แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
คดีนี้เป็นการทำสัญญาจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยได้มีการวางมัดจำไว้แล้ว ซึ่งไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือก็ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ จึงไม่ใช่กรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง แม้ต่อมาจะได้มีการทำสัญญาจะซื้อขายเป็นหนังสือ โจทก์ก็นำพยานบุคคลมาสืบได้ว่าโจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ตกลงกันแตกต่างจากที่ระบุไว้ในหนังสือสัญญาจะซื้อขาย โดยให้โจทก์ผ่อนชำระเงินค่างวดงวดแรกเมื่อก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จ และศาลย่อมรับฟังพยานหลักฐานโจทก์ได้ ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสองเป็นหุ้นส่วนร่วมกันก่อสร้างอาคาร103 มินิคอนโดมิเนียม (อาคารชุด) ตั้งอยู่ตำบลสุเทพอำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ เพื่อจำหน่ายแก่บุคคลทั่วไปเมื่อวันที่ 7 เมษายน 2529 โจทก์และจำเลยทั้งสองได้ทำสัญญาจะซื้อขายห้องชุดในอาคารดังกล่าวรวม 4 ห้อง คือห้องเลขที่ 201, 202, 301, 302โดยโจทก์ชำระเงินมัดจำให้จำเลยทั้งสองห้องละ 2,500 บาทรวมเป็นเงิน 10,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงผ่อนชำระเป็นรายเดือนรวม 120 เดือน ห้องเลขที่ 201, 202 ผ่อนชำระห้องละ 1,353.50 บาทต่อเดือน ห้องเลขที่ 301, 302 ผ่อนชำระห้องละ 1,323.50 บาทต่อเดือนกำหนดชำระให้ไม่เกินวันที่ 3 ของเดือนถัดไปนับแต่เดือนทำสัญญาจนกว่าจะครบ หากโจทก์ค้างชำระแม้แต่บางส่วนติดต่อกันถึง 2 งวด หรือมีกำหนดระยะเวลาถึง 60 วัน จำเลยทั้งสองมีสิทธิบอกเลิกสัญญากับโจทก์ได้ ตามสำเนาหนังสือสัญญาเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 1, 2, 3, 4 แต่โจทก์และจำเลยทั้งสองได้ตกลงเงื่อนไขพิเศษนอกเหนือสัญญาว่า ส่วนที่ค้างชำระโจทก์ยินยอมชำระให้แก่จำเลยโดยเริ่มต้นผ่อนชำระงวดแรกเมื่อการก่อสร้างอาคารชุดแล้วเสร็จพร้อมกับรับมอบอาคารเข้าพักอยู่อาศัยเป็นต้นไปต่อมาวันที่ 26 มกราคม 2530 จำเลยทั้งสองมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปรับมอบห้องชุดพร้อมกับชำระเงินค่าใช้จ่ายต่าง ๆ และค่างวดงวดแรกแก่จำเลยทั้งสองภายในวันที่ 30 มกราคม 2530 ตามหนังสือแจ้งเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 5 โจทก์เห็นว่าค่ามิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำประปาที่ทวงถามมารวมอยู่ในราคาค่าห้องชุดนั้นแล้วจึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสองทราบและให้ส่งมอบห้องชุดพิพาทแก่โจทก์ภายใน 30 วัน ตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 6แต่จำเลยทั้งสองกลับมีหนังสือบอกเลิกสัญญากับโจทก์ อ้างว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาโดยผิดนัดไม่ผ่อนชำระเงินค่างวดให้จำเลยทั้งสองรวม 9 งวด เป็นเงิน 48,186 บาท โจทก์จึงมีหนังสือถึงจำเลยทั้งสองชี้แจงว่าโจทก์มิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา และให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติตามสัญญาต่อไป โดยให้ส่งมอบห้องชุดแก่โจทก์ภายในวันที่ 15 มีนาคม 2530 โดยโจทก์จะชำระหนี้ตอบแทนคือเงินค่างวดงวดแรก ค่าประกันอัคคีภัยและค่าใช้จ่ายร่วมประจำเดือนแก่จำเลยทั้งสองด้วย ตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 8 ครบกำหนดแล้วจำเลยทั้งสองเพิกเฉยโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยทั้งสองการกระทำของจำเลยทั้งสองทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขาดประโยชน์จากการที่โจทก์ได้ตกลงขายห้องชุดพิพาททั้งหมดให้แก่บุคคลภายนอกไปแล้วเป็นเงิน 308,000 บาท และจำเลยทั้งสองต้องคืนเงินมัดจำจำนวน 10,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของต้นเงิน 10,000 บาท นับแต่วันทำสัญญาถึงวันฟ้องคิดเป็นดอกเบี้ย 723 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 318,723 บาทขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินจำนวน 318,723 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในต้นเงิน 318,000 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยที่ 2 มิได้เป็นหุ้นส่วนกับจำเลยที่ 1 ในการก่อสร้างอาคารชุดพิพาท จำเลยที่ 2 เป็นเพียงลูกจ้างของจำเลยที่ 1 สัญญาซื้อขายห้องชุดเลขที่ 201, 202, 301, 302ตามฟ้องเป็นสัญญาที่จำเลยที่ 1 ทำไว้กับโจทก์ โดยจำเลยที่ 2มิได้เกี่ยวข้องด้วย ทั้งจำเลยทั้งสองไม่เคยตกลงเงื่อนไขพิเศษใด ๆนอกเหนือไปจากสัญญากับโจทก์ จำเลยที่ 1 เป็นผู้มีหนังสือตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 5 ผ่อนผันให้โอกาสแก่โจทก์ในการนำเงินค่างวดพร้อมเงินค่าติดตั้งมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำประปาตลอดจนค่าใช้จ่ายร่วมไปชำระพร้อมกับรับมอบห้องชุดจากจำเลยที่ 1ซึ่งเงินค่าติดตั้งมิเตอร์กับค่าใช้จ่ายร่วมและค่าประกันอัคคีภัยเป็นค่าใช้จ่ายนอกเหนือจากที่ระบุไว้ในสัญญาซึ่งโจทก์จะต้องเป็นผู้ชำระเอง การที่โจทก์มีหนังสือตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 6ไปยังจำเลยที่ 1 เป็นการบ่ายเบี่ยงไม่ยอมปฏิบัติตามหน้าที่ของโจทก์ เมื่อครบกำหนดตามหนังสือบอกกล่าวของจำเลยที่ 1 แล้วโจทก์มิได้ชำระเงินใด ๆ กับไม่ยอมรับมอบห้องชุดตามสัญญาจากจำเลยที่ 1 อันเป็นการผิดสัญญา จำเลยที่ 1 จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์และริบเงินมัดจำจำนวน 10,000 บาท การที่โจทก์มีหนังสือตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 8 ไปยังจำเลยที่ 1เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตไม่ปฏิบัติหน้าที่ที่มีต่อจำเลยที่ 1ตามสัญญา โจทก์มิได้รับความเสียหายตามฟ้องเพราะโจทก์ยังมิได้ชำระเงินให้แก่จำเลยที่ 1 ทั้งมิได้นำห้องชุดทั้งสี่ห้องไปขายให้แก่บุคคลภายนอก หากโจทก์จะขายได้ก็ไม่เกินห้องละ 2,500 บาท ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 คืนมัดจำจำนวน 10,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันที่ 31 มกราคม 2530เป็นต้นไป กับให้จำเลยที่ 1 ชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 308,000 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยที่ 1 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติว่าเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2529 โจทก์ตกลงซื้อห้องชุดจากจำเลยที่ 1รวม 4 ห้อง โดยวางเงินมัดจำไว้ 10,000 บาท ต่อมาวันที่7 เมษายน 2529 โจทก์และจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะซื้อขายเป็นหนังสือห้องชุดดังกล่าว คือ ห้องเลขที่ 201, 202, 301 และ 302โดยผ่อนชำระเป็นรายเดือน รวม 120 เดือน โจทก์ได้ชำระเงินมัดจำจำนวนหนึ่งให้แก่จำเลยที่ 1 แล้ว จะต้องผ่อนชำระเงินที่เหลือสำหรับห้องเลขที่ 201, 202 ห้องละ 1,353.50 บาท ต่อเดือนและห้องเลขที่ 301, 302 ห้องละ 1,323.50 บาท ต่อเดือนต่อมาจำเลยที่ 1 มีหนังสือลงวันที่ 26 มกราคม 2530 ถึงโจทก์แจ้งว่าได้ก่อสร้างห้องชุดเลขที่ 201, 202, 301 และ 302 เสร็จแล้วขอให้โจทก์ไปติดต่อรับมอบห้องภายในวันที่ 30 มกราคม 2530โดยให้นำเงินค่างวดงวดแรก ค่าติดตั้งมิเตอร์ไฟฟ้า มิเตอร์น้ำประปาและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ไปชำระที่สำนักงานด้วย โจทก์มีหนังสือลงวันที่ 28 มกราคม 2530 ถึงจำเลยที่ 1 แจ้งว่าค่ามิเตอร์ไฟฟ้าและมิเตอร์น้ำประปานั้น เป็นเรื่องที่จำเลยที่ 1 จะต้องดำเนินการรวมอยู่ในราคาห้องชุดอยู่แล้ว โจทก์ไม่จำต้องชำระเงินส่วนนี้ให้จำเลยที่ 1 จึงขอให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบห้องชุดแก่โจทก์ภายใน 30 วัน จำเลยที่ 1 มีหนังสือลงวันที่ 31 มกราคม 2530ถึงโจทก์ แจ้งว่าโจทก์ผิดสัญญาข้อ 3 ขาดการผ่อนชำระค่างวดรวม 9 งวด จำเลยที่ 1 จึงบอกเลิกสัญญาตามสัญญาข้อ 5 โจทก์มีหนังสือลงวันที่ 6 มีนาคม 2530 ถึงจำเลยที่ 1 แจ้งว่าการบอกเลิกสัญญาของจำเลยที่ 1 ไม่ถูกต้อง เพราะโจทก์มิได้ผิดสัญญา ขอให้จำเลยที่ 1ส่งมอบห้องชุดแก่โจทก์ภายในวันที่ 15 มีนาคม 2530 แต่จำเลยที่ 1เพิกเฉย โจทก์จึงมอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญากับจำเลยที่ 1 ปัญหาแรกที่จะต้องวินิจฉัยในชั้นนี้มีว่าโจทก์หรือจำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์เบิกความว่าโจทก์ไม่ได้ผิดสัญญาข้อ 3 เพราะก่อนทำสัญญาตามเอกสารหมาย จ.2ถึง จ.5 โจทก์และจำเลยทั้งสองได้ตกลงกันให้โจทก์ผ่อนชำระเงินที่เหลืองวดแรกเมื่อก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จ และตอนทำสัญญาโจทก์ได้ทักท้วงจำเลยที่ 2 ให้แก้ไขข้อความในสัญญาข้อ 3ให้ตรงตามข้อตกลง จำเลยที่ 2 อ้างว่าเป็นแบบพิมพ์ของสัญญาทั่วไปเมื่อก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จจะมีหนังสือยืนยันให้โจทก์ผ่อนชำระเงินค่างวดงวดแรก ต่อมาจำเลยที่ 1 มีหนังสือถึงโจทก์แจ้งว่าได้ก่อสร้างอาคารเสร็จแล้วให้โจทก์ไปชำระเงินค่างวดงวดแรกและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ส่วนจำเลยที่ 1 นำสืบว่า โจทก์ต้องผ่อนชำระเงินที่เหลือไม่เกินวันที่ 3 ของเดือนถัดไปในแต่ละเดือนทั้งนี้นับตั้งแต่เดือนทำสัญญาเป็นต้นไปจนครบกำหนด ปรากฏตามสัญญาเอกสารหมาย จ.2 ถึง จ.5 จำเลยที่ 1 ไม่เคยตกลงกับโจทก์ให้ผ่อนชำระเงินค่างวดงวดแรกเมื่อก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จต่อมาจำเลยที่ 1 มีหนังสือถึงโจทก์บอกเลิกสัญญา เนื่องจากโจทก์ผิดสัญญาขาดการผ่อนชำระค่างวดรวม 9 งวดปรากฏตามเอกสารหมาย จ.8 เห็นว่า หากโจทก์และจำเลยที่ 1 ไม่มีข้อตกลงให้โจทก์ผ่อนชำระเงินค่างวดงวดแรกเมื่อก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จจำเลยที่ 1 ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาตั้งแต่โจทก์ค้างชำระติดต่อกัน2 งวดแล้ว โดยไม่จำต้องรอให้โจทก์ค้างชำระติดต่อกันถึง 9 งวดจึงบอกเลิกสัญญา ทั้งก่อนบอกเลิกสัญญาเพียง 5 วัน จำเลยที่ 1ยังมีหนังสือถึงโจทก์ แจ้งว่าได้ก่อสร้างอาคารเสร็จแล้วให้โจทก์ไปชำระเงินค่างวดงวดแรกและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ โดยมิได้แจ้งว่าโจทก์ได้ค้างชำระติดต่อกัน 9 งวด แต่อย่างใด พยานหลักฐานโจทก์จึงมีน้ำหนักน่าเชื่อถือกว่าพยานหลักฐานจำเลยที่ 1 คดีนี้เป็นการทำสัญญาจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยได้มีการวางมัดจำไว้แล้วซึ่งไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ก็ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้จึงไม่ใช่กรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง แม้ต่อมาจะได้มีการทำสัญญาจะซื้อขายเป็นหนังสือตามเอกสารหมาย จ.2 ถึง จ.5โจทก์ก็นำพยานบุคคลมาสืบได้ และโจทก์มีทั้งพยานบุคคลและพยานเอกสารมาสืบว่า โจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ตกลงกัน แตกต่างจากที่ระบุไว้ในสัญญาเอกสารหมาย จ.2 ถึง จ.5 ข้อ 3 โดยให้โจทก์ผ่อนชำระเงินค่างวดงวดแรกเมื่อก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จศาลย่อมรับฟังพยานหลักฐานโจทก์ได้ ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 เมื่อโจทก์มีหนังสือถึงจำเลยที่ 1แจ้งว่าพร้อมที่จะชำระเงินค่างวดงวดแรกและขอให้จำเลยที่ 1ส่งมอบห้องชุดให้โจทก์ แต่จำเลยที่ 1 ไม่ยอมส่งมอบ จำเลยที่ 1จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา
ปัญหาต่อไปมีว่า โจทก์เสียหายเพียงใด ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อเท็จจริงแล้ว กำหนดค่าเสียหายให้โจทก์ตามที่เห็นสมควรเป็นเงิน 100,000 บาท
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเสียหายจำนวน100,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2
