แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
ที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 2 ใน 3 ส่วน ตั้งอยู่เหนือระดับน้ำทะเลปานกลางที่ 80 เมตร จึงต้องห้ามมิให้ทำการปลูกสร้างอาคารในบริเวณดังกล่าวตามประกาศกระทรวงวิทยาศาสตร์เทคโนโลยีและสิ่งแวดล้อม การที่โจทก์เพิ่งมาทราบข้อเท็จจริงว่าที่ดินพิพาทไม่สามารถปลูกสร้างอาคารได้ภายหลังจากที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินไปแล้ว ย่อมถือว่าโจทก์แสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญตาม ป.พ.พ. มาตรา 157 ซึ่งหากมิได้มีความสำคัญผิดดังกล่าว สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินคงจะมิได้กระทำขึ้น เพราะความตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินข้อ 6 ระบุไว้โดยชัดแจ้งแล้วว่าโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทก็เพื่อประกอบธุรกิจปลูกสร้างบ้าน อาคารเพื่ออยู่อาศัย ให้เช่า หรือขายให้ผู้อื่น ดังนี้ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจึงตกเป็นโมฆียะตามบทบัญญัติดังกล่าว เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าในเวลาต่อมาโจทก์มอบหมายให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญา และขอให้จำเลยคืนเงินค่าที่ดินได้รับไปแล้วแก่โจทก์ จึงเป็นการบอกล้างโมฆียะกรรมดังกล่าวตาม ป.พ.พ. มาตรา 176 วรรคหนึ่ง มีผลให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรกคู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม กล่าวคือจำเลยต้องคืนเงินค่าที่ดินที่ได้รับไปทั้งหมดให้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ย
คดีนี้โจทก์ฟ้องและอุทธรณ์ขอให้จำเลยคืนเงินมัดจำและค่าที่ดินที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยไปแล้วคืนพร้อมค่าเสียหาย การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษาว่าสัญญาจะซื้อจะขายเป็นโมฆียะ เมื่อโจทก์ใช้สิทธิบอกล้างแล้วจึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 176 แล้วพิพากษาให้จำเลยคืนเงินมัดจำและค่าที่ดินที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยไปแล้วคืน ส่วนคำขอเรียกค่าเสียหายโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเรียกเอาค่าเสียหายอีกได้ เป็นกรณีที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 ได้ตัดสินตามข้อหาในคำฟ้องและอุทธรณ์ของโจทก์ทุกข้อแล้ว การที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทไว้ว่าโจทก์และจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ ศาลอุทธรณ์ภาค 8 ก็ได้วินิจฉัยว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจปลูกสร้างบ้าน อาคารที่อยู่อาศัย ให้เช่าหรือขายให้ผู้อื่น เมื่อโจทก์มาทราบภายหลังว่าที่ดินพิพาทไม่สามารถปลูกสร้างอาคารได้ตามสัญญา โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกล้างสัญญาจะซื้อจะขายที่เป็นโมฆียะให้ตกเป็นโมฆะเพื่อกลับสู่ฐานะเดิมในอันที่จะใช้สิทธิเรียกให้จำเลยคืนเงินมัดจำและค่าที่ดินตามที่โจทก์ฟ้องและอุทธรณ์มาได้ หาใช่เป็นกรณีที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษาหรือทำคำสั่งเกินไปกว่าหรือนอกจากที่ปรากฏในคำฟ้องโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 142 แต่อย่างใดไม่
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ประสงค์ที่จะซื้อที่ดินพิพาทเพื่อปลูกสร้างบ้านอาคารเป็นที่อยู่อาศัย หรือให้เช่า หรือขายให้แก่บุคคลอื่น หลังจากทำสัญญาแล้ว โจทก์ได้ชำระเงิน รวม 2,000,000 บาท ต่อมาโจทก์รังวัดที่ดินพิพาทพบว่าเนื้อที่ไม่ครบถ้วนตามสัญญาขาดไป 1 ไร่เศษ เกินกว่าร้อยละ 5 ของจำนวนเนื้อที่ดินทั้งหมดที่ได้ตกลงในสัญญา หากโจทก์ทราบมาก่อนแล้วโจทก์คงจะไม่เข้าทำสัญญานั้น นอกจากนี้ที่ดินพิพาทมีความสูงจากระดับน้ำทะเลปานกลางเกินกว่า 80 เมตรขึ้นไป อยู่ในพื้นที่ต้องห้ามก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารใดๆ ตามประกาศกระทรวงวิทยาศาสตร์เทคโนโลยีและสิ่งแวดล้อม ทำให้โจทก์ไม่สามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายได้ โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยและทวงถามให้จำเลยคืนเงินที่โจทก์ชำระไปแล้ว 2,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยนับแต่วันที่ 22 กันยายน 2544 แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้จำเลยชำระเงินจำนวน 2,166,666 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี จากต้นเงิน 2,000,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า การที่โจทก์จะก่อสร้างบ้าน อาคารเพื่ออยู่อาศัย หรือขายให้ผู้อื่นได้หรือไม่นั้น จำเลยไม่มีส่วนเกี่ยวข้องและไม่ต้องรับผิดชอบ เนื่องจากก่อนหน้าที่จะมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์ได้รู้เห็นสภาพที่ดินโดยละเอียดเป็นอย่างดีแล้ว และการที่ที่ดินซึ่งทำสัญญาจะซื้อจะขายกันมีจำนวนเนื้อที่ดินขาดไปไม่ครบถ้วนตามที่ระบุไว้ในสัญญา โจทก์ก็ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเพราะการซื้อขายที่ดินตามสัญญาดังกล่าวเป็นการซื้อขายแบบขายเหมายกแปลง ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงิน 2,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 3 มกราคม 2545 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ แต่ดอกเบี้ยนับถึงวันฟ้อง (วันที่ 12 เมษายน 2545) ต้องไม่เกิน 166,666 บาท ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า เมื่อวันที่ 22 กันยายน 2544 โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท เนื้อที่ประมาณ 6 ไร่ 50 ตารางวา ในราคา 8,400,000 บาท ตกลงชำระเงินรวม 4 งวด งวดแรกเป็นเงินมัดจำชำระในวันทำสัญญา 100,000 บาท ส่วนที่เหลือชำระในวันที่ 24 กันยายน 2544 เป็นเงิน 1,900,000 บาท วันที่ 24 ธันวาคม 2544 เป็นเงิน 3,200,000 บาท และในวันที่ 24 เมษายน 2545 เป็นเงิน 3,200,000 บาท หากโจทก์ผิดนัดยอมให้จำเลยริบเงินมัดจำและเงินที่ชำระมาแล้วทั้งหมด แต่ถ้าจำเลยผิดสัญญายอมให้โจทก์เรียกค่าเสียหายเป็นดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันผิดนัด รายละเอียดปรากฏตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน โจทก์ชำระเงินในวันทำสัญญาแล้ว 100,000 บาท และชำระงวดที่สองอีก 1,900,000 บาท รวมเป็นเงินที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยไปแล้ว 2,000,000 บาท เมื่อวันที่ 18 ธันวาคม 2544 โจทก์มอบให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาและเรียกให้จำเลยคืนเงินค่าที่ดินที่ชำระไปแล้วคืนแก่โจทก์ โดยอ้างว่าเนื้อที่ดินตามสัญญาขาดหายไปประมาณ 1 ไร่ และที่ดินที่ซื้อขายอยู่ในพื้นที่ต้องห้ามก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารตามหนังสือบอกกล่าวซึ่งจำเลยได้รับแล้วตามบัตรตอบรับไปรษณีย์ วันที่ 28 ธันวาคม 2544 จำเลยมอบให้ทนายความมีหนังสือแจ้งว่าโจทก์ผิดสัญญาไม่ชำระค่าที่ดินตามกำหนด จำเลยจึงใช้สิทธิริบมัดจำและเงินค่าที่ดินที่โจทก์ชำระมาแล้วตามหนังสือบอกกล่าวและบัตรตอบรับไปรษณีย์
คดีมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า โจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยคืนเงินมัดจำและเงินค่าที่ดินที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยไปแล้วหรือไม่ ข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ว่า ที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 2 ใน 3 ส่วน ตั้งอยู่เหนือระดับน้ำทะเลปานกลางที่ 80 เมตร จึงต้องห้ามมิให้ทำการปลูกสร้างอาคารในบริเวณดังกล่าวตามประกาศกระทรวงวิทยาศาสตร์เทคโนโลยีและสิ่งแวดล้อม การที่โจทก์เพิ่งมาทราบข้อเท็จจริงในภายหลังจากช่างว่าที่ดินพิพาทไม่สามารถปลูกสร้างอาคารได้ภายหลังที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามไปแล้ว ย่อมถือว่าโจทก์แสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 157 ซึ่งหากมิได้มีความสำคัญผิดดังกล่าว สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน คงจะมิได้กระทำขึ้น เพราะความตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ข้อที่ 6 ระบุไว้โดยชัดแจ้งแล้วว่าโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทก็เพื่อประกอบธุรกิจปลูกสร้างบ้าน อาคารเพื่ออยู่อาศัย ให้เช่าหรือขายให้ผู้อื่น ดังนี้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน จึงตกเป็นโมฆียะตามบทบัญญัติดังกล่าว เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าในเวลาต่อมาโจทก์มอบหมายให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญา และขอให้จำเลยคืนเงินค่าที่ดินที่ได้รับไปแล้วแก่โจทก์ จึงเป็นการบอกล้างโมฆียะดังกล่าวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 176 วรรคหนึ่ง มีผลให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม กล่าวคือจำเลยต้องคืนเงินค่าที่ดินที่ได้รับไปทั้งหมดให้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ย ดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 มีคำวินิจฉัยมา เมื่อได้ความดังนี้แล้วจึงไม่จำต้องวินิจฉัยในเรื่องที่เนื้อที่ดินพิพาทขาดหายไปเกินกว่าร้อยละ 5 อันจะเป็นการผิดสัญญาอีกหรือไม่ เพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลง
ที่จำเลยฎีกาว่าศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษาหรือทำคำสั่งให้เกินไปกว่าหรือนอกจากที่ปรากฏในคำฟ้องของโจทก์ เนื่องจากโจทก์มิได้ฟ้องว่าหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะหรือโมฆียะ ทั้งศาลชั้นต้นก็ได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทแห่งคดีไว้ว่า โจทก์และจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ เพียงใดนั้น เห็นว่าคดีนี้โจทก์ฟ้องและอุทธรณ์ขอให้จำเลยคืนเงินมัดจำและค่าที่ดินที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยไปแล้วคืนพร้อมค่าเสียหาย การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษาว่าสัญญาจะซื้อจะขายเป็นโมฆียะ เมื่อโจทก์ใช้สิทธิบอกล้างแล้วจึงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 176 แล้วพิพากษาให้จำเลยคืนเงินมัดจำและค่าที่ดินที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยไปแล้วคืน ส่วนคำขอเรียกค่าเสียหายโจทก์ไม่มีอำนาฟ้องเรียกเอาค่าเสียหายอีกได้ เป็นกรณีที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 ได้ตัดสินตามข้อหาในคำฟ้องและอุทธรณ์ของโจทก์ทุกข้อแล้ว การที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทไว้ว่าโจทก์และจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ ศาลอุทธรณ์ภาค 8 ก็ได้วินิจฉัยว่าตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินข้อ 6 โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจปลูกสร้างบ้าน อาคารที่อยู่อาศัย ให้เช่า หรือขายให้ผู้อื่น เมื่อโจทก์มาทราบภายหลังว่าที่ดินพิพาทไม่สามารถปลูกสร้างอาคารได้ตามสัญญา โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกล้างสัญญาจะซื้อจะขายที่เป็นโมฆียะให้ตกเป็นโมฆะเพื่อกลับสู่ฐานะเดิมในอันที่จะใช้สิทธิเรียกให้จำเลยคืนเงินมัดจำและค่าที่ดินตามที่โจทก์ฟ้องและอุทธรณ์มาได้ หาใช่เป็นกรณีที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษาหรือทำคำสั่งเกินไปกว่าหรือนอกจากที่ปรากฏในคำฟ้องโจทก์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 แต่อย่างใดไม่ ฎีกาของจำเลยทุกข้อฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 25,000 บาท แทนโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมอื่นในชั้นฎีกานอกจากนี้ให้เป็นพับ
