แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาททำนาจากส. ต่อมาศาลมีคำสั่งให้ยึดที่ดินพิพาทออกขายทอดตลาดจำเลยที่1เป็นผู้ประมูลได้ถือเป็นการซื้อจากเจ้าของเดิมเป็นการรับโอนที่ดินพิพาทตามมาตรา28แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524ที่ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่าศาลเป็นเพียงดำเนินการขายทอดตลาดเท่านั้นหากจำเลยที่1จะขายที่ดินพิพาทให้จำเลยที่3จะต้องแจ้งให้โจทก์ทราบก่อนถ้าโจทก์ไม่ซื้อจำเลยที่1จึงจะขายให้จำเลยที่3ได้ตามมาตรา53เมื่อจำเลยที่1ไม่ปฎิบัติตามกฎหมายโจทก์จึงอยู่ในฐานะผู้มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทก่อนจากจำเลยที่3ตามมาตรา54การที่โจทก์ยังคงชำระค่าเช่าที่ดินพิพาทให้จำเลยที่3ไม่เป็นการตัดสิทธิโจทก์ว่าเป็นการสละสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่3และการที่คชก.ตำบลมีมติให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทคืนจากจำเลยที่3ในราคา1,500,000บาทโดยฝ่ายจำเลยมิได้อุทธรณ์มติดังกล่าวถือว่าโจทก์ได้ปฎิบัติขั้นตอนครบถ้วนตามกฎหมายแล้วมติคชก.ตำบลจึงชอบตามมาตรา54เพราะเป็นราคาตลาดที่จำเลยที่3ซื้อจากจำเลยที่1โดยไม่ปรากฏว่าที่ดินพิพาทมีราคาตลาดสูงกว่านั้นอีก
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้เช่าและทำนาอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 21396 โดยเช่าจากนายแสวง ประภาพันธ์เจ้าของที่ดินคนก่อน โจทก์เข้าทำนาปลูกข้าวและปลูกโรงเรือนอยู่ในที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย การเช่าที่ดินของโจทก์จากนายแสวงเป็นการเช่าไม่มีกำหนดระยะเวลา ต่อมานายแสวงถูกนางสอิ้ง ประภาพันธ์เป็นโจทก์ฟ้อง ศาลแพ่งได้มีคำสั่งให้ยึดทรัพย์สินของนายแสวงนำออกขายทอดตลาดทรัพย์สินที่ถูกขายทอดตลาดมีที่ดินแปลงที่โจทก์ร่วมเช่าอยู่ด้วย จำเลยที่ 1 เป็นผู้ประมูลได้และมอบอำนาจให้จำเลยที่ 2 โอนขายให้แก่จำเลยที่ 3ขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3แล้วให้จำเลยทั้งสามร่วมกันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ และรับเงินจำนวน 1,500,000 บาทไป หากจำเลยทั้งสามไม่ปฎิบัติตาม ขอให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม เพื่อให้เจ้าพนักงานที่ดินเพิกถอนสัญญาซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3 เสีย แล้วโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาด โดยที่จำเลยที่ 1 ไม่เคยทราบมาก่อนว่ามีผู้เช่านาในที่ดินพิพาท และเมื่อจำเลยที่ 1 รับโอนที่ดินตามคำสั่งศาลจำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่จำเลยที่ 3 ในวันเดียวกันจำเลยที่ 1 กับโจทก์ไม่เคยมีนิติสัมพันธ์ต่อกันขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา จำเลยที่ 3 ให้การและแก้ไขคำให้การว่า โจทก์ทราบว่านายแสวง ประภาพันธ์ ถูกนางสอิ้ง ประภาพันธ์ ฟ้องเป็นคดีแพ่งที่ศาลแพ่ง และศาลแพ่งมีคำสั่งยึดทรัพย์สินของนายแสวงขายทอดตลาดซึ่งมีที่ดินพิพาทอยู่ด้วย โจทก์ทราบแต่โจทก์ไม่เข้ามาประมูลราคาเพื่อซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดเพราะโจทก์ไม่ประสงค์จะซื้อที่ดินพิพาท ศาลแพ่งมีคำสั่งให้ขายทอดตลาดที่ดินพิพาท ศาลแพ่งไม่จำต้องปฎิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 มาตรา 53 เพราะศาลแพ่งมิได้เป็นเจ้าของนาพิพาทและมิได้เป็นผู้ให้ใครเช่าที่ดินพิพาท ประกอบกับนายแสวงมิได้เป็นผู้ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 โดยตรง แต่การขายที่ดินพิพาทเป็นการขายที่ดินตามคำสั่งของศาลแพ่ง โจทก์จึงไม่ได้รับสิทธิตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524มาตรา 28 และจำเลยที่ 1 ก็ไม่มีภาระผูกพันใด ๆ ต่อโจทก์ฉะนั้นเมื่อจำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 3 จำเลยที่ 1จึงไม่ต้องปฎิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 มาตรา 53 แต่อย่างใด โจทก์ไม่มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 3 โจทก์ฝากเงินค่าเช่านาจำนวน 5,370 บาท กับนางลำใยไปให้จำเลยที่ 3 ที่ให้โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทในราคา 1,500,000 บาทขัดต่อการพิจารณาที่ถูกต้องตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 หากศาลพิพากษาให้จำเลยที่ 3ต้องขายที่ดินพิพาทให้โจทก์แล้วโจทก์จะต้องชำระราคาที่ดินให้จำเลยที่ 3 ตามราคาท้องตลาดในขณะนั้นซึ่งมีราคาไร่ละ 250,000 บาทขอให้ยกฟ้อง ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 3 โอนขายนาพิพาทโฉนดเลขที่ 21396 ตำบลบางภาษี อำเภอบางเลน จังหวัดนครปฐมให้แก่โจทก์ทั้งแปลง โดยโจทก์ต้องวางเงินค่าซื้อที่ดินทั้งหมดจำนวน 2,491,775 บาท ต่อศาล เพื่อให้จำเลยที่ 3 รับไปหากไม่ปฎิบัติตามก็ให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลยที่ 3ให้ยกฟ้องโจทก์ในส่วนที่เกี่ยวกับจำเลยที่ 1 และที่ 2 โจทก์ และ จำเลย ที่ 3 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ต้องวางเงินค่าซื้อที่ดินทั้งหมดจำนวน 1,500,000 บาท ต่อศาล เพื่อให้จำเลยที่ 3 รับไปนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยที่ 3 ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังเป็นยุติได้ว่าโจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาททำนา คือ ที่ดินโฉนดเลขที่ 21396ตำบลบางภาษี อำเภอบางเลน จังหวัดนครปฐม เนื้อที่ 19 ไร่เศษจากนายแสวง ประภาพันธ์ เจ้าของที่ดินพิพาทเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาคิดค่าเช่าเป็นเงินปีละ 5,400 บาท โจทก์เข้าทำนาและปลูกบ้านอยู่อาศัยในที่ดินพิพาทเรื่อยมา ต่อมานายแสวงถูกนางสอิ้ง ประภาพันธ์ภริยาฟ้องเป็นจำเลยในคดีแพ่งที่ศาลแพ่งตามคดีหมายเลขแดงที่ 16024/2523 ซึ่งปรากฏว่าศาลแพ่งมีคำสั่งให้ยึดทรัพย์สินของนายแสวงอันมีที่ดินพิพาทรวมอยู่ด้วยออกขายทอดตลาดโดยมอบหมายให้ศาลชั้นต้นดำเนินการขายทอดตลาดแทนจำเลยที่ 1 เป็นผู้ประมูลซื้อที่ดินพิพาทได้ในราคา 900,000 บาททั้งนี้ จำเลยที่ 1 มอบอำนาจให้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นสามีของจำเลยที่ 3 เป็นผู้ดำเนินการในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 3 รายละเอียดปรากฎตามเอกสารหมาย จ.3ถึง จ.5 ในการซื้อขายที่ดินพิพาทดังกล่าว จำเลยทั้งสามไม่ได้แจ้งคชก. ตำบลบางภาษี และไม่ได้แจ้งให้โจทก์ใช้สิทธิซื้อที่ดินพิพาทก่อนตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 โจทก์ได้ยื่นคำร้องต่อ คชก. ตำบลบางภาษีเพื่อใช้สิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 และที่ 3 คชก.ตำบลบางภาษีได้ประชุมและมีมติว่า โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทใช้ทำนามาโดยตลอด จำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 3โดยไม่ได้ปฎิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 ให้โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 3 ในราคา 1,500,000บาท มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 3 ว่าโจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 3 หรือไม่ และที่ศาลอุทธรณ์ให้โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 3 ในราคาที่ คชก. ตำบลบางภาษีกำหนดนั้นชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เห็นว่าโจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทใช้ทำนาโดยเช่าจากนายแสวงเจ้าของเดิมมานานโจทก์ทำนาในที่ดินพิพาทตลอดมา จำเลยที่ 1 ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดของศาลซึ่งในขณะนั้นปรากฏว่าโจทก์ยังเป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทและทำนาอยู่ ดังนั้น การที่จำเลยที่ 1 รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทมาจากเจ้าของเดิมผู้ให้เช่า แม้จำเลยที่ 1 ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดของศาลก็ตาม จำเลยที่ 1 ก็ย่อมอยู่ในฐานะเป็นผู้รับโอนที่ดินพิพาทจากเจ้าของเดิมเพราะผู้ขายที่ดินพิพาทที่แท้จริงก็คือเจ้าของเดิม ศาลเป็นแต่เพียงดำเนินการขายทอดตลาดที่ดินพิพาทตามบทบัญญัติของกฎหมายเท่านั้นมิได้มีผลไปลบล้างบทบัญญัติพิเศษในกฎหมายอื่นนอกเหนือจากที่ได้บัญญัติไว้โดยเฉพาะไม่ การรับโอนของจำเลยที่ 1 จึงเป็นการรับโอนที่ดินพิพาทตามความในมาตรา 28 แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 กล่าวคือ การเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์นาที่เช่า ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านาตามพระราชบัญญัติดังกล่าวจำเลยที่ 1 ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่เจ้าของเดิมซึ่งเป็นผู้ให้เช่ามีต่อโจทก์ผู้เช่า ดังนั้น โจทก์จึงได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 53 แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 กล่าวคือ จำเลยที่ 1 ซึ่งมีฐานะเป็นผู้ให้เช่านาเมื่อประสงค์จะขายนาคือที่ดินพิพาทก็มีหน้าที่ต้องแจ้งให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่านาทราบ โดยทำเป็นหนังสือแสดงความจำนงจะขายนาพร้อมทั้งระบุราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงินยื่นต่อประธาน คชก. ตำบลบางภาษี เพื่อแจ้งให้โจทก์ผู้เช่านาทราบภายในสิบห้าวันเสียก่อนถ้าโจทก์ผู้เช่านาไม่ซื้อตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 53 วรรคสาม จำเลยที่ 1 จึงจะขายให้จำเลยที่ 3 ได้ต่อไปเมื่อจำเลยที่ 1 ไม่ปฎิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว โจทก์จึงอยู่ในฐานะเป็นผู้มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทก่อนตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524มาตรา 54 เมื่อโจทก์ได้ร้องต่อ คชก. ตำบลบางภาษี เพื่อขอซื้อที่ดินพิพาทตามสิทธิในกฎหมายดังกล่าว และ คชก. ตำบลบางภาษีก็ได้มีมติให้โจทก์มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 3 โดยฝ่ายจำเลยทั้งสามมิได้อุทธรณ์มติของ คชก. ตำบลบางภาษีแต่อย่างใดโจทก์ได้ปฎิบัติตามขั้นตอนครบถ้วนตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 54 แล้ว โจทก์จึงมีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 3 ได้ การที่จำเลยที่ 3 อ้างในฎีกาว่าโจทก์ได้ชำระค่าเช่าที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 3 โดยการชำระผ่านนางลำใย แสดงว่าโจทก์สละสิทธิในการที่จะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 3 และเป็นการแสดงเจตนาเช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 3ใหม่นั้น ข้อนี้เห็นว่า การชำระค่าเช่านั้นเป็นหน้าที่ของผู้เช่าต้องปฎิบัติตามกฎหมายคือตราบใดที่โจทก์ยังเป็นผู้เช่า ยังไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโจทก์ก็มีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่านาคือค่าเช่าที่ดินพิพาทเป็นคนละส่วนกันกับสิทธิของโจทก์ที่มีอยู่ตามบทบัญญัติของมาตรา 54 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว การที่โจทก์ชำระค่าเช่านาคือค่าเช่าที่ดินพิพาทจึงมิใช่ข้อที่จะตัดสิทธิของโจทก์ว่าเป็นการสละสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 3 และการที่โจทก์ยื่นคำร้องต่อ คชก. ตำบลบางภาษี เพื่อขอซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 3 นั้น ก็เป็นการใช้สิทธิตามกฎหมายหาใช่เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตตามที่จำเลยที่ 3 เข้าใจไม่ ทั้งเป็นการแสดงให้เห็นชัดเจนอยู่ในตัวว่า โจทก์มิได้มีความประสงค์ที่จะสละสิทธิในการซื้อที่ดินพิพาทดังที่จำเลยที่ 3 กล่าวอ้างด้วยข้อกล่าวอ้างต่าง ๆ ของจำเลยที่ 3 ว่าโจทก์ไม่มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทคืนจึงไม่มีน้ำหนักรับฟัง สำหรับปัญหาว่าที่ศาลอุทธรณ์ให้โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 3 ในราคาที่ คชก. ตำบลบางภาษีกำหนดนั้นชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เห็นว่าตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 54 ได้กำหนดให้ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้ หรือตามราคาตลาดในขณะนั้นแล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน ข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ประมูลซื้อที่ดินพิพาทมาจากการขายทอดตลาดในราคา 900,000 บาท และในวันเดียวกันนั้นได้โอนขายให้จำเลยที่ 3 จำเลยที่ 3 ซื้อที่ดินพิพาทไว้จากจำเลยที่ 1 ในราคา 1,500,000 บาท ซึ่งเป็นการซื้อขายที่กระทำต่อเจ้าพนักงานที่ดินผู้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้เจ้าพนักงานได้มีการสอบถามและตรวจสอบราคาที่ดินพิพาทนายอรรถสิทธิ์ เวชยานนท์ เจ้าพนักงานที่ดินผู้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและลงชื่อในสัญญาขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3 ได้เบิกความเป็นพยานโจทก์ยืนยันว่าคู่สัญญายืนยันตามราคาที่จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน นอกจากนั้นคณะกรรมการของ คชก. ตำบลบางภาษี ต่างประกอบด้วยบุคคลในพื้นที่ซึ่งย่อมทราบข้อเท็จจริงเกี่ยวกับที่ดินพิพาท การที่คชก. ตำบลบางภาษีมีมติกำหนดให้โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทคืนในราคา1,500,000 บาท ซึ่งตรงกับราคาที่จำเลยที่ 3 ซื้อมาจากจำเลยที่ 1ดังกล่าวข้างต้นนั้นแสดงว่า คชก. ตำบลบางภาษีได้พิจารณาถึงราคาที่ดินพิพาทในขณะนั้นแล้วว่า มีราคาตามที่ได้มีมติไปดังกล่าว ส่วนที่จำเลยที่ 3 กล่าวอ้างว่า ที่ดินพิพาทมีราคาตลาดสูงกว่าที่จำเลยที่ 3 ซื้อมาจากจำเลยที่ 1 นั้น ก็ปรากฏว่าจำเลยที่ 3 ไม่ได้นำสืบพยานหลักฐานใด ๆ ว่ามติของ คชก.ตำบลบางภาษีในเรื่องนี้ขัดต่อกฎหมายอย่างไร จำเลยที่ 3เพียงแต่ยกเอาคำเบิกความของจำเลยที่ 1 ที่เบิกความตอบคำถามของทนายจำเลยที่ 3 ตอนหนึ่งเป็นพยานว่า นายสุเทพเคยขอซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 โดยเสนอราคาไร่ละ 150,000 บาทซึ่งเป็นการเบิกความลอย ๆ ไม่มีน้ำหนักที่ควรเชื่อถือข้ออ้างของจำเลยที่ 3 ที่ว่า ที่ดินพิพาทมีราคาตลาดสูงกว่าราคาที่จำเลยที่ 3ซื้อจากจำเลยที่ 1 จึงไม่มีน้ำหนักรับฟัง ข้อเท็จจริงเชื่อได้ว่าในขณะที่จำเลยที่ 3 รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทมาจากจำเลยที่ 1นั้น ที่ดินพิพาทมีราคาตลาดเท่ากับราคาที่จำเลยที่ 3 ซื้อมาจากจำเลยที่ 1 คือราคา 1,500,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทคืนจากจำเลยที่ 3 ในราคาดังกล่าวตามมติของ คชก. ตำบลบางภาษีจึงชอบแล้วฎีกาของจำเลยที่ 3 ฟังไม่ขึ้น แต่ที่ศาลอุทธรณ์ไม่กำหนดเวลาให้โจทก์ชำระราคาไว้นั้นศาลฎีกาเห็นว่าไม่สมบูรณ์ ศาลฎีกาสมควรแก้ไขโดยกำหนดเวลาให้โจทก์ชำระราคาด้วย” พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระราคาที่จะซื้อที่ดินพิพาทจำนวน1,500,000 บาทภายในหกสิบวันนับแต่วันอ่านคำพิพากษาศาลฎีกามิฉะนั้น ให้ถือว่าโจทก์ไม่ติดใจซื้อ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
