แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 466 สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยระบุจำนวนเนื้อที่ไว้หากผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยกว่าหรือมากกว่าเกินร้อยละห้าของจำนวนเนื่อที่ที่ระบุไว้ในสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายหรือรับเอาไว้โดยชำระราคาตามส่วนก็ได้ เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท แม้ตอนแรกจะระบุเนื้อที่ดินที่จะซื้อจะขายกันมีเนื้อที่แน่นอน แต่ได้มีการบันทึกเพิ่มเติมในหมายเหตุว่า ผู้จะขายจะต้องทำการรังวัดสอบเขตใหม่ ได้เนื้อที่จริงเท่าใดให้คิดกันตามเนื้อที่ที่รังวัดได้ใหม่ ถ้าได้เนื้อที่มากหรือน้อยกว่าในโฉนดที่คิดในราคาไร่ละ 350,000 บาท ซึ่งเป็นการจะซื้อจะขายที่ดินคิดตามราคาเนื้อที่ที่รังวัดได้จริง มิใช่การจะซื้อจะขายที่ดินที่ระบุจำนวนเนื้อที่ดินไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 466 แม้รังวัดที่ดินพิพาทแล้วจะมีเนื้อที่น้อยกว่าเกินร้อยละห้าของเนื้อที่ดินในโฉนดก็ไม่อาจใช้สิทธิเลิกสัญญาตามมาตราดังกล่าวได้ อีกทั้งไม่ได้ระบุไว้ในสัญญาให้สิทธิผู้จะซื้อที่จะบอกเลิกสัญญาในกรณีรังวัดที่ดินแล้วได้เนื้อที่น้อยกว่าเนื้อที่โฉนดมาก โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายในกรณีนี้ไม่ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสองร่วมกันทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาท เนื้อที่ 31 ไร่ 3 งาน 4 ตารางวา ให้แก่โจทก์ในราคาไร่ละ 350,000 บาท เป็นเงินทั้งสิ้น 11,116,000 บาท วันทำสัญญาโจทก์วางเงินมัดจำให้แก่จำเลยทั้งสองเป็นเงิน 2,000,000 บาท ราคาที่ดินส่วนที่เหลือจะชำระให้ในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยจำเลยทั้งสองต้องดำเนินการรังวัดตรวจสอบเขตและจำนวนเนื้อที่ดินให้เรียบร้อยก่อนวันดังกล่าวเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์โดยปราศจากภาระผูกพันใดๆ จำเลยทั้งสองผิดสัญญาโดยจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์เพีง 23 ไร่ 93 ตารางวา ซึ่งมีจำนวนเนื้อที่ดินน้อยกว่าเนื้อที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายจำนวน 8 ไร่ 2 งาน 11 ตารางวา คิดเป็นร้อยละ 27 ของที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย และทวงถามให้จำเลยคืนเงินมัดจำและชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์ แต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉยขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันคืนเงินมัดจำและชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์เป็นเงิน 4,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จสิ้น
จำเลยทั้งสองให้การว่า หลังจากทำสัญญาแล้วจำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดสอบเขตที่ดินโฉนดเลขที่ 2913 ได้เนื้อที่ 23 ไร่ 93 ตารางวา และแจ้งผลการรังวัดให้โจทก์ทราบ โจทก์ทราบแล้วไม่โต้แย้งคัดค้าน โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่มีสิทธิเรียกเงินมัดจำคืน และไม่มีสิทธิเรียกเอาค่าเสียหาย ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันคืนเงินมัดจำ 2,000,000 บาท ให้แก่โจทก์ พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่ 16 ตุลาคม 2539 จนกว่าจะชำระเสร็จ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
โจทก์และจำเลยทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนจำเลยทั้งสอง
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…พิเคราะห์แล้วข้อเท็จจริงรับฟังได้ยุติเป็นเบื้องต้นว่าเมื่อวันที่ 6 มีนาคม 2538 โจทก์ตกลงทำสัญญาจะซื้อที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 2913 ตำบลบางระกำ อำเภอบางเลน จังหวัดนครปฐม ของจำเลยทั้งสอง เนื้อที่ 31 ไร่ 3 งาน 4 ตารางวา ในราคาไร่ละ 350,000 บาท รวมเป็นเงิน 11,116,000 บาท โจทก์วางเงินมัดจำในวันทำสัญญาเป็นเงิน 2,000,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระให้แก่จำเลยทั้งสองในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 6 กันยายน 2539 และมีข้อตกลงเพิ่มเติมว่า จำเลยทั้งสองจะต้องทำการรังวัดสอบเขตที่ดินใหม่ได้เนื้อที่ดินจริงเท่าใดให้คิดราคากันตามเนื้อที่ที่รังวัดได้ ถ้าเนื้อที่มากหรือน้อยกว่าในโฉนดที่ดินให้คิดราคาไร่ละ 350,000 บาท ตามสัญญาจะซื้อจะขาย นอกจากนี้โจทก์ยังตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของนายปรีชา จันทร์เจริญผล ซึ่งเป็นที่ดินติดถนนสายเลียบแม่น้ำอยู่ทางด้านทิศเหนือของที่ดินพิพาทและทำสัญญาจะซื้อที่ดินของนายลำใย สุขสำราญ นางสมใจ สุขสำราญ นายช้อย อ่ำระมาด และนายสิงห์ พุ่มกลั่น ซึ่งเป็นที่ดินข้างเคียงติดต่อกับที่ดินพิพาท รวมเป็นเนื้อที่ดินที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อทั้งสิ้น 100 ไร่เศษ แต่เมื่อถึงกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าว ปรากฏว่าไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แปลงใดเลย คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายฉบับลงวันที่ 6 มีนาคม 2538 หรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระบุเนื้อที่ดินที่จะซื้อจะขายกันไว้จำนวน 31 ไร่ 3 งาน 4 ตารางวา แต่เมื่อรังวัดสอบเขตแล้วเหลือเนื้อที่จริงเพียง 23 ไร่ 93 ตารางวา ขาดหายไปจำนวน 8 ไร่ 2 งาน 11 ตารางวา คิดเป็นจำนวนร้อยละ 27 ของเนื้อที่ดินที่จะซื้อจะขายกัน ซึ่งขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนเกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้ โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อมีสิทธิเลิกสัญญาได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 นั้น เห็นว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 บัญญัติว่า “ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่สัญญาไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจะปัดเสียหรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ ตามแต่จะเลือก
อนึ่ง ถ้าขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละห้า แห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้นไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วน แต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนถึงขนาด ซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น” หมายความว่า สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยระบุจำนวนเนื้อที่ไว้ หากผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยกว่าหรือมากกว่าเกินร้อยละห้าของจำนวนเนื้อที่ที่ระบุไว้ในสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายหรือรับเอาไว้โดยชำระราคาตามส่วนก็ได้ เมื่อพิจารณาสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทแล้วแม้ตอนแรกจะระบุเนื้อที่ดินที่จะซื้อจะขายกันจำนวน 31 ไร่ 3 งาน 4 ตารางวา แต่ได้มีการบันทึกเพิ่มเติมในหมายเหตุว่าผู้จะขายจะต้องทำการรังวัดสอบเขตใหม่ได้เนื้อที่จริงเท่าใดให้คิดกันตามเนื้อที่รังวัดได้ใหม่ ถ้าได้เนื้อที่มากหรือน้อยกว่าในโฉนดให้คิดในราคาไร่ละ 350,000 บาท ซึ่งเป็นการจะซื้อจะขายที่ดินคิดราคาตามเนื้อที่ที่รังวัดได้จริง มิใช่การจะซื้อจะขายที่ดินที่ระบุจำนวนเนื้อที่ดินไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 แม้รังวัดที่ดินพิพาทแล้วจะมีเนื้อที่น้อยกว่าร้อยละห้าของเนื้อที่ดินในโฉนด ก็ไม่อาจใช้สิทธิเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 อีกทั้งไม่ได้ระบุไว้ในสัญญาให้สิทธิผู้จะซื้อที่จะเลิกสัญญาในกรณีรังวัดที่ดินแล้วได้เนื้อที่น้อยกว่าเนื้อที่ในโฉนดมาก โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายในกรณีนี้ไม่ได้ ข้อที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยทั้งสองมิได้ดำเนินการขอออกโฉนดใหม่ในที่ดินพิพาทตามที่รังวัดสอบเขตใหม่ ซึ่งเป็นการผิดสัญญานั้น เห็นว่า สัญญาจะซื้อจะขายเพียงแต่กำหนดให้จำเลยทั้งสองต้องทำการรังวัดสอบเขตใหม่เท่านั้นมิได้กำหนดให้ต้องขอออกโฉนดที่ดินใหม่ อีกทั้งที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดินแล้วไม่จำต้องออกโฉนดใหม่อีก เมื่อจำเลยทั้งสองได้นำเจ้าพนักงานที่ดินทำการรังวัดสอบเขตที่ดินพิพาทใหม่และแจ้งให้โจทก์ทราบแล้วอันเป็นการปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้วจำเลยทั้งสองจึงไม่ตกเป็นผู้ผิดสัญญา ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่าที่ดินพิพาทถูกนายปรีชากับนางแหวนครอบครองปรปักษ์อันเป็นการรอนสิทธิของโจทก์ทำให้จำเลยทั้งสองผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทนั้น เห็นว่า เมื่อมีการรังวัดสอบเขตที่ดินพิพาทโดยกันส่วนที่บุคคลอื่นบุกรุกและครอบครองปรปักษ์แล้ว เหลือเนื้อที่ดินเพียง 23 ไร่ 93 ตารางวา อันเป็นที่ดินที่จำเลยทั้งสองมีกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ซึ่งเป็นที่ดินที่ปลอดภาระหรือการรอนสิทธิใดๆ จำเลยทั้งสองจึงไม่ผิดสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อจำเลยทั้งสองได้เตรียมเอกสารหลักฐานต่างๆ ไปที่สำนักงานที่ดินเพื่อโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ แต่โจทก์กลับไม่ยอมรับโอนโดยข้ออ้างที่ไม่อาจรับฟังได้โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยจึงมีสิทธิริบเงินมัดจำที่โจทก์มอบแก่จำเลยทั้งสองได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378 (2) ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษามานั้นชอบแล้ว ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
