แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
แม้หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระถือเป็นเงินค้างจ่ายซึ่งมีกำหนดอายุความ 5 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/33 (4) แต่หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มที่เกินเวลา 5 ปี ก็ไม่ระงับ เพราะสิทธิเรียกร้องที่ขาดอายุความนั้นมีผลให้ลูกหนี้มีสิทธิที่จะปฏิเสธการชำระหนี้ตามสิทธิเรียกร้องนั้นได้เท่านั้น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/10 โจทก์จะร้องขอให้จำเลยออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ได้ก็ต่อเมื่อจำเลยได้รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางครบถ้วนแล้ว ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 วรรคสาม ดังนั้น เมื่อโจทก์หรือเจ้าของร่วมคนเดิมยังไม่ชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มให้แก่จำเลยจนครบถ้วน จำเลยก็มีสิทธิ ที่จะปฏิเสธการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามที่โจทก์ร้องขอโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้
ตามใบแจ้งค่าใช้จ่ายส่วนกลางของห้องชุดพิพาท ระบุว่ามียอดเบี้ยปรับตามข้อบังคับคิดที่ร้อยละ 10 ต่อเดือน จำนวน 156 เดือน เป็นเงิน 752,541.19 บาท แต่ตามมติคณะกรรมการคิดเพียง 125,423 บาท ส่วนยอดเงินเพิ่มตาม พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 เป็นเงิน 2,057.05 บาท สอดคล้องกับข้อบังคับของจำเลย ข้อ 17 ซึ่งได้จดทะเบียนไว้ตั้งแต่ปี 2537 และข้อบังคับ ข้อ 18 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมตาม พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 มาตรา 18/1 ที่บัญญัติถึงกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางภายในเวลาที่กำหนดว่าต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี ของจำนวนเงินที่ค้างชำระ โดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ หากค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี การคิดเงินเพิ่มจากค่าใช้จ่ายส่วนกลาง จึงเป็นไปตามข้อบังคับของจำเลยและไม่เกินอัตราตามที่กฎหมายกำหนด ไม่ถือว่าจำเลยใช้สิทธิโดยสุจริต อีกทั้งโจทก์ก็มีโอกาสที่จะตรวจสอบได้ว่าเจ้าของร่วมคนเดิมค้างชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มเพียงใด เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจสู้ราคาในการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี การที่จำเลยเรียกร้องให้โจทก์ชำระเงินเพิ่มเต็มจำนวนจึงไม่ถือว่าไม่เป็นธรรมแก่โจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยรับชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มเป็นเวลา 5 ปี รวมเป็นเงิน 46,598.68 บาท พร้อมออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางห้องชุดเลขที่ 225/010 หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาเพื่อดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวให้แก่โจทก์ในฐานะผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่โจทก์จำเลยไม่โต้แย้งกันในชั้นนี้รับฟังว่า โจทก์ซื้อห้องชุดเลขที่ 225/010 ชั้น 5 อาคารคันทรี่ คอมเพล็กซ์ อาคารบี แขวงบางนา เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี ซึ่งอาคารชุดมีจำเลยเป็นผู้จัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ต่อมาโจทก์ขอให้เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แต่เจ้าพนักงานที่ดินแจ้งแก่โจทก์ว่า เจ้าของร่วมคนเดิมค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มนับแต่เดือนกรกฎาคม 2538 ถึงเดือนกุมภาพันธ์ 2553 รวม 14 ปี 7 เดือนเป็นเงิน 235,636.10 บาท จึงยังไม่อาจจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ หลังจากนั้นโจทก์แจ้งแก่จำเลยว่า โจทก์จะชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางไม่รวมเงินเพิ่มเป็นเวลา 5 ปีให้แก่จำเลย และให้จำเลยออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์ แต่จำเลยเพิกเฉย
มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้หรือไม่ ที่โจทก์ฎีกาว่า หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระถือเป็นเงินค้างจ่ายซึ่งกำหนดอายุความ 5 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 193/33 (4) โจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะปฏิเสธการชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มที่เกินเวลา 5 ปี เพราะขาดอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 193/10 นั้น เห็นว่า แม้หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระถือเป็นเงินค้างจ่ายซึ่งมีกำหนดอายุความ 5 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/33 (4) แต่หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มที่เกินเวลา 5 ปี ก็ไม่ระงับ เพราะสิทธิเรียกร้องที่ขาดอายุความนั้นมีผลให้ลูกหนี้มีสิทธิที่จะปฏิเสธการชำระหนี้ตามสิทธิเรียกร้องนั้นได้เท่านั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/10 โจทก์จะร้องขอให้จำเลยออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ได้ก็ต่อเมื่อจำเลยได้รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางครบถ้วนแล้ว ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 วรรคสาม ดังนั้น เมื่อโจทก์หรือเจ้าของร่วมคนเดิมยังไม่ชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มให้แก่จำเลยจนครบถ้วน จำเลยก็มีสิทธิที่จะปฏิเสธการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามที่โจทก์ร้องขอโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องโดยวินิจฉัยว่า คำฟ้องและข้อเท็จจริงที่โจทก์นำสืบรับฟังได้ว่า โจทก์แจ้งความจำนงขอชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางให้แก่จำเลยเป็นเวลา 5 ปี โดยไม่รวมเงินเพิ่มทั้งที่เงินเพิ่มเป็นส่วนที่เจ้าของร่วมซึ่งค้างชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางต้องชำระ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18/1 วรรคหนึ่ง และวรรคสอง โดยให้ถือว่าเป็นเงินเพิ่มตามวรรคหนึ่ง โจทก์จึงไม่อาจบังคับให้จำเลยรับชำระหนี้แต่เพียงบางส่วนได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 320 นั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ส่วนที่โจทก์ฎีกาต่อไปว่า จำเลยเรียกร้องเงินเพิ่มจากโจทก์สูงเกินส่วนอันเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์จึงมีสิทธิที่จะปฏิเสธการชำระเงินเพิ่มตามที่จำเลยเรียกร้อง อีกทั้งผู้มีหน้าที่ชำระเงินเพิ่มให้แก่จำเลยก็คือเจ้าของร่วมคนเดิม การที่จำเลยเรียกร้องให้โจทก์ชำระเงินเพิ่มเต็มจำนวนจึงไม่เป็นธรรมแก่โจทก์นั้น เห็นว่า ตามใบแจ้งค่าใช้จ่ายส่วนกลางของห้องชุดพิพาท ระบุว่า มียอดเบี้ยปรับตามข้อบังคับคิดที่ร้อยละ 10 ต่อเดือน จำนวน 156 เดือน เป็นเงิน 752,541.19 บาท แต่ตามมติคณะกรรมการคิดเพียง 125,423 บาท ส่วนยอดเงินเพิ่มตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 เป็นเงิน 2,057.05 บาท สอดคล้องกับข้อบังคับของจำเลย ข้อ 17 ซึ่งได้จดทะเบียนไว้ตั้งแต่ปี 2537 และข้อบังคับข้อ 18 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 มาตรา 18/1 ที่บัญญัติถึงกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางภายในเวลาที่กำหนดว่าต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี ของจำนวนเงินที่ค้างชำระ โดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ หากค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี การคิดเงินเพิ่มจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางตาม จึงเป็นไปตามข้อบังคับของจำเลยและไม่เกินอัตราตามที่กฎหมายกำหนด ไม่ถือว่าจำเลยใช้สิทธิโดยสุจริต อีกทั้งโจทก์ก็มีโอกาสที่จะตรวจสอบได้ว่าเจ้าของร่วมคนเดิมค้างชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มเพียงใด เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจสู้ราคาในการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีการที่จำเลยเรียกร้องให้โจทก์ชำระเงินเพิ่มเต็มจำนวนจึงไม่ถือว่าไม่เป็นธรรมแก่โจทก์ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
