แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
ตามสัญญาแบ่งเช่าที่ดินมีกำหนด 30 ปี ข้อ 4 ที่ระบุว่าเช่าเพื่อปลูกสร้างตึกให้เช่าไม่มีเงินกินเปล่านั้น ต. ผู้ให้เช่าเดิมกับจำเลยทั้งสามไม่ได้กำหนดรายละเอียดและเวลาไว้ว่าจำเลยทั้งสามจะต้องปลูกสร้างตึกขึ้นจำนวนเท่าใดและในเวลาใด จึงต้องแปลความว่าเป็นสิทธิของจำเลยทั้งสามที่จะปลูกสร้างตึกจำนวนเท่าใดและในเวลาใดก็ได้ หรือหากจะมีการตกลงกำหนดกันใหม่ก็ต้องเป็นไปตามข้อตกลงของ ต. กับจำเลยทั้งสาม หาใช่ว่า ต. ฝ่ายเดียวจะเป็นผู้กำหนดเวลานั้นใหม่ได้ การที่โจทก์รับโอนที่ดินพิพาทมาจาก ต. โจทก์ก็ต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ของ ต. มาด้วย โจทก์ไม่มีสิทธิที่จะกำหนดเวลาให้จำเลยทั้งสามปลูกสร้างตึกได้ฝ่ายเดียว การที่โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสามดำเนินการปลูกสร้างตึกโดยอ้าง
ว่า บัดนี้ระยะเวลาการเช่าล่วงเลยมาเป็นระยะเวลาถึง 8 ปีเศษ และจำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติตาม จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยทั้งสามผิดสัญญา และในเรื่องการให้เช่าช่วงนั้น ตามสำเนาหนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดินมีกำหนด 30 ปี ระบุว่า ให้เช่าช่วงได้โดยไม่ได้มีข้อความระบุว่าต้องเป็นการให้เช่าช่วงตึกเท่านั้น จึงต้องแปลความหมายว่าในการเช่าที่ดินพิพาทนี้จำเลยทั้งสามมีสิทธินำที่ดินพิพาทไปให้เช่าช่วงได้ โดยอาจให้เช่าช่วงเฉพาะที่ดินหรือเมื่อมีการปลูกสร้างตึกก็นำตึกพร้อมที่ดินไปให้เช่าช่วงได้เช่นกัน การที่จำเลยทั้งสามยังไม่ได้ปลูกสร้างตึกและนำที่ดินไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงจึงไม่ถือว่าจำเลยทั้งสามผิดสัญญาเช่าเช่นกัน โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดตามสำเนาหนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดินมีกำหนด 30 ปี
ที่จำเลยทั้งสามฎีกาขอให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายให้จำเลยทั้งสามนั้น เมื่อศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องแย้ง จำเลยทั้งสามมิได้อุทธรณ์จึงเป็นข้อที่จำเลยทั้งสามมิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์ภาค 7 ต้องห้ามมิให้ฎีกาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคหนึ่ง
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสามเช่าที่ดินพิพาทจากเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมเพื่อปลูกสร้างตึกให้เช่า ระหว่างอายุสัญญาเช่า โจทก์ซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวจากเจ้าของเดิมพบว่าจำเลยทั้งสามผิดสัญญา โดยนำที่ดินที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงทำเป็นที่อยู่อาศัยและค้าขาย แต่ไม่ปลูกสร้างตึกให้เช่าตามสัญญา โจทก์แจ้งให้จำเลยทั้งสามปฏิบัติตามสัญญาแล้ว แต่จำเลยทั้งสามเพิกเฉย โจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าและขอให้จำเลยทั้งสามกับบริวารออกไปจากที่ดิน แต่จำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติตามทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายคิดเป็นค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท ขอให้ขับไล่จำเลยทั้งสามและบริวารออกไปจากที่ดินที่เช่า ให้จำเลยทั้งสามและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดที่อยู่บนที่ดิน แล้วส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยโดยค่าใช้จ่ายของจำเลยทั้งสาม กับให้จำเลยทั้งสามชำระค่าเช่าในอัตราเดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสามและบริวารจะส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย
จำเลยทั้งสามให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยทั้งสามมิได้ผิดสัญญาเช่า อีกทั้งสัญญาเช่านี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษระหว่างเจ้าของเดิมกับจำเลยทั้งสาม โจทก์จึงไม่มีนิติสัมพันธ์ใดกับจำเลยทั้งสาม จึงไม่มีอำนาจฟ้อง โจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริตทำให้จำเลยทั้งสามได้รับความเสียหายและขาดรายได้เป็นเวลาถึง 20 ปีเศษ รายได้เบื้องต้นที่จำเลยทั้งสามจะพึงได้รับเป็นเงิน 110,000 บาท และรายได้ที่จำเลยทั้งสามจะพึงได้รับในอนาคตมีกำหนดเวลา 20 ปีเศษ เป็นเงิน 10,000,000 บาท ขอให้ศาลพิพากษายกฟ้อง และให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาเช่าเดิม หากไม่สามารถปฏิบัติได้ให้ใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยทั้งสามเป็นเงิน 5,000,000 บาท กับให้ใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยทั้งสาม 110,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จสิ้น
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยทั้งสามไม่ได้รับความเสียหาย จึงไม่มีสิทธิเรียกเงิน 5,000,000 บาท โจทก์บอกเลิกสัญญาโดยชอบ จำเลยทั้งสามไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย 110,000 บาท สัญญาเช่าช่วงซึ่งจำเลยทั้งสามกล่าวอ้างเป็นคนละฉบับกับสัญญาเช่าที่โจทก์นำมาฟ้อง ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องและยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองฝ่ายให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสามออกจากที่ดินที่เช่าพร้อมกับขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปด้วย และร่วมกันชำระค่าเสียหายอีกเดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกจากที่ดินที่เช่ากับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 4,500 บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยทั้งสามฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติโดยคู่ความไม่โต้แย้งว่า เมื่อวันที่ 10 มีนาคม 2538 นางเติม เจ้าของที่ดินเดิมได้ทำสัญญาให้จำเลยทั้งสามเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 3345 ตำบลท่าจีน อำเภอเมืองสมุทรสาคร จังหวัดสมุทรสาคร โดยมีรายละเอียดข้อตกลงอยู่ในสำเนาหนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดินมีกำหนด 30 ปี ต่อมาวันที่ 1 ตุลาคม 2543 และวันที่ 1 เมษายน 2544 จำเลยที่ 2 และที่ 3 ได้นำที่ดินดังกล่าวข้างต้นบางส่วนออกให้โจทก์เช่าช่วง ต่อมาวันที่ 2 มกราคม 2546 โจทก์ได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 3345 ดังกล่าวจากนางมาลี ทายาทของนางเดิม แล้วมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยทั้งสามปฏิบัติตามสัญญาเช่าด้วยการปลูกสร้างตึก และบอกเลิกสัญญาเมื่อจำเลยทั้งสามเพิกเฉย
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสามว่า จำเลยทั้งสามผิดสัญญาเช่าที่ดินตามฟ้องหรือไม่ โดยโจทก์อ้างว่า การที่จำเลยทั้งสามไม่ปลูกสร้างตึกและนำที่ดินไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วงเป็นการผิดสัญญานั้น เห็นว่า ตามสำเนาหนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดินมีกำหนด 30 ปี ข้อ 4 ที่ระบุว่าเช่าเพื่อปลูกสร้างตึกให้เช่า ไม่มีเงินกินเปล่านั้น นางเติม ผู้ให้เช่าเดิมกับจำเลยทั้งสามไม่ได้กำหนดรายละเอียดและเวลาไว้ว่าจำเลยทั้งสามจะต้องปลูกสร้างตึกขึ้นจำนวนเท่าใด และในเวลาใด จึงต้องแปลความว่าเป็นสิทธิของจำเลยทั้งสามที่จะปลูกสร้างตึกจำนวนเท่าใดและในเวลาใดก็ได้ หรือหากจะมีการตกลงกำหนดเวลากันใหม่ก็ต้องเป็นไปตามข้อตกลงของนางเติมกับจำเลยทั้งสาม หาใช่ว่านางเติมฝ่ายเดียวจะเป็นผู้กำหนดเวลานั้นใหม่ได้ ดังนั้นการที่โจทก์รับโอนที่ดินพิพาทมาจากนางเติม โจทก์ต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ของนางเติมมาด้วย โจทก์ไม่มีสิทธิที่จะกำหนดเวลาให้จำเลยทั้งสามปลูกสร้างตึกได้ฝ่ายเดียว ดังนั้นการที่โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสามดำเนินการปลูกสร้างตึกโดยอ้างว่า บัดนี้ระยะเวลาการเช่าล่วงเลยมาเป็นระยะเวลาถึง 8 ปีเศษ และจำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติตาม จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยทั้งสามผิดสัญญา และในเรื่องการให้เช่าช่วงนั้น ตามสำเนาหนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดินมีกำหนด 30 ปี ระบุว่า ให้เช่าช่วงได้โดยไม่ได้มีข้อความระบุว่าต้องเป็นการให้เช่าช่วงตึกเท่านั้น จึงต้องแปลความหมายว่าในการเช่าที่ดินพิพาทนี้จำเลยทั้งสามมีสิทธินำที่ดินพิพาทไปให้เช่าช่วงได้ โดยอาจให้เช่าช่วงเฉพาะที่ดินหรือเมื่อมีการปลูกสร้างตึกก็นำตึกพร้อมที่ดินไปให้เช่าช่วงได้ เช่นกัน การที่จำเลยทั้งสามยังไม่ได้ปลูกสร้างตึกและนำที่ดินไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงจึงไม่ถือว่าจำเลยทั้งสามผิดสัญญาเช่าเช่นกัน ดังนั้นโจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนด ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 วินิจฉัยว่า จำเลยทั้งสามผิดสัญญาเช่านั้นศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยทั้งสามข้อนี้ฟังขึ้น
อนึ่ง ที่จำเลยทั้งสามฎีกาขอให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายให้จำเลยทั้งสามนั้นเมื่อศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องแย้ง จำเลยทั้งสามมิได้อุทธรณ์จึงเป็นข้อที่จำเลยทั้งสามมิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์ภาค 7 ต้องห้ามมิให้ฎีกาตามประมลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 7 ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ
