แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ข้อความตามหนังสือมอบอำนาจแสดงให้เห็นว่าจำเลยมิได้ประสงค์จะทำสัญญาซื้อขายที่ดินและตึกแถวพิพาทเสร็จเด็ดขาดเป็นเพียงให้ ส.ผู้รับมอบอำนาจเสนอขายในราคาที่จำเลยกำหนดเพราะมีเงื่อนไขในการโอนทั้งในหนังสือมอบอำนาจก็มีคำว่า “ผู้จะซื้อ” ประกอบข้อความไว้ด้วย นอกจากนี้ส.ก็ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และตึกแถวพิพาทกับโจทก์ กรณีดังกล่าวจึงเป็นการตั้งตัวแทนไปทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจึงอยู่ในบังคับที่จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 798 วรรคสองประกอบมาตรา 456วรรคสอง และต้องถือว่าหนังสือมอบอำนาจฉบับนี้เป็นหนังสือในการตั้งตัวแทนที่สมบูรณ์มีผลใช้บังคับตามกฎหมายได้และตามหนังสือมอบอำนาจนี้ก็ระบุว่าจำเลยเป็นผู้มอบอำนาจให้ส.เป็นตัวแทนทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน มีลายมือชื่อของจำเลยลงไว้ แม้ส.จะไม่ได้ลงลายมือชื่อไว้ด้วยก็ไม่ทำให้การมอบอำนาจไม่สมบูรณ์ ที่จำเลยฎีกาว่าหนังสือมอบอำนาจได้มีการปิดอากรแสตมป์ภายหลังโดยจำเลยไม่รู้เห็น จึงเป็นเอกสารปลอมนั้นเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นต่อสู้มาแต่แรกเป็นเรื่องนอกประเด็นศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้ เมื่อพิจารณาคำพยานโจทก์และจำเลยประกอบกับสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแล้ว ไม่ปรากฎความตอนใดในสัญญาเลยว่าจำเลยจะต้องไถ่ถอนจำนองก่อนจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ จึงตีความสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินได้ว่า จำเลยจะต้องจดทะเบียนโอนที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ตามสภาพที่เป็นอยู่ในขณะทำสัญญา กล่าวคือโอนโดยติดจำนองหรือให้โจทก์เป็นผู้ไถ่ถอนจำนองเองการที่โจทก์ไปรอรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวพิพาทจากจำเลยที่สำนักงานที่ดินในวันนัดและเตรียมราคาที่ดินมาชำระ แม้จำเลยจะไปตามนัดก็คงจะโอนกรรมสิทธิ์กันไม่ได้เพราะโจทก์จะขอปฏิบัติการชำระหนี้ก็ต่อเมื่อจำเลยไถ่ถอนจำนองแล้วโอนที่โจทก์ไม่มีเหตุจะอ้างได้ตามกฎหมายจึงถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 9 มีนาคม 2534 จำเลยโดยนายสุชาติกลิ่นผกา ผู้รับมอบอำนาจของจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 62380 พร้อมด้วยตึกแถวสองคู่หาซึ่งจำนองแก่ธนาคารกรุงเทพ จำกัด โดยตกลงขายให้แก่โจทก์โดยปลอดจำนองในราคา2,000,000 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์ได้ชำระเงินมัดจำ 200,000 บาทกำหนดชำระเงินที่เหลือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานในวันที่ 15มีนาคม 2534 ครบกำหนดแล้วจำเลยผิดสัญญา ขอให้บังคับจำเลยไถ่ถอนจำนองที่ดินโฉนดเลขที่ 62380 ถ้าจำเลยไม่ไถ่ถอนจำนองก็ให้โจทก์เป็นผู้ไถ่ถอนจำนองโดยจำเลยชำระเงิน ให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินและตึกแถวแก่โจทก์โดยปลอดจำนอง หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
จำเลยให้การว่า หนังสือมอบอำนาจลงลายมือชื่อจำเลยส่วนนายสุชาติ กลิ่นผกา ไม่ได้ลงลายมือชื่อ หนังสือมอบอำนาจจึงไม่สมบูรณ์ กิจการที่ผู้รับมอบอำนาจกระทำไม่มีผลผูกพันจำเลยทั้งการทำสัญญาจะซื้อจะขายและรับเงินมัดจำก็อยู่นอกเหนือหนังสือมอบอำนาจ ถ้าทำได้ก็เฉพาะตึกแถวไม่รวมที่ดินเพราะสัญญาจะซื้อจะขายระบุว่าขายตึกแถวเท่านั้น หากฟังว่าขายที่ดินได้ด้วยก็เป็นการขายโดยติดจำนอง โจทก์ นายสุชาติ และบุคคลผู้มีชื่อได้สมคบกันหลอกลวงจำเลยว่าโจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาท แต่ความจริงแล้วบุคคลดังกล่าวเป็นหุ้นส่วนกันซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาท สัญญาจะซื้อจะขายที่นายสุชาติกระทำไปจึงไม่มีผลผูกพันจำเลย ทั้งในวันที่ 15 มีนาคม 2534 โจทก์ก็ไม่มีเงินพอชำระหนี้ตามสัญญาดังกล่าวโจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์และจำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้จำเลยจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองที่ดินโฉนดเลขที่ 62380 จากธนาคารกรุงเทพ จำกัด หากจำเลยไม่ไปไถ่ถอนจำนองให้โจทก์เป็นผู้ไถ่ถอนจำนองโดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายกับให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงดังกล่าวพร้อมด้วยตึกแถวเลขที่ 505-17-18 ถนนสนามบิน ตำบลในเมืองอำเภอเมืองพิษณุโลก จังหวัดพิษณุโลก ให้แก่โจทก์โดยปลอดจำนองเมื่อโจทก์ชำระราคาที่ดินและตึกแถวให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้ว ถ้าจำเลยไม่ไปจดทะเบียนโอนให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 62380 ตำบลในเมืองอำเภอเมืองพิษณุโลก จังหวัดพิษณุโลก พร้อมตึกแถวเลขที่ 505/17-18ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินโฉนดดังกล่าวและเป็นทรัพย์สินที่พิพาทกันในคดีนี้ ต่อมาจำเลยได้นำที่ดินและตึกแถวพิพาทไปจำนองไว้แก่ธนาคารกรุงเทพ จำกัด สาขาวังทอง เป็นเงิน 1,300,000 บาทเมื่อวันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2534 จำเลยได้มอบให้นายสุชาติ กลิ่นผกาขายที่ดินและตึกแถวพิพาท รายละเอียดปรากฎตามเอกสารหมาย จ.4
ปัญหาข้อแรกต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยมีว่า เอกสารหมาย จ.4เป็นหนังสือมอบอำนาจที่สมบูรณ์มีผลบังคับใช้ตามกฎหมายหรือไม่ จำเลยฎีกาว่าหนังสือมอบอำนาจตามเอกสารหมาย จ.4 เป็นกิจการที่จำเลยซึ่งเป็นตัวการมอบอำนาจให้นายสุชาติ กลิ่นผกา เป็นตัวแทนไปขายที่ดินและตึกแถวพิพาทซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์แก่บุคคลภายนอก กฎหมายบังคับให้ต้องทำเป็นหนังสือลงลายมือชื่อตัวการและตัวแทนทั้งสองฝ่ายแต่หนังสือมอบอำนาจดังกล่าวลงลายมือชื่อจำเลยฝ่ายเดียว จึงตกเป็นโมฆะนั้น เห็นว่า ตามหนังสือมอบอำนาจเอกสารหมาย จ.4 ระบุข้อความว่าจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของตึกแถว 2 คูหา 3 ชั้น มีชั้นลอยและดาดฟ้าตั้งอยู่บนโฉนดที่ดินเลขที่ 62380 ตำบลในเมือง อำเภอเมืองพิษณุโลกจังหวัดพิษณุโลก เนื้อที่ดิน 40 ตารางวา ขอมอบให้นายสุชาติกลิ่นผกา เป็นผู้ขายแทนจำเลย โดยมีรายละเอียดและเงื่อนไขให้ขายตึกแถว 2 คูหา ในราคา 2,000,000 บาท ค่าโอนผู้จะซื้อเป็นผู้จ่ายทั้งหมดและโอนภายในวันที่ 15 มีนาคม 2534 หากเกินกว่านี้จนถึงวันที่ 31 มีนาคม 2534 ผู้จะซื้อต้องชำระดอกเบี้ยของธนาคารในส่วนที่เกินวันที่ 15 มีนาคม 2534 จากข้อความตามเอกสารหมาย จ.4แสดงให้เห็นว่า จำเลยมิได้ประสงค์จะทำสัญญาซื้อขายที่ดินและตึกแถวพิพาทเสร็จเด็ดขาดเป็นเพียงให้นายสุชาติเสนอขายในราคาที่จำเลยกำหนด เพราะมีเงื่อนไขในการโอน ทั้งในเอกสารหมาย จ.4 ก็มีคำว่า”ผู้จะซื้อ” ประกอบข้อความไว้ด้วยนอกจากนั้นนายสุชาติก็ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและตึกแถวพิพาทกับโจทก์ตามเอกสารหมาย จ.5 กรณีดังกล่าวจึงเป็นการตั้งตัวแทนไปทำสัญญาจะซื้อจะขายจึงอยู่ในบังคับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 798 วรรคสอง ซึ่งบัญญัติว่า”กิจการอันใดท่านบังคับไว้ว่าต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ การตั้งตัวแทนเพื่อกิจการอันนั้นก็ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือด้วย” เมื่อจำเลยมอบอำนาจให้นายสุชาติไปทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและตึกแถวพิพาท ซึ่งตามมาตรา 456 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติว่า “ฯลฯ ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ฯลฯ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่” เช่นนี้ถือว่า เอกสารหมาย จ.4 เป็นหลักฐานในการตั้งตัวแทนที่สมบูรณ์มีผลใช้บังคับตามกฎหมายได้ และตามเอกสารหมาย จ.4 ก็ระบุว่าจำเลยเป็นผู้มอบอำนาจให้นายสุชาติเป็นตัวแทนทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน มีลายมือชื่อของจำเลยลงไว้ แม้นายสุชาติจะไม่ได้ลงลายมือชื่อไว้ในเอกสารหมาย จ.4 ด้วย ก็ไม่ทำให้การมอบอำนาจไม่สมบูรณ์ ส่วนที่จำเลยอ้างว่าหนังสือมอบอำนาจได้มีการปิดอากรแสตมป์ภายหลัง โดยจำเลยไม่รู้เห็น จึงเป็นเอกสารปลอมนั้นเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นต่อสู้มาแต่แรกเป็นเรื่องนอกประเด็น ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้
ปัญหาข้อที่สองตามฎีกาของจำเลยมีว่า นายสุชาติทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและตึกแถวพิพาทตามฟ้องนอกเหนือขอบอำนาจของจำเลยหรือไม่เมื่อข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติตามที่ได้วินิจฉัยมาว่าจำเลยได้มอบอำนาจให้นายสุชาติไปทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและตึกแถวพิพาทตามที่ระบุไว้ในหนังสือมอบอำนาจเอกสารหมาย จ.4ที่จำเลยหยิบยกข้อเท็จจริงขึ้นมาโต้เถียงว่า จำเลยได้มอบอำนาจให้นายสุชาติไปขายที่ดินและตึกแถวพิพาท มิใช่ให้ไปทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์ และรับเงินมัดจำมานั้น จึงเป็นข้อเท็จจริงที่รับฟังไม่ได้ การที่นายสุชาติได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ในราคา 2,000,000 บาท และรับเงินมัดจำไว้แล้ว 200,000 บาท ตามเอกสารหมาย จ.5 จึงเป็นการกระทำภายในขอบอำนาจของจำเลย จำเลยซึ่งเป็นตัวการย่อมมีความผูกพันต่อโจทก์ผู้ซื้อตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.5
ปัญหาสุดท้ายตามฎีกาของจำเลยมีว่า จำเลยจะต้องจดทะเบียนโอนที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์โดยปลอดจำนองหรือไม่ ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าเมื่อถึงกำหนดโอนที่ดินและตึกแถวพิพาทในวันที่ 15มีนาคม 2534 ไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ตามข้อกำหนดของสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.5 โดยโจทก์และจำเลยต่างนำสืบโต้เถียงกันในเรื่องการผิดสัญญาเกี่ยวกับปัญหาว่าฝ่ายใดจะเป็นผู้รับไถ่ถอนจำนอง ศาลฎีกาเห็นว่าคำพยานโจทก์และจำเลยที่มาเบิกความเมื่อพิจารณาประกอบกับสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.5 แล้วไม่ปรากฎความตอนใดในเอกสารหมาย จ.5 เลยว่า จำเลยจะต้องไถ่ถอนจำนองก่อนจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.5 โจทก์และนายสุชาติผู้รับมอบอำนาจจากจำเลยก็ลงลายมือชื่อรับรองความถูกต้องเอาไว้ จึงตีความสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.5 ได้ว่าจำเลยจะต้องจดทะเบียนโอนที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ตามสภาพที่เป็นอยู่ในขณะทำสัญญา กล่าวคือ โอนโดยติดจำนองหรือให้โจทก์เป็นผู้ไถ่ถอนจำนองเอง การที่โจทก์ไปรอรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวพิพาทจากจำเลยที่สำนักงานที่ดินจังหวัดพิษณุโลก ในวันนัดและเตรียมราคาที่ดินมาชำระ แม้จำเลยจะไปตามนัดก็คงจะโอนกรรมสิทธิ์กันไม่ได้เพราะโจทก์จะขอปฏิบัติการชำระหนี้ก็ต่อเมื่อจำเลยไถ่ถอนจำนองแล้วโดยที่โจทก์ไม่มีเหตุจะอ้างได้ตามกฎหมาย จะถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ได้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์
พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์
