แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
การจัดสรรที่ดินที่มีขึ้นภายหลังจากประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ใช้บังคับ ถนนซึ่งเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นจะตกอยู่ในภารจำยอมก็ต่อเมื่อแผนผังและโครงการจัดสรรที่ดินนั้นได้รับอนุญาตแล้ว ดังนั้นการยื่นคำขอรวมและแบ่งแยกโฉนดที่ดินที่เป็นถนน ซึ่งเจ้าพนักงานได้ทำการรังวัดและแบ่งแยกที่ดินเสร็จสิ้นก่อนที่จะยื่นคำขออนุญาตและได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน จึงยังไม่ตกอยู่ในภารจำยอม
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้ลงโทษตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 157, 83,84, 86 พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายอาญา พ.ศ. 2502มาตรา 13
ศาลชั้นต้นไต่สวนมูลฟ้องแล้ว เห็นว่าคดีไม่มีมูล พิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา โดยผู้พิพากษาซึ่งลงชื่อในคำพิพากษาศาลอุทธรณ์อนุญาตให้ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริง
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในทางไต่สวนว่าโจทก์ซื้อที่ดินจากจำเลยที่ 1 และที่ 2 รวม 4 แปลง คือเมื่อวันที่ 14 พฤศจิกายน 2523 ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 106715 และ 106716ตามเอกสารหมาย จ.1 และ จ.2 และเมื่อวันที่ 25 มิถุนายน 2524ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 106717 และ 106718 ตามเอกสารหมาย จ.3และ จ.4 ที่ดินโฉนดเลขที่ 106715 ของโจทก์ติดกับที่ดินโฉนดเลขที่6534 และ 106708 เรียงตามลำดับไปจนถึงโฉนดเลขที่ 106714 ของจำเลยที่ 1 และที่ 2 ที่ดินโฉนดเลขที่ 6534 มีเนื้อที่ 3 งาน 58ตารางวา ซึ่งเป็นที่ดินส่วนที่เป็นถนนตามแผ่นโฆษณาโครงการ 2ศรีอัมพรดูเพลกซ์จัดสรรโดยจำเลยที่ 3 ตามเอกสารหมาย จ.5 เมื่อวันที่ 26 สิงหาคม 2524 จำเลยที่ 1 และที่ 2 ยื่นคำร้องขอรวมโฉนดและแบ่งแยกในนามเดิมคือรวมโฉนดเลขที่ 6534 เข้ากับโฉนดเลขที่106708 ถึง 106714 รวม 8 แปลง แล้วแบ่งแยกออกเป็น 2 แปลงในนามเดิม วันที่ 14 ถึงวันที่ 16 กันยายน 2524 จำเลยที่ 4 กับพวกได้ออกไปทำการรังวัดตามคำขอของจำเลยที่ 1 และที่ 2 ต่อมาวันที่23 ธันวาคม 2524 เจ้าพนักงานที่ดินได้ออกโฉนดที่ดินฉบับใหม่ซึ่งรวมเนื้อที่ดินทั้ง 8 แปลง ดังกล่าวเข้าด้วยกันเป็นโฉนดที่ดินเลขที่6534 มีเนื้อที่รวมทั้งสิ้น 1 ไร่ 70 ตารางวา ตามเอกสารหมาย จ.17วันที่ 11 มกราคม 2525 ได้แบ่งแยกที่ดินจากโฉนดเลขที่ 6534 ออกไป1 งาน 42 ตารางวา โดยออกเป็นโฉนดใหม่เลขที่ 106708 ตามเอกสารหมายจ.18 ส่วนโฉนดเลขที่ 6534 คงเหลือเนื้อที่ 3 งาน 28 ตารางวาซึ่งมีเนื้อที่น้อยกว่าโฉนดเลขที่ 6534 เดิมก่อนที่จะมีการรวมและแบ่งแยกโฉนดจำนวน 30 ตารางวา ต่อมาในปี 2525 นั้นเอง จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ใช้ที่ดินโฉนดเลขที่ 106708 ใหม่ ปลูกสร้างอาคาร 4 ชั้น จดทะเบียนเป็นอาคารชุดชื่อแบชเลอร์คอนโดมิเนียมและทำการยกระดับถนนคล้ายกับทางเข้าออกจากอาคารชุดดังกล่าวปรากฏตามภาพถ่ายหมาย จ.20 ในระหว่างดำเนินการรวมโฉนดและแบ่งแยกตามคำขอของจำเลยที่ 1 และที่ 2 อยู่นั้น จำเลยที่ 1 และที่ 2ได้ยื่นคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินเมื่อวันที่ 30 ตุลาคม 2524 โดยขอจัดสรรที่ดินเนื้อที่ประมาณ4 ไร่ 1 งาน 78 ตารางวา ตามแผ่นโฆษณาเอกสารหมาย จ.5 ในนามห้างหุ้นส่วนสามัญสุรสีห์ตามเอกสารหมาย จ.7 ต่อมาวันที่ 13มีนาคม 2528 คณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินได้มีมติอนุมัติให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ทำการจัดสรรที่ดินได้ตามขอ
พิเคราะห์แล้ว คดีมีปัญหาว่า การที่จำเลยที่ 1 และที่ 2ยื่นคำร้องขอรวมโฉนดและแบ่งแยก และจำเลยที่ 4 ถึงที่ 9 ได้ดำเนินการตั้งแต่การรังวัดเพื่อรวมและแบ่งแยกโฉนดที่ดินในนามเดิมตามคำขอของจำเลยที่ 1 และที่ 2 จนออกมาเป็นโฉนดที่ดินตามเอกสารหมาย จ.17และ จ.18 อันมีผลทำให้ที่ดินตามโฉนดเลขที่ 6534 เดิมซึ่งมีเนื้อที่3 งาน 58 ตารางวา ลดลงเหลือ 3 งาน 28 ตารางวา นั้น จะมีมูลความผิดฐานเป็นการปฏิบัติหน้าที่หรือละเว้นการปฏิบัติหน้าที่โดยมิชอบ และโดยทุจริตตามฟ้องหรือไม่ ที่โจทก์ฎีกาว่าที่ดินตามโฉนดเลขที่ 6534 เดิมซึ่งเป็นถนนในที่ดินจัดสรรตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร จำเลยที่ 1 และที่ 2 จะทำการแก้ไขเปลี่ยนแปลงถนนอันเป็นสาธารณูปโภคหรือให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดลงไปไม่ได้ตามข้อ 30 แห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 นั้นเห็นว่า ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 32 บัญญัติว่า”ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ประกาศในราชกิจจานุเบกษา และได้จำหน่ายที่ดินจัดสรรไปแล้วบางส่วนหรือได้จัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ หรือได้ปรับปรุงที่ดินจัดสรรให้เป็นที่อยู่อาศัย ที่ประกอบการพาณิชย์ หรือที่ประกอบการอุตสาหกรรมไปแล้วบางส่วน เมื่อผู้นั้นได้ยื่นรายการและแสดงหลักฐานตามแบบและวิธีการที่กำหนดในกฎกระทรวงต่อคณะกรรมการภายในหกสิบวันนับแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับก็ให้ทำการจัดสรรที่ดินนั้นต่อไปได้โดยไม่ตกอยู่ภายใต้บังคับแห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ เว้นแต่กิจการอันเป็นสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน ให้อยู่ภายใต้บังคับแห่งข้อ 30 ด้วย” ข้อ 30 บัญญัติว่า “สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไป หรือเสื่อมความสะดวกมิได้” จากข้อ 30 และข้อ 32ของประกาศของคณะปฏิวัติดังกล่าว เห็นได้ว่า ถนนซึ่งเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นจะตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรนั้นมีอยู่ 2 กรณี คือ 1. การจัดสรรที่ดินที่มีอยู่ก่อนวันที่ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ประกาศในราชกิจจานุเบกษาและได้จัดจำหน่ายที่ดินจัดสรรไปแล้วบางส่วน หรือได้จัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ หรือได้ปรับปรุงที่ดินจัดสรรให้เป็นที่อยู่อาศัย ที่ประกอบการพาณิชย์ หรือที่ประกอบการอุตสาหกรรมไปแล้วบางส่วน เมื่อผู้จัดสรรที่ดินได้ยื่นรายการและแสดงหลักฐานตามแบบและวิธีการที่กำหนดในกฎกระทรวงต่อคณะกรรมการภายในหกสิบวันนับแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติใช้บังคับ 2. การจัดสรรที่ดินที่มีขึ้นภายหลังจากประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ใช้บังคับซึ่งในกรณีนี้ ถนนซึ่งเป็นสาธารณูปโภคจะตกอยู่ในภาระจำยอมก็ต่อเมื่อแผนผังและโครงการจัดสรรที่ดินนั้นได้รับอนุญาตแล้ว แต่คดีนี้ปรากฏว่าประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 29 พฤศจิกายน 2515 ไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2ได้จัดสรรที่ดินอยู่ก่อนวันดังกล่าว แต่กลับปรากฏว่าจำเลยที่ 1และที่ 2 ได้ยื่นคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินเมื่อวันที่ 30 ตุลาคม 2524 ตามเอกสารหมาย จ.7และได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินได้เมื่อวันที่ 13 มีนาคม 2528การจัดสรรที่ดินของจำเลยที่ 1 และที่ 2 จึงมิใช่การจัดสรรที่ดินที่มีอยู่ก่อนประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ใช้บังคับกรณีดังกล่าวจึงปรับกับคดีนี้ไม่ได้ การจัดสรรที่ดินในคดีนี้เป็นการจัดสรรที่ดินที่มีขึ้นภายหลังจากประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286ใช้บังคับ กรณีนี้ถนนซึ่งเป็นสาธารณูปโภคจะตกอยู่ในภาระจำยอมก็ต่อเมื่อแผนผังและโครงการจัดสรรที่ดินนั้นได้รับอนุญาตแล้วข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ยื่นคำขอรวมและแบ่งแยกโฉนดที่ดินเลขที่ 6534 และโฉนดที่ดินเลขที่ 106708 ถึง 106714เมื่อวันที่ 26 สิงหาคม 2524 จำเลยที่ 4 ถึงที่ 9 ซึ่งเป็นเจ้าพนักงานได้ทำการรังวัดและแบ่งแยกที่ดินเสร็จสิ้นในเดือนธันวาคม2524 และมกราคม 2525 แล้วก่อนที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ยื่นคำขออนุญาตและได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน ที่ดินโฉนดเลขที่ 6534จึงยังไม่ตกอยู่ในภารจำยอม ดังนั้น จำเลยที่ 1 และที่ 2 จึงมีสิทธิที่จะขอรวมและแบ่งแยกโฉนดและจำเลยที่ 3 ถึงที่ 9 ก็มีสิทธิที่จะดำเนินการรวมและแยกโฉนดตามคำขอของจำเลยที่ 1 และที่ 2 ตามอำนาจหน้าที่ของตนที่มีอยู่ได้แม้ที่ดินที่เป็นถนนตามโฉนดเลขที่ 6534เมื่อรวมและแบ่งแยกแล้วจะมีเนื้อที่ลดน้อยลงกว่าเดิม และโจทก์ไม่ได้รับแจ้งให้ไประวังแนวเขตที่ดินขณะทำการรังวัด แต่ก็ได้ความว่าเจ้าพนักงานไม่ได้รังวัดที่ดินรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์โจทก์ไม่ได้รับความเสียหาย โจทก์จึงมิใช่ผู้เสียหายไม่มีอำนาจฟ้อง ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายืนตามกันมาให้ยกฟ้องโจทก์นั้นชอบแล้ว ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
