แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
สัญญาเช่าตึกแถวมีกำหนดเวลาเช่าแน่นอน ค่าเช่าเดือนละ 3 เหรียญและมีข้อสัญญาอยู่ข้อหนึ่งว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาแล้วถ้าผู้เช่ายังขืนอยู่ต่อไป ผู้เช่ายอมเสียค่าเช่าเดือนละ 20 เหรียญ เว้นแต่จะได้ทำสัญญากันใหม่ ดังนี้ หมายความว่าค่าเช่าเดือนละ 20 เหรียญนี้ เป็นเบี้ยปรับหรือค่าเสียหายที่กำหนดกันไว้ล่วงหน้า ไม่ใช่ค่าเช่าหรือเงื่อนไขที่มีผลให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา และเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าได้ 8 วัน ผู้ให้เช่าก็ฟ้องขับไล่ผู้เช่า ย่อมถือว่าผู้ให้เช่าทักท้วงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 แล้ว ผู้ให้เช่ามีสิทธิฟ้องได้โดยไม่ต้องบอกเลิกสัญญาเช่ากันอีก
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและขอแก้ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวเลขที่ 844 ถนนสุขุมวิท อำเภอพระโขนง จังหวัดพระนคร จำเลยทั้งสองเป็นสามีภรรยากัน จำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวดังกล่าวจากโจทก์ เพื่อใช้ประโยชน์ทางการค้าขาย ใช้ชื่อร้านค้าว่า “สุพลพานิช” มีอัตราค่าเช่าเดือนละ 3 เหรียญอเมริกัน มีกำหนด 9 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2500 ซึ่งครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้วเมื่อวันที่ 31 มีนาคม 2509 ตามสำเนาสัญญาท้ายฟ้อง จำเลยทั้งสองไม่ขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่เช่า เป็นการอยู่โดยละเมิดตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2509 ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเดือนละ 400 บาท จึงขอให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถวและส่งมอบคืนในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 400 บาท ตั้งแต่เดือนเมษายน 2509 จนกว่าจะออกจากตึกแถวของโจทก์
จำเลยให้การว่า ห้องที่ฟ้องกับห้องอื่นอีก 8 ห้อง จำเลยทั้งสองปลูกสร้างขึ้นในที่ดินของโจทก์ด้วยเงินของจำเลยแล้วยกให้เป็นสิทธิแก่โจทก์ทั้งหมดพร้อมกับเงินอีกจำนวนหนึ่ง โดยโจทก์ตกลงสัญญาให้จำเลยเช่าห้องพิพาทจนตลอดชีวิต ซึ่งได้ทำสัญญาเช่ากันในระยะแรก 9 ปี ค่าเช่าเดือนละ 3 เหรียญอเมริกัน (60 บาท) สำหรับระยะต่อไปกำหนดค่าเช่าเดือนละ 20 เหรียญอเมริกัน (400 บาท) หรือแล้วแต่จะได้ทำสัญญากันใหม่ตามสัญญาข้อ 1 และข้อ 11 ท้ายฟ้อง ดังนั้นแม้การเช่าระยะแรกจะสิ้นไปแล้ว การเช่าระยะต่อไปยังคงมีอยู่ตลอดไป เพราะจำเลยมิได้ผิดสัญญาเช่า และโจทก์ไม่เคยบอกเลิกการเช่าก่อนด้วย จำเลยรอคอยและพร้อมจะชำระค่าเช่าในระยะต่อไปตามอัตราในสัญญาหรือที่จะตกลงกันใหม่ด้วยความกรุณาของโจทก์อยู่เสมอ แต่โจทก์ก็ยังมิได้แจ้งให้จำเลยทราบ จึงยังไม่ชอบที่โจทก์จะฟ้องจำเลยได้ และจำเลยเช่าเพื่ออยู่อาศัย ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน จำเลยมิได้ทำละเมิดต่อโจทก์และโจทก์ไม่เสียหายดังฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง
โจทก์จำเลยแถลงรับกันว่า ได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 9 ปี นับแต่วันที่ 1 เมษายน 2500 ตามสำเนาสัญญาเช่าท้ายฟ้องโดยมิได้จดทะเบียน ครบกำหนดเช่าเมื่อวันที่ 31 มีนาคม 2509 และโจทก์ฟ้องจำเลยเมื่อวันที่ 8 เมษายน 2509 โดยมิได้บอกเลิกการเช่า
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกพิพาท ให้จำเลยส่งมอบคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 400 บาทนับแต่เดือนเมษายน 2509 จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากห้องพิพาท ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมค่าทนาย300 บาทแทนโจทก์
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์เห็นว่า ตามสัญญาเช่าข้อ 11 มีข้อความว่า “ผู้เช่าสัญญาว่าเมื่อครบกำหนดสัญญานี้แล้ว ถ้าผู้เช่ายังขืนอยู่ต่อไปอีก ผู้เช่ายอมเสียค่าเช่าเดือนละ 20 เหรียญอเมริกัน เว้นแต่จะได้ทำสัญญากันใหม่” ย่อมแปลความหมายได้ว่า คู่สัญญาได้ตกลงกันไว้ล่วงหน้าว่าเมื่อครบอายุสัญญาเช่าตามสัญญาข้อ 1 แล้ว เมื่อผู้เช่าคือจำเลยยังไม่เลิกการเช่าและยังไม่ออกจากห้องเช่า ผู้เช่าจะต้องเสียค่าเช่าให้โจทก์เดือนละ 20 เหรียญอเมริกัน เว้นแต่จะได้ทำสัญญากันใหม่ คือจะได้ตกลงกันในเรื่องค่าเช่าและกำหนดเวลาเช่ากันต่อไป สัญญาข้อ 11 นี้จึงเป็นเงื่อนไขการเช่าที่กำหนดไว้ล่วงหน้าเมื่อครบกำหนดเช่าตามสัญญาข้อ 1 แล้ว เมื่อโจทก์มิได้บอกกล่าวเลิกสัญญาให้จำเลยทราบล่วงหน้า และจำเลยยังคงอยู่ในห้องพิพาทต่อมา จึงถือว่าจำเลยได้เช่าห้องพิพาทตามสัญญาเช่าข้อ 11 ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาเช่า เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไปก็ต้องบอกเลิกสัญญาให้จำเลยทราบล่วงหน้าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 แต่โจทก์มิได้บอกเลิกสัญญา จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย ส่วนอุทธรณ์จำเลยในเรื่องเช่าอยู่อาศัยฟังไม่ได้ พิพากษาแก้ให้ยกฟ้องโจทก์ที่ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวาร แต่ให้จำเลยชำระค่าเช่าแก่โจทก์เดือนละ 400 บาทตามสัญญาข้อ 11 นับแต่เดือนเมษายน 2509 เป็นต้นไปค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายทั้ง 2 ศาลให้เป็นพับ นอกจากนี้คงเป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์ฎีกาว่า ศาลอุทธรณ์แปลสัญญาเช่าข้อ 11 ไม่ถูกต้อง ขอให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
ศาลฎีกาตรวจสำนวนประชุมปรึกษาแล้ว ปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยมีข้อเดียวว่า ตามสัญญาข้อ 11 ดังกล่าวข้างต้นเป็นเงื่อนไขการเช่าที่กำหนดกันไว้ล่วงหน้าว่า เมื่อครบกำหนดเช่า 9 ปีตามสัญญาข้อ 1 แล้ว ถ้าผู้เช่ายังขืนอยู่ต่อไปอีก ผู้เช่ายอมเสียค่าเช่าเดือนละ 20 เหรียญอเมริกัน เว้นแต่จะได้ทำสัญญากันใหม่นั้น เป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาดังศาลอุทธรณ์วินิจฉัยได้หรือไม่
ศาลฎีกาเห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570บัญญัติว่า “ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา” คดีนี้คู่ความรับกันแล้วว่าครบกำหนดเช่าเมื่อวันที่ 31 มีนาคม 2509 และโจทก์ฟ้องคดีนี้เมื่อวันที่ 8 เมษายน 2509 ซึ่งเป็นเวลาเพียง 8 วันเมื่อครบกำหนดเช่าแล้ว ต้องถือว่าโจทก์ผู้ให้เช่าได้ทักท้วงไม่ยอมให้เช่าต่อไปประการหนึ่ง อีกประการหนึ่งตามสัญญาเช่าข้อ 11 ใช้คำว่า “ถ้าผู้เช่ายังขืนอยู่ต่อไปผู้เช่ายอมเสียค่าเช่าเดือนละ 20 เหรียญอเมริกัน เว้นแต่จะได้ทำสัญญากันใหม่” นั้น แสดงเจตนาของคู่สัญญาชัดเจนว่า ถ้าจำเลยยังขืนอยู่ต่อไป เป็นการอยู่โดยโจทก์ไม่ยินยอม จำเลยจะต้องเสียค่าเช่าเดือนละ 20 เหรียญอเมริกัน ซึ่งมากกว่าค่าเช่าปกติที่ตกลงไว้เดือนละ3 เหรียญอเมริกัน ค่าเช่านี้จึงเป็นเบี้ยปรับหรือค่าเสียหายที่กำหนดกันไว้ล่วงหน้า หาใช่ค่าเช่าหรือเงื่อนไขการเช่าอย่างไรไม่ ความในตอนท้ายสัญญาข้อ 11 ที่ว่า”เว้นแต่จะได้ทำสัญญากันใหม่” นั้น ก็คือคู่สัญญาจะต้องทำสัญญาเช่ากันใหม่นั่นเอง จึงแปลความหมายดังศาลอุทธรณ์วินิจฉัยไม่ได้ ว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้โดยไม่ต้องบอกเลิกสัญญาเช่ากันอีก และที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยใช้ค่าเช่าก็ไม่ถูกต้อง เพราะสัญญาเช่าระงับแล้ว จำเลยยังคงอยู่ต่อมาจึงเป็นละเมิด ต้องใช้ค่าเสียหาย คำพิพากษาศาลชั้นต้นชอบแล้ว ฎีกาโจทก์ฟังขึ้น
พิพากษากลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายชั้นศาลอุทธรณ์และศาลฎีกาอีกรวม 300 บาทแทนโจทก์
