แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
ในการตกลงซื้อห้องชุดทั้ง 8 ห้อง ของโจทก์จากจำเลยนั้น โจทก์มีความประสงค์จะได้ห้องที่อยู่ชั้นบนสุด การที่จำเลยขออนุญาตดัดแปลงอาคารชุดจากที่มีเพียง 27 ชั้น เป็น 30 ชั้น ในภายหลังจากที่โจทก์ทำสัญญาซื้อขายกับจำเลยแล้ว โดยมิได้แจ้งให้โจทก์ทราบและต่อมาโจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวจากจำเลยโดยเข้าใจว่าห้องที่รับโอนมาอยู่ชั้นสูงสุดตามความประสงค์ของโจทก์ที่ทำสัญญาซื้อขายกับจำเลยมาแต่แรก นิติกรรมการโอนห้องชุดดังกล่าวระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นการแสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินซึ่งถือว่าเป็นสาระสำคัญหากโจทก์ทราบว่าห้องชุดที่รับโอนกรรมสิทธิ์มามิใช่ชั้นสูงสุดตามความประสงค์โจทก์คงจะไม่ยอมรับโอน ดังนั้น นิติกรรมการโอนห้องชุดระหว่างโจทก์และจำเลยจึงตกเป็นโมฆียะตาม ป.พ.พ. มาตรา 157 โจทก์มีสิทธิบอกล้างนิติกรรมการโอนได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 176 แต่โจทก์มิได้ใช้สิทธิบอกล้าง ดังนั้น กรรมสิทธิ์ในห้องชุดทั้ง 8 ห้องดังกล่าวยังคงเป็นของโจทก์อยู่ การที่โจทก์ตกลงโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดชั้นที่ 26 และ 27 ทั้ง 8 ห้อง คืนให้แก่จำเลยและจำเลยตกลงเปลี่ยนแปลงโดยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดชั้นที่ 29 และ 30 ให้แก่โจทก์ ถือได้ว่าคู่กรณีต่างตกลงโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้กันและกันอันเป็นการแลกเปลี่ยนตาม ป.พ.พ. มาตรา 518 ซึ่งมาตรา 519 ให้นำบทบัญญัติทั้งหลายในลักษณะซื้อขายมาใช้ถึงการแลกเปลี่ยนด้วยดังนั้น การแลกเปลี่ยนห้องชุดระหว่างโจทก์และจำเลยนั้น ค่าฤชาธรรมเนียมการโอนโจทก์และจำเลยจึงพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่ายตาม ป.พ.พ. มาตรา 457
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์อาคารสุพีเรียคอนโดมิเนียม ทาวเวอร์ หมายเลข 2 ในชั้นบนสุด คือชั้นที่ 29 และชั้นที่ 30 ให้แก่โจทก์ หากดำเนินการไม่ได้ให้จำเลยคืนค่าห้องชุด ที่โจทก์ชำระแก่จำเลยจำนวน 23,867,140 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 27 ธันวาคม 2538 จนถึงวันฟ้องเป็นเงิน 14,539,066 บาท รวมเป็นเงินที่จำเลยต้องคืนให้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยจำนวน 38,406,206 บาท
จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 23,867,140 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่ 27 ธันวาคม 2538 จนถึงวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 10 กุมภาพันธ์ 2547) แต่ดอกเบี้ยถึงวันฟ้องไม่เกิน 14,539,066 บาท กับให้ชำระค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายความแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความ 30,000 บาท คำขออื่นให้ยก
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง ให้โจทก์ชำระค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความรวม 50,000 บาท
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงตามที่โจทก์และจำเลยมิได้ฎีกาโต้แย้งกันฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2533 โจทก์ทำสัญญาซื้อขายอาคารชุดที่พักอาศัยเมืองทองธานี อาคารสุพีเรีย คอนโดมิเนียม ทาวเวอร์ หมายเลข 2 ชั้นที่ 26 และ 27 จำนวน 8 ห้อง จากจำเลยตามเอกสารหมาย จ.21 ถึง จ.28 โจทก์ชำระเงินค่าห้องชุดให้จำเลยครบถ้วนและจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวแก่โจทก์แล้วเมื่อวันที่ 27 ธันวาคม 2537 ตามเอกสารหมาย จ.6 และ ล.2 คดีมีประเด็นที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์ตามฟ้องหรือไม่ โจทก์นำสืบว่าจำเลยโฆษณาขายอาคารชุดชื่อโครงการเลควิลล์ คอนโดมิเนียม เป็นการก่อสร้างอาคารสูง 27 ชั้น จำนวน 8 หลัง ทางสื่อโทรทัศน์และเอกสารแผ่นพับโฆษณาตามเอกสารหมาย จ.2 ถึง จ.4 โจทก์ตกลงซื้อชั้นสูงสุดจำนวน 2 ชั้น คือ ชั้นที่ 26 และ 27 ของอาคารสุพีเรียจำนวน 8 ห้อง ตามสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย จ.21 ถึง จ.28 วันที่ 27 ธันวาคม 2537 จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้ง 8 ห้องดังกล่าวให้แก่โจทก์และโจทก์ได้ชำระเงินให้แก่จำเลยเรียบร้อยแล้วตามเอกสารหมาย จ.6 ต่อมาเมื่อเดือนเมษายน 2538 นิติบุคคลอาคารชุดมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางพร้อมทั้งรับมอบกุญแจห้องชุดที่โจทก์ซื้อและส่งเอกสารระเบียบข้อบังคับการใช้ห้องแก่โจทก์ตามเอกสารหมาย จ.7 และ จ.8 จากการตรวจสอบโจทก์จึงทราบว่าอาคารสุพีเรียมี 30 ชั้น ไม่ใช่ 27 ชั้น ซึ่งเป็นชั้นสูงสุดตามสัญญา โดยจำเลยได้ขออนุญาตจากทางราชการดัดแปลงอาคารจาก 27 ชั้น เป็น 30 ชั้น เมื่อปี 2536 ตามเอกสารหมาย จ.9 และ จ.10 โดยจำเลยไม่เคยแจ้งให้โจทก์ทราบ ขณะทำสัญญาซื้อขายนั้นชั้นที่ 26 และ 27 เป็นชั้นสูงสุด ดังนั้น ที่จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในชั้นดังกล่าวให้โจทก์จึงเป็นการผิดวัตถุประสงค์ เพราะโจทก์ต้องการซื้อห้องชุดในชั้นสูงสุด ต่อมานายอนันต์ ประธานกรรมการของจำเลยอนุมัติให้เปลี่ยนห้องชุดทั้ง 8 ห้องดังกล่าวจากชั้นที่ 26 และ 27 เป็นชั้นที่ 29 และ 30 ซึ่งเป็นชั้นสูงสุดตามเอกสารหมาย จ.11 แต่จำเลยเพิกเฉยไม่ยอมโอนให้แก่โจทก์ ส่วนจำเลยนำสืบว่า เหตุที่ยังมิได้มีการโอนเปลี่ยนห้องชุดทั้ง 8 ห้อง ของโจทก์จากชั้นที่ 26 และ 27 เป็นห้องชั้นที่ 29 และ 30 เพราะโจทก์ไม่ยอมจ่ายค่าใช้จ่ายการโอนแก่จำเลยฝ่ายละกึ่งหนึ่งตามข้อตกลงที่ระบุในสัญญาซื้อขาย เห็นว่า ตามเอกสารแผ่นพับโฆษณาเอกสารหมาย จ.2 ถึง จ.4 อาคารชุดที่จำเลยประกาศขายมีเพียง 27 ชั้น ดังนั้น ขณะที่โจทก์ตกลงทำสัญญาซื้อกับจำเลย เมื่อวันที่ 15 ตุลาคม 2533 ตามเอกสารหมาย จ.21 ถึง จ.28 ห้องชุดทั้ง 8 ห้อง ที่โจทก์ซื้อจากจำเลยในชั้นที่ 26 และ 27 จึงถือว่าเป็นชั้นสูงสุดของอาคารดังกล่าว นางสาวพีรดา พยานจำเลยซึ่งเป็นพนักงานของจำเลยเบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านว่าในวันที่โจทก์ตกลงซื้อห้องชุดพิพาทจากจำเลยตกลงซื้อชั้นสูงสุดคือชั้นที่ 26 และ 27 ตามปกติในกรณีที่ลูกค้าทำสัญญาซื้อขายแล้วต้องการเปลี่ยนห้องชุด พยานต้องทำหนังสือเสนอนายอนันต์ เพื่อขออนุมัติ โดยหลักทั่วไปหากไม่มีข้อผิดพลาดใดๆ จำเลยจะไม่ดำเนินการให้ แต่ในกรณีของโจทก์ทางจำเลยทราบดีว่าโจทก์ต้องการชั้นสูงสุดและห้องชุดแต่ละชั้นจะมีราคาไม่เท่ากัน ยิ่งสูงจะยิ่งมีราคาแพงและชั้นสูงสุดจะมีราคาแพงที่สุดและเป็นที่นิยมของลูกค้าที่มีเงิน จากข้อเท็จจริงดังกล่าวเห็นได้ว่าพยานจำเลยเจือสมกับทางนำสืบของโจทก์เชื่อได้ว่าในการตกลงซื้อห้องชุดทั้ง 8 ห้องดังกล่าวของโจทก์จากจำเลยนั้น โจทก์มีความประสงค์จะได้ห้องที่อยู่ชั้นสูงสุด การที่จำเลยขออนุญาตดัดแปลงอาคารชุดจากที่มีเพียง 27 ชั้น เป็น 30 ชั้น ในภายหลังจากที่โจทก์ทำสัญญาซื้อขายกับจำเลยแล้วโดยมิได้แจ้งให้โจทก์ทราบ และต่อมาโจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวจากจำเลยโดยเข้าใจว่าห้องที่รับโอนมาอยู่ชั้นสูงสุดตามความประสงค์ของโจทก์ที่ทำสัญญาซื้อขายกับจำเลยมาแต่แรก นิติกรรมการโอนห้องชุดดังกล่าวระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นการแสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินซึ่งถือว่าเป็นสาระสำคัญ หากโจทก์ทราบว่าห้องชุดที่รับโอนกรรมสิทธิ์มามิใช่ชั้นสูงสุดตามความประสงค์ โจทก์คงจะไม่ยอมรับโอน ดังนั้น นิติกรรมการโอนห้องชุดระหว่างโจทก์และจำเลยจึงตกเป็นโมฆียะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 157 โจทก์มีสิทธิบอกล้างนิติกรรมการโอนได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 176 แต่โจทก์มิได้ใช้สิทธิบอกล้าง ดังนั้น กรรมสิทธิ์ในห้องชุดทั้ง 8 ห้องดังกล่าวจึงยังคงเป็นของโจทก์อยู่ ต่อมาโจทก์แจ้งให้จำเลยจัดการโอนเปลี่ยนห้องชุดทั้ง 8 ห้องเป็นชั้นที่ 29 และ 30 ซึ่งเป็นชั้นสูงสุดตามความประสงค์ของโจทก์ที่ต้องการซื้อห้องชุดชั้นสูงสุดมาแต่แรก นายอนันต์ประธานกรรมการของจำเลยอนุมัติให้โจทก์เปลี่ยนตามที่ต้องการปรากฏตามหนังสือลงวันที่ 8 พฤษภาคม 2538 ที่พนักงานของจำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบตามเอกสารหมาย จ.11 ซึ่งตามคำให้การและทางนำสืบของจำเลยไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ให้การปฏิเสธหรือนำสืบต่อสู้ว่าการที่นายอนันต์อนุมัติให้โจทก์โอนเปลี่ยนห้องชุดจากชั้นที่ 26 และ 27 เป็นชั้นที่ 29 และ 30 นั้นไม่มีผลผูกพันจำเลยแต่อย่างใด แต่จำเลยกลับนำสืบรับว่ามีการตกลงให้มีการโอนเปลี่ยนแปลงห้องชุดระหว่างโจทก์และจำเลยจริง ปัญหาที่ว่าการอนุมัติของนายอนันต์ดังกล่าวจะมีผลผูกพันจำเลยหรือไม่จึงไม่มีประเด็นที่ต้องวินิจฉัย ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยว่า สัญญาการเปลี่ยนแปลงห้องชุดระหว่างโจทก์และจำเลยยังไม่เกิดและไม่มีผลผูกพันจำเลยนั้นศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย การที่โจทก์ตกลงโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดชั้นที่ 26 และ 27 ทั้ง 8 ห้อง คืนให้แก่จำเลยและจำเลยตกลงเปลี่ยนแปลงโดยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดชั้นที่ 29 และ 30 ให้แก่โจทก์ ถือได้ว่าคู่กรณีต่างตกลงโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้กันและกันอันเป็นการแลกเปลี่ยนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 518 ซึ่งมาตรา 519 ให้นำบทบัญญัติทั้งหลายในลักษณะซื้อขายมาใช้ถึงการแลกเปลี่ยนด้วย ดังนั้น การแลกเปลี่ยนห้องชุดระหว่างโจทก์และจำเลยนั้น ค่าฤชาธรรมเนียมการโอนโจทก์และจำเลยจึงพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่ายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 ข้อเท็จจริงได้ความว่า ที่จำเลยยังมิได้โอนแลกเปลี่ยนห้องชุดชั้นที่ 29 และ 30 ให้แก่โจทก์เพราะโจทก์ไม่ยอมจ่ายค่าใช้จ่ายการโอนให้แก่จำเลยฝ่ายละกึ่งหนึ่ง กรณีจึงไม่อาจถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาการโอนแลกเปลี่ยน ต่อมาวันที่ 6 มกราคม 2547 โจทก์จึงมีหนังสือแจ้งให้จำเลยดำเนินการโอนเปลี่ยนแปลงห้องชุดให้แก่โจทก์ให้เสร็จสิ้นภายในวันที่ 20 มกราคม 2547 หากพ้นกำหนดให้ถือเอาหนังสือดังกล่าวเป็นการบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยตามเอกสารหมาย จ.18 และ จ.19 เมื่อปรากฏว่าจำเลยเพิกเฉยจึงถือได้ว่าทั้งสองฝ่ายสมัครใจเลิกสัญญาการโอนแลกเปลี่ยนห้องชุดดังกล่าวต่อกันแล้ว โจทก์จึงไม่อาจขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดชั้นที่ 29 และ 30 แก่โจทก์ อีกทั้งเมื่อโจทก์มิได้บอกล้างโมฆียะกรรมตามนิติกรรมที่โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดชั้นที่ 26 และ 27 โดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินดังที่ได้วินิจฉัยมาข้างต้น ซึ่งนับแต่วันที่โจทก์ทราบว่ารับโอนมาโดยสำคัญผิดเมื่อปี 2538 จนถึงวันที่โจทก์บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยเมื่อวันที่ 6 มกราคม 2547 เป็นเวลาเนิ่นนานถึง 8 ปีเศษ โจทก์จึงไม่อาจบังคับให้จำเลยคืนเงินค่าห้องชุดแก่โจทก์ตามฟ้อง ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
