แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
โจทก์จำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาท โดยมีข้อตกลงว่าจะไปจดทะเบียนแบ่งแยกและโอนให้โจทก์เมื่อจำเลยนำที่ดินพิพาทไปออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้ว จึงเป็นสัญญาจะซื้อขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสองโจทก์ชำระเงินให้จำเลยครบถ้วนและจำเลยมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้โจทก์แล้วแม้สิทธิครอบครองจะยังไม่โอนมาเป็นของโจทก์เพราะคู่สัญญาประสงค์จะให้มีการโอนทางทะเบียน แต่โจทก์ก็ย่อมมีสิทธิยึดหน่วงที่ดินพิพาทไว้จนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ได้ โจทก์ผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงย่อมมีสิทธิบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้ตามมาตรา 193/27 และ 241 แม้โจทก์จะฟ้องคดีเกิน 10 ปี คดีโจทก์ก็ไม่ขาดอายุความ
แม้โจทก์จะมีคำขอท้ายฟ้องขอให้จำเลยไปแบ่งแยกที่ดินด้านทิศใต้ส่วนที่โจทก์ครอบครอง แล้วโอนให้โจทก์เป็นเนื้อที่ประมาณ 25 ไร่ ก็เป็นเพียงประมาณการเท่านั้นเมื่อเจ้าพนักงานที่ดินให้ช่างรังวัดสอบเขตและทำแผนที่พิพาทตามคำสั่งของศาลชั้นต้นโดยโจทก์และจำเลยเป็นผู้นำชี้ซึ่งช่างรังวัดที่ดินพิพาทส่วนที่โจทก์ครอบครองได้เนื้อที่27 ไร่ 1 งาน 42 ตารางวา ศาลย่อมมีอำนาจพิพากษาว่าโจทก์เป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทตามเนื้อที่ซึ่งปรากฏในแผนที่พิพาทได้ ไม่เป็นการพิพากษาเกินคำขอตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อปี 2516 จำเลยแบ่งขายที่ดินมีหลักฐานเป็นแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค. 1) ตั้งอยู่หมู่ที่ 4 ตำบลเค็งใหญ่ อำเภอหัวตะพาน จังหวัดอำนาจเจริญ (เดิมจังหวัดอุบลราชธานี) เนื้อที่ประมาณ 10 ไร่ ตามแผนที่สังเขปท้ายฟ้องให้โจทก์ในราคา 1,000 บาท โดยตกลงจะไปจดทะเบียนแบ่งแยกและโอนให้โจทก์เมื่อจำเลยนำที่ดินดังกล่าวไปออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้วโจทก์ได้เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวตั้งแต่วันซื้อขายและต่อมาปี 2524 โจทก์ได้ซื้อที่ดินส่วนที่จำเลยแบ่งขายให้นายสีจันหรือศรีจันทร์ต่อจากนายสีจันหรือศรีจันทร์อีกประมาณ 15 ไร่แล้วเข้าครอบครองทำประโยชน์รวมกันเป็นเนื้อที่ 25 ไร่ ตลอดมาจนกระทั่งปี 2538จำเลยแจ้งว่าจะนำที่ดินดังกล่าวไปออกโฉนดในนามจำเลยแล้วจดทะเบียนแบ่งแยกและโอนให้โจทก์ แต่เมื่อจำเลยได้รับโฉนดที่ดินแปลงดังกล่าวเลขที่ 13524 แล้วไม่ดำเนินการโจทก์บอกกล่าวหลายครั้ง จำเลยก็เพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 13524 ตำบลเค็งใหญ่ อำเภอหัวตะพาน จังหวัดอำนาจเจริญ ด้านทิศใต้ส่วนที่โจทก์ครอบครองทำประโยชน์แล้วโอนให้โจทก์เป็นเนื้อที่ประมาณ 25 ไร่ หากไม่ไปดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
จำเลยให้การว่า จำเลยไม่เคยขายที่ดินพิพาทให้โจทก์และนายสีจันหรือศรีจันทร์โจทก์ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทโดยการเช่าและขออาศัยทำกินจึงไม่มีสิทธิในที่ดินพิพาท การซื้อขายไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ โจทก์ฟ้องเมื่อพ้นระยะเวลา 10 ปี นับแต่วันที่โจทก์อ้างว่ามีการซื้อขายจึงขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 3,000 บาทแทนจำเลย
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า ที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเดิมเลขที่ 13524 ตำบลเค็งใหญ่ อำเภอหัวตะพาน จังหวัดอำนาจเจริญ (เดิมจังหวัดอุบลราชธานี) มีชื่อจำเลยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยจะต้องแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ตามฟ้องหรือไม่ ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยประการแรกว่า ที่ดินพิพาทที่โจทก์ครอบครองนั้น โจทก์ซื้อหรือเช่าจากจำเลยโจทก์มีตัวโจทก์ นายบุญโฮม บัวทอง นายพูล ปานพรมและนายสีจันหรือศรีจันทร์ ปานะพรม เป็นพยานเบิกความทำนองเดียวกันว่า ที่ดินของจำเลยทั้งหมดเดิมมีหลักฐานเป็น ส.ค. 1 เนื้อที่ประมาณ 40 ไร่ เมื่อปี 2512 จำเลยตัดถนนรอบที่ดินแล้วแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยเนื้อที่แปลงละ 5 ไร่เพื่อแบ่งขายในราคาแปลงละ 500 บาท โจทก์ซื้อที่ดินดังกล่าวเพื่อเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินพิพาทจากจำเลยเมื่อปี 2516 จำนวน 10 ไร่ ชำระราคาและส่งมอบที่ดินตั้งแต่วันซื้อขายโดยจำเลยตกลงจดทะเบียนโอนให้โจทก์เมื่อได้ออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้ว และต่อมาปี 2524โจทก์ซื้อที่ดินต่อจากนายสีจันหรือศรีจันทร์ซึ่งนายสีจันหรือศรีจันทร์ซื้อมาจากจำเลยอีก 15 ไร่ การซื้อขายดังกล่าวจำเลยรู้เห็นและตกลงจะจดทะเบียนโอนให้โจทก์พร้อมกับที่ดินพิพาทซึ่งโจทก์ซื้อไว้แต่เดิมรวมเป็น 25 ไร่ เมื่อจำเลยได้ออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส. 3) แล้วต่อมาปี 2532 โจทก์จำเลยและนายสีจันหรือศรีจันทร์จึงไปยื่นคำร้องที่สำนักงานที่ดินอำเภอหัวตะพานขอให้แบ่งแยกที่ดินแต่ไม่สำเร็จ เห็นว่า พยานโจทก์ดังกล่าวล้วนเป็นชาวบ้านอยู่ในหมู่บ้านที่ที่ดินพิพาทตั้งอยู่ทั้งมีอายุมากและบางคนเคยเป็นสารวัตรกำนันมาก่อน ย่อมรู้เห็นเกี่ยวกับที่ดินความเป็นไปเกี่ยวกับที่ดินในหมู่บ้านดีว่าที่ดินแปลงใดใครเป็นเจ้าของหรือผู้ครอบครอง และไม่ปรากฏว่าพยานโจทก์ดังกล่าวเคยมีสาเหตุโกรธเคืองกับจำเลยมาก่อน จึงไม่มีเหตุระแวงว่าจะเบิกความเข้าข้างฝ่ายโจทก์และหลังจากโจทก์ครอบครองที่ดินพิพาทแล้ว ได้เสียภาษีบำรุงท้องที่ตลอดมาตั้งแต่ปี 2517 ถึงปัจจุบันตามเอกสารหมาย จ.3 ถึง จ.6 อันเป็นการสนับสนุนให้เห็นว่าโจทก์ครอบครองที่ดินพิพาท ที่จำเลยอ้างว่าโจทก์เช่าที่ดินพิพาท ก็มีตัวจำเลยเพียงปากเดียวเบิกความลอย ๆ ไม่มีหลักฐานใดมาสนับสนุนว่าสัญญาทำเมื่อไร มีกำหนดระยะเวลากี่ปีจำเลยอ้างว่าโจทก์เช่าที่ดินพิพาทตั้งแต่ปี 2516 ถึงขณะโจทก์ฟ้องเป็นระยะเวลา 20 กว่าปีแล้ว จำเลยก็มิได้นำสืบให้ศาลเห็นว่าสัญญาเช่าสิ้นสุดเมื่อไรมีการต่อสัญญาเช่ากี่ครั้งหรือมีการเพิ่มค่าเช่ากี่ครั้งเป็นจำนวนเงินเท่าใด คำเบิกความของจำเลยจึงขัดต่อเหตุผลไม่น่าเชื่อถือ ทั้งได้ความจากคำเบิกความของนายวัชรชัย สุจริตพิทักษ์ พยานโจทก์ซึ่งเป็นนายช่างรังวัดที่ดินว่า ขณะไปทำแผนที่พิพาทตามคำสั่งศาลบริเวณที่ดินพิพาทมีต้นมะม่วงปลูกเป็นแถวและเว้นระยะอย่างเป็นระเบียบ ก็สอดคล้องกับพยานโจทก์ที่ว่า หลังจากโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยแล้ว โจทก์ได้ปลูกมะม่วงเต็มเนื้อที่ตามภาพถ่ายหมาย จ.7 และตามภาพถ่ายดังกล่าวปรากฏว่าเป็นมะม่วงต้นใหญ่เต็มไปหมด แสดงให้เห็นว่าโจทก์ปลูกมะม่วงมานานหลายปีซึ่งถ้าโจทก์เช่าที่ดินพิพาทจากจำเลย ระยะเวลาการครอบครองที่ดินพิพาทมีจำกัด โจทก์ย่อมไม่ปลูกมะม่วงซึ่งเป็นไม้ยืนต้น และให้ผลิตผลช้า อันเป็นเหตุผลหนึ่งทำให้น่าเชื่อว่าโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลย ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลย แต่การที่โจทก์จำเลยตกลงซื้อขายที่ดินพิพาท โดยมีข้อตกลงกันด้วยว่าจะไปจดทะเบียนแบ่งแยกและโอนให้โจทก์เมื่อจำเลยนำที่ดินพิพาทไปออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้ว การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยจึงเป็นสัญญาจะซื้อขายกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสองโจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับจำเลย และได้ชำระเงินให้จำเลยครบถ้วน จำเลยมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้โจทก์แล้ว โจทก์ยึดถือครอบครองที่ดินพิพาทในฐานะเป็นผู้จะซื้อตลอดมาตามสัญญาจะซื้อขายที่ทำไว้กับจำเลย แม้สิทธิครอบครองจะยังไม่โอนมาเป็นของโจทก์ เพราะคู่สัญญาประสงค์จะให้มีการโอนทางทะเบียนก็ตาม แต่โจทก์ก็ย่อมมีสิทธิยึดหน่วงที่ดินพิพาทไว้จนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ได้ โจทก์ผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงย่อมมีสิทธิบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/27 และ 241 แม้โจทก์จะฟ้องคดีเกิน10 ปี คดีโจทก์ก็ไม่ขาดอายุความ ที่ศาลทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์มานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย
อนึ่ง แม้โจทก์จะมีคำขอท้ายฟ้องขอให้จำเลยไปแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 13524ตำบลเค็งใหญ่ อำเภอหัวตะพาน จังหวัดอำนาจเจริญ ด้านทิศใต้ส่วนที่โจทก์ครอบครองแล้วโอนให้โจทก์เป็นเนื้อที่ประมาณ 25 ไร่นั้น ก็เป็นเพียงการประมาณการเท่านั้น เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินให้ช่างรังวัดสอบเขตและทำแผนที่พิพาทตามคำสั่งของศาลชั้นต้นโดยโจทก์และจำเลยเป็นผู้นำชี้ที่ดินพิพาทซึ่งช่างรังวัดที่ดินพิพาทส่วนที่โจทก์ครอบครองได้เนื้อที่ 27 ไร่ 1 งาน 42 ตารางวา ตามแผนที่พิพาทเอกสารหมาย จ.ล.1 โจทก์และจำเลยรับว่าแผนที่พิพาทดังกล่าวถูกต้อง ศาลย่อมมีอำนาจพิพากษาว่าโจทก์เป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทตามเนื้อที่ซึ่งปรากฏในแผนที่พิพาทเอกสารหมาย จ.ล.1 ได้ ไม่เป็นการพิพากษาเกินคำขอตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142
พิพากษากลับ ให้จำเลยรังวัดแบ่งแยกและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามโฉนดเลขที่ 13524 ตำบลเค็งใหญ่ อำเภอหัวตะพาน จังหวัดอำนาจเจริญ เฉพาะส่วนด้านทิศส่วนที่โจทก์ครอบครองเนื้อที่ 27 ไร่ 1 งาน 52 ตารางวา ตามแผนที่พิพาทเอกสารหมาย จ.ล. 1 ให้แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ยอมดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 12,000 บาท”
