แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์โดยยังมิได้ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม เพราะมิได้บอกให้ ป. ผู้เช่านาได้ใช้สิทธิซื้อก่อน การที่จำเลยไม่แจ้งให้ ป. ทราบ เป็นการไม่ปฏิบัติตามหน้าที่ของฝ่ายจำเลยเอง ไม่เกี่ยวกับโจทก์และไม่กระทบกระเทือนถึงความสมบูรณ์ของสัญญาจะซื้อขายที่ฝ่ายจำเลยทำไว้กับโจทก์ จำเลยจะนำเหตุดังกล่าวมาเป็นข้ออ้างเพื่อมิให้ผูกพันตามสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวมิได้ เจตนารมณ์ของพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯมีวัตถุประสงค์เพื่อคุ้มครองผู้เช่า มิใช่คุ้มครองผู้ให้เช่านาหรือจำเลยซึ่งคดีนี้มีข้อพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยเรื่องจำเลยผิดสัญญาจะซื้อขายหรือไม่ เมื่อจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายกับโจทก์แล้ว จำเลยย่อมผูกพันตามสัญญาและมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามสัญญา เมื่อจำเลยไม่จดทะเบียนโอนที่พิพาทให้โจทก์ ถือว่าจำเลยผิดสัญญา
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยตกลงทำสัญญาจะขายที่ดินแก่โจทก์ราคา 485,522 บาท โจทก์วางเงินมัดจำให้จำเลยในวันทำสัญญาเป็นเงิน 100,000 บาท เงินที่เหลืออีก385,522 บาท โจทก์จะชำระให้จำเลยและจำเลยจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ หากจำเลยผิดสัญญายอมให้โจทก์ฟ้องบังคับให้โอนที่ดินตามสัญญา และยินยอมใช้ค่าเสียหายให้โจทก์เป็นเงิน 100,000 บาท ก่อนทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินจากจำเลยดังกล่าว โจทก์ได้บอกกล่าวให้ผู้เช่านาซึ่งเช่าที่ดินดังกล่าวของจำเลยทำนาทราบแล้วว่าโจทก์จะซื้อที่ดินนั้น แต่ผู้เช่านามีสิทธิซื้อที่ดินนั้นก่อน ผู้เช่านาได้ทำหนังสือปฏิเสธไม่ซื้อนาดังกล่าว ต่อมาจำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวโดยอ้างว่าสัญญาไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะจำเลยไม่ได้แจ้งให้ผู้เช่านาทราบ โจทก์มีหนังสือถึงจำเลยโต้แย้งว่าสัญญาดังกล่าวชอบด้วยกฎหมาย จำเลยไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา ให้จำเลยไปจัดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์และรับเงินค่าที่ดินที่เหลือ แต่จำเลยไม่ไปตามกำหนดจึงเป็นการผิดสัญญา ขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดให้โจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยชำระเบี้ยปรับและค่าเสียหายให้แก่โจทก์เป็นเงิน 200,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี จากต้นเงินดังกล่าวนับจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินตามฟ้องให้แก่โจทก์ รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 485,552 บาทจำเลยมิได้ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 โดยในวันที่โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อขายกันนั้น จำเลยยังมิได้แสดงความจำนงที่จะขายที่ดินให้นายปรีชาผู้เช่านาดังกล่าวทราบเพื่อให้นายปรีชาผู้เช่านามีโอกาสเสนอซื้อก่อน การทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามฟ้องระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงไม่ชอบด้วยกฎหมายทำให้สัญญาไม่เกิดขึ้น ไม่มีผลบังคับและไม่ผูกพันโจทก์กับจำเลยโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์ โดยให้จำเลยชำระค่าธรรมเนียมและค่าภาษีในการโอนแต่เพียงผู้เดียว หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลย ให้จำเลยชำระเบี้ยปรับแก่โจทก์เป็นเงิน 50,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นมาจนกว่าจะชำระเสร็จสิ้น หากจำเลยไม่ยอมชำระค่าธรรมเนียมและค่าภาษีในการโอนที่ดินหรือไม่ชำระหนี้ดังกล่าวก็ให้โจทก์มีสิทธิหักเอาจากเงินที่โจทก์วางไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์ได้คำขออื่นของโจทก์นอกจากนี้ให้ยก
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่ดินพิพาทเป็นของจำเลยได้ให้นายปรีชา เช่าทำนามาตั้งแต่ พ.ศ. 2525 จนกระทั่งเกิดเหตุที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 78 ไร่ ต่อมาวันที่ 24 กันยายน 2530จำเลยได้ตกลงจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ โดยจำเลยมิได้ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ กล่าวคือจำเลยในฐานะผู้ให้เช่านามิได้แจ้งบอกขายให้ฝ่ายนายปรีชาผู้เช่านาก่อน เห็นว่า จำเลยซึ่งมีภาระการพิสูจน์ต้องนำสืบให้ฟังได้ว่าจำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายแต่กลับได้ความจากพยานจำเลยที่นำสืบว่า ฝ่ายจำเลยเองได้ทำสัญญาจะซื้อขายให้แก่โจทก์โดยมิได้ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ เพราะมิได้บอกให้นายปรีชาผู้เช่านาได้ใช้สิทธิซื้อก่อน เช่นนี้ถือไม่ได้ว่าจำเลยไม่ผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทเพราะการที่จำเลยไม่ได้แจ้งให้นายปรีชาทราบนั้นเป็นการไม่ปฏิบัติตามหน้าที่ของฝ่ายจำเลยเอง ไม่เกี่ยวกับโจทก์และไม่กระทบกระเทือนถึงความสมบูรณ์ของสัญญาจะซื้อขายที่จำเลยทำกับโจทก์แต่ประการใดจำเลยจะนำเหตุดังกล่าวมาเป็นข้ออ้างเพื่อมิให้ผูกพันตามสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวมิได้ประการสำคัญ เจตนารมณ์ของพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ มีวัตถุประสงค์เพื่อคุ้มครองผู้เช่านามิใช่คุ้มครองผู้ให้เช่านาหรือจำเลย คดีนี้มีข้อพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยเรื่องจำเลยผิดสัญญาซื้อขายหรือไม่ ดังนั้นเมื่อจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.2ไว้กับโจทก์แล้ว จำเลยย่อมผูกพันตามสัญญาและมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามสัญญา เมื่อจำเลยไม่จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์เช่นนี้ จึงถือได้ว่าจำเลยผิดสัญญา
พิพากษายืน
