แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาเช่าไม่มีกำหนดระยะเวลาตกลงเช่ากันเป็นรายเดือน ชำระค่าเช่าทุกวันที่ 1 ของเดือน ผู้ให้เช่าบอกเลิกการเช่าในวันที่ 4 พ.ค. 2538 ย่อมถือว่าเป็นการบอกเลิกการเช่าเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดค่าเช่าในคราวถัดไป คือ วันที่ 1 มิ.ย. 2538 เมื่อผู้ให้เช่าได้บอกกล่าวให้จำเลยรู้ตัวเป็นเวลา 30 วัน จึงเป็นการบอกกล่าวซึ่งกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยแล้ว ตาม ป.พ.พ. มาตรา 566 การบอกเลิกสัญญาเช่าของผู้ให้เช่า แม้จะเป็นการบอกกล่าวด้วยวาจาก็ชอบด้วยกฎหมาย และเมื่อครบการบอกเลิกสัญญาเช่าในวันที่ 1 ก.ค. 2538 สัญญาเช่าจึงเป็นอันเลิกกัน
ย่อยาว
โจทก์ทั้งสองฟ้องขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากบ้านพิพาทพร้อมส่งมอบบ้านให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากบ้านพิพาทและส่งมอบบ้านดังกล่าวให้แก่โจทก์ทั้งสอง กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองเดือนละ ๑,๕๐๐ บาท นับแต่วันที่ถือว่าจำเลยทราบการบอกกล่าวเลิกการเช่าแล้ว เป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายออกจากบ้านดังกล่าว กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ ๕,๐๐๐ บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนตามจำนวนทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ
โจทก์ทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาพิจารณาแล้ว ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เดิมจำเลยได้เช่าบ้านพิพาทจากนางกี๋มา ๑๐ ปีเศษ ต่อมาที่ดินและบ้านดังกล่าวตกทอดแก่นางรังสิมา นางแจ่มจำรัส และนางนฤมลโดยทางมรดก แต่ยังมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยทำสัญญาเช่าบ้านดังกล่าวกับนางรังสิมาเมื่อวันที่ ๑ ม.ค. ๒๕๓๕ โดยมิได้กำหนดระยะเวลาเช่า ต่อมาวันที่ ๔ พ.ค. ๒๕๓๘ โจทก์ทั้งสองได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านพิพาทดังกล่าวที่จำเลยเช่าอยู่จากนางรังสิมา นางแจ่มจำรัส และนางนฤมล โจทก์ทั้งสองมอบอำนาจให้ทนายความ มีหนังสือลงวันที่ ๒๑ มิ.ย. ๒๕๓๘ แจ้งให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากบ้านเช่าภายใน ๓๐ วัน ครั้นถึงวันที่ ๑๔ ก.ค. ๒๕๓๘ นางรังสิมา นางแจ่มจำรัส และนางนฤมลได้จดทะเบียนรับโอนมรดกที่ดินและบ้านพิพาทจากนางกี๋ แล้วบุคคลทั้งสามได้จดทะเบียนโอนขายให้แก่โจทก์ทั้งสองในวันเดียวกัน มีปัญหาต้องวินิจฉัยในชั้นฎีกาว่า ได้มีการบอกกล่าวเลิกการเช่าแก่จำเลยโดยชอบหรือไม่ ที่โจทก์ทั้งสองฎีกาว่า การที่นางรังสิมาและโจทก์ที่ ๑ ไปแจ้งให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินออกจากบ้านเช่าภายใน ๓๐ วัน แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์ทั้งสองจึงมีหนังสือบอกเลิกการเช่า แต่จำเลยไม่ยอมรับ ถือได้ว่าจำเลยได้ทราบการบอกเลิกสัญญาเช่านับถึงวันฟ้องเป็นเวลา ๒ เดือนเศษ การบอกเลิกการเช่าของโจทก์จึงชอบด้วยกฎหมายแล้วนั้น เห็นว่านางรังสิมาได้บอกให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากบ้านเช่าตั้งแต่วันที่ ๔ พ.ค. ๒๕๓๘ แล้ว จำเลยจึงไม่ได้ชำระค่าเช่าให้แก่นางรังสิมาตั้งแต่เดือนพฤษภาคม ๒๕๓๘ ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่านางรังสิมาซึ่งเป็นผู้ให้เช่าได้บอกเลิกการเช่าแก่จำเลย ตั้งแต่วันที่ ๔ พ.ค. ๒๕๓๘ สัญญาเช่ารายนี้เป็นการเช่ารายเดือนชำระค่าเช่าทุกวันที่ ๑ ของเดือนโดยไม่มีกำหนดเวลาเช่า นางรังสิมาผู้ให้เช่าจึงมีสิทธิบอกเลิกการเช่าได้ทุกเมื่อ การบอกเลิกการเช่าในวันที่ ๔ พ.ค. ๒๕๓๘ ย่อมถือว่าเป็นการบอกเลิกการเช่าเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าในคราวถัดไป คือวันที่ ๑ มิ.ย. ๒๕๓๘ เมื่อผู้ให้เช่าได้บอกกล่าวให้จำเลยรู้ตัวเป็นเวลา ๓๐ วัน จึงเป็นการบอกกล่าวชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยแล้ว ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๕๖๖ การบอกเลิกสัญญาเช่าของนางรังสิมาแม้จะเป็นการบอกกล่าวด้วยวาจา ก็ชอบด้วยกฎหมายและเมื่อครบการบอกเลิกสัญญาเช่าในวันที่ ๑ ก.ค. ๒๕๓๘ สัญญาเช่าก็เป็นอันเลิกกัน ดังนั้น นับตั้งแต่วันที่ ๒ ก.ค. ๒๕๓๘ เป็นต้นไป จำเลยมิได้อยู่ในฐานะผู้เช่าบ้านพิพาทอีกแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในบ้านดังกล่าวต่อไป เมื่อโจทก์ทั้งสองได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในวันที่ ๑๔ ก.ค. ๒๕๓๘ โจทก์ทั้งสองจึงได้รับโอนทั้งสิทธิและหน้าที่ของนางรังสิมา นางแจ่มจำรัส และนางนฤมล ซึ่งเป็นเจ้าของเดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา ๕๖๙ วรรคสอง โจทก์ทั้งสองจึงได้รับโอนกรรมสิทธิ์บ้านพิพาทโดยปลอดการเช่าโดยไม่จำเป็นต้องบอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยอีก ไม่จำต้องวินิจฉัยว่าหนังสือของทนายโจทก์ลงวันที่ ๒๑ มิ.ย. ๒๕๓๘ ที่บอกกล่าวให้จำเลยออกจากบ้านพิพาทเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์โดยชอบหรือไม่อีกต่อไป ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ทั้งสองฟังขึ้น
พิพากษากลับ ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม ๖,๐๐๐ บาท
