แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
แม้แผ่นพับโฆษณาของบริษัทจำเลยจะมีข้อความและเงื่อนไขโครงการระบุว่าขายบ้านพร้อมที่ดิน แต่โจทก์จองซื้อที่ดินกับจำเลยก่อนยังไม่มีการปลูกสร้างบ้าน โดยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน มีการชำระเงินในวันทำสัญญาและแบ่งชำระเงินมัดจำอีก20 งวด ซึ่งเงินส่วนที่เหลือโจทก์จะชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระบุว่า รูปแบบ แปลน วัสดุ อุปกรณ์และรายละเอียดของบ้านพักอาศัยที่ผู้จะซื้อจะปลูกสร้างบนที่ดินก็ดี ตำแหน่งของบ้านก็ดี จะต้องให้ผู้จะขายให้ความยินยอมและเห็นชอบด้วย เพื่อทัศนียภาพที่สวยงามและความเป็นระเบียบเรียบร้อย และผู้จะซื้อเฉพาะที่ดินให้คำมั่นว่าจะทำสัญญาปลูกสร้างบ้านให้เรียบร้อยภายใน 12 เดือน หากผู้จะซื้อผิดเงื่อนไขผู้จะขายมีสิทธิเลิกสัญญาและคืนเงินให้ผู้จะซื้อครึ่งหนึ่งของเงินที่ชำระมาทั้งหมดซึ่งข้อสัญญาดังกล่าวมิได้ห้ามโจทก์ผู้จะซื้อในการว่าจ้างผู้อื่นให้ปลูกบ้านแต่กลับให้สิทธิโจทก์ที่จะว่าจ้างผู้อื่นปลูกสร้างบ้านภายใน 12 เดือน ตามแบบบ้านที่จำเลยกำหนด ส่วนข้อสัญญาที่ระบุว่าสัญญาจ้างก่อสร้างบ้านพักอาศัยเกี่ยวพันกับสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินซึ่งจะแยกจากกันไม่ได้นั้น ก็ใช้บังคับในกรณีที่โจทก์ทำสัญญาว่าจ้างจำเลยให้ปลูกบ้านบนที่ดินที่ซื้อขายเท่านั้นจึงจะถือว่าแยกจากกันไม่ได้ ดังนั้น เมื่อโจทก์ยังไม่ได้ทำสัญญาจ้างจำเลยปลูกสร้างบ้าน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างบ้านจึงแยกจากกันทำคนละฉบับก็ได้ส่วนที่ต่อมาโจทก์จ้างจำเลยให้ปลูกสร้างบ้านบนที่ดินที่จะซื้อตามตารางราคาและการชำระเงินที่จำเลยมอบให้แก่โจทก์ในวันจองนั้น เอกสารดังกล่าวระบุหมายเหตุว่าราคานี้อาจเปลี่ยนแปลงได้โดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้า ดังนั้นราคาในเอกสารดังกล่าวจึงเป็นราคาที่กำหนดโดยมีเงื่อนไข เพราะราคาบ้านย่อมขึ้นอยู่กับราคาวัสดุอุปกรณ์ตลอดจนค่าแรงงานและสถานการณ์ขณะนั้น ซึ่งโจทก์จะได้ราคาค่าปลูกบ้านตามเอกสารดังกล่าว โจทก์จะต้องตกลงทำสัญญากับจำเลยก่อนที่จะมีการปรับราคาค่าปลูกสร้างเพิ่มขึ้น ด้วยเหตุนี้ โจทก์จึงไม่อาจยกเอาการที่จำเลยปรับราคาค่าปลูกบ้านเพิ่มขึ้นมาเป็นเหตุไม่ปฏิบัติตามสัญญาหาได้ไม่ เมื่อโจทก์ไม่ชำระราคาที่ดินตามที่ตกลงกันไว้ โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา การที่จำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่ชำระมาแล้วนั้น จึงเป็นการปฏิบัติตามสิทธิและข้อตกลงในสัญญาโดยชอบแล้ว
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่าโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลย ระหว่างอายุสัญญาโจทก์ปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาโดยให้จำเลยก่อสร้างบ้านบนที่ดินที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายในราคา 614,000 บาท แต่จำเลยปรับราคาเพิ่มขึ้นอันเป็นการผิดสัญญาโจทก์จึงบอกเลิกสัญญา และขอเรียกเงินที่ชำระแล้วคืนพร้อมดอกเบี้ย ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 44,185.83 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงินจำนวน 40,210 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า จำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเนื่องจากตามสัญญาให้สิทธิจำเลยที่จะปรับราคาบ้านและที่ดินได้ เมื่อโจทก์มิได้ตกลงทำสัญญาจ้างปลูกสร้างบ้านกับจำเลยในวันที่จำเลยเสนอชี้ชวนโจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ชำระค่าที่ดินแก่จำเลยตามสัญญา จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาและริบเงินค่าที่ดินที่โจทก์ผ่อนชำระทั้งหมดได้ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุอันควรที่จะอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติได้ว่า เมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2540 โจทก์ได้จองที่ดินในโครงการบรุคไซด์ วัลเลย์ แปลงที่ 3 บี – 95 เนื้อที่ 90 ตารางวา ราคาตารางวาละ 4,750 บาท กับจำเลย จำเลยได้มอบตารางราคา และการชำระเงิน (เฉพาะบ้าน) เอกสารหมาย จ.6 ให้แก่โจทก์ ต่อมาวันที่ 27 มิถุนายน 2540 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวจากจำเลยในราคา 427,500 บาท ชำระราคาในวันทำสัญญา 30,000 บาท แบ่งชำระเงินมัดจำอีก 20 งวด งวดละ 3,605 บาท เริ่มชำระงวดแรกวันที่ 27 กรกฎาคม 2540 และงวดต่อ ๆ ไป ทุกวันที่ 22 ของเดือนถัดไปจนกว่าจะครบ ส่วนที่เหลือชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หากผิดนัดไม่ชำระค่างวดจำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่ชำระแล้วได้ ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.7 โจทก์ได้ชำระค่างวดตามสัญญาดังกล่าวให้แก่จำเลยเป็นเงิน 40,210บาท ครั้นถึงเดือนตุลาคม 2540 โจทก์ตกลงจะให้จำเลยปลูกสร้างบ้านบนที่ดินที่จะซื้อในราคา 614,000 บาท ตามตารางราคาและการชำระเงิน (เฉพาะบ้าน) เอกสารหมายจ.6 ที่จำเลยมอบให้แก่โจทก์ในวันจองแต่จำเลยขอปรับราคาเพิ่มอีกประมาณ 70,000บาท โจทก์ไม่ยินยอมอ้างว่าจำเลยผิดสัญญา จึงไม่ชำระค่างวดและบอกเลิกสัญญาส่วนจำเลยก็อ้างว่าโจทก์ไม่ชำระค่างวดตามสัญญาเป็นการผิดสัญญาและบอกเลิกสัญญา คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ว่า โจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ฎีกาว่า โจทก์จำเลยมีเจตนาที่จะทำสัญญาจะซื้อขายบ้านพร้อมที่ดิน คู่สัญญาต่างถือว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญาปลูกสร้างบ้านเป็นข้อตกลงที่เป็นสาระสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน เมื่อข้อกำหนดที่เกี่ยวกับการปลูกสร้างบ้านซึ่งเป็นสาระสำคัญของสัญญาอีกข้อยังตกลงกันไม่ได้ และยังไม่ได้ทำหนังสือตามที่ตกลงกันไว้ จึงมีผลทำให้ไม่มีสัญญาต่อกัน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินไม่มีผลผูกพันโจทก์โจทก์จึงมีสิทธิงดชำระราคาและเรียกเงินจำนวน 40,210 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ15 ต่อปีคืนจากจำเลยได้นั้น เห็นว่า แม้แผ่นพับโฆษณาเอกสารหมาย จ.3 ของจำเลยจะมีข้อกำหนดและเงื่อนไขโครงการระบุว่าขายบ้านพร้อมที่ดิน แต่ในเวลาดังกล่าวยังไม่มีการปลูกสร้างบ้านในที่ดินและตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.7ข้อ 14 ที่ระบุว่า รูปแบบ แปลน วัสดุ อุปกรณ์ และรายละเอียดของบ้านพักอาศัยที่ผู้จะซื้อจะปลูกสร้างบนที่ดินตามสัญญานี้ก็ดี ตำแหน่งของบ้านที่จะปลูกสร้างบนที่ดินก็ดีจะต้องให้ “ผู้จะขาย” ให้ความเห็นชอบและยินยอมโดยเฉพาะแบบแปลนบ้านต้องเป็นแบบแปลนที่ “ผู้จะขาย” กำหนด ทั้งนี้เพื่อทัศนียภาพที่สวยงาม และความเป็นระเบียบเรียบร้อย ฯลฯ “ผู้จะซื้อ” ซึ่งทำสัญญาซื้อเฉพาะที่ดินจึงให้คำมั่นว่าจะทำสัญญาปลูกสร้างบ้านพักนี้ให้เรียบร้อยภายใน 12 เดือน นับแต่วันทำสัญญานี้หากผู้จะซื้อผิดเงื่อนไขนี้”ผู้จะขาย” มีสิทธิเลิกสัญญาโดยคืนเงินให้ “ผู้จะซื้อ” ครึ่งหนึ่งของเงินที่ชำระมาทั้งหมดตามข้อสัญญาดังกล่าวระบุไว้ชัดเจนว่า โจทก์ทำสัญญาซื้อเฉพาะที่ดิน และข้อสัญญาดังกล่าวก็มิได้ห้ามโจทก์ที่จะทำสัญญาว่าจ้างผู้อื่นให้ปลูกสร้างบ้าน แต่กลับให้สิทธิโจทก์ที่จะว่าจ้างผู้อื่นปลูกสร้างบ้านภายใน 12 เดือน ตามแบบบ้านที่จำเลยกำหนดหรือหากไม่ปลูกสร้างบ้านภายใน 12 เดือนจำเลยมีสิทธิเลิกสัญญาโดยคืนเงินให้โจทก์ครึ่งหนึ่ง ส่วนที่สัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.7 ข้อ 17 ระบุว่าสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านพักอาศัยเกี่ยวพันกับสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินซึ่งจะแยกออกจากกันไม่ได้นั้น ก็ใช้บังคับในกรณีที่โจทก์ได้ทำสัญญาว่าจ้างจำเลยปลูกสร้างบ้านบนที่ดินที่ซื้อขายเท่านั้น จึงจะถือว่าแยกจากกันไม่ได้จากสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ดังนั้น เมื่อโจทก์ยังไม่ได้ทำสัญญาว่าจ้างจำเลยปลูกสร้างบ้าน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างบ้านจึงแยกจากกันโดยทำคนละฉบับได้ ไม่ได้มีข้อตกลงอันเป็นสาระสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแต่อย่างใด ส่วนที่โจทก์ตกลงจะให้จำเลยปลูกสร้างบ้านบนที่ดินที่จะซื้อในราคา 614,000 บาท ตามตารางราคาและการชำระเงิน (เฉพาะบ้าน)เอกสารหมาย จ.6 ที่จำเลยมอบให้แก่โจทก์ในวันจองนั้นเอกสารดังกล่าวระบุหมายเหตุว่าราคานี้อาจเปลี่ยนแปลงได้โดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้า ราคาที่กำหนดไว้จึงเป็นราคาที่กำหนดโดยมีเงื่อนไขทั้งนี้เพราะราคาบ้านย่อมขึ้นอยู่กับราคาวัสดุอุปกรณ์ต่าง ๆตลอดจนค่าแรงงานและสถานการณ์ในขณะนั้น ซึ่งโจทก์จะได้ราคาค่าปลูกสร้างบ้านดังกล่าว โจทก์จะต้องตกลงทำสัญญากับจำเลยก่อนที่จำเลยจะปรับราคาค่าปลูกสร้างบ้านเพิ่มขึ้น ตามตารางราคาและการชำระเงิน (เฉพาะบ้าน) เอกสารหมาย จ.11 โจทก์จะยกเอาการที่จำเลยปรับราคาค่าปลูกสร้างบ้านมาเป็นเหตุไม่ปฏิบัติตามสัญญาหาได้ไม่ดังนั้น เมื่อโจทก์ไม่ชำระราคาที่ดินตามที่ตกลงไว้ โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา การที่จำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่ชำระมาแล้วนั้น จึงเป็นการปฏิบัติตามสิทธิและข้อตกลงในสัญญาโดยชอบ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษามานั้นชอบแล้ว ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
