แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
แม้สัญญาเช่าตึกแถวข้อ2จะได้ระบุว่าโจทก์ผู้ให้เช่าจะคืนเงินประกันความเสียหายแก่จำเลยเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วก็ตามแต่ในกรณีที่โจทก์ผู้ให้เช่าหรือจำเลยผู้เช่าบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดเวลาเช่า2ปีตามสิทธิที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าข้อ12โจทก์ผู้ให้เช่าก็ย่อมต้องคืนเงินประกันความเสียหายนั้นให้แก่จำเลยผู้เช่าหลังจากหักเงินประกันดังกล่าวชำระหนี้ค่าน้ำประปาไฟฟ้าโทรศัพท์และความเสียหายของตึกแถวที่แล้วด้วยเพราะเงินจำนวนดังกล่าวเป็นเงินของจำเลยที่วางไว้แก่โจทก์เพียงพอเพื่อประกันความเสียหายอันเนื่องมาจากการเช่าดังกล่าวเท่านั้นดังนั้นเมื่อโจทก์และจำเลยไม่มีความผูกพันตามสัญญาเช่าตึกแถวต่อกันแล้วโจทก์ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันความเสียหายดังกล่าวให้แก่จำเลยผู้เช่าและเมื่อปรากฏว่าจำเลยต้องรับผิดชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์จำเลยจึงมีสิทธิที่จะขอให้หักกลบลบหนี้ดังกล่าวกับเงินประกันความเสียหายนั้นได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของตึกแถวเลขที่ 348 จำเลยได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวดังกล่าวกับโจทก์ มีกำหนดเวลาเช่า 2 ปี โดยสัญญาข้อ 12 ระบุว่า ถ้าผู้เช่าต้องการจะเลิกสัญญาก่อนกำหนดจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้าสองเดือน ต่อมาประมาณปลายเดือนสิงหาคม 2533 จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและส่งมอบตึกแถวที่เช่าคืนโจทก์ โดยไม่แจ้งให้โจทก์ทราบเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้าสองเดือน ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายและระหว่างเช่าจำเลยมิได้สงวนทรัพย์สินที่เช่าเหมือนกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง ทำให้ทรัพย์ที่เช่าสูญหายบุบสลาย ทั้งจำเลยยังถอดอุปกรณ์ไฟฟ้าและอุปกรณ์ประจำตึกแถวของโจทก์ไปหลายประการ และจำเลยยังค้างค่าโทรศัพท์ ค่าไฟฟ้าค่าน้ำประปา และค่าภาษีโรงเรือน ซึ่งโจทก์ได้ชำระแทนจำเลยไปแล้วรวมค่าเสียหายทั้งสิ้นเป็นเงิน 93,608 บาท โจทก์ทวงถามแล้วแต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 95,948 บาทแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีของต้นเงินจำนวน93,608 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยให้การว่า ข้อสัญญาท้ายสัญญาเช่าข้อ 12 มิใช่สาระสำคัญแห่งสัญญาที่โจทก์จะใช้กล่าวอ้างเพื่อเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยได้ ข้อสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงให้สิทธิแก่จำเลยที่จะบอกกล่าวให้โจทก์ทราบถ้าจำเลยประสงค์ที่จะขอเลิกสัญญาเช่าเท่านั้นมิได้ให้สิทธิแก่โจทก์ที่จะเรียกร้องค่าเสียหาย ทั้งก่อนจำเลยขนย้ายสิ่งของออกจากตึกแถว จำเลยได้แจ้งบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรแล้ว หากโจทก์เสียหายก็ไม่เกิน 4,000บาท นอกจากนี้ตลอดระยะเวลาที่จำเลยใช้ตึกแถวของโจทก์ จำเลยได้สงวนบำรุงรักษาตึกแถวดังกล่าวเสมือนทรัพย์สินของจำเลยเองและไม่เคยทำความเสียหายอย่างใด ๆ ไม่เคยค้างชำระค่าโทรศัพท์ค่าไฟฟ้า น้ำประปา และค่าภาษีโรงเรือน หากค้างชำระก็ไม่เกิน2,000 บาท รวมค่าเสียหายของโจทก์หากมีเป็นเงิน 9,000 บาท แต่จำเลยได้ชำระเงินค่าประกันความเสียหายไว้กับโจทก์ตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าข้อ 2 จำนวนเงิน 20,000 บาท ซึ่งสามารถหักกลบลบหนี้กับโจทก์ได้ และเมื่อหักกลบลบหนี้แล้วโจทก์กลับเป็นหนี้จำเลยโจทก์ไม่มีสิทธิคิดดอกเบี้ยตามฟ้องเพราะจำเลยไม่เคยผิดสัญญาขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 20,208 บาทแก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่31 สิงหาคม 2533 จนกว่าจะชำระเสร็จ
โจทก์และจำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า นอกจากค่าเสียหายที่ศาลชั้นต้นกำหนด ให้จำเลยชำระค่าเช่าจำนวน 13,333 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่ 31 สิงหาคม 2533จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์อีกด้วย
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาข้อกฎหมายต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยมีสิทธินำเงินประกันความเสียหายจำนวน 20,000 บาทมาหักกลบลบหนี้กับเงินค่าเสียหายที่จำเลยต้องชำระให้แก่โจทก์หรือไม่ ที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์มีความผูกพันจะต้องชำระเงินประกันความเสียหายคืนแก่จำเลยเฉพาะในกรณีที่จำเลยเช่าตึกแถวจนครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญา เมื่อจำเลยไม่ได้เช่าตึกแถวของโจทก์จนครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญา โดยได้ขนย้ายทรัพย์สินต่าง ๆ ของจำเลยออกไปจากตึกแถวที่เช่าก่อน โจทก์จึงไม่ต้องคืนเงินประกันดังกล่าวให้แก่จำเลยนั้น ปรากฏว่าสัญญาเช่าตึกแถวข้อ 2 ได้ระบุว่าข้อสัญญาเกี่ยวกับการคืนเงินประกันความเสียหายดังกล่าวว่า”เงินประกันความเสียหายจำนวนนี้ ผู้ให้เช่า (โจทก์) จะคืนแก่ผู้เช่า (จำเลย) เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดและให้ผู้ให้เช่า (โจทก์)ได้ตรวจสอบแล้วพบว่าผู้เช่า (จำเลย) ได้ชำระเงินค่าใช้น้ำประปาไฟฟ้า และโทรศัพท์เลข 242662 ของตึกแถวที่เช่าตลอดระยะเวลาเช่าเป็นที่เรียบร้อยแล้ว และรวมถึงการที่ผู้ให้เช่า (โจทก์) ได้ตรวจตราตึกแถวที่เช่าแล้วเห็นว่าอยู่ในสภาพเรียบร้อย หากพบว่าผู้เช่า (จำเลย) ยังไม่ชำระเงินน้ำประกัน ไฟฟ้า โทรศัพท์ดังกล่าวหรือพบว่าตึกแถวที่เช่าส่วนใดชำรุดบกพร่องอันเกิดจากการใช้สอยหรือความผิดพลาดของผู้เช่าเกิดจากการใช้สอยหรือความผิดพลาดของผู้เช่า (จำเลย) ผู้เช่า (จำเลย) ยินยอมให้ผู้ให้เช่า(โจทก์) หักเงินประกันดังกล่าว เพื่อนำมาชำระหนี้ค่าน้ำประปาไฟฟ้า โทรศัพท์ หรือเพื่อความเสียหายหรือชำรุดบกพร่องในตึกแถวได้ตามความเสียหายที่เกิดขึ้นจริง” และแม้สัญญาเช่าตึกแถวดังกล่าวมีกำหนด 2 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2532 ตามที่ระบุไว้ในข้อ 1 ก็ตาม แต่ก็ปรากฏว่าสัญญาเช่าตึกแถวข้อ 12 ก็ได้ระบุให้โจทก์ผู้ให้เช่าและจำเลยผู้เช่ามีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดได้ด้วย โดยระบุว่า “ถ้าผู้เช่า (จำเลย) ผิดสัญญาแม้ข้อหนึ่งข้อใดข้างต้น ผู้ให้เช่า (โจทก์) มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันทีค่าเช่าซึ่งได้ชำระไว้ตามข้อ 2 ผู้เช่า (จำเลย) ไม่มีสิทธิเรียกคืนได้ อนึ่ง ถ้าผู้เช่า (จำเลย) ต้องการจะเลิกสัญญาก่อนกำหนด จะต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่า (โจทก์) เป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้าสองเดือน” ซึ่งย่อมเห็นได้ว่าแม้สัญญาเช่าตึกแถวข้อ 2จะได้ระบุว่า โจทก์ผู้ให้เช่าจะคืนเงินประกันความเสียหายจำนวน20,000 บาท แก่จำเลยผู้เช่าเมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วก็ตามแต่ในกรณีที่โจทก์ผู้ให้เช่าหรือจำเลยผู้เช่าบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดเวลาเช่า 2 ปี ตามสิทธิที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าข้อ 12ดังกล่าวแล้ว โจทก์ผู้เช่าก็ย่อมต้องคืนเงินประกันความเสียหายนั้นให้แก่จำเลยผู้เช่าหลังจากหักเงินประกันดังกล่าวชำระหนี้ค่าน้ำประปา ไฟฟ้า โทรศัพท์ และความเสียหายของตึกแถวที่เช่าแล้วด้วย เพราะเงินจำนวนดังกล่าวเป็นเงินของจำเลยที่วางไว้แก่โจทก์เพียงเพื่อประกันความเสียหายอันเนื่องมาจากการเช่าดังกล่าวเท่านั้น ดังนั้น เมื่อข้อเท็จจริงในคดีนี้ฟังได้เป็นยุติว่า โจทก์และจำเลยไม่มีความผูกพันตามสัญญาเช่าตึกแถวต่อกันแล้ว โจทก์ผู้ให้เช่าก็ย่อมต้องคืนเงินประกันความเสียหายจำนวน 20,000 บาท ให้แก่จำเลยผู้เช่า ซึ่งเมื่อปรากฏว่าจำเลยต้องรับผิดชำระค่าเสียหายจำนวน 40,208 บาท ให้แก่โจทก์ จำเลยจึงมีสิทธิขอหักกลบลบหนี้ดังกล่าวกับเงินประกันความเสียหายจำนวน20,000 บาท นั้นได้
พิพากษายืน
