แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่พร้อมกับเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระจากจำเลยถือได้ว่าเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ส่วนหนึ่งกับคดีมีทุนทรัพย์อีกส่วนหนึ่งปนกันมาดังนี้จะอุทธรณ์ข้อเท็จจริงได้หรือไม่ต้องแยกจากกันถ้าหากอุทธรณ์ประเด็นเรื่องขับไล่ต้องพิจารณาว่าค่าเช่าเกินเดือนละ4,000บาทหรือไม่เมื่อปรากฏว่าโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยมีอัตราค่าเช่าห้องละ200บาทต่อเดือนจึงต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา224วรรคสองส่วนที่ฟ้องเรียกค่าเช่าค้างชำระนั้นต้องพิจารณาว่าเกิน50,000บาทหรือไม่เมื่อศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระค่าเช่าเป็นเงิน28,320บาทแก่โจทก์โจทก์อุทธรณ์ขอให้ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้คำพิพากษาศาลชั้นต้นให้เป็นไปตามคำขอท้ายฟ้องเป็นจำนวนเงิน51,600บาทจึงเท่ากับขอให้ศาลอุทธรณ์พิพากษาเพิ่มขึ้นอีกเป็นจำนวนเงิน23,280บาทเท่านั้นดังนั้นคงเหลือทุนทรัพย์ที่พิพาทกันมาในชั้นอุทธรณ์มีจำนวนไม่เกิน50,000บาทต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวเช่นกัน สัญญาจองอาคารข้อ5ระบุว่าเมื่อผู้รับจองทำการก่อสร้างอาคารที่จองแล้วเสร็จผู้จองต้องเสียค่าอาคารและค่าบำรุงให้แก่ผู้รับจองตั้งแต่นั้นเป็นต้นไปดังนี้เจตนาของผู้จองและผู้รับจองหรือผู้เช่ากับผู้ให้เช่ามีเจตนาให้ผู้ที่จองอาคารได้อยู่ในอาคารเมื่อทำการก่อสร้างอาคารเสร็จแล้วและนับแต่อาคารที่ให้จองสร้างเสร็จโจทก์ในฐานะผู้รับจองหรือผู้ให้เช่าก็จะเรียกเก็บค่าเช่ากับค่าบำรุงจากผู้จองอาคารหรือผู้เช่าในทันทีจำเลยทำสัญญาจองอาคารแล้วให้ ส.เข้าอยู่ในอาคารที่จองทันทีหากจะนับระยะเวลาการเช่าโดยเริ่มนับตั้งแต่โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันตามสัญญาข้อ4ก็ไม่เป็นการแน่นอนว่าจะทำสัญญากันได้เมื่อใดเพราะเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราเช่าที่ดินพิพาทแปลงนี้จากกรมธนารักษ์ซึ่งต่อมาเกิดมีข้อพิพาทเกี่ยวกับที่ดินระหว่างกรมธนารักษ์กับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ต้องรอผลชี้ขาดถึงที่สุดก่อนจึงจะสามารถทำสัญญาเช่าต่อกันได้เมื่อจำเลยให้ส. เข้าอยู่ในอาคารที่จองและเสียค่าเช่าให้แก่โจทก์ตลอดมาเป็นเวลาไม่ต่ำกว่า10ปีจนกระทั่งโจทก์มาฟ้องขับไล่พฤติการณ์ดังกล่าวถือได้ว่าโจทก์และจำเลยไม่ถือเป็นข้อสาระสำคัญที่จะทำสัญญาเช่าต่อกันหรือไม่ข้อสำคัญน่าจะถือการเข้าอยู่ในอาคารที่จองด้วยเจตนาที่จะให้มีอายุการเช่า20ปีการทำสัญญาจองอาคารไว้โดยยังไม่ทำสัญญาเช่าต่อกันแต่ผู้จองและผู้รับจองก็ได้ปฏิบัติเสมือนหนึ่งมีการเช่าทรัพย์แล้วจึงต้องถือเจตนาของคู่สัญญาเป็นข้อสำคัญอายุการเช่าจึงสมควรเริ่มนับแต่วันที่ทำสัญญาจองอาคารพิพาทเป็นต้นไป
ย่อยาว
โจทก์ ฟ้อง ขอให้ บังคับ จำเลย และ บริวาร ออก ไป จาก อาคารของ โจทก์ ให้ จำเลย ชำระ ค่าเช่า ค่าบำรุง ที่ ค้าง 51,600 บาท พร้อมดอกเบี้ย อัตรา ร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับแต่ วันฟ้อง เป็นต้น ไป จนกว่าจะ ชำระ เสร็จ แก่ โจทก์ ให้ จำเลย ใช้ ค่าเสียหาย เดือน ละ 10,000 บาท แก่โจทก์ นับ ถัด จาก วันฟ้อง เป็นต้น ไป จนกว่า จำเลย และ บริวาร จะ ออก ไป จาก อาคารของ โจทก์
จำเลย ให้การ และ ฟ้องแย้ง ว่า ใน ขณะที่ โจทก์ ฟ้องคดี นี้ โจทก์ไม่มี สิทธิ ครอบครอง ที่ดิน ตาม ฟ้อง เพราะ เป็น ที่ดิน ของ สำนักงานทรัพย์สิน ส่วน พระมหากษัตริย์ โจทก์ จึง ไม่มี อำนาจฟ้อง จำเลยไม่ได้ ผิดสัญญา โจทก์ เก็บ ค่าเช่า ค่าบำรุง ไม่ถูกต้อง ตาม สัญญาจำเลย ได้ โต้แย้ง และ ส่ง เงิน ค่าเช่า ค่าบำรุง ตาม สัญญา ไป ให้ โจทก์แต่ โจทก์ ไม่รับ จำเลย ไม่ได้ นำ ฟ้อง พิพาท ออก ให้ บุคคลอื่น เช่า ช่วงโจทก์ จึง ไม่มี สิทธิ บอกเลิก สัญญา และ ขับไล่ จำเลย ตาม สัญญา จอง อาคารโจทก์ จะ ต้อง จดทะเบียน การ เช่า ให้ จำเลย มี กำหนด เวลา 20 ปีขอให้ บังคับ โจทก์ ไป จดทะเบียน การ เช่า ให้ จำเลย มี กำหนด เวลา20 ปี นับแต่ วัน จดทะเบียน การ เช่า
โจทก์ ให้การ แก้ฟ้อง แย้ง ว่า นาย สง่า ภู่อยู่ ไม่มี อำนาจ ให้การ และ ฟ้องแย้ง แทน จำเลย เพราะ จำเลย มิได้ ลงลายมือชื่อ ใน หนังสือมอบอำนาจ สัญญา จอง อาคาร ระหว่าง โจทก์ จำเลย มี กำหนด เวลา 20 ปีนับแต่ วันที่ กระทรวงการคลัง ทำ สัญญา ให้ เทศบาล เช่า ซึ่ง เริ่ม สัญญาวันที่ 19 พฤศจิกายน 2513 ถึง วันที่ 19 พฤศจิกายน 2533 เท่านั้นจำเลย เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา นำ อาคาร ออก ให้ นาย สง่า เช่า ช่วง และ จำเลย ไม่ชำระ ค่าเช่า ให้ โจทก์ ตาม สัญญา ขอให้ ยกฟ้อง แย้ง
ศาลชั้นต้น พิพากษา ให้ จำเลย ชำระ ค่าเช่า เป็น เงิน28,320 บาท แก่ โจทก์ และ ให้ ชำระ ค่าเช่า เดือน ละ 400 บาท นับแต่วันฟ้อง ไป จนกว่า จะ ชำระ เสร็จ แก่ โจทก์ คำขอ อื่น ให้ยก ให้ โจทก์จดทะเบียน การ เช่า อาคาร เลขที่ 131/23-24 ถนน ชุมพล ตำบล หน้าเมือง อำเภอเมืองฉะเชิงเทรา จังหวัด ฉะเชิงเทรา ให้ จำเลย มี กำหนด เวลา เช่า 20 ปี นับแต่ วันที่ 17 พฤษภาคม 2521เป็นต้น ไป โดย โจทก์ เป็น ผู้ เสีย ค่าอากรแสตมป์ และ ค่าธรรมเนียมมิฉะนั้น ให้ ถือเอา คำพิพากษา แทน การแสดง เจตนา ของ โจทก์
โจทก์ และ จำเลย อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืน
โจทก์ และ จำเลย ฎีกา
ศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า คดี นี้ โจทก์ ฟ้องขับไล่ พร้อม กับ เรียกค่าเช่า ที่ ค้างชำระ จาก จำเลย จึง ถือได้ว่า เป็น คดี ไม่มี ทุนทรัพย์ส่วน หนึ่ง กับ มี ทุนทรัพย์ อีก ส่วน หนึ่ง โดย เป็น ทั้ง คดีมีทุนทรัพย์และ ไม่มี ทุนทรัพย์ ปน กัน มา ดังนี้ จะ อุทธรณ์ ข้อเท็จจริง ได้ หรือไม่ต้อง แยก จาก กัน กล่าว คือ ถ้าหาก อุทธรณ์ ประเด็น เรื่อง ขับไล่ก็ ต้อง พิจารณา ว่า ค่าเช่า เกิน เดือน ละ 4,000 บาท หรือไม่ เมื่อโจทก์ ฟ้องขับไล่ จำเลย ปรากฏว่า มี อัตรา ค่าเช่า ห้อง ละ 200 บาทต่อ เดือน จึง ต้องห้าม อุทธรณ์ ใน ข้อเท็จจริง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ส่วน ที่ ฟ้องเรียก ค่าเช่า ค้างชำระ นั้น ก็ ต้อง พิจารณา ว่า เกิน 50,000 บาท หรือไม่ปรากฏว่า ศาลชั้นต้น พิพากษา ให้ จำเลย ชำระ ค่าเช่า เป็น เงิน28,320 บาท แก่ โจทก์ โจทก์ อุทธรณ์ ขอให้ ศาลอุทธรณ์ พิพากษาแก้ คำพิพากษา ศาลชั้นต้น ให้ เป็น ไป ตาม คำขอ ท้ายฟ้อง เป็น จำนวนเงิน51,000 บาท จึง เท่ากับ ขอให้ ศาลอุทธรณ์ พิพากษา เพิ่มขึ้น อีก เป็นจำนวนเงิน 23,280 บาท เท่านั้น ดังนั้น คงเหลือ ทุนทรัพย์ ที่พิพาทกัน มา ใน ชั้นอุทธรณ์ จึง มี จำนวน ไม่เกิน 50,000 บาท ก็ ต้องห้ามอุทธรณ์ ใน ข้อเท็จจริง เช่นเดียวกัน ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคหนึ่ง ที่ ศาลอุทธรณ์ไม่รับ วินิจฉัย อุทธรณ์ ของ โจทก์ ใน ประเด็น ดังกล่าว จึง เป็น การ ถูกต้องฎีกา ของ โจทก์ ฟังไม่ขึ้น
ปัญหา ต่อไป ตาม ฎีกา ของ จำเลย ที่ ต้อง วินิจฉัย ใน ข้อกฎหมายมี ว่า ที่ โจทก์ จะ ต้อง จดทะเบียน การ เช่า ให้ แก่ จำเลย มี กำหนด 20 ปีนั้น จะ เริ่ม นับแต่ เมื่อใด ศาลฎีกา พิเคราะห์ สัญญา จอง อาคาร ตามเอกสาร หมาย จ. 8 ข้อ 5 ซึ่ง ระบุ ว่า เมื่อ ผู้รับ จอง ทำการก่อสร้าง อาคาร ที่ จอง แล้ว เสร็จ ผู้ จอง ต้อง เสีย ค่า อาคาร และ ค่าบำรุงให้ แก่ ผู้รับ จอง ตั้งแต่ นั้น เป็นต้น ไป เห็นว่า เจตนา ของ ผู้ จอง และผู้รับ จอง หรือ อีก นัย หนึ่ง พอ แปล ได้ว่า ผู้เช่า กับ ผู้ให้เช่า มี เจตนาให้ ผู้ที่ จอง อาคาร ได้ อยู่ ใน อาคาร เมื่อ ทำการ ก่อสร้าง อาคาร เสร็จ แล้วและ นับแต่ อาคาร ที่ ให้ จอง สร้าง เสร็จ โจทก์ ใน ฐานะ ผู้รับ จอง หรือผู้ให้เช่า ก็ จะ เรียก เก็บค่าเช่า กับ ค่าบำรุง จาก ผู้ จอง อาคาร หรือผู้เช่า ใน ทันที ตาม ข้อเท็จจริง ปรากฏว่า ใน ขณะที่ จำเลย ทำ สัญญา จองอาคาร นั้น โจทก์ ได้ สร้าง อาคาร เสร็จ เรียบร้อย แล้ว ซึ่ง ในข้อ นี้ จำเลย ก็ ได้ ยอมรับ ว่า หลังจาก ทำ สัญญา จอง อาคาร แล้ว ได้ ให้นาย สง่า ภู่อยู่ ซึ่ง เป็น หลาย ของ จำเลย เข้า อยู่ ใน อาคาร ที่ จอง โดย นาย สง่า เปิด เป็น โรง พิมพ์ และ ได้เสีย ค่าเช่า ให้ แก่ โจทก์ ตั้งแต่ วันที่ 17 พฤษภาคม 2527 ซึ่ง เป็น วันที่ ทำ สัญญา ของ อาคารหาก จะ ให้ นับ ระยะเวลา การ เช่า โดย เริ่ม นับ ตั้งแต่ วันที่ โจทก์จำเลย ทำ สัญญาเช่า กัน ตาม สัญญา ใน ข้อ 4 ก็ จะ เห็น ได้ว่า ไม่เป็นการ แน่นอน ว่า จะ ทำ สัญญา กัน ได้ เมื่อใด เพราะ ข้อเท็จจริง ปรากฏว่าที่ เทศบาล เมือง ฉะเชิงเทรา เช่า ที่ดินพิพาท แปลง นี้ จาก กรมธนารักษ์ซึ่ง ต่อมา เกิด มี ข้อพิพาท เกี่ยวกับ ที่ดิน ระหว่าง กรมธนารักษ์ กับสำนักงาน ทรัพย์สิน ส่วน พระมหากษัตริย์ จำต้อง รอ ผล ชี้ขาด ถึงที่สุดเสีย ก่อน จึง จะ สามารถ ทำ สัญญาเช่า ต่อ กัน ได้ เมื่อ ข้อเท็จจริงได้ความ ว่า จำเลย ใน ฐานะ ผู้ จอง อาคาร ก็ ได้ ให้ นาย สง่า เข้า ไป เปิด เป็น โรง พิมพ์ และ เสีย ค่า เข่า ให้ แก่ โจทก์ นับแต่ วัน ทำ สัญญา จอง อาคารเป็นต้น มา จน กระทั่ง เกิด กรณี พิพาท เรื่อง ค่าเช่า ระหว่าง โจทก์กับ จำเลย เป็นเหตุ ให้ โจทก์ มา ฟ้องขับไล่ เมื่อ พ.ศ. 2532 อันเป็นระยะเวลา ที่ จำเลย ได้ ให้ นาย สง่า เข้า ไป อยู่ ใน อาคาร ที่ จอง เป็น เวลา ไม่ ต่ำกว่า 10 ปี มา แล้ว พฤติการณ์ เช่นนี้ ถือได้ว่า ทั้ง โจทก์และ จำเลย ไม่ ถือ เป็น ข้อ สาระสำคัญ ที่ จะ ทำ สัญญาเช่า ต่อ กัน หรือไม่ข้อสำคัญ น่า จะ ถือ การ เข้า อยู่ ใน อาคาร ที่ จอง ด้วย มี เจตนา ที่ จะ ให้ มีอายุ การ เช่า ตาม ที่ ระบุ ไว้ ใน สัญญา ข้อ 3 คือ มี กำหนด 20 ปี การ ที่ จำเลยได้ ให้ นาย สง่า เข้า ไป อยู่ ใน อาคาร พิพาท ใน ฐานะ ผู้ จอง หรือ ผู้เช่า ก็ ได้ ใช้ ประโยชน์ ใน อาคาร พิพาท เช่นนี้ การ ทำ สัญญา จอง อาคารไว้ โดย ยัง ไม่ทำ สัญญาเช่า ต่อ กัน แต่ ผู้ จอง และ ผู้รับ จอง ก็ ได้ ปฏิบัติเสมือน หนึ่ง มี การ เช่าทรัพย์ แล้ว จึง ต้อง ถือ เจตนา ของ คู่สัญญา เป็นข้อสำคัญ อายุ การ เช่า จึง สมควร ให้ เริ่ม นับแต่ วัน ทำ สัญญา จอง อาคารพิพาท เป็นต้น ไป ที่ ศาลล่าง ทั้ง สอง พิพากษา มา นั้น ศาลฎีกา เห็นพ้อง ด้วยฎีกา ของ จำเลย ฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน
