แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
ที่ดินของโจทก์ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะโดยตรงได้ แม้จะได้ความว่าโจทก์จะผ่านที่ดินของบุคคลอื่นออกไปสู่ทางสาธารณะทางด้านอื่นได้ก็ตาม แต่ก็ต้องผ่านที่ดินของบุคคลอื่นเช่นกัน ดังนั้น โจทก์จึงมีสิทธิใช้ทางพิพาทเป็นทางจำเป็นผ่านที่ดินของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 เดิม เจ้าของที่ดินของโจทก์เคยใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยออกไปสู่ทางสาธารณะ และต่อมาได้มีการจดทะเบียนภารจำยอมให้ที่ดินของโจทก์ใช้ที่พิพาทเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะได้ แม้ภายหลังมีการจดทะเบียนยกเลิกภารจำยอม แต่ก็ทำเพื่อประโยชน์ของจำเลย กับทั้งยังมีการตกลงให้โจทก์ใช้ทางพิพาทของจำเลยออกไปสู่ทางสาธารณะได้ดังนี้ เป็นการสมควรที่โจทก์เลือกใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยออกไปสู่ทางสาธารณะ กรณียังไม่มีเหตุสมควรที่โจทก์จะเปลี่ยนแปลงไปใช้ทางอื่น สัญญาจะซื้อขายซึ่งเป็นข้อตกลงเกี่ยวกับอาคารชุดจำเลยที่ขัดกับพ.ร.บ. อาคารชุดฯ มาตรา 10 ซึ่งห้ามมิให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินและห้ามผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดก่อภาระผูกพันเกี่ยวกับอาคารชุดเมื่อได้มีการจดทะเบียนอาคารชุดแล้ว แม้ข้อตกลงเป็นโมฆะ ก็หา กระทบกระทั่งถึงสิทธิของโจทก์ที่จะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะตามกฎหมายไม่ เพราะกรณีเป็นเรื่องทางจำเป็นที่เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349.
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยเปิดทางพิพาทและห้ามปิดกั้นตลอดไปและให้จำเลยจดทะเบียนทางดังกล่าวเป็นทางจำเป็นหรือภาระจำยอมแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะต้องห้ามตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่ดินโจทก์สามารถใช้เส้นทางอื่นออกสู่ทางสาธารณะได้
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยเปิดทางพิพาท ห้ามจำเลยปิดกั้นตลอดไป
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้เถียงกันฟังได้ว่า ที่ดินโฉนดที่ 5854 ของโจทก์ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่ ไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้โดยทางทิศเหนือติดกับที่ดินของหม่อมเจ้าหญิงจารุลักษณ์ ทิศตะวันออกติดที่ดินของหม่อมเจ้าปิยะรังสิต และหม่อมราชวงศ์วิภานนันท์รังสิต ทิศใต้ติดที่ดินโฉนดที่5853 ของจำเลย ทิศตะวันตกติดที่ดินของหม่อมเจ้าปิยะรังสิต ที่ดินของโจทก์เคยใช้ทางพิพาท ซึ่งอยู่ในที่ดินโฉนดที่ 5853 ของจำเลย ออกสู่ซอยร่วมฤดีซึ่งเป็นทางสาธารณะมาตั้งแต่เมื่อครั้งที่ที่ดินของโจทก์และของจำเลยยังเป็นของบริษัทกรุงสยามพัฒนภูมิ จำกัด ต่อมาเมื่อบริษัทกรุงสยามพัฒนภูมิ จำกัด โอนที่ดินโฉนดที่ 5854 ให้แก่โจทก์บริษัทดังกล่าวก็ได้จดทะเบียนที่ดินโฉนดที่ 5853 ให้ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ในอันที่จะใช้ที่ดินโฉนดที่ 5853 เป็นทางออกสู่ซอยร่วมฤดี จนกระทั่งที่ดินโฉนดที่ 5853 ตกมาเป็นของจำเลย จำเลยจะใช้ที่ดินโฉนดที่ 5853 เป็นทรัพย์ส่วนกลางของจำเลย แต่ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ห้ามมิให้นำที่ดินที่มีภาระจำยอมมาใช้เป็นทรัพย์สินของอาคารชุด โจทก์จำเลยจึงได้จดทะเบียนยกเลิกภาระจำยอมดังกล่าว แต่จำเลยกับผู้ซื้ออาคารชุดก็ได้ทำสัญญาตกลงกันยอมให้โจทก์ใช้ทางพิพาทออกสู่ซอยร่วมฤดีต่อไปตามเดิม จนกระทั่งต่อมาเมื่อวันที่ 3 กรกฎาคม 2524 จำเลยได้ปิดทางพิพาท ที่ดินของโจทก์นอกจากจะใช้ทางพิพาทออกสู่ทางสาธารณะได้ดังกล่าวแล้ว หากโจทก์จะผ่านที่ดินของหม่อมเจ้าหญิงจารุลักษณะ ทางทิศเหนือของที่ดินโจทก์ก็สามารถออกสู่ซอยร่วมฤดีได้ หรือหากจะผ่านที่ดินของหม่อมเจ้าปิยะรังสิต ทางทิศตะวันตกของที่ดินโจทก์ก็สมารถออกสู่ถนนวิทยุได้
พิเคราะห์แล้ว ปัญหาข้อแรกจะได้วินิจฉัยตามฎีกาจำเลยว่า โจทก์มีสิทธิจะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินโฉนดที่ 5853 ของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะได้หรือไม่ จำเลยฎีกาว่า โจทก์สามารถที่ใช้ทางของที่ดินแปลงอื่นเพื่อเป็นทางเข้าออกไปสู่ทางสาธารณะได้ ไม่จำเป็นจะต้องผ่านที่ดินโฉนดที่ 5853 ของจำเลยนั้น เห็นว่า ข้อเท็จจริงได้ความว่าที่ดินโฉนดที่ 5854 ของโจทก์ทิศเหนือติดกับที่ดินของหม่อมเจ้าหญิงจารุลักษณ์ ทิศตะวันออกติดที่ดินของหม่อมเจ้าปิยะรังสิตและหม่อมราชวงศ์วิภานันท์รังสิต ทิศใต้ที่ดินโฉนดที่ 5853 ของจำเลย ทิศตะวันตกติดที่ดินของหม่อมเจ้าปิยะรังสิตที่ดินโฉนดที่ 5854 ของโจทก์ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะโดยตรงได้ เช่นนี้ แม้จะได้ความว่าโจทก์จะผ่านที่ดินของหม่อมเจ้าหญิงจารุลักษณ์ ทางทิศเหนือของที่ดินโจทก์ออกไปสู่ซอยร่วมฤดีได้ หรือจะผ่านที่ดินของหม่อมเจ้าปิยะรังสิตทางทิศตะวันตกของที่ดินโจทก์ออกไปสู่ถนนวิทยุได้ก็ตาม แต่ก็ต้องผ่านที่ดินของบุคคลอื่นเช่นกัน ฉะนั้น ที่ดินโฉนดที่ 5854 ของโจทก์มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ โจทก์จึงมีสิทธิจะใช้ทางพิพาทเป็นทางจำเป็นผ่านที่ดินโฉนดที่ 5853 ของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349
ปัญหาข้อต่อไปจะไปวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยว่า โจทก์สมคารจะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินโฉนดที่ 5853 ของจำเลยหรือไม่ เห็นว่าข้อเท็จจริงได้ความว่า เดิมเจ้าของที่ดินของโจทก์เคยใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินโฉนดที่ 5853 ของจำเลยออกสู่ซอยร่มฤดี ซึ่งเป็นทางสาธารณะและต่อมาก็ได้มีการจดทะเบียนภาระจำยอมให้ที่ดินของโจทก์ใช้ที่ดินโฉนดที่ 5853 ของจำเลยเป็นทางออกสู่ซอยร่วมฤดีได้ และแม้ต่อมาจะมีการจดทะเบียนยกเลิกภาระจำยอมดังกล่าว แต่ก็เป็นการทำเพื่อประโยชน์ของจำเลย กับทั้งยังได้มีการตกลงกันให้โจทก์ใช้ทางพิพาทในที่ดินโฉนดที่ 5853 ของจำเลยเป็นทางออกไปสู่ทางสาธารณะได้ ดังปรากฏตามสัญญาจะซื้อขายที่จำเลยทำไว้ตามเอกสาร หมาย จ. 6 ข้อ15.2 ดังนั้น จึงเป็นการสมควรที่โจทก์เลือกใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินโฉนดที่ 5853 ของจำเลยออกไปสู่ทางสาธารณะ กรณียังไม่มีเหตุสมควรที่จะให้โจทก์เปลี่ยนแปลงไปใช้ทางอื่นดังเช่นจำเลยฎีกา
ปัญหาข้อสุดท้ายจะได้วินิจฉัยตามฎีกาจำเลยว่า สัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ. 6 ข้อ 15.2 เป็นข้อตกลงเกี่ยวกับอาคารชุดจำเลยซึ่งขัดกับพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 10 จึงตกเป็นโมฆะไม่มีผลใช้บังคับนั้น เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522มาตรา 10 บัญญัติว่า “เมื่อมีการจดทะเบียนอาคารชุดและเจ้าพนักงานที่ดินได้จดแจ้งในโฉนดที่ดินตามมาตรา 9 แล้ว ห้ามมิให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินดังกล่าวอีกต่อไป เว้นแต่กรณีที่บัญญัติไว้ตามพระราชบัญญัตินี้ และห้ามมิให้ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นก่อภาระผูกพันเกี่ยวกับอาคารชุดดังกล่าว” ข้อกำหนดดังกล่าวนี้เป็นกรณีเมื่อมีการจดทะเบียนอาคารชุดแล้วห้ามมิให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินดังกล่าวอีกต่อไป และห้ามมิให้ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นก่อภาระผูกพันเกี่ยวกับอาคารชุดดังกล่าว แต่ตามคำพิพากษาศาลล่างทั้งสองมิได้พิพากษาบังคับให้ไปจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินของจำเลยแต่อย่างใด และกรณีเป็นเรื่องทางจำเป็นที่เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1349 หาใช่เป็นเรื่องที่ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นเป็นผู้ก่อภาระผูกพันดังกล่าวขึ้นไม่ ฉะนั้นแม้ว่าข้อตกลงดังกล่าวจะตกเป็นโมฆะก็ตาม แต่ก็หากระทบกระทั่งถึงสิทธิของดจทก์ที่จะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินโฉนดที่ 5853 ของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะตามกฎหมายไม่…”
พิพากษายืน
