แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
ตามปกติเมื่อมีการจองซื้อที่ดินแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อจะต้องมาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยอีกครั้งหนึ่งอันจะทำให้เกิดการผูกพันที่สมบูรณ์ ด้วยเหตุนี้ เมื่อโจทก์เห็นว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมีข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมลักษณะเป็นการเอาเปรียบโจทก์หลายข้อ โจทก์ย่อมขอแก้ไขสัญญาให้ถูกต้องและเป็นธรรมเสียก่อนได้ ข้อสัญญาที่โจทก์ขอแก้ไข เช่น จะก่อสร้างเสร็จเมื่อใด จะแบ่งแยกโฉนดพร้อมโอนกรรมสิทธิ์รวมถึงการชำระเงินเมื่อใดซึ่งเป็นข้อสัญญา ที่เป็นปกติประเพณีของการซื้อขายที่อยู่ในวิสัยของจำเลยต้องกระทำและกระทำได้ ถือได้ว่าเป็นสาระสำคัญอันจะต้องตกลงกันให้เรียบร้อยฉะนั้น เมื่อยังไม่ได้แก้ไขสัญญาตามที่โจทก์ขอทุกข้อ โจทก์กับจำเลยจึงยังมิได้มีสัญญาต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคหนึ่ง สัญญาจะซื้อจะขายยังไม่เกิดขึ้น การที่จำเลยรับเงินจากโจทก์ไว้เป็นการชำระหนี้เกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ ต้องคืนให้แก่โจทก์ฐานลาภมิควรได้ ตามมาตรา 406 วรรคหนึ่ง
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 26 มกราคม 2540 โจทก์ทำสัญญาจองซื้อที่ดินจำนวน2 แปลง เนื้อที่ 188 ตารางวา และ 152 ตารางวา ราคาตารางวาละ 46,000 บาท พร้อมบ้านแบบพฤษ์นรินทร์ 1 หลัง ราคา 5,533,000 บาท ในโครงการพฤษ์ภิรมย์ บางขุนเทียนรวมราคาทั้งสิ้น 21,173,000 บาท โจทก์จะชำระเงิน 4,234,600 บาท ให้แก่จำเลยโดยชำระในวันทำสัญญาจอง 54,000 บาท ส่วนที่เหลือแบ่งชำระในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งโจทก์และจำเลยจะตกลงรายละเอียดต่าง ๆ ในสัญญาอีกครั้งหนึ่งโดยโจทก์จะชำระให้จำเลยอีก 220,600 บาท ภายในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2540 และแบ่งชำระเป็น 11 งวด งวดละเดือน งวดที่ 1 ถึงที่ 10 ชำระงวดละ 220,000 บาท งวดสุดท้ายชำระ16,938,400 บาท ต่อมาวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2540 โจทก์ไปทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยและได้อ่านสัญญาที่จำเลยจัดทำขึ้นแล้ว เห็นว่าเป็นสัญญาที่ไม่เป็นธรรมจึงขอให้จำเลยเพิ่มเติมและแก้ไขสาระสำคัญบางประการเกี่ยวกับวันที่จำเลยทำการแบ่งแยกโฉนดที่ดินแปลงที่โจทก์ซื้อและก่อสร้างบ้านแล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ การผิดนัดชำระเงิน การขยายระยะเวลาชำระเงินในกรณีที่จำเลยไม่สามารถจัดหาสถาบันการเงินให้โจทก์กู้ยืมเงินเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ได้ จำเลยได้ขอให้โจทก์ส่งข้อความที่ขอเพิ่มเติมและแก้ไขสัญญาเพื่อให้ผู้บริหารของจำเลยพิจารณา โจทก์จึงได้จัดส่งข้อความที่ขอแก้ไขให้จำเลยและชำระเงินอีก 220,600 บาท ให้จำเลยแล้ว เงินส่วนที่เหลือโจทก์ระงับการชำระไว้จนกว่าจะมีการตกลงแก้ไขข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายและทำสัญญาให้เสร็จเรียบร้อย หลังจากนั้นในวันที่ 26 พฤษภาคม 2540 จำเลยได้แจ้งโจทก์ว่ายินยอมแก้ไขข้อความที่โจทก์เสนอเพียงบางข้อ แต่ไม่ยอมแก้ไขในเรื่องวันที่แบ่งแยกโฉนดและก่อสร้างบ้านแล้วเสร็จ การผ่อนเวลาชำระหนี้ให้โจทก์ในกรณีที่จำเลยไม่สามารถจัดหาสถาบันการเงินให้โจทก์ขอกู้ยืมเงินซื้อบ้านได้ ซึ่งสาระสำคัญดังกล่าวหากโจทก์ยินยอมทำสัญญาแล้วโจทก์จะต้องเสี่ยงกับความเสียหายต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้นในภายหน้าอันไม่เป็นธรรมแก่โจทก์ โจทก์จึงไม่ตกลงทำสัญญากับจำเลยจนกว่าจำเลยจะยินยอมแก้ไขข้อความในสัญญา โจทก์ได้พยายามเจรจาขอให้จำเลยแก้ไขสัญญาอีกหลายครั้ง แต่ยังไม่สามารถตกลงกันได้ โจทก์จึงขอให้จำเลยคืนเงินเนื่องจากไม่มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน จำเลยไม่ยอมคืนให้แต่กลับมีหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายฉบับลงวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2540 และริบเงินที่โจทก์ชำระไปแล้ว โจทก์ไม่ประสงค์จะซื้อที่ดินและบ้านกับจำเลยต่อไป จึงให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาจองซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างฉบับลงวันที่ 26 มกราคม 2540 กับจำเลย ให้จำเลยคืนเงินที่รับไปแล้วจำนวน 274,600 บาท แก่โจทก์ จำเลยได้รับหนังสือแล้วแต่ไม่คืนเงินให้ จำเลยจะต้องรับผิดชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของเงินจำนวนดังกล่าว นับแต่วันที่ 9 ตุลาคม 2540 ซึ่งเป็นวันครบกำหนดที่โจทก์ให้จำเลยคืนเงินตามหนังสือทวงถามถึงวันฟ้องเป็นเงินดอกเบี้ย 8,745.82 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 283,345.82 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวน 274,600 บาท นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า ตามหนังสือจองซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างมีข้อตกลงว่าโจทก์จะต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างภายในระยะเวลาที่จำเลยกำหนดหากพ้นกำหนดถือว่าโจทก์ไม่ประสงค์ที่จะซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างต่อไป และหนังสือจองเป็นอันยกเลิกโดยโจทก์ยินยอมให้ริบเงินที่ได้ชำระแล้วทั้งหมด นอกจากนี้ในหนังสือจองซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างยังได้ระบุเงื่อนไขการชำระราคาส่วนที่เหลือโดยให้แบ่งชำระเป็นงวด ๆ และกำหนดวันชำระไว้ชัดเจน แต่โจทก์ชำระเพียงงวดวันทำสัญญาในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2540 จำนวนเงิน 220,600 บาท เท่านั้น โจทก์ผิดสัญญาตั้งแต่งวดที่ 1 ตลอดมา จำเลยจึงให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่ได้ชำระมาแล้วทั้งหมด โจทก์ได้รับหนังสือแล้วแต่กลับให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาขอให้คืนเงินโดยอ้างว่าจำเลยไม่ยินยอมแก้ไขสัญญาในสาระสำคัญอันเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นรูปแบบของสัญญาที่ใช้กับลูกค้าของจำเลยทุกรายไม่มีเงื่อนไขใดเอาเปรียบลูกค้า โจทก์ทราบเงื่อนไขการชำระเงินตามหนังสือจองซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นอย่างดีว่าโจทก์จะต้องชำระเงินค่างวดทุกวันที่ 28 ของเดือน งวดละ 220,000 บาท ให้แก่จำเลย แต่โจทก์ไม่ชำระเงินตั้งแต่งวดที่ 1 ดังกล่าวข้างต้นอ้างเหตุเกี่ยวกับเรื่องข้อความตามสัญญา ซึ่งจำเลยได้พยายามแก้ไขในข้อสาระสำคัญให้โจทก์แล้ว โจทก์กลับไม่ตกลงและไม่ยอมลงนามในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้จำเลยคืนเงินจำนวน 274,600 บาท พร้อมดอกเบี้ย ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 283,345.82 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวน 274,600 บาท นับแต่วันที่ 14 มีนาคม 2541 ซึ่งเป็นวันถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว จะได้วินิจฉัยประเด็นพิพาทที่ขึ้นมาสู่การพิจารณาของศาลฎีกาดังต่อไปนี้ ประเด็นข้อแรกที่ว่า สัญญาจะซื้อจะขายเกิดขึ้นแล้วหรือไม่ ได้ความจาก นายวิชัย ทิตตภักดี ซึ่งเป็นผู้รับมอบอำนาจโจทก์ว่า เมื่อวันที่ 26 มกราคม 2540 ได้ไปทำสัญญาจองซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากจำเลยและในวันนั้นได้ชำระเงินจำนวน 54,000 บาท ปรากฏตามหนังสือจองซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างและใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย จ.6 และ จ.11 ต่อมาวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2540 ได้ไปที่สำนักงานของจำเลยเพื่อจะทำสัญญาจะซื้อจะขายแต่เห็นว่ามีข้อสัญญาหลายข้อที่ไม่เป็นธรรมจึงไม่ได้ทำสัญญาใด ๆ พร้อมกับขอนำสัญญาไปแก้ไขตามที่โจทก์ต้องการสัญญาดังกล่าวคือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโครงการพฤษ์ภิรมย์เอกสารหมาย จ.1 และในวันนั้นเองก็ได้ชำระเงินตามหนังสือจองซื้อที่ดินเอกสารหมาย จ.6 จำนวน 220,600 บาท ด้วย ปรากฏตามใบเสร็จรับเงิน เอกสารหมาย จ.12 จากนั้นได้นำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.1 ไปให้นายพรชัย ปัทมภาสซึ่งเป็นทนายโจทก์ ตรวจสอบแก้ไข ซึ่งนายพรชัยเบิกความว่าได้แก้ไขสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวรวม 4 แห่ง เป็นต้นว่า กำหนดวันเวลาที่แน่นอน ว่าจะก่อสร้างเสร็จเมื่อใดแบ่งแยกโฉนด โอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินเมื่อใด ปรากฏรายละเอียดตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโครงการพฤกษ์ภิรมย์เอกสารหมาย จ.2 ในส่วนที่มีการขีดเส้นใต้ด้วยหมึกแดงแล้วส่งไปให้จำเลยแก้ไขซึ่งจำเลยยอมแก้ไขให้เพียงบางข้อ ปรากฏตามบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมจากสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.3 ที่สำคัญจำเลยไม่ยอมกำหนดวันที่จะก่อสร้างเสร็จตลอดจนการแบ่งแยกโฉนดโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อตกลงไม่ได้เช่นนี้โจทก์จึงไม่ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยและประสงค์ที่จะขอเงินที่ชำระไปแล้วคืน จากการนำสืบของโจทก์ดังกล่าวได้ความเจือสมจากนายกัมพล นิลพงษ์พยานจำเลย ซึ่งเป็นลูกจ้างของจำเลยทำงานในตำแหน่งผู้ช่วยผู้จัดการฝ่ายกฎหมายว่า โจทก์ยังไม่ได้ลงนามทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยเพราะโจทก์ขอดูเงื่อนไขของสัญญาก่อน ต่อมาโจทก์ขอแก้ไขสัญญาจะซื้อจะขายหลายข้อ จำเลยยินยอมแก้ไขให้บางข้อ ตามบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมจากสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.3 ซึ่งจำเลยยังคงมิได้ระบุวันก่อสร้างแล้วเสร็จไว้ในการแก้ไขเป็นเหตุให้โจทก์บอกเลิกสัญญาและขอเงินที่โจทก์ชำระไว้แล้วคืนด้วย ปรากฏตามหนังสือ เรื่องบอกเลิกสัญญาจองซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างและให้คืนเงินและใบตอบรับในประเทศเอกสารหมาย จ.7 และ จ.8 เมื่อเป็นเช่นนี้ประกอบกับหนังสือจองซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเอกสารหมาย จ.6 หน้าที่ 2 ข้อที่ 3 ระบุว่า ผู้จองจะมาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามรายการดังกล่าว ณ สำนักงานใหญ่ของจำเลย จึงย่อมเป็นที่เข้าใจได้ว่าเมื่อมีการจองซื้อดังกล่าวแล้ว โจทก์จะต้องมาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.1 กับจำเลยอีกครั้งหนึ่งอันจะทำให้สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเกิดการผูกพันที่สมบูรณ์ ด้วยเหตุนี้เองเมื่อโจทก์เห็นว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.1 มีข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมลักษณะเป็นการเอาเปรียบโจทก์หลายข้อ โจทก์จึงแสดงเจตนาขอแก้ไขสัญญาให้ถูกต้องและเป็นธรรมเสียก่อน และเมื่อได้พิเคราะห์ถึงข้อสัญญาที่โจทก์ขอแก้ไข เช่น จะก่อสร้างเสร็จเมื่อใด จะแบ่งแยกโฉนดพร้อมโอนกรรมสิทธิ์รวมถึงการชำระเงินเมื่อใดแล้ว เห็นว่าเป็นข้อสัญญาที่เป็นปกติประเพณีของการซื้อขายเช่นนี้ที่อยู่ในวิสัยของจำเลยต้องกระทำและกระทำได้ ข้อสัญญาดังกล่าวถือได้ว่าเป็นสาระสำคัญอันจะต้องตกลงกันให้เรียบร้อย ฉะนั้น เมื่อจำเลยยอมรับว่ายังไม่ได้แก้ไขสัญญาตามที่โจทก์ขอทุกข้อโจทก์กับจำเลยจึงยังมิได้มีสัญญาต่อกันดังที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคหนึ่ง บัญญัติไว้ รูปคดีฟังได้ว่า สัญญาจะซื้อจะขายยังไม่เกิดขึ้น
ประเด็นข้อที่สองที่ว่า จำเลยจะต้องคืนเงินทั้งหมดที่รับไว้พร้อมด้วยดอกเบี้ยแก่โจทก์หรือไม่ เพียงใด เมื่อข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า การที่โจทก์ชำระเงินจำนวน 274,600 บาทให้แก่จำเลยตามใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย จ.11 และ จ.13 นั้นก็เพื่อเป็นการชำระหนี้เกี่ยวกับการที่จะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอันจะเกิดจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามเอกสารหมาย จ.1 ดังนั้น เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.1 ยังไม่เกิดขึ้นตามที่วินิจฉัยมาแล้วข้างต้น กรณีจึงเป็นเรื่องที่จำเลยรับเงินจำนวนดังกล่าวไว้โดยปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ จำเลยต้องคืนให้แก่โจทก์ฐานลาภมิควรได้ ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 406วรรคหนึ่ง พร้อมดอกเบี้ยตามจำนวนและวันเวลาที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดไว้ คำพิพากษาศาลล่างทั้งสองชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
