเลยต้องส่งคืนเงินมัดจำให้แก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา378(3)อีกทั้งตามสัญญาจะซื้อจะขายก็มิได้กำหนดว่าถ้าฝ่ายจำเลยผิดสัญญาให้สัญญาจะซื้อจะขายเป็นอันเลิกกันและโจทก์ก็ยังมิได้บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทแต่อย่างใดเมื่อจำเลยจัดการให้ผู้ที่อยู่อาศัยหรือทำประโยชน์ออกไปจากที่ดินพิพาทแล้วจำเลยสามารถโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ได้การชำระหนี้ไม่เป็นการพ้นวิสัยโจทก์จึงเรียกมัดจำจำนวน500,000บาทคืนจากจำเลยไม่ได้ ส่วนค่าเสียหายซึ่งสัญญาจะซื้อจะขายกำหนดว่าถ้าผู้จะขายเป็นฝ่ายผิดสัญญาผู้จะขายยอมให้ผู้จะซื้อฟ้องศาลบังคับคดีได้ทันทีและยอมชดใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้จะซื้ออีกส่วนหนึ่งเป็นจำนวน1,000,000บาทนั้นค่าเสียหายดังกล่าวถือได้ว่าเป็นเบี้ยปรับซึ่งกำหนดไว้ในสัญญาและเป็นเบี้ยปรับซึ่งจำเลยผู้เป็นลูกหนี้สัญญาจะให้เมื่อตนไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องตามสมควรกล่าวคือไม่ชำระหนี้ให้ตรงตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจึงเป็นเบี้ยปรับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา381จำเลยผิดสัญญาโดยไม่จัดการให้ผู้ที่อาศัยหรือทำประโยชน์ออกไปจากที่ดินพิพาทก่อนวันนัดโอนนอกจากโจทก์จะมีสิทธิเรียกให้จำเลยโอนที่ดินพิพาทอันเป็นการชำระหนี้แล้วโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ยังมีสิทธิเรียกเอาเบี้ยปรับตามสัญญาจากจำเลยได้ด้วยแต่เบี้ยปรับที่กำหนดไว้1,000,000บาทนั้นสูงเกินส่วนที่ศาลชั้นต้นลดเบี้ยปรับที่จำเลยต้องชดใช้ให้โจทก์ลงเหลือ100,000บาทเป็นจำนวนที่สมควรแล้ว ไม่ปรากฎว่าโจทก์ได้ทวงถามให้จำเลยชำระค่าเสียหายหรือเบี้ยปรับเมื่อใดถือว่าจำเลยผิดนัดนับแต่วันฟ้องโจทก์จึงมีสิทธิเรียกดอกเบี้ยสำหรับเบี้ยปรับจากจำเลยนับแต่วันฟ้อง
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม 2533 โจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.3 ก.)เลขที่ 687 ซึ่งตั้งอยู่ที่ตำบลลำนารายณ์ อำเภอชัยบาดาล จังหวัดลพบุรี ในราคา 3,456,750 บาท โดยจำเลยในฐานะผู้จะขายต้องจัดการให้ผู้ที่อาศัยหรือทำประโยชน์ออกไปจากที่ดินทั้งหมด และอนุญาตให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อเข้าปรับปรุงที่ดินได้ทันทีโจทก์ชำระมัดจำให้จำเลยในวันทำสัญญาแล้วเป็นเงิน 500,000 บาท ส่วนราคาที่เหลือตกลงชำระกันในวันนัดโอนวันที่ 27 ธันวาคม 2533 ตามสำเนาหนังสือสัญญาจะซื้อขายเอกสารท้ายฟ้อง เมื่อถึงวันนัดจำเลยผิดสัญญาโดยไม่สามารถจัดการให้ผู้ที่อาศัยหรือทำประโยชน์ออกไปจากที่ดิน โจทก์จึงไม่ยอมรับโอนที่ดินนั้น ขอให้บังคับจำเลยจำเลยคืนเงินมัดจำ 500,000 บาท กับชดใช้ค่าเสียหาย 1,000,000 บาท รวมเป็นเงิน 1,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันผิดสัญญาถึงวันฟ้องเป็นเงิน22,500 บาท และนับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่มีเงินชำระราคาที่เหลือ โจทก์สามารถเข้าครอบครองที่ดินได้เพราะมีเพียงบ้านเป็นกระต๊อบเล็ก ๆสำหรับคนอยู่เพื่อดูแลที่ดินเท่านั้นตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 4 โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องเรียกค่าเสียหายโดยไม่ยอมรับโอนที่ดิน ทั้งโจทก์ก็มิได้บอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาก่อนโจทก์จึงไม่มีสิทธิเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหาย นอกจากนี้โจทก์ยังเป็นคนต่างด้าวซึ่งตามประมวลกฎหมายที่ดินไม่อาจรับโอนกรรมสิทธิ์หรือถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นโมฆะเพราะมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายและขัดต่อศีลธรรมอันดีของประชาชน ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาให้จำเลยชำระเงิน600,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับตั้งแต่วันที่ 27 ธันวาคม 2533 ไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลย อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ ภาค 2 พิพากษากลับ ให้ยก ฟ้อง
โจทก์ ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่ไม่มีข้อโต้เถียงกันในชั้นฎีกาฟังได้ว่า จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.3 ก.) เลขที่ 687 ตำบลลำนารายณ์ อำเภอชัยบาดาล จังหวัดลพบุรี ที่พิพาท เมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม 2533 โจทก์ซึ่งเป็นคนต่างได้ตกลงจะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคา 3,456,750 บาทโดยจำเลยได้รับเงินมัดจำไปแล้ว 500,000 บาท ราคาที่เหลือชำระกันในวันนัดโอนวันที่ 27 ธันวาคม 2533 และจำเลยต้องจัดการให้ผู้ที่อาศัยหรือทำประโยชน์ออกไปจากที่ดินพิพาททั้งหมดกับอนุญาตให้โจทก์เข้าปรับปรุงที่ดินได้ทันที ปรากฎหลักฐานตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.3 แต่เมื่อถึงวันนัดโอนก็ยังมีบ้านของนายชิดปุ่นศรี ปลูกอยู่บนที่ดินพิพาท ตามภาพถ่ายหมาย จ.2 และ จ.5 และไม่มีการโอนที่ดินกัน คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา และโจทก์มีสิทธิได้รับเงินมัดจำคืน กับเรียกค่าเสียหายจากจำเลยหรือไม่ ปัญหาตามฎีกาของโจทก์ข้อแรกว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ เห็นว่า สัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.3 ข้อ 1 กำหนดว่า จำเลยจะไปทำการโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ในวันที่ 27 ธันวาคม2533 และข้อ 5 กำหนดว่า จำเลยจะต้องดำเนินการจัดการให้ผู้ที่อาศัยหรือทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทออกไปจากที่ดินพิพาททั้งหมดด้วย โจทก์นำสืบว่่า ในวันนัดโอนโจทก์เตรียมเงิน ค่าที่ดินไปพร้อมแล้ว และโจทก์มีร้อยตำรวจเอกชาลี เดชศิริ เจ้าพนักงานตำรวจสถานีตำรวจภูธรอำเภอชัยบาดาล ซึ่งเป็นผู้รับแจ้งความจากโจทก์เมื่อวันที่ 27ธันวาคม 2533 ตามรายงานประจำวันเกี่ยวกับคดีเอกสารหมาย จ.4 เบิกความเป็นพยานว่า ในวันที่โจทก์ไปแจ้งความ พยานได้สอบถามโจทก์ว่าพร้อมที่จะรับโอนที่ดินหรือไม่ โจทก์บอกว่าเตรียมเงินมาพร้อมแล้วและได้เปิดกระเป๋าเจมส์บอนด์ให้ดู พยานพบว่ามีเงินเพียงพอที่จะรับโอนที่่ดินได้ ร้อยตำรวจเอกชาลีเป็นเจ้าพนักงานตำรวจไม่มีส่วนได้เสียกับฝ่ายใด เชื่อว่าได้เบิกความไปตามความจริง ที่นายธีระยุทธ์ พลพืชน์ และนายพรไพบูลย์ สงวนศักดิ์ พยานจำเลยเบิกความว่า จำเลยจำนองที่ดินพิพาทแก่ธนาคารกสิกรไทย จำกัด ในวันนัดโอนจำเลยกับนายธีระยุทธ์ ซึ่งเป็นพนักงานธนาคารกสิกรไทย จำกัดสาขาลำนารายณ์ ขอให้โอนที่ดินพิพาทโดยติดจำนอง อันเป็นการนำสืบในทำนองว่าโจทก์ไม่มีเงินพอที่จะจ่ายค่าที่ดินพิพาทนั้นคำเบิกความของพยานจำเลยทั้งสองคนดังกล่าว แตกต่างกับคำเบิกความของจำเลยที่ว่าโจทก์ให้จำเลยจัดการไถ่ถอนจำนองที่ดินพิพาทก่อน คำเบิกความของนายธีระยุทธ์ และนายพรไพบูลย์ จึงรับฟังเป็นความจริงไม่ได้พยานหลักฐานของโจทก์มีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานของจำเลย เชื่อได้ว่าในวันนัดโอนโจทก์มีเงินค่าที่ดินพร้อมที่จะชำระให้แก่จำเลย เหตุที่ไม่มีการโอนที่ดินพิพาททั้ง ๆ ที่โจทก์และจำเลยได้ไปสำนักงานที่ดินอำเภอชัยบาดาลในวันนัดโอนนั้น เนื่องจากจำเลยยังมิได้จัดการให้นายชิด ปุ่นศรี รื้อถอนบ้านและออกไปจากที่ดินพิพาท จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 5
ปัญหาตามฎีกาของโจทก์ข้อต่อไปที่ว่า เมื่อจำเลยผิดสัญญาโจทก์มีสิทธิได้รบเงินมัดจำคืนและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ตามสัญญาหรือไม่ในเรื่องเงินมัดจำนั้น สัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.3 กำหนดว่า โจทก์และจำเลยจะไปทำการโอนที่ดินพิพาทในวันที่ 27 ธันวาคม 2533และจำเลยจะต้องจัดการให้ผู้อาศัยหรือผู้ทำประโยชน์ออกไปจากที่ดินพิพาท ข้อเท็จจริงได้ความจากทางนำสืบของโจทก์และจำเลยตรงกันว่า ในวันที่ 27 ธันวาคม 2533 ซึ่งเป็นวันนัดโอนโจทก์และจำเลยได้ไปที่สำนักงานทีดินอำเภอชัยบาดาลเพื่อทำการโอนที่ดินพิพาท แสดงว่าจำเลยได้ปฏิบัติตามสัญญาในข้อที่ว่า จำเลยจะไปทำการโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ในวันที่ 27 ธันวาคม 2533 แล้ว จำเลยคงผิดสัญญาเฉพาะข้อที่กำหนดให้จำเลยจัดการให้ผู้อยู่อาศัยหรือทำประโยชน์ออกไปจากที่ดินพิพาทก่อนวันโอนเท่านั้น แต่ต่อมาหลังจากที่โจทก์ไปขออายัดที่ดินพิพาทต่อนายอำเภอชัยบาดาลเมื่อวันที่ 14 มกราคม 2534 เพื่อทีโจทก์จะไปใช้สิทธิทางศาลขอให้จำเลยโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญา ตามคำขอเอกสารหมาย ล.22 จำเลยก็ได้จัดการให้นายชิดปุ่นศรี รื้อถอนบ้านและออกไปจากที่ดินพิพาท ตามรายงานประจำวันเกี่ยวกับคดีเอกสารหมาย จ.7 และภาพถ่ายที่ดินพิพาทหมาย ล.5 เช่นนี้เห็นว่า การที่จำเลยได้ปฏิบัติตามสัญญาในข้อที่ว่าจะไปทำการโอนที่ดินพิพาทในวันนัดโอนแล้ว เพียงแต่จำเลยจัดกาให้ผู้อยู่อาศัยหรือทำประโยชน์ออกไปจากที่ดินพิพาทล่าช้าไปบ้างนั้น แม้เป็นการผิดสัญญาแต่ก็ไม่ถึงขนาดที่จะถือว่าเป็นการละเลยไม่ชำระหนี้เสียทีเดียวอันจะเป็นผลให้จำเลยต้องส่งคืนเงินมัดจำให้แก่โจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378(3) อีกทั้งตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.3 ก็มิได้กำหนดวาถ้าฝ่ายจำเลยผิดสัญญาให้สัญญาจะซื้อจะขายเป็นอันเลิกกัน และโจทก์ก็ยังมิได้บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทแต่อย่างใด เมื่อจำเลยจัดการให้ผู้ที่อยู่อาศัยหรือทำประโยชน์ออกไปจากที่ดินพิพาทแล้ว จำเลยสามารถโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ได้ การชำระหนี้ไม่เป็นการพ้นวิสัย โจทก์จึงเรียกมัดจำจำนวน 500,000 บาท คืนจากจำเลยไม่ได้ ส่วนค่าเสียหายซึ่งสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.3 กำหนดว่า ถ้าผู้จะขายเป็นฝ่ายผิดสัญญา ผู้จะขายยอมให้ผู้จะซื้อฟ้องศาลบังคับคดีได้ทันที และยอมชดใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้จะซื้ออีกส่วนหนึ่งเป็นจำนวน 1,000,000บาท เห็นว่าค่าเสียหายดังกล่าวถือได้ว่าเป็นเบี้ยปรับซึ่งกำหนดไว้ในสัญญา และเป็นเบี้ยปรับซึ่งจำเลยผู้เป็นลูกหนี้สัญญาจะให้เมื่อตนไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องตามสมควร กล่าวคือไม่ชำระหนี้ให้ตรงตามที่กำหนดไว้ในสัญญา จึงเป็นเบี้ยปรับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 381 จำเลยผิดสัญญาโดยไม่จัดการให้ผู้ที่อาศัยหรือทำประโยชน์ออกไปจากที่ดินพิพาทก่อนวันนัดโอน นอกจากโจทก์จะมีสิทธิเรียกให้จำเลยโอนที่ดินพิพาทอันเป็นการชำระหนี้แล้ว โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ยังมีสิทธิเรียกเอาเบี้ยปรับตามสัญญาจากจำเลยได้ด้วย แต่เบี้ยปรับที่กำหนดไว้ 1,000,000 บาท นั้น สูงเกินส่วน ศาลฎีกาเห็นว่า ที่ศาลชั้นต้นลดเบี้ยปรับที่จำเลยต้องชดใช้ให้โจทก์ลงเหลือ100,000 บาท เป็นจำนวนที่สมควรแล้ว ไม่ปรากฎว่าโจทก์ได้ทวงถามให้จำเลยชำระค่าเสียหายหรือเบี้ยปรับเมื่อใด ถือว่าจำเลยผิดนัดนับแต่วันฟ้องโจทก์จึงมีสิทธิเรียกดอกเบี้ยสำหรับเบี้ยปรับจากจำเลยนับแต่วันฟ้อง
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 100,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2
