แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
จำเลยมิได้อ้างสัญญา ซื้อขายเอกสารหมายล.1ขึ้นให้การต่อสู้กลับอ้างความเป็นเจ้าของ สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิตามหนังสือสัญญามัดจำเอกสารหมายจ.6หรือล.11แสดงว่าโจทก์จำเลยยกเลิกสัญญาซื้อขายเอกสารหมายล.1แล้วเพราะมีการตกลงราคาที่ดินพิพาทกันใหม่โจทก์กับจำเลยย่อมผูกพันตาม ข้อตกลงในเอกสารหมายจ.6หรือล.11 โจทก์จำเลยทำสัญญา มัดจำจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกันโดยโจทก์ยอมให้จำเลยเข้าทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทก่อนในระหว่างที่ยังไม่ได้หนังสือ น.ส.3 จากทางราชการฟังไม่ได้ว่าโจทก์ สละการครอบครองให้แก่จำเลยแล้วการที่จำเลย ยึดถือครอบครองที่ดินพิพาทเป็นการยึดถือ ครอบครองแทนโจทก์แม้นานเท่าไรก็ไม่ได้สิทธิ
ย่อยาว
โจทก์ ฟ้อง ว่า เมื่อ วันที่ 3 พฤศจิกายน 2519 โจทก์ ซื้อที่ดิน มือเปล่า จำนวน 1 แปลง ซึ่ง ตั้ง อยู่ ที่ หมู่ ที่ 3 ตำบล ทรายทอง อำเภอ บางสะพานน้อย จังหวัด ประจวบคีรีขันธ์ เนื้อที่ ประมาณ 7 ไร่ จาก นาย อมร เกิดห่วง ต่อมา เมื่อ วันที่ 6 มิถุนายน 2530 โจทก์ ตกลง จะขาย สิทธิ ครอบครอง ใน ที่ดิน นั้น ให้ จำเลย ใน ราคา 30,000 บาท ซึ่ง จำเลยได้ ชำระ เงินมัดจำ ไว้ เป็น เงิน 10,000 บาท โดย โจทก์ ยินยอม ให้ จำเลยเข้า ครอบครอง ทำประโยชน์ ใน ที่ดิน นั้น แทน โจทก์ ต่อมา เมื่อ วันที่28 มีนาคม 2532 จำเลย มี หนังสือ บอกกล่าว เสนอ ว่า ทางราชการ ออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ล่าช้า ขอให้ ขาย สิทธิ ครอบครอง ใน ที่ดินกันเอง โจทก์ จึง มี หนังสือ บอกเลิก สัญญา ขาย ที่ดิน อีก ทั้ง มี หนังสือบอกกล่าว ให้ จำเลย และ บริวาร ออกจาก ที่ดิน ของ โจทก์ ภายใน 30 วันแต่ ปรากฏว่า จำเลย ได้ ไป อ้าง ต่อ เจ้าพนักงาน ว่า เป็น เจ้าของ ที่ดิน นั้นและ เสีย ภาษีบำรุงท้องที่ ใน นาม ของ จำเลย เอง การกระทำ ของ จำเลยเป็น การ ละเมิด สิทธิ ของ โจทก์ โดย มี เจตนา เปลี่ยน จาก การ ครอบครอง ที่ดินแปลง พิพาท แทน โจทก์ มา เป็น ของ จำเลย ซึ่ง จำเลย ไม่มี สิทธิ จะ อ้าง ได้โดยชอบ ด้วย กฎหมาย ขอให้ บังคับ จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน พร้อม บริวารออกจาก ที่ดิน ของ โจทก์ และ ส่งมอบ ที่ดิน ใน สภาพ เรียบร้อย ให้ โจทก์ให้ จำเลย ชดใช้ ค่าเสียหาย ให้ โจทก์ ใน อัตรา เดือน ละ 10,000 บาทนับแต่ วันฟ้อง จนกว่า จะ ขนย้าย ทรัพย์สิน พร้อม บริวาร ออกจาก ที่ดินและ ส่งมอบ ที่ดิน ใน สภาพ เรียบร้อย ให้ โจทก์
จำเลย ให้การ ว่า โจทก์ ไม่ใช่ ผู้มีสิทธิ ครอบครอง ที่ดิน ตาม ฟ้องเพราะ โจทก์ ได้ ทำ สัญญาจะขาย ให้ แก่ จำเลย และ ส่งมอบ การ ครอบครอง ให้ จำเลยโดย เด็ดขาด แล้ว นับแต่ วันที่ 6 มิถุนายน 2530 จึง เท่ากับ ว่า โจทก์สละ เจตนา ครอบครอง ที่ดิน แล้ว การ ครอบครอง ของ โจทก์ ย่อม สิ้นสุด ลงตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377 นับแต่ จำเลย ได้รับ มอบการ ครอบครอง มา แล้ว จำเลย ได้ เข้า ทำประโยชน์ ใน ที่ดิน ตลอดมา โดย โจทก์ไม่เคย เข้า มา ยุ่ง เกี่ยว เหตุ ที่ มี การ ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย ตาม ฟ้องก็ เพราะ โจทก์ เป็น ผู้มีชื่อ ถือ สิทธิ ใน ที่ดิน ก่อน ที่ จะ นำ มา ขาย ให้ จำเลยจำเลย ประสงค์ ที่ จะ ให้ ทางราชการ ออก หนังสือรับรองการทำประโยชน์เสีย ก่อน แล้ว จึง ให้ โจทก์ โอน ชื่อ ทาง ทะเบียน มา เป็น ของ จำเลยซึ่ง ก็ เป็น วิธีการ ดำเนินการ ทาง ทะเบียน เท่านั้น แต่ ปรากฏว่า การ ออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ นั้น มีเหตุ ขัดข้อง จำเลย จึง ได้ มี จดหมายแจ้ง ให้ โจทก์ ทราบ ว่า ทางราชการ ยัง ไม่อาจ ออก หนังสือ รับรอง การ ทำประโยชน์ ให้ ได้ แต่ เพื่อ ให้ โจทก์ ได้รับ เงิน ค่าที่ดิน ที่ ค้าง ไป ให้ครบถ้วน จำเลย จึง ขอให้ โจทก์ มา จัดการ โอน ที่ดิน เป็น ชื่อ ของ จำเลย เสียเพื่อ ว่า เมื่อ ทางราชการ ออก หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ก็ จะ ได้ ออกใน นาม ของ จำเลย ไป ทีเดียว แต่ โจทก์ กลับ ใช้ สิทธิ ไม่สุจริต โดย มีหนังสือ บอกเลิก สัญญา ต่อ จำเลย เพราะ โจทก์ เกิด ความ โลภ เนื่องจาก ราคาที่ดิน ได้ สูง ขึ้น กว่า เดิม เป็น อัน มาก จำเลย ไม่ยินยอม เลิกสัญญาจึง ได้ มี หนังสือ ยืนยัน ที่ จะ ให้ โจทก์ โอน ชื่อ ทาง ทะเบียน ให้ จำเลยโจทก์ ไม่มี สิทธิ ฟ้องขับไล่ จำเลย เพราะ จำเลย เป็น ผู้มีสิทธิ ครอบครองที่ดิน โดยชอบ ด้วย กฎหมาย แล้ว อีก ทั้ง โจทก์ หมด สิทธิ ที่ จะ ฟ้อง เอาคืนซึ่ง การ ครอบครอง ใน ที่ดิน เพราะ โจทก์ ได้ ขาด การ ครอบครอง มาก ว่า3 ปี แล้ว โจทก์ มี เจตนา ยึดถือ ไว้ เพื่อ ตน ติดต่อ เกินกว่า 1 ปี แล้วจำเลย จึง ได้ สิทธิ การ ครอบครอง ใน ที่ดิน นั้น มิใช่ จำเลย เพิ่ง มา เปลี่ยนเจตนา การ ครอบครอง ที่ดิน มา เป็น การ ครอบครอง เพื่อ ตน ตาม ที่ โจทก์ อ้างขอให้ ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้น พิพากษา ให้ จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวาร ออกจากที่ดินพิพาท ของ โจทก์ ซึ่ง ตั้ง อยู่ หมู่ ที่ 3 ตำบล ทรายทอง อำเภอ บางสะพานน้อย จังหวัด ประจวบคีรีขันธ์ และ ให้ ส่งมอบ ที่ดิน ใน สภาพ เรียบร้อย ให้ โจทก์ ให้ จำเลย ใช้ ค่าเสียหาย ให้ โจทก์ เดือน ละ2,000 บาท นับแต่ วันที่ ศาล มี คำพิพากษา เป็นต้น ไป จนกว่า จำเลยจะ ขนย้าย ทรัพย์สิน และ บริวาร ออกจาก ที่ดิน และ ส่งมอบ ที่ดิน ใน สภาพเรียบร้อย ให้ โจทก์
จำเลย อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืน
จำเลย ฎีกา
ศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า “พิเคราะห์ แล้ว ข้อเท็จจริง ฟังได้ใน เบื้องต้น ว่า ที่ดินพิพาท เนื้อที่ ประมาณ 7 ไร่ ตั้ง อยู่ หมู่ ที่ 3ตำบล ทรายทอง อำเภอบางสะพานน้อย จังหวัด ประจวบคีรีขันธ์ เป็น ของ โจทก์ เมื่อ วันที่ 6 มิถุนายน 2530 โจทก์ ได้ ตกลง ขาย ที่ดินพิพาทให้ จำเลย ใน ราคา 30,000 บาท โดย จำเลย ได้ วาง มัดจำ ใน วัน ทำ สัญญาจำนวน 10,000 บาท ตาม หนังสือ สัญญา มัดจำ เอกสาร หมาย จ. 6 หรือ ล. 11จำเลย ได้ เข้า ทำประโยชน์ ใน ที่ดินพิพาท ตลอดมา
ปัญหา วินิจฉัย ตาม ฎีกา จำเลย มี ว่า โจทก์ ได้ สละ เจตนา ครอบครองที่ดินพิพาท ให้ จำเลย แล้ว หรือไม่ จำเลย ฎีกา ว่า โจทก์ ได้ สละ สิทธิและ ส่งมอบ ที่ดินพิพาท ให้ จำเลย ใน วันที่ 20 ธันวาคม 2528 ตาม หนังสือสัญญาซื้อขาย ลงวันที่ 15 ธันวาคม 2528 เอกสาร หมาย ล. 1 แล้วเห็นว่า ตาม คำให้การ ของ จำเลย มิได้ อ้าง สัญญาซื้อขาย เอกสาร หมาย ล. 1ขึ้น ต่อสู้ อีก ทั้ง สัญญา ดังกล่าว มิได้ มี ข้อความ ตอนใด ว่า โจทก์ ได้สละ สิทธิ ครอบครอง ใน ที่ดินพิพาท ให้ จำเลย แล้ว และ ตั้งแต่ เมื่อใดแต่ สัญญา ดังกล่าว ข้อ 4 ได้ ระบุ เงื่อนไข ว่า ผู้ขาย (โจทก์ )ยอม ให้ ผู้ซื้อ (จำเลย ) ออก หลักฐาน น.ส. 3 เป็น ของ ผู้ซื้อ ถ้า ผู้ซื้อออก หลักฐาน ไม่ได้ ผู้ขาย ยอม คืนเงิน จำนวน ดังกล่าว ตาม ข้อ 1 ให้ ผู้ซื้อผู้ซื้อ ต้อง คืน หลักฐาน เอกสาร ต่าง ๆ เกี่ยวกับ ที่ดิน ให้ แก่ ผู้ขายภายใน 1 เดือน นับแต่ วันที่ ทราบ ว่า ออก หลักฐาน ไม่ได้ ข้อตกลง ดังกล่าวจึง มีผล ว่า ถ้า ผู้ซื้อ ออก หลักฐาน น.ส. 3 ไม่ได้ ผู้ขาย และ ผู้ซื้อยอม เลิกสัญญา กัน โดย ปริยาย อย่างไร ก็ ดี คำให้การ ของ จำเลย กลับ ต่อสู้ว่า โจทก์ ได้ ทำ สัญญาจะขาย ที่ดินพิพาท ให้ แก่ จำเลย และ ได้ ส่งมอบสิทธิ ครอบครอง ให้ แก่ จำเลย โดย เด็ดขาด ตั้งแต่ วันที่ 6 มิถุนายน 2530ซึ่ง ย่อม หมายความ ว่า จำเลย อ้าง ความ เป็น เจ้าของ สิทธิ ครอบครองที่ดินพิพาท โดย อาศัย สิทธิ ตาม หนังสือ สัญญา มัดจำ ลงวันที่ 6 มิถุนายน2530 เอกสาร หมาย จ. 6 หรือ ล. 11 หาใช่ อ้าง สิทธิ ตาม หนังสือ ซื้อ ขายเอกสาร หมาย ล. 1 ไม่ แสดง ว่า โจทก์ กับ จำเลย ได้ ยกเลิก สัญญาซื้อขายเอกสาร หมาย ล. 1 ฉบับ เดิม แล้ว เพราะ ได้ มี การ ตกลง ราคา ที่ดินพิพาท ใหม่เพิ่ม จาก เดิม 21,000 บาท เป็น 30,000 บาท ดังนั้น โจทก์ กับ จำเลยย่อม ผูกพัน ตาม ข้อตกลง ใน หนังสือ สัญญา มัดจำ เอกสาร หมาย จ. 6 หรือ ล. 11ใน ระหว่าง โจทก์ กับ จำเลย มี ข้อพิพาท กัน จำเลย ให้ ทนายความ มี หนังสือถึง โจทก์ ลงวันที่ 25 เมษายน 2532 ตาม เอกสาร หมาย ล. 5 มี ข้อความ ยืนยันให้ โจทก์ ปฏิบัติ ตาม หนังสือ สัญญา มัดจำ เอกสาร หมาย จ. 6 หรือ ล. 11ซึ่ง สัญญา มัดจำ ดังกล่าว ข้อ 2 มี ข้อความ ตอนหนึ่ง ว่า ฯลฯ คู่สัญญาตกลง กัน ว่า จะ ได้ ทำ พิธี โอน กรรมสิทธิ์ กัน ต่อ เจ้าพนักงาน ให้ สำเร็จภายใน กำหนด…เดือน นับแต่ วัน ทำ สัญญา นี้ เป็นต้น ไป และ ข้อ 3 ระบุ ว่าใน ระหว่าง ที่ ยัง ไม่ได้ ทำการ โอน กัน นี้ ผู้ให้สัญญา (โจทก์ ) ยอม ให้ผู้ถือ สัญญา (จำเลย ) เข้า ครอบครอง ไว้ ก่อน และ ยอม ให้ ผู้ถือ สัญญาเข้า ทำการ ได้ ทุกอย่าง เป็นต้น ว่า ทำ ผลประโยชน์ ปลูก พืช ยืน ต้น ได้นอกจาก นี้ ปรากฏว่า โจทก์ ได้ ติดต่อ ทางราชการ เพื่อ ให้ ดำเนินการออก หนังสือ น.ส. 3 สำหรับ ที่ดินพิพาท ใน นาม ของ โจทก์ ตลอดมา ดัง จะ เห็นได้ จาก หนังสือ ของ นายอำเภอ บางสะพานน้อย ที่ ได้ นัดหมาย ให้ โจทก์ ไป พบ เจ้าหน้าที่ เพื่อ ตรวจสอบ สภาพ การ ทำประโยชน์ ใน ที่ดินพิพาทหลาย ครั้ง ตาม เอกสาร หมาย จ. 5 และ โจทก์ มี นาย นครชัย พิมพ์ประพันธ์ เจ้าหน้าที่ บริหาร งาน ที่ดิน อำเภอ บางสะพานน้อย เป็น พยาน เบิกความ ตอบ คำถามค้าน ของ ทนายจำเลย ว่า ใน ระหว่าง ดำเนินการ เพื่อ ออก หนังสือน.ส. 3 จำเลย ได้ วิ่งเต้น ให้ ทางราชการ ออก หนังสือ น.ส. 3 ให้ แก่ โจทก์ตลอด เวลา จำเลย เคย มี หนังสือ ถึง โจทก์ เมื่อ วันที่ 28 มีนาคม 2532แจ้ง ให้ ทราบ ถึง ความ เคลื่อนไหว เกี่ยวกับ การ ปฏิบัติงาน ของ ทางราชการใน การ ออก หนังสือ น.ส. 3 ว่า ดำเนิน ไป อย่าง ล่าช้า และ ยุ่งยาก และ เสนอขอให้ โจทก์ จำเลย ทำ สัญญาซื้อขาย กรรมสิทธิ์ กันเอง จะ ตกลง ขาย หรือไม่ขอให้ แจ้ง จำเลย ด้วย แสดง ว่า หลังจาก โจทก์ จำเลย ทำ หนังสือ สัญญา มัดจำเอกสาร หมาย จ. 6 หรือ ล. 11 แล้ว จำเลย ยัง เคารพ สิทธิ ของ โจทก์ใน ที่ดินพิพาท ใน ฐานะ เจ้าของ เรื่อย มา นอกจาก นี้ โจทก์ นำสืบ ให้ เห็นว่าโจทก์ ได้เสีย ภาษีบำรุงท้องที่ สำหรับ ที่ดินพิพาท ตั้งแต่ ปี 2518ปี 2521 ถึง ปี 2532 ตาม ภาพถ่าย ใบเสร็จรับเงิน เอกสาร หมาย จ. 4(รวม 13 แผ่น ) ต่อเนื่อง กัน มา ย่อม ชี้ ให้ เห็นว่า โจทก์ ยัง หวงแหน สิทธิใน ที่ดินพิพาท ว่า ยัง เป็น ของ ตนเอง ตราบ เวลา ที่ โจทก์ ยัง ไม่ได้ หนังสือน.ส. 3 เพื่อ โอน ให้ จำเลย ทาง ทะเบียน จำเลย เพิ่ง มา ยื่น แบบ รายการ ที่ดิน(ภ.บ.ท. 5) เสีย ภาษีบำรุงท้องที่ สำหรับ ที่ดินพิพาท ประจำปี 2533และ ปี 2534 หลังจาก มี ข้อพิพาท แย่ง สิทธิ ใน ที่ดิน กับ โจทก์ แล้วที่ จำเลย อ้างว่า จำเลย มี เจตนา ยึดถือ ที่ดินพิพาท เพื่อ ตน ตลอดมาโดย มี นาย สินชล ช่วยประคอง กำนัน ตำบล ท้องที่ นาย สะอาด แดงฉ่ำ และ นาย สุพจน์ เพชรมณี เป็น พยาน เบิกความ สนับสนุน นั้น เห็นว่า พยาน ดังกล่าว รู้เห็น ว่า จำเลย เข้า ทำประโยชน์ ใน ที่ดินพิพาท เท่านั้นส่วน จำเลย มี สัญญา กับ โจทก์ เกี่ยวกับ ที่ดินพิพาท อย่างไร พยาน ย่อมไม่ทราบ ได้ และ ที่ จำเลย อ้างว่า จำเลย ทำ สัญญาซื้อขาย ที่ดินพิพาทกับ โจทก์ ตั้งแต่ ฉบับ แรก ตาม เอกสาร หมาย ล. 1 สัญญา มัดจำ เอกสาร หมาย จ. 6หรือ ล. 11 และ มี การ ร่าง สัญญาซื้อขาย ตาม เอกสาร หมาย จ. 12โจทก์ เรียกร้อง ราคา ที่ดิน เพิ่มขึ้น ตลอดมา เพราะ ราคา ที่ดิน สูง ขึ้นเรื่อย ๆ แต่ เหตุใด จำเลย จึง ยอม ผ่อนปรน ตาม คำ เรียกร้อง ของ โจทก์ถ้าหาก จำเลย เห็นว่า โจทก์ ผิดสัญญา อย่างไร จำเลย ก็ มิได้ ใช้ สิทธิทาง ศาล ฟ้องโจทก์ ให้ ปฏิบัติ ตาม สัญญา ดังนั้น จึง เห็นว่า การ ที่ โจทก์กับ จำเลย ทำ สัญญา มัดจำ จะซื้อจะขาย ที่ดินพิพาท กัน โดย โจทก์ ยินยอมให้ จำเลย เข้า ทำประโยชน์ ใน ที่ดินพิพาท ก่อน ใน ระหว่าง ที่ โจทก์ยัง ไม่ได้ หนังสือ น.ส. 3 สำหรับ ที่ดินพิพาท จาก ทางราชการ แสดง ว่าโจทก์ กับ จำเลย มี เจตนา จะ โอนสิทธิ ครอบครอง ใน ที่ดินพิพาท โดย ทำนิติกรรมและ จดทะเบียน ต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ ให้ ถูกต้อง ตาม กฎหมาย ต่อไปข้อเท็จจริง ฟัง ไม่ได้ ว่า โจทก์ ซึ่ง เป็น ผู้ขาย มี เจตนา สละ การ ครอบครองที่ดินพิพาท ให้ แก่ จำเลย ซึ่ง เป็น ผู้ซื้อ แล้ว การ ที่ จำเลย ยึดถือครอบครอง และ ทำประโยชน์ ใน ที่ดินพิพาท ตลอดมา นั้น เป็น การ ยึดถือครอบครอง โดย อาศัย สิทธิ ของ โจทก์ ตาม หนังสือ มัดจำ จะซื้อจะขาย จึง เป็นการ ยึดถือ ครอบครองแทน โจทก์ แม้ จำเลย จะ ยึดถือ ครอบครอง ที่ดินพิพาทนาน เท่าไร จำเลย ก็ ไม่ได้ สิทธิ ใน ที่ดินพิพาท การ ที่ จำเลย อ้าง สิทธิตาม สัญญา มัดจำ ดังกล่าว โต้แย้ง โจทก์ และ โจทก์ ไม่ประสงค์ ให้ จำเลยอยู่ ใน ที่ดินพิพาท ต่อไป จำเลย จึง ต้อง ออกจาก ที่ดินพิพาท และ ชำระค่าเสียหาย แก่ โจทก์ ที่ ศาลล่าง ทั้ง สอง พิพากษา มา นั้น ศาลฎีกาเห็นพ้อง ด้วย ฎีกา จำเลย ฟังไม่ขึ้น ”
พิพากษายืน
