แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อที่พิพาทซึ่งจำเลยเช่าอยู่นั้นไม่ได้แสดงหรือสันนิษฐานว่าจำเลยได้ตกลงเลิกการเช่า
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่าเมื่อต้นเดือนมกราคม 2498 จำเลยตกลงจะซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ โฉนดที่ 4661 เนื้อที่ 2 ไร่ 3 งาน 54 ตารางวา ตำบลคลองตัน อำเภอพระโขนง จังหวัดพระนคร รวมราคา 577,000 บาท จะชำระเงินให้โจทก์ในวันที่ 20 มกราคม 2498 จำนวนสามแสนบาท ส่วนที่เหลือจะชำระให้หมดภายใน 45 วัน จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญา จึงบอกเลิกสัญญา และให้จำเลยออกไปจากสถานที่และชำระค่าเสียหาย จำเลยเพิกเฉย ตึกแถวที่ดินที่จำเลยอยู่นี้จะให้บุคคลอื่นเช่าได้เดือนละ 400 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากสิ่งปลูกสร้างและที่ดิน ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 400 บาท นับแต่เดือนมกราคม 2498 ถึงวันฟ้องเป็นเงิน 9,893 บาทกับค่าเสียหายต่อไปเดือนละ 400 บาท จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไป
จำเลยให้การว่า โจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายพิพาทกันจริง แต่จำเลยอยู่ในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่า เสียค่าเช่าเดือนละ 200 บาท ตั้งแต่ปลายปี พ.ศ.2488 ตลอดมาจนทุกวันนี้ จำเลยได้รับความคุ้มครองตาม พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน โจทก์ไม่เคยบอกเลิกและไม่มีสิทธิจะเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย จึงไม่มีอำนาจฟ้อง
คู่ความตกลงกันกำหนดประเด็นนำสืบเพียงว่า
1. จำเลยอยู่ในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าหรือการซื้อขายโดยจำเลยว่าอยู่โดยสิทธิการเช่า โจทก์ว่าจำเลยอยู่เพราะสัญญาจะซื้อขาย
2. ค่าเสียหาย
คู่ความแถลงรับกันว่าก่อนทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและบ้านรายพิพาทนั้น จำเลยได้เช่าบ้านรายพิพาทจากโจทก์เพื่ออยู่อาศัยมาก่อนแล้ว และชำระค่าเช่าบ้านให้โจทก์ตลอดมาจนถึงเดือนกุมภาพันธ์ 2498
คู่ความไม่สืบพยาน ให้ศาลชี้ขาดไปตามที่รับกัน
ศาลชั้นต้นเห็นว่าจำเลยอยู่ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าซึ่งมีมาแต่เดิม ไม่ใช่อาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อขาย เพราะตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายมิได้มีข้อตกลงยกเลิกการเช่า นอกจากนี้ โจทก์ยังได้รับเงินค่าเช่าสำหรับเดือนกุมภาพันธ์ 2498 จากจำเลยไว้อีก แสดงให้เห็นว่าการเช่ายังคงมีอยู่ต่อไปตามเดิม โจทก์ฟ้องขับไล่ไม่ได้ ไม่จำต้องวินิจฉัยประเด็นค่าเสียหายพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโดยอาศัยเหตุเดียวกับศาลชั้นต้น
โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า การที่จำเลยทำสัญญาจะซื้อที่พิพาทซึ่งจำเลยเช่าอยู่นั้น ไม่แสดงหรือสันนิษฐานได้เลยว่าจำเลยได้ตกลงเลิกการเช่า โจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่จะให้ฟังได้ว่าจำเลยได้ตกลงเลิกการเช่าโดยให้จำเลยอาศัยอยู่ต่อไปโดยไม่ต้องเสียค่าเช่าจนกว่าโจทก์จะโอนกรรมสิทธิให้ พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
