แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยทั้งสามต่างเช่าที่ดินจากเจ้าของที่ดินเพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัยโดยไม่มีหนังสือสัญญาเช่า ต่อมาโจทก์ได้ซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดดังกล่าวจากเจ้าของเดิม และได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าแล้วเช่นนี้ แม้ ข้อเท็จจริงจะฟังได้ตามที่จำเลยอ้างว่า เจ้าของที่ดินเดิมตกลงให้จำเลยทั้งสามเช่าที่พิพาทปลูกบ้านอยู่อาศัยตลอดชีวิตของจำเลย จำเลยก็ไม่อาจยกข้อตกลงดังกล่าวขึ้นเป็นข้อต่อสู้ได้ เพราะการเช่าที่พิพาทไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ และตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ที่ว่าผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ให้เช่าย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนนั้น ก็ใช้บังคับเฉพาะการเช่าที่มีหลักฐานเป็นหนังสือหรือทำถูกต้องตามมาตรา 538เท่านั้น ข้อตกลงที่เจ้าของเดิมให้จำเลยทั้งสามเช่าตลอดชีวิตจึงไม่ผูกพันโจทก์ จำเลยไม่อาจยกหรืออ้างสิทธิตามมาตรา 569 มาต่อสู้โจทก์ได้เช่นกัน โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องจำเลยสามสำนวนให้รื้อถอนออกจากที่ดินซึ่งโจทก์ได้ซื้อมา และจำเลยทั้งสามได้เช่าส่วนหนึ่งของที่ดินดังกล่าวจากเจ้าของเดิม
จำเลยทั้งสามสำนวนให้การว่า จำเลยได้เช่าที่ดินจากเจ้าของเดิม โดยเจ้าของเดิมให้จำเลยปลูกบ้านอยู่ได้ตลอดชีวิต โจทก์หลอกว่าโจทก์เป็นเจ้าของที่พิพาทจำเลยจึงชำระค่าเช่าให้ ความจริงโจทก์มิใช่เจ้าของที่พิพาทและไม่ได้เก็บค่าเช่าแทนเจ้าของ สัญญาเช่าเป็นโมฆะ หากโจทก์ซื้อที่พิพาทจากเจ้าของเดิม โจทก์ต้องรับโอนทั้งสิทธิและหน้าที่ ต้องให้จำเลยอยู่จนตลอดชีวิต โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามสำนวนและบริวารอพยพย้ายสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่พิพาท และห้ามเกี่ยวข้องต่อไป
จำเลยทั้งสามสำนวนอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยทั้งสามสำนวนฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เห็นว่าในปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องนั้น ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติแล้ว จำเลยทั้งสามสำนวนต่างเช่าที่พิพาทจากเจ้าของที่ดินเดิมโดยไม่มีหนังสือสัญญาเช่า ดังนี้ แม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ตามที่จำเลยฎีกาว่า เจ้าของที่ดินเดิมตกลงให้จำเลยทั้งสามสำนวนเช่าที่พิพาทปลูกบ้านอยู่อาศัยตลอดชีวิตของจำเลยจริงจำเลยทั้งสามก็ไม่อาจยกข้อตกลงดังกล่าวขึ้นเป็นข้อต่อสู้ได้ เพราะการเช่าที่พิพาทซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ โดยเฉพาะการเช่าตลอดอายุของผู้เช่านั้นจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 538 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และข้อที่จำเลยอ้างว่าโจทก์ซื้อที่พิพาทมาจากเจ้าของเดิมต้องรับโอนทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของเดิม คือต้องให้จำเลยทั้งสามสำนวนเช่าที่พิพาทตลอดชีวิตนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ที่บัญญัติว่าผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่าย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านั้น มาตรานี้ใช้บังคับเฉพาะการเช่าที่มีหลักฐานเป็นหนังสือหรือทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนตามมาตรา 538 เท่านั้น แต่จำเลยทั้งสามเช่าจากเจ้าของเดิมโดยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ ข้อตกลงที่เจ้าของเดิมให้จำเลยทั้งสามเช่าตลอดชีวิตจึงไม่ผูกพันโจทก์ จำเลยทั้งสามไม่อาจยกหรืออ้างสิทธิตามมาตรา 569 มาต่อสู้โจทก์ได้เช่นกัน เมื่อฟังว่าโจทก์ได้ซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทจากเจ้าของเดิมแล้วและไม่ประสงค์จะให้จำเลยทั้งสามสำนวนเช่าอยู่ต่อไป โจทก์มีสิทธิบอกกล่าวเลิกการเช่าหรือให้จำเลยทั้งสามออกไปจากที่พิพาทได้ เมื่อจำเลยทั้งสามไม่ยอมออกโจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสามได้
พิพากษายืน
