แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
โจทก์ตกลงซื้อห้องชุดจากจำเลยที่ 1 โดยวางเงินมัดจำไว้ 10,000บาท เป็นการทำสัญญาจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยได้มีการวางมัดจำไว้แล้ว ซึ่งไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือก็ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้จึงไม่ใช่กรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง แม้ต่อมาจะได้มีการทำสัญญาจะซื้อขายเป็นหนังสือ โจทก์ก็นำพยานบุคคลมาสืบได้ว่า โจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ตกลงกันแตกต่างจากที่ระบุไว้ในสัญญานั้นอย่างไรบ้าง ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสองเป็นหุ้นส่วนร่วมกันก่อสร้างอาคาร103 มินิคอนโดมิเนียม (อาคารชุด) ตั้งอยู่ตำบลสุเทพ อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ เพื่อจำหน่ายแก่บุคคลทั่วไปเมื่อวันที่ 7 เมษายน 2529 โจทก์และจำเลยทั้งสองได้ทำสัญญาจะซื้อขายห้องชุดในอาคารดังกล่าวรวม 4 ห้อง คือห้องเลขที่ 201, 202, 301, 302โดยโจทก์ชำระเงินมัดจำให้จำเลยทั้งสองห้องละ 2,500 บาท รวมเป็นเงิน 10,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงผ่อนชำระเป็นรายเดือนรวม 120เดือน กำหนดชำระให้ไม่เกินวันที่ 3 ของเดือนถัดไป นับแต่เดือนทำสัญญาจนกว่าจะครบ หากโจทก์ค้างชำระแม้แต่บางส่วนติดต่อกันถึง2 งวด หรือมีกำหนดระยะเวลาถึง 60 วัน จำเลยทั้งสองมีสิทธิบอกเลิกสัญญากับโจทก์ได้ แต่โจทก์และจำเลยทั้งสองได้ตกลงเงื่อนไขพิเศษนอกเหนือสัญญาว่า ส่วนที่ค้างชำระโจทก์ยินยอมชำระให้แก่จำเลยโดยเริ่มต้นผ่อนชำระงวดแรกเมื่อการก่อสร้างอาคารชุดแล้วเสร็จพร้อมกับรับมอบอาคารเข้าพักอยู่อาศัยเป็นต้นไป ต่อมาวันที่26 มกราคม 2530 จำเลยทั้งสองมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปรับมอบห้องชัดพร้อมกับชำระเงินค่าใช้จ่ายต่าง ๆ และค่างวดงวดแรกแก่จำเลยทั้งสองภายในวันที่ 30 มกราคม 2530 โจทก์เห็นว่าค่ามิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำประปาที่ทวงถามมารวมอยู่ในราคาค่าห้องชุดนั้นแล้ว จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสองทราบและให้ส่งมอบห้องชุดพิพาทแก่โจทก์ภายใน 30 วัน แต่จำเลยทั้งสองกลับมีหนังสือบอกเลิกสัญญากับโจทก์ อ้างว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาโดยผิดนัดไม่ผ่อนชำระเงินค่างวดให้จำเลยทั้งสองรวม 9 งวดเป็นเงิน 48,186 บาท โจทก์จึงมีหนังสือถึงจำเลยทั้งสองชี้แจงว่าโจทก์มิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา และให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติตามสัญญาต่อไป โดยให้ส่งมอบห้องชุดแก่โจทก์ภายในวันที่ 15 มีนาคม 2530โดยโจทก์จะชำระหนี้ตอบแทนคือเงินค่างวดงวดแรก ค่าประกันอัคคีภัยและค่าใช้จ่ายร่วมประจำเดือนแก่จำเลยทั้งสองด้วย ครบกำหนดแล้วจำเลยทั้งสองเพิกเฉย โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยทั้งสองการกระทำของจำเลยทั้งสองทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขาดประโยชน์จากการที่โจทก์ได้ตกลงขายห้องชุดพิพาททั้งหมดให้แก่บุคคลภายนอกไปแล้วเป็นเงิน 308,000 บาท และจำเลยทั้งสองต้องคืนเงินมัดจำจำนวน 10,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของต้นเงิน 10,000 บาท นับแต่วันทำสัญญาถึงวันฟ้องคิดเป็นดอกเบี้ย 723 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 318,723 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์
จำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยทั้งสองไม่เคยตกลงเงื่อนไขพิเศษใด ๆ นอกเหนือไปจากสัญญากับโจทก์ จำเลยที่ 1 เป็นผู้มีหนังสือผ่อนผันให้โอกาสแก่โจทก์ในการนำเงินค่างวดพร้อมเงินค่าติดตั้งมิเตอร์ไฟฟ้าและน้ำประปาตลอดจนค่าใช้จ่ายร่วมไปชำระพร้อมกับรับมอบห้องชุดจากจำเลยที่ 1 ซึ่งเงินค่าติดตั้งมิเตอร์กับค่าใช้จ่ายร่วมและค่าประกันอัคคีภัยเป็นค่าใช้จ่ายนอกเหนือจากที่ระบุไว้ในสัญญาซึ่งโจทก์จะต้องเป็นผู้ชำระเอง เมื่อครบกำหนดตามหนังสือบอกกล่าวของจำเลยที่ 1 แล้ว โจทก์มิได้ชำระเงินใด ๆ กับไม่ยอมรับมอบห้องชุดตามสัญญาจากจำเลยที่ 1 อันเป็นการผิดสัญญาจำเลยที่ 1 จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์และริบเงินมัดจำจำนวน10,000 บาท ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 คืนมัดจำจำนวน 10,000 บาทแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันที่ 31 มกราคม 2530 เป็นต้นไป กับให้จำเลยที่ 1ชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 308,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยที่ 1 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติว่าเมื่อวันที่ 1 มกราคม 2529 โจทก์ตกลงซื้อห้องชุดจากจำเลยที่ 1 รวม4 ห้อง โดยวางเงินมัดจำไว้ 10,000 บาท ตามเอกสารหมาย จ.1ต่อมาวันที่ 7 เมษายน 2529 โจทก์และจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะซื้อขายเป็นหนังสือ ห้องชุดดังกล่าว คือ ห้องเลขที่ 201, 202, 301และ 302 โดยผ่อนชำระเป็นรายเดือน รวม 120 เดือน โจทก์ได้ชำระเงินมัดจำจำนวนหนึ่งให้แก่จำเลยที่ 1 แล้ว จะต้องผ่อนชำระเงินที่เหลือสำหรับห้องเลขที่ 201, 202 ห้องละ 1,353.50 บาท ต่อเดือนและห้องเลขที่ 301, 302 ห้องละ 1,323.50 บาท ต่อเดือนปรากฏตามสัญญาเอกสารหมาย จ.2 ถึง จ.5 ต่อมาจำเลยที่ 1มีหนังสือลงวันที่ 26 มกราคม 2530 ถึงโจทก์ แจ้งว่าได้ก่อสร้างห้องชุดเลขที่ 201, 202, 301 และ 302 เสร็จแล้ว ขอให้โจทก์ไปติดต่อรับมอบห้องภายในวันที่ 30 มกราคม 2530 โดยให้นำเงินค่างวดงวดแรก ค่าติดตั้งมิเตอร์ไฟฟ้า มิเตอร์น้ำประปาและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ไปชำระที่สำนักงานด้วย ปรากฏตามเอกสารหมาย จ.6 โจทก์มีหนังสือลงวันที่ 28 มกราคม 2530 ถึงจำเลยที่ 1 แจ้งว่าค่ามิเตอร์ไฟฟ้าและมิเตอร์น้ำประปานั้น เป็นเรื่องที่จำเลยที่ 1จะต้องดำเนินการรวมอยู่ในราคาห้องชุดอยู่แล้ว โจทก์ไม่จำต้องชำระเงินส่วนนี้ให้จำเลยที่ 1 จึงขอให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบห้องชุดแก่โจทก์ภายใน 30 วัน ปรากฏตามเอกสารหมาย จ.7 จำเลยที่ 1มีหนังสือลงวันที่ 31 มกราคม 2530 ถึงโจทก์ แจ้งว่าโจทก์ผิดสัญญาข้อ 3 ขาดการผ่อนชำระค่างวดรวม 9 งวด จำเลยที่ 1 จึงบอกเลิกสัญญาตามสัญญาข้อ 5 ปรากฏตามเอกสารหมาย จ.8 โจทก์มีหนังสือลงวันที่ 6 มีนาคม 2530 ถึงจำเลยที่ 1 แจ้งว่าการบอกเลิกสัญญาของจำเลยที่ 1 ไม่ถูกต้อง เพราะโจทก์มิได้ผิดสัญญา ขอให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบห้องชุดแก่โจทก์ภายในวันที่ 15 มีนาคม 2530 แต่จำเลยที่ 1 เพิกเฉย โจทก์จึงมอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญากับจำเลยที่ 1 ปรากฏตามเอกสารหมาย จ.12 ปัญหาแรกที่จะต้องวินิจฉัยในชั้นนี้มีว่า โจทก์หรือจำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์เบิกความว่า โจทก์ไม่ได้ผิดสัญญาข้อ 3 เพราะก่อนทำสัญญาตามเอกสารหมาย จ.2 ถึง จ.5 โจทก์และจำเลยทั้งสองได้ตกลงกันให้โจทก์ผ่อนชำระเงินที่เหลืองวดแรกเมื่อก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จ และตอนทำสัญญาโจทก์ได้ทักท้วงจำเลยที่ 2 ให้แก้ไขข้อความในสัญญาข้อ 3 ให้ตรงตามข้อตกลง จำเลยที่ 2 อ้างว่าเป็นแบบพิมพ์ของสัญญาทั่วไป เมื่อก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จจะมีหนังสือยืนยันให้โจทก์ผ่อนชำระเงินค่างวดแรก ต่อมาจำเลยที่ 1 มีหนังสือถึงโจทก์แจ้งว่าได้ก่อสร้างอาคารเสร็จแล้วให้โจทก์ไปชำระเงินค่างวดงวดแรกและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ปรากฏตามเอกสารหมาย จ.6 ส่วนจำเลยที่ 1นำสืบว่า โจทก์ต้องผ่อนชำระเงินที่เหลือไม่เกินวันที่ 3 ของเดือนถัดไปในแต่ละเดือน ทั้งนี้นับตั้งแต่เดือนทำสัญญาเป็นต้นไปจนครบกำหนด ปรากฏตามสัญญาเอกสารหมาย จ.2 ถึง จ.5 จำเลยที่ 1ไม่เคยตกลงกับโจทก์ให้ผ่อนชำระเงินค่างวดงวดเมื่อก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จ ต่อมาจำเลยที่ 1 มีหนังสือถึงโจทก์บอกเลิกสัญญาเนื่องจากโจทก์ผิดสัญญาขาดการผ่อนชำระค่างวดรวม 9 งวด ปรากฏตามเอกสารหมาย จ.8 เห็นว่าหากโจทก์และจำเลยที่ 1 ไม่มีข้อตกลงให้โจทก์ผ่อนชำระเงินค่างวดงวดแรกเมื่อก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จ จำเลยที่ 1 ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาตั้งแต่โจทก์ค้างชำระติดต่อกัน 2 งวดแล้ว โดยไม่จำต้องรอให้โจทก์ค้างชำระติดต่อกันถึง9 งวด จึงบอกเลิกสัญญาทั้งก่อนบอกเลิกสัญญาเพียง 5 วัน จำเลยที่ 1 ยังมีหนังสือถึงโจทก์แจ้งว่าได้ก่อสร้างอาคารเสร็จแล้วให้โจทก์ไปชำระเงินค่างวดงวดแรกและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ โดยมิได้แจ้งว่าโจทก์ได้ค้างชำระติดต่อกัน 9 งวดแต่อย่างใด พยานหลักฐานโจทก์จึงมีน้ำหนักน่าเชื่อถือกว่าพยานหลักฐานจำเลยที่ 1 คดีนี้เป็นการทำสัญญาจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยได้มีการวางมัดจำไว้แล้วซึ่งไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ก็ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ จึงไม่ใช่กรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดงแม้ต่อมาจะได้มีการทำสัญญาจะซื้อขายเป็นหนังสือตามเอกสารหมาย จ.2ถึง จ.5 โจทก์ก็นำพยานบุคคลมาสืบได้ และโจทก์มีทั้งพยานบุคคลและพยานเอกสารมาสืบว่า โจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้ตกลงกันแตกต่างจากที่ระบุไว้ในสัญญาเอกสารหมาย จ.2 ถึง จ.5 ข้อ 3 โดยให้โจทก์ผ่อนชำระเงินค่างวดงวดแรกเมื่อก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จ ศาลย่อมรับฟังพยานหลักฐานโจทก์ได้ ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 เมื่อโจทก์มีหนังสือถึงจำเลยที่ 1 แจ้งว่าพร้อมที่จะชำระเงินค่างวดงวดแรกและขอให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบห้องชุดให้โจทก์แต่จำเลยที่ 1 ไม่ยอมส่งมอบ จำเลยที่ 1จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา”
พิพากษากลับแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเสียหายจำนวน100,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2
