แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
ที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 2 ใน 3 ส่วน ตั้งอยู่เหนือระดับน้ำทะเลปานกลางที่ 80 เมตร จึงต้องห้ามมิให้ทำการปลูกสร้างอาคารในบริเวณดังกล่าวตามประกาศกระทรวงวิทยาศาสตร์เทคโนโลยีและสิ่งแวดล้อม การที่โจทก์เพิ่งมาทราบข้อเท็จจริงในภายหลังว่าที่ดินพิพาทไม่สามารถปลูกสร้างอาคารได้ภายหลังที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินไปแล้ว ย่อมถือว่าโจทก์แสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญตาม ป.พ.พ. มาตรา 157 เพราะโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทมาเพื่อประกอบธุรกิจปลูกสร้างบ้าน อาคารเพื่ออยู่อาศัย ให้เช่าหรือขายให้ผู้อื่น สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจึงตกเป็นโมฆียะ เมื่อโจทก์มอบหมายให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญา และขอให้จำเลยคืนเงินค่าที่ดินที่ได้รับไปแล้วแก่โจทก์ จึงเป็นการบอกล้างโมฆียะตามมาตรา 176 วรรคหนึ่ง มีผลให้สัญญาจะซื้อจะขายเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม จำเลยต้องคืนเงินค่าที่ดินที่ได้รับไปทั้งหมดให้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ย
โจทก์ฟ้องและอุทธรณ์ขอให้จำเลยคืนเงินมัดจำและค่าที่ดินที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยไปแล้วคืนพร้อมค่าเสียหาย การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษาว่าสัญญาจะซื้อจะขายเป็นโมฆียะ เมื่อโจทก์ใช้สิทธิบอกล้างแล้วจึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 176 แล้วพิพากษาให้จำเลยคืนเงินมัดจำและค่าที่ดินที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยไปแล้วคืน ส่วนคำขอเรียกค่าเสียหายโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเรียกเอาค่าเสียหายอีกได้ เป็นกรณีที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 ได้ตัดสินตามข้อหาในคำฟ้องและอุทธรณ์ของโจทก์ทุกข้อแล้ว การที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทไว้ว่าโจทก์และจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ ศาลอุทธรณ์ภาค 8 ก็ได้วินิจฉัยว่า โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจปลูกสร้างบ้าน อาคารที่อยู่อาศัย ให้เช่า หรือขายให้ผู้อื่น เมื่อโจทก์มาทราบภายหลังว่าที่ดินพิพาทไม่สามารถปลูกสร้างอาคารได้ตามสัญญา โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกล้างสัญญาจะซื้อจะขายที่เป็นโมฆียะให้ตกเป็นโมฆะเพื่อกลับสู่ฐานะเดิมในอันที่จะใช้สิทธิเรียกให้จำเลยคืนเงินมัดจำและค่าที่ดินตามที่โจทก์ฟ้องและอุทธรณ์มาได้ จึงมิใช่เป็นกรณีที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษาหรือทำคำสั่งเกินไปกว่าหรือนอกจากที่ปรากฏในคำฟ้องตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 22 กันยายน 2544 โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) ทะเบียนเล่ม 1 หน้า 34 สารบบเลขที่ 10 ตั้งอยู่ตำบลวิชิต อำเภอเมืองภูเก็ต เนื้อที่ประมาณ 6 ไร่ 50 ตารางวา ในราคา 8,400,000 บาท วางมัดจำในวันทำสัญญา 100,000 บาท ส่วนที่เหลือแบ่งชำระรวม 3 งวด งวดที่ 1 ในวันที่ 24 กันยายน 2544 จำนวนเงิน 1,900,000 บาท งวดที่ 2 วันที่ 24 ธันวาคม 2544 จำนวนเงิน 3,200,000 บาท และงวดที่ 3 วันที่ 24 เมษายน 2545 จำนวนเงิน 3,200,000 บาท โจทก์ประสงค์ที่จะซื้อที่ดินพิพาทเพื่อปลูกสร้างบ้านอาคารเป็นที่อยู่อาศัย หรือให้เช่า หรือขายให้แก่บุคคลอื่น หลังจากทำสัญญาแล้ว โจทก์ได้ชำระเงินในวันทำสัญญา จำนวน 100,000 บาท และชำระค่าที่ดินอีก 1 งวด เป็นจำนวนเงิน 1,900,000 บาท รวมเป็นเงิน 2,000,000 บาท ต่อมาโจทก์รังวัดที่ดินพิพาทพบว่าเนื้อที่ไม่ครบถ้วนตามสัญญาขาดไป 1 ไร่เศษ เกินกว่าร้อยละ 5 ของจำนวนเนื้อที่ดินทั้งหมดที่ได้ตกลงในสัญญา หากโจทก์ทราบมาก่อนแล้วโจทก์คงจะไม่เข้าทำสัญญานั้น นอกจากนี้ที่ดินพิพาทมีความสูงจากระดับน้ำทะเลปานกลางเกินกว่า 80 เมตรขึ้นไป อยู่ในพื้นที่ต้องห้ามก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารใดๆ ตามประกาศกระทรวงวิทยาศาสตร์เทคโนโลยีและสิ่งแวดล้อม เรื่องกำหนดเขตพื้นที่และมาตรการคุ้มครองสิ่งแวดล้อม ในบริเวณจังหวัดภูเก็ต พ.ศ.2540 ทำให้โจทก์ไม่สามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายได้ โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยและทวงถามให้จำเลยคืนเงินที่โจทก์ชำระไปแล้ว 2,000,0000 บาท พร้อมดอกเบี้ยนับแต่วันที่ 22 กันยายน 2544 แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้จำเลยชำระเงินจำนวน 2,166,666 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี จากต้นเงิน 2,000,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ชำระเงิน 3,200,000 บาท ซึ่งถึงกำหนดชำระในวันที่ 24 ธันวาคม 2544 จำเลยจึงริบเงินมัดจำและเงินที่โจทก์ชำระมาแล้ว จำเลยไม่ได้ประพฤติผิดสัญญาตามที่โจทก์กล่าวอ้าง ในส่วนที่เกี่ยวกับการก่อสร้างบ้าน อาคารเพื่ออยู่อาศัย ให้เช่า หรือขายให้ผู้อื่นตามที่ระบุไว้ในสัญญานั้น เป็นเพียงการบอกกล่าวให้จำเลยทราบเพื่อให้จำเลยดำเนินการปรับแต่งพื้นที่หน้าดินให้แก่โจทก์ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงไม่ต้องปรับแต่งหน้าดินให้โจทก์ตามสัญญาอีก ส่วนการที่โจทก์จะก่อสร้างบ้าน อาคารเพื่ออยู่อาศัย หรือขายให้ผู้อื่นได้หรือไม่นั้น จำเลยไม่มีส่วนเกี่ยวข้องและไม่ต้องรับผิดชอบ เนื่องจากก่อนหน้าที่จะมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายโจก์ได้รู้เห็นสภาพที่ดินโดยละเอียดเป็นอย่างดีแล้ว และการที่ที่ดินซึ่งทำสัญญาจะซื้อจะขายกันมีจำนวนเนื้อที่ดินขาดไปไม่ครบถ้วนตามที่ระบุไว้ในสัญญา โจทก์ก็ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา เพราะการซื้อขายที่ดินตามสัญญาดังกล่าวเป็นการซื้อขายแบบขายเหมายกแปลง ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงิน 2,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 3 มกราคม 2545 เป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ แต่ดอกเบี้ยนับถึงวันฟ้อง (วันที่ 12 เมษายน 2545) ต้องไม่เกิน 166,666 บาท ให้จำเลยใชค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 20,000 บาท ให้คืนค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์ส่วนที่เกินมา 32.50 บาท แก่โจทก์
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า เมื่อวันที่ 22 กันยายน 2544 โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท เนื้อที่ประมาณ 6 ไร่ 50 ตารางวา ในราคา 8,400,000 บาท ตกลงชำระเงินรวม 4 งวด งวดแรกเป็นเงินมัดจำชำระในวันทำสัญญา 100,000 บาท ส่วนที่เหลือชำระในวันที่ 24 กันยายน 2544 เป็นเงิน 1,900,000 บาท วันที่ 24 ธันวาคม 2544 เป็นเงิน 3,200,000 บาท และในวันที่ 24 เมษายน 2545 เป็นเงิน 3,200,000 บาท หากโจทก์ผิดนัดยอมให้จำเลยริบเงินมัดจำและเงินที่ชำระมาแล้วทั้งหมด แต่ถ้าจำเลยผิดสัญญายอมให้โจทก์เรียกค่าเสียหายเป็นดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันผิดนัด รายละเอียดปรากฏตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 โจทก์ชำระเงินในวันทำสัญญาแล้ว 100,000 บาท และชำระงวดที่สองอีก 1,900,000 บาท รวมเป็นเงินที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยไปแล้ว 2,000,000 บาท เมื่อวันที่ 18 ธันวาคม 2544 โจทก์มอบให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาและเรียกให้จำเลยคืนเงินค่าที่ดินที่ชำระไปแล้วคืนแก่โจทก์ โดยอ้างว่าเนื้อที่ดินตามสัญญาขาดหายไปประมาณ 1 ไร่ และที่ดินที่ซื้อขายอยู่ในพื้นที่ต้องห้ามก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารตามหนังสือบอกกล่าวเอกสารหมาย จ.6 ซึ่งจำเลยได้รับแล้วตามบัตรตอบรับไปรษณีย์เอกสารหมาย จ.7 วันที่ 28 ธันวาคม 2544 จำเลยมอบให้ทนายความมีหนังสือแจ้งว่าโจทก์ผิดสัญญาไม่ชำระค่าที่ดินตามกำหนด จำเลยจึงใช้สิทธิริบมัดจำและเงินค่าที่ดินที่โจทก์ชำระมาแล้วตามหนังสือบอกกล่าวและบัตรตอบรับไปรษณีย์เอกสารหมาย ล.2 และ ล.3 คดีมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า โจทก์มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยคืนเงินมัดจำและเงินค่าที่ดินที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยไปแล้วหรือไม่ ได้ความจากนายชูพงษ์ ผู้รับมอบอำนาจโจทก์ว่า หลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.3แล้ว โจทก์ทำการตรวจสอบพื้นที่โดยติดต่อให้นายเรวัต ช่างรังวัดมาทำการรังวัดตรวจสอบเนื้อที่และความสูงของที่ดินพิพาท นายเรวัตพยานโจทก์เบิกความว่า พยานได้ทำทำการรังวัดที่ดินพาทให้แก่โจทก์เมื่อวันที่ 29 กันยายน 2545 โดยดำเนินการตามหลักวิชาการและใช้กล้องระบบอัตโนมัติซึ่งสามารถวัดพื้นที่และความสูงได้ เมื่อทำการรังวัดพื้นที่และความสูงของที่ดินพิพาทแล้วพบว่าเนื้อที่ดินพิพาทเมื่อรังวัดแล้วนำมาเปรียบเทียบกับเนื้อที่ดินตามหนังสือรับรองการประโยชน์ (น.ส. 3) ปรากฏว่าขาดหายไป 1 ไร่ 1 งาน 56.2 ตารางวา ระดับความสูงของที่ดินส่วนที่สูงที่สุดอยู่ที่ 111 เมตร ระดับต่ำสุดอยู่ที่ 61 เมตร จากความสูงเหนือระดับน้ำทะเลปานกลางที่ 80 เมตร ที่ดินพิพาทมีพื้นที่ 2 ใน 3 ส่วน อยู่เหนือระดับน้ำทะเลปานกลางที่ 80 เมตร ระดับการรังวัดที่พยานได้ใช้นั้นเป็นระบบมาตรฐานสากลที่ใช้กันทั่วไป รวมทั้งในหน่วยราชการเมื่อได้ผลของการรังวัดแล้ว พยานจึงแจ้งให้โจทก์ทราบเมื่อกลางเดือนตุลาคม 2544 นางสาวสิริพร นักวิชาการสิ่งแวดล้อม 7 ว สำนักงานทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจังหวัดภูเก็ต พยานโจทก์เบิกความว่า กระทรวงวิทยาศาสตร์เทคโนโลยีและสิ่งแวดล้อมประกาศกำหนดเขตพื้นที่และมาตรการคุ้มครองสิ่งแวดล้อมในจังหวัดภูเก็ต พ.ศ.2540 ในเรื่องพื้นที่ก่อสร้างอาคารนั้น หากเป็นพื้นที่สูงเกินกว่าระดับน้ำทะเลปานกลางที่ 80 เมตรขึ้นไป ห้ามก่อสร้างสิ่งใดๆ ตามประกาศเอกสารหมาย จ.13 ข้อ 5 และ ข้อ 6 ต่อมาเมื่อระยะเวลาบังคับใช้ตามประกาศดังกล่าวสิ้นสุดลง กระทรวงวิทยาศาสตร์เทคโนโลยีและสิ่งแวดล้อมก็ได้ออกประกาศเรื่องดังกล่าวใหม่ ซึ่งยังคงกำหนดหลักเกณฑ์พื้นที่ห้ามก่อสร้างอาคารเหนือระดับน้ำทะเลปานกลางที่ 80 เมตร เช่นเดิมตามประกาศเอกสารหมาย จ.14 พยานโจทก์ทั้งสองปากเป็นพยานคนกลาง ไม่มีส่วนได้เสียกับฝ่ายใด โดยนายเรวัตเป็นช่างรังวัดเอกชนได้รับอนุญาตให้ประกอบวิชาชีพจากสำนักงานคณะกรรมการช่างรังวัดเอกชน กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย ส่วนนางสาวสิริพรเป็นข้าราชการเบิกความตามที่รู้เห็นเรื่องราวจากการปฏิบัติราชการตามอำนาจหน้าที่ การเบิกความของพยานโจทก์ทั้งสองปากมีเอกสารอ้างอิงประกอบคำเบิกความ จึงมีน้ำหนักให้รับฟังเป็นความจริงได้ หาใช่เป็นพยานที่ไม่น่าเชื่อถือ เพราะโจทก์ได้ว่าจ้างให้มาทำงานแล้วจะต้องมาเบิกความเข้าข้างโจทก์ดังที่จำเลยฎีกาไม่ ข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ตามที่โจทก์นำสืบมาว่า ที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 2 ใน 3 ส่วนตั้งอยู่เหนือระดังน้ำทะเลปานกลางที่ 80 เมตร จึงต้องห้ามมิให้ทำการปลูกสร้างอาคารในบริเวณดังกล่าวตามประกาศกระทรวงวิทยาศาสตร์เทคโนโลยีและสิ่งแวดล้อม การที่โจทก์เพิ่งมาทราบข้อเท็จจริงในภายหลังจากนายเรวัตว่าที่ดินพิพาทไม่สามารถปลูกสร้างอาคารได้ภายหลังที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.3 ไปแล้ว ย่อมถือว่าโจทก์แสดงเจตนาโดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 157 ซึ่งหากมิได้มีความสำคัญผิดดังกล่าวสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.3 คงจะมิได้กระทำขึ้นเพราะความตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ข้อที่ 6 ระบุไว้โดยชัดแจ้งแล้วว่า โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทก็เพื่อประกอบธุรกิจปลูกสร้างบ้าน อาคารเพื่ออยู่อาศัย ให้เช่าหรือขายให้ผู้อื่น ดังนี้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.3 จึงตกเป็นโมฆียะตามบทบัญญัติดังกล่าว เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าในเวลาต่อมาโจทก์มอบหมายให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญา และขอให้จำเลยคืนเงินค่าที่ดินที่ได้รับไปแล้วแก่โจทก์ จึงเป็นการบอกล้างโมฆียะดังกล่าวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 176 วรรคหนึ่ง มีผลให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะมาแต่เริ่มแรก คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม กล่าวคือจำเลยต้องคืนเงินค่าที่ดินที่ได้รับไปทั้งหมดให้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ย ดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 มีคำวินิจฉัยมา เมื่อได้ความดังนี้แล้ว จึงไม่จำต้องวินิจฉัยในเรื่องที่เนื้อที่ดินพิพาทขาดหายไปเกินกว่าร้อยละ 5 อันจะเป็นการผิดสัญญาอีกหรือไม่ เพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลง
ที่จำเลยฎีกาว่า ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษาหรือทำคำสั่งให้เกินไปกว่าหรือนอกจากที่ปรากฏในคำฟ้องของโจทก์ เนื่องจากโจทก์มิได้ฟ้องว่าหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะหรือโมฆียะ ทั้งศาลชั้นต้นก็ได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทแห่งคดีไว้ว่า โจทก์และจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ เพียงใดนั้น เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องและอุทธรณ์ขอให้จำเลยคืนเงินมัดจำและค่าที่ดินที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยไปแล้วคืนพร้อมค่าเสียหาย การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษาว่าสัญญาจะซื้อจะขายเป็นโมฆียะ เมื่อโจทก์ใช้สิทธิบอกล้างแล้วจึงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 176 แล้วพิพากษาให้จำเลยคืนเงินมัดจำและค่าที่ดินที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยไปแล้วคืน ส่วนคำขอเรียกค่าเสียหายโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเรียกเอาค่าเสียหายอีกได้ เป็นกรณีที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 ได้ตัดสินตามข้อหาในคำฟ้องและอุทธรณ์ของโจทก์ทุกข้อแล้ว การที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทไว้ว่าโจทก์และจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ ศาลอุทธรณ์ภาค 8 ก็ได้วินิจฉัยว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ข้อ 6 โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจปลูกบ้าน อาคารที่อยู่อาศัย ให้เช่า หรือขายให้ผู้อื่น เมื่อโจทก์มาทราบภายหลังว่าที่ดินพิพาทไม่สามารถปลูกสร้างอาคารได้ตามสัญญา โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกล้างสัญญาจะซื้อจะขายที่เป็นโมฆียะให้ตกเป็นโมฆะเพื่อกลับสู่ฐานะเดิมในอันที่จะใช้สิทธิเรียกให้จำเลยคืนเงินมัดจำและค่าที่ดินตามที่โจทก์ฟ้องและอุทธรณ์มาได้ หาใช่เป็นกรณีที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษาหรือทำคำสั่งเกินไปกว่าหรือนอกจากที่ปรากฏในคำฟ้องโจทก์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 แต่อย่างใดไม่ ฎีกาของจำเลยทุกข้อฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 25,000 บาท แทนโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมอื่นในชั้นฎีกานอกจากนี้ให้เป็นพับ
