แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
จำเลยฎีกาว่า โจทก์ทั้งสองไม่ได้ส่งหลักฐานการชำระราคาที่ดิน ลำพังหนังสือสัญญาขายที่ดิน ไม่อาจรับฟังได้ว่า ส. ชำระเงินให้แก่ ป. แล้ว จึงฟังไม่ได้ว่า ส. รับโอนที่ดินโดยเสียค่าตอบแทนนั้น จำเลยมิได้ให้การต่อสู้ตั้งเป็นประเด็นในคำให้การว่า ส. รับโอนที่ดินพิพาทจาก ป. โดยมิได้ชำระค่าที่ดินหรือไม่เสียค่าตอบแทน ฎีกาของจำเลยจึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคหนึ่ง
ส. ซื้อและรับโอนที่ดินจาก ป. โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามกฎหมาย จึงได้รับประโยชน์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 6 ที่ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า บุคคลทุกคนกระทำการโดยสุจริต จำเลยกล่าวอ้างว่า ส. รับโอนที่ดินโดยไม่สุจริต จำเลยจึงมีภาระการพิสูจน์ข้อเท็จจริงดังกล่าว ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 84/1 ซึ่งสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลภายนอกที่ได้มาโดยสุจริต ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง หมายถึงการได้มาโดยไม่รู้ว่ามีบุคคลอื่นได้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์มาก่อนแล้ว ถ้าได้มาโดยรู้เช่นนั้นย่อมไม่สุจริต เมื่อที่ดินพิพาทเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้จดไว้ในทะเบียนที่ดินซึ่งสามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในทางทะเบียนได้โดยไม่จำต้องส่งมอบ การครอบครองที่ดินให้แก่กัน ทั้งในทะเบียนที่ดินและโฉนดที่ดินก็ระบุชัดว่า ป. เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยได้รับมรดกมาจากบิดา กับไม่มีการจดแจ้งอย่างใด ๆ ว่าจำเลยเป็นเจ้าของตึกแถวที่ปลูกสร้างอยู่ในที่ดิน ย่อมมีเหตุผลเพียงพอที่ ส. จะตกลงซื้อและรับโอนที่ดินพิพาทในทางทะเบียน โดยไม่จำต้องคำนึงว่า ป. เป็นผู้ครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินอย่างแท้จริงหรือไม่ ลำพังเพียงพฤติการณ์ที่ ส. ซื้อที่ดินมาในราคาสูงก็ดี ที่ดินอยู่ในทำเลการค้าหรือในที่เจริญก็ดี แต่ ส. ไม่ไปตรวจสอบที่ดินก่อนว่ามีใครเป็นผู้ครอบครองใช้ประโยชน์และเข้าไปอยู่ในตึกแถวได้อย่างไรในฐานะใด จึงยังไม่พอฟังว่าเป็นความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของ ส. อันเป็นการซื้อและรับโอนที่ดินพิพาทโดยไม่สุจริต จำเลยยกการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ที่ยังมิได้จดทะเบียนขึ้นต่อสู้ ส. ไม่ได้ ส. มีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่าจำเลย เช่นนี้ ต่อมาการที่โจทก์ทั้งสองซื้อและจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาทจาก ส. ไม่ว่าจะสุจริตหรือไม่ จำเลยก็ไม่อาจที่จะยกการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ที่ยังมิได้จดทะเบียนขึ้นต่อสู้โจทก์ทั้งสองได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง เพราะสิทธิที่จะอ้างข้อกฎหมายดังกล่าวของจำเลยขาดช่วงไปตั้งแต่ที่ ส. ซื้อและรับโอนที่ดินพิพาทมาจาก ป. โดยสุจริตแล้ว โจทก์ทั้งสองมีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่าจำเลย การครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทของจำเลยจึงต้องเริ่มใหม่นับแต่โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท ซึ่งนับถึงวันจำเลยฟ้องแย้งยังไม่ถึง 10 ปี จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382
การที่ ม. และ ข. ปลูกสร้างตึกแถวในที่ดินของตนเอง ต่อมาแบ่งแยกที่ดินและยกตึกแถวให้แก่บุตร โดยปรากฏในภายหลังว่าตึกแถวเลขที่ 1/12 ซึ่งยกให้ อ. อยู่ในที่ดินพิพาทที่ยกให้แก่ ล. ทั้งแปลงและอยู่ในที่ดินของ อ. เป็นส่วนน้อย จึงต้องถือว่าเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตมาแต่เดิมและกรณีเช่นนี้ไม่มีกฎหมายที่จะยกมาปรับแก่คดีได้โดยตรง จึงต้องอาศัยเทียบเคียงตามบทบัญญัติของ ป.พ.พ. มาตรา 1310 ซึ่งเป็นบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง ตามมาตรา 4 วรรคสอง อันมีผลทำให้โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของตึกแถวเลขที่ 1/12 แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะการสร้างตึกแถวเลขที่ 1/12 นั้นให้แก่จำเลยและพวกซึ่งถือกรรมสิทธิ์รวม ส่วนที่ตึกแถวเลขที่ 1/12 บางส่วนที่อยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 1247 ประมาณ 2 ตารางวา ก็ต้องปรับบทเทียบเคียง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1312 วรรคหนึ่ง โดยถือว่าเป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต ตึกแถวเลขที่ 1/12 ส่วนปลูกสร้างรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของจำเลยจึงเป็นของโจทก์ทั้งสองด้วย แต่โจทก์ทั้งสองต้องเสียเงินค่าที่ดินส่วนที่รุกล้ำให้แก่จำเลยและพวก การครอบครองตึกแถวของจำเลยจึงไม่ถือว่าเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ทั้งสอง เพราะจำเลยมีสิทธิครอบครองโดยชอบมาแต่เดิมและโจทก์ทั้งสองยังมิได้ใช้ค่าที่ดินทั้งในสองกรณีให้แก่จำเลย โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 เป็นเรื่องที่โจทก์ทั้งสองต้องไปบังคับแก่จำเลยตามบทกฎหมายที่ถูกต้องต่อไป ปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องเป็นข้อกฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142(5), 246 และ 247
ย่อยาว
โจทก์ทั้งสองฟ้องขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกจากตึกแถวเลขที่ 1/12 แขวงพญาไท เขตราชเทวี กรุงเทพมหานคร และส่งมอบคืนในสภาพเรียบร้อย กับใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 451,500 บาท และเดือนละ 14,000 บาท นับถัดจากเดือนฟ้อง พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี จนกว่าจำเลยจะส่งมอบตึกแถวคืนโจทก์ทั้งสองเสร็จ
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งขอให้พิพากษาว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 746 ตำบลถนนพญาไท อำเภอราชเทวี กรุงเทพมหานคร เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยโดยการครอบครองปรปักษ์ กับห้ามโจทก์ทั้งสองเข้าเกี่ยวข้องกับตึกแถวและที่ดิน
โจทก์ทั้งสองให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 15,000 บาท และใช้ค่าเสียหาย อีกเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 29 เมษายน 2553) จนกว่าจำเลยจะส่งมอบที่ดินโฉนดเลขที่ 746 ตำบลถนนพญาไท อำเภอราชเทวี กรุงเทพมหานคร คืนให้โจทก์ทั้งสองในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 4,000 บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลให้จำเลยใช้แทนตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ทั้งสองชนะคดี คำขออื่นและฟ้องแย้งของจำเลยให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งให้เป็นพับ
จำเลยอุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมสำหรับฟ้องของโจทก์ทั้งสองและฟ้องแย้งของจำเลยชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
จำเลยฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังเป็นยุติว่า เดิมนางแม้น มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1247 ตำบลถนนพญาไท (พญาไท) อำเภอราชเทวี (ดุสิต) กรุงเทพมหานคร เมื่อปี 2514 นางแม้นและนายเขียน สามีสร้างตึกแถวสองชั้นครึ่งหลายคูหาบนที่ดินออกให้เช่า แล้วยกตึกแถวให้นายสวัสดิ์ นายลิขิต และนางอุทัยวรรณ ซึ่งเป็นบุตรเก็บค่าเช่า ปี 2517 นางแม้นแบ่งแยกที่ดินเป็นซอยวัฒนโยธินและเป็นแปลงย่อย 3 แปลง ยกให้แก่บุตรตามจำนวนตึกแถวที่แต่ละคนเก็บค่าเช่า นางอุทัยวรรณได้ที่ดินแปลงคง นายลิขิตได้ที่ดินโฉนดเลขที่ 9591 นายสวัสดิ์ได้ที่ดินแปลงถัดไป ปี 2520 นางแม้นในฐานะผู้จัดการมรดกของนายเขียนจดทะเบียนยกตึกแถวให้แก่นายสวัสดิ์ นายลิขิตและนางอุทัยวรรณ โดยนางอุทัยวรรณได้ตึกแถวเลขที่ 1, 1/1 ถึง 12, 1/40 ถึง 53, 428/8 ถึง 11, 428/15 ถึง 18 นางอุทัยวรรณปรับปรุงตึกแถวชั้นล่างให้เช่าค้าขาย ชั้นที่ 2 และที่ 3 เป็นห้องเช่า ชื่อหอพักอุทัยวรรณ ปี 2529 นางอุทัยวรรณแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 1247 เป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 14719 และ 533 และเมื่อปี 2544 จดทะเบียนยกที่ดินทั้งสามแปลงพร้อมตึกแถวให้แก่จำเลย นางสาวปริญญาทิพย์ และนายมนตรี ซึ่งเป็นบุตรถือกรรมสิทธิ์รวม ปี 2547 นายลิขิตแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 9591 ออกเป็นที่ดินแปลงย่อย 8 แปลง โดยที่ตึกแถวเลขที่ 1/12 ของจำเลยและพวกตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 746 ของนายลิขิตทั้งแปลงและบางส่วนอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 1247 ประมาณ 2 ตารางวา หลังจากนายลิขิตถึงแก่ความตาย นายปิยะพงษ์ ซึ่งเป็นบุตรและเป็นผู้จัดการมรดกของนายลิขิตจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 746 ที่พิพาทมาเป็นของตน และจดทะเบียนโอนขายให้นายโสภณ ในราคา 2,500,000 บาท นายโสภณจดทะเบียนขายฝากให้แก่โจทก์ทั้งสองมีกำหนด 1 ปี ในราคา 4,130,000 บาท แล้วไม่ไถ่คืนตามหนังสือสัญญาขายที่ดินและหนังสือสัญญาขายฝาก
มีประเด็นที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยยกการได้มาซึ่งที่ดินโฉนดเลขที่ 746 ที่พิพาท โดยการครอบครองปรปักษ์ขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสองได้หรือไม่ จำเลยฎีกาว่า โจทก์ทั้งสองไม่ได้ส่งหลักฐานการชำระราคาที่ดิน ลำพังหนังสือสัญญาขายที่ดิน ไม่อาจรับฟังได้ว่า นายโสภณชำระเงินให้แก่นายปิยะพงษ์แล้ว จึงฟังไม่ได้ว่านายโสภณรับโอนที่ดินโดยเสียค่าตอบแทนนั้น เห็นว่า จำเลยมิได้ให้การต่อสู้ตั้งเป็นประเด็นในคำให้การว่า นายโสภณรับโอนที่ดินพิพาทจากนายปิยะพงษ์โดยมิได้ชำระค่าที่ดินหรือไม่เสียค่าตอบแทน ฎีกาของจำเลยจึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้ ที่จำเลยฎีกาว่า นายโสภณซื้อและรับโอนโดยไม่เคยไปตรวจสอบดูที่ดินและตึกแถวว่า จำเลยหรือบุคคลภายนอกครอบครองใช้ประโยชน์ได้อย่างไรและฐานะใด จึงเป็นความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง เป็นการรับโอนโดยไม่สุจริตและโจทก์ทั้งสองซื้อและรับโอนที่ดินพิพาทจากนายโสภณโดยไม่สุจริต เห็นว่า นายโสภณซื้อและรับโอนที่ดินจากนายปิยะพงษ์ โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามกฎหมาย จึงได้รับประโยชน์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 6 ที่ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า บุคคลทุกคนกระทำการโดยสุจริต จำเลยกล่าวอ้างว่า นายโสภณรับโอนที่ดินโดยไม่สุจริต จำเลยจึงมีภาระการพิสูจน์ข้อเท็จจริงดังกล่าว ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 84/1 ซึ่งสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลภายนอกที่ได้มาโดยสุจริต ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง หมายถึงการได้มาโดยไม่รู้ว่ามีบุคคลอื่นได้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์มาก่อนแล้ว ถ้าได้มาโดยรู้เช่นนั้นย่อมไม่สุจริต ที่จำเลยและนางอุทัยวรรณเบิกความถึงการซื้อขายและรับโอนที่ดินพิพาทระหว่างนายปิยะพงษ์และนายโสภณ นางอุทัยวรรณเบิกความตอบทนายโจทก์ทั้งสองถามค้านว่า พยานไม่ทราบเรื่องและไม่เคยรู้จักนายโสภณ จึงไม่มีการกระทำใดของนายโสภณในอันที่จะบ่งชี้ว่านายโสภณรู้เรื่องที่ตึกแถวของจำเลยปลูกสร้างอยู่ในที่ดินพิพาทและจำเลยครอบครองปรปักษ์ที่ดินจนได้กรรมสิทธิ์มาก่อน ที่จำเลยเบิกความว่า ก่อนจดทะเบียนโอน นายโสภณไม่เคยมาตรวจสอบการครอบครองตึกแถวของจำเลย ภายหลังจากรับโอน นายโสภณมาข่มขู่ผู้เช่าชั้นล่างให้นำค่าเช่าไปชำระให้แก่นายโสภณ ต่อมาจำเลยได้ชี้แจงการครอบครองตึกแถวให้นายโสภณฟังพร้อมแสดงหนังสือการโอนมรดกตึกแถวให้นายโสภณดู จำเลยและนายโสภณโต้เถียงกันอย่างรุนแรง หลังจากนั้นจำเลยไม่เคยพบนายโสภณอีกเลย ก็แสดงว่านายโสภณเพิ่งรู้เรื่องหลังจากที่นายโสภณซื้อและรับโอนที่ดินพิพาทมาจากนายปิยะพงษ์และได้พบกับจำเลยในปี 2550 เมื่อที่ดินพิพาทเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้จดไว้ในทะเบียนที่ดินซึ่งสามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในทางทะเบียนได้โดยไม่จำต้องส่งมอบการครอบครองที่ดินให้แก่กัน ทั้งในทะเบียนที่ดินและโฉนดที่ดินก็ระบุชัดว่านายปิยะพงษ์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยได้รับมรดกมาจากบิดา กับไม่มีการจดแจ้งอย่างใด ๆ ว่าจำเลยเป็นเจ้าของตึกแถวที่ปลูกสร้างอยู่ในที่ดิน ย่อมมีเหตุผลเพียงพอที่นายโสภณจะตกลงซื้อและรับโอนที่ดินพิพาทในทางทะเบียน โดยไม่จำต้องคำนึงว่านายปิยะพงษ์เป็นผู้ครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินอย่างแท้จริงหรือไม่ ลำพังเพียงพฤติการณ์ที่นายโสภณซื้อที่ดินมาในราคาสูงก็ดี ที่ดินอยู่ในทำเลการค้าหรือในที่เจริญก็ดี แต่นายโสภณไม่ไปตรวจสอบที่ดินก่อนว่ามีใครเป็นผู้ครอบครองใช้ประโยชน์และเข้าไปอยู่ในตึกแถวได้อย่างไรในฐานะใด จึงยังไม่พอฟังว่าเป็นความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของนายโสภณ อันเป็นการซื้อและรับโอนที่ดินพิพาทโดยไม่สุจริต จำเลยยกการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ที่ยังมิได้จดทะเบียนขึ้นต่อสู้นายโสภณไม่ได้ นายโสภณมีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่าจำเลย เช่นนี้ ต่อมาการที่โจทก์ทั้งสองซื้อและจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาทจากนายโสภณไม่ว่าจะสุจริตหรือไม่ จำเลยก็ไม่อาจที่จะยกการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ที่ยังมิได้จดทะเบียน ขึ้นต่อสู้โจทก์ทั้งสองได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง เพราะสิทธิที่จะอ้างข้อกฎหมายดังกล่าวของจำเลยขาดช่วงไปตั้งแต่ที่นายโสภณซื้อและรับโอนที่ดินพิพาทมาจากนายปิยะพงษ์โดยสุจริตแล้ว โจทก์ทั้งสองมีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่าจำเลย การครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทของจำเลยจึงต้องเริ่มใหม่นับแต่โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท ซึ่งนับถึงวันจำเลยฟ้องแย้งวันที่ 28 มิถุนายน 2553 ยังไม่ถึง 10 ปี จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม การที่นางแม้นและนายเขียนปลูกสร้างตึกแถวในที่ดินของตนเอง ต่อมาแบ่งแยกที่ดินและยกตึกแถวให้แก่บุตร โดยปรากฏในภายหลังว่าตึกแถวเลขที่ 1/12 ซึ่งยกให้นางอุทัยวรรณอยู่ในที่ดินพิพาทที่ยกให้แก่นายลิขิตทั้งแปลงและอยู่ในที่ดินของนางอุทัยวรรณเป็นส่วนน้อย จึงต้องถือว่าเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตมาแต่เดิมและกรณีเช่นนี้ไม่มีกฎหมายที่จะยกมาปรับแก่คดีได้โดยตรง จึงต้องอาศัยเทียบเคียงตามบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1310 ซึ่งเป็นบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง ตามมาตรา 4 วรรคสอง อันมีผลทำให้โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของตึกแถวเลขที่ 1/12 แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะการสร้างตึกแถวเลขที่ 1/12 นั้นให้แก่จำเลยและพวกซึ่งถือกรรมสิทธิ์รวม ส่วนที่ตึกแถวเลขที่ 1/12 บางส่วนที่อยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 1247 ประมาณ 2 ตารางวา ก็ต้องปรับบทเทียบเคียง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 วรรคหนึ่ง โดยถือว่าเป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต ตึกแถวเลขที่ 1/12 ส่วนปลูกสร้างรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของจำเลยจึงเป็นของโจทก์ทั้งสองด้วย แต่โจทก์ทั้งสองต้องเสียเงินค่าที่ดิน ส่วนที่รุกล้ำให้แก่จำเลยและพวก การครอบครองตึกแถวของจำเลยจึงไม่ถือว่าเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ทั้งสอง เพราะจำเลยมีสิทธิครอบครองโดยชอบมาแต่เดิมและโจทก์ทั้งสองยังมิได้ใช้ค่าที่ดินทั้งในสองกรณีให้แก่จำเลย โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 420 เป็นเรื่องที่โจทก์ทั้งสองต้องไปบังคับแก่จำเลยตามบทกฎหมายที่ถูกต้องต่อไป ปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องเป็นข้อกฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142(5), 246 และ 247 กรณีไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาข้ออื่นของจำเลยอีก
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมตามฟ้องและฟ้องแย้งทั้งสามศาลให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
