แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
ที่ดินของจำเลยที่โจทก์นำยึดมาขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้ตามคำพิพากษานั้นสำนักงานที่ดินจังหวัดได้ประเมินราคาไว้เพื่อเป็นทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินรวมทั้งแปลงราคา 493,400 บาท การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประเมินราคาที่ดินไว้ในขณะยึดเพียง30,837.50 บาท เป็นการประเมินที่ต่ำกว่าราคาจริงมาก เมื่อผู้ซื้อทรัพย์ให้ราคาสูงสุด 38,000 บาท ถือว่าเป็นราคา ที่ยังไม่เพียงพอกับราคาทรัพย์ที่ขายอีกมาก ชอบที่ เจ้าพนักงานบังคับคดีจะถอนทรัพย์สินนั้นออกจากการขายทอดตลาด ตามบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 513 การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีกลับอนุมัติให้ขายในราคาที่ไม่ถูกต้องแก่ผู้ซื้อ จึงเป็นกรณีที่เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการ บังคับคดีฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 308 วรรคหนึ่ง ประกอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 513 โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาชอบที่จะคัดค้านราคาขายและขอให้เพิกถอนการอนุมัติขายนั้นได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 296 วรรคสอง ที่ดินที่ขายทอดตลาดสำนักงานที่ดินจังหวัดประเมินราคากลางไว้ถึง 493,400 บาท เจ้าพนักงานบังคับคดีขายไปในราคาเพียง38,000 บาท โดยมีผู้ซื้อทรัพย์ที่เข้าประมูลเพียงรายเดียวทั้งเป็นในการขายทอดตลาดครั้งแรก ซึ่งเป็นการขายในราคาที่ต่ำกว่าราคาประเมินของทางราชการประมาณ 13 เท่า เห็นได้ชัดแจ้งว่า ราคาที่ขายนั้นจะถูกต้องสมควรไปมิได้ ชอบที่ศาลจะมีคำสั่งให้เพิกถอนเสีย แล้วให้ดำเนินการขายใหม่
ย่อยาว
คดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน895,817.80 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 16.5 ต่อปี จากต้นเงิน 700,000 บาท นับตั้งแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ เมื่อพ้นกำหนดตามคำบังคับจำเลยไม่ชำระหนี้ตามคำพิพากษา ศาลชั้นต้นออกหมายบังคับคดี โจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินโฉนดเลขที่ 1081 ตำบลบางริ้น อำเภอเมืองระนอง จังหวัดระนอง ของจำเลยออกขายทอดตลาด เมื่อวันที่ 26 ธันวาคม 2539 นายอนุวัตร ปรีดาสุทธิ์เป็นผู้ซื้อได้ในราคา 38,000 บาท
โจทก์ยื่นคำร้องว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 1081 ของจำเลยตั้งอยู่ในทำเลเหมาะสำหรับเป็นที่อยู่อาศัย ทางราชการได้ประเมินราคาไว้เป็นเงิน 493,400 บาท ในการขายทอดตลาดครั้งแรกมีนายอนุวัตรเป็นผู้เสนอราคาเพียงผู้เดียว เจ้าพนักงานบังคับคดีอนุญาตให้ขายในราคา 38,000 บาท เป็นการใช้ดุลพินิจโดยมิชอบและไม่เป็นธรรมแก่โจทก์และจำเลย ขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดแล้วประกาศขายทอดตลาดใหม่
เจ้าพนักงานบังคับคดีและผู้ซื้อทรัพย์ยื่นคำคัดค้านว่าที่ดินจำเลยมีน้ำท่วมปัจจุบันไม่เหลือสภาพความเป็นพื้นดินอยู่เลย ขณะยึดเจ้าพนักงานบังคับคดีประเมินราคาไว้ โดยโจทก์เห็นชอบเป็นเงิน 30,837.50 บาท และขายทอดตลาดที่ดินแปลงดังกล่าวในราคาสูงสุด 38,000 บาท เป็นราคาที่สูงพอสมควรตามสภาพที่ดินแล้วขอให้ยกคำร้อง
ศาลชั้นต้นไต่สวนแล้ว มีคำสั่งให้เพิกถอนการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี โดยให้เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาดทรัพย์ของจำเลยใหม่
ผู้ซื้อทรัพย์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืน
ผู้ซื้อทรัพย์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว คดีมีปัญหาตามฎีกาของผู้ซื้อทรัพย์ว่าการขายทอดตลาดรายนี้มีเหตุให้เพิกถอนการขายหรือไม่ เห็นว่า การขายทอดตลาดนั้น ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 308 วรรคหนึ่ง ให้ดำเนินการขายตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และกฎกระทรวงว่าด้วยการนั้นซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 513 บัญญัติว่า เมื่อใดผู้ทอดตลาดเห็นว่าราคาซึ่งมีผู้สู้สูงสุดนั้นยังไม่เพียงพอ ผู้ทอดตลาดอาจถอนทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดได้ แสดงว่า กฎหมายกำหนดให้ผู้ขายทอดตลาดต้องคำนึงถึงราคาสูงสุดที่ผู้ซื้อสู้ไว้ว่าต้องให้เพียงพอและสมควรแก่ราคาทรัพย์ที่ขายด้วย หากเห็นว่าราคาสูงสุดที่ผู้สู้ราคาให้ไว้ยังต่ำกว่าราคาทรัพย์ที่ขายมากเกินสมควรก็ให้ถอนทรัพย์นั้นออกจากการขายทอดตลาดเพื่อประกาศขายใหม่ ซึ่งอาจประมูลได้ราคาสูงจนเป็นการเพียงพอและสมควรแก่ราคาทรัพย์ที่ขายนั้น เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า ที่ดินของจำเลยมีเนื้อที่ 2 งาน 46 7/10 ตารางวา ที่โจทก์นำยึดมาขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้ตามคำพิพากษานั้น สำนักงานที่ดินจังหวัดระนองได้ประเมินราคาไว้เพื่อเป็นทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินในราคาตารางวาละ 2,000 บาท รวมทั้งแปลงราคา 493,400 บาทอันเป็นราคากลางซึ่งถือว่าใกล้เคียงกับราคาซื้อขายกันในท้องตลาดแล้ว การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประเมินราคาที่ดินแปลงนี้ไว้ในขณะยึดเพียง 30,837.50 บาท อันเป็นการประเมินราคาที่ต่ำกว่าราคาจริงมาก แม้ขณะนั้นโจทก์จะเห็นชอบด้วยก็เป็นการประเมินราคาที่ไม่ใกล้เคียงกับราคาจริงที่ดินอันเป็นการไม่ถูกต้อง เมื่อผู้ซื้อทรัพย์ให้ราคาสูงสุด38,000 บาท ในการขายทอดตลาดที่ดินดังกล่าวครั้งแรกเมื่อวันที่26 ธันวาคม 2539 เจ้าพนักงานบังคับคดีผู้ขายทอดตลาดถือเอาราคาประเมินในขณะยึดอันไม่ถูกต้องดังกล่าวเป็นเกณฑ์พิจารณาเปรียบเทียบกับราคาสูงสุด 38,000 บาท ที่ผู้ซื้อทรัพย์เสนอไว้ทำให้เห็นว่าราคาสูงสุดดังกล่าวสูงกว่าราคาประเมินในขณะยึดจึงอนุมัติให้ขายตามนโยบายการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีที่ประกาศไว้ ซึ่งเป็นผลให้การอนุมัติขายในราคาดังกล่าวไม่ถูกต้องด้วย ทั้งราคาสูงสุดที่ผู้ซื้อทรัพย์เสนอนั้นถือเป็นราคาที่ยังไม่เพียงพอกับราคาทรัพย์ที่ขายอีกมาก ชอบที่เจ้าพนักงานบังคับคดีจะถอนทรัพย์สินนั้นออกจากการขายทอดตลาดตามบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 513 การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีกลับอนุมัติให้ขายในราคาที่ไม่ถูกต้องแก่ผู้ซื้อนั้น กรณีถือได้ว่า เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการบังคับคดีฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 308 วรรคหนึ่ง ประกอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 513 โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาชอบที่จะคัดค้านราคาขาย และขอให้เพิกถอนการอนุมัติขายนั้นได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 296 วรรคสอง คดีจึงมีเหตุให้เพิกถอนการขายทอดตลาด ส่วนฎีกาของผู้ซื้อทรัพย์ข้อต่อไปที่ว่า ราคาซื้อขายทรัพย์จะมีมากน้อยเพียงใดย่อมขึ้นอยู่กับสภาพของทรัพย์และตามความพอใจของผู้ซื้อและผู้ขาย การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีผู้ขายทอดตลาดตกลงขายที่ดินซึ่งมีสภาพน้ำท่วมขังไม่เหมาะสมที่จะใช้เป็นที่อยู่อาศัยในราคาสูงสุด 38,000 บาท แก่ผู้ซื้อทรัพย์ซึ่งเป็นราคาสูงกว่าราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดีในขณะยึดอันเป็นไปตามประกาศของกรมบังคับคดีจึงเป็นการขายที่ชอบด้วยกฎหมายแล้วนั้น เห็นว่า เจ้าพนักงานบังคับคดีผู้ทำหน้าที่ขายทอดตลาดซึ่งเป็นเจ้าพนักงานของศาลต้องทำหน้าที่เป็นกลางโดยคำนึงถึงประโยชน์ส่วนได้ส่วนเสียของทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์ที่ขาย จะขายตามความพอใจของตนอย่างเจ้าของทรัพย์ผู้ขายไม่ได้ แม้ที่ดินที่ขายมีสภาพน้ำท่วมขังซึ่งอาจขายได้ในราคาต่ำกว่าที่ดินที่มีสภาพน้ำไม่ท่วมขัง แต่ต้องเป็นที่ดินอันมีแหล่งที่ตั้งโซนเดียวกัน เมื่อที่ดินที่ขายทอดตลาดทางราชการสำนักงานที่ดินจังหวัดระนองประเมินราคากลางไว้ถึง 493,400 บาท เจ้าพนักงานบังคับคดีขายไปในราคาเพียง 38,000 บาท โดยมีผู้ซื้อทรัพย์ที่เข้าประมูลเพียงรายเดียว ทั้งเป็นในการขายทอดตลาดครั้งแรก ซึ่งเป็นการขายในราคาที่ต่ำกว่าราคาประเมินของทางราชการประมาณ 13 เท่า กรณีจะเป็นประการใดก็ตามเห็นได้ชัดแจ้งว่าราคาที่ขายนั้นจะถูกต้องสมควรไปมิได้ ชอบที่ศาลจะมีคำสั่งให้เพิกถอนเสียแล้วให้ดำเนินการขายใหม่ อันจะเป็นการถูกต้องเป็นธรรมแก่ผู้มีส่วนได้เสียทุกฝ่าย ที่ศาลล่างทั้งสองมีคำสั่งและคำพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดนั้นชอบแล้ว ฎีกาของผู้ซื้อทรัพย์ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
