แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
การที่จำเลยทำสัญญาเช่าที่พิพาทจากเจ้าของเดิมเมื่อวันที่4 มีนาคม 2508 มีกำหนด 10 ปี นับแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2525เป็นต้นไปนั้น ถือว่าเป็นสัญญาเช่าที่มีเงื่อนเวลาเริ่มต้น เมื่อได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วย่อมสมบูรณ์ใช้บังคับได้แม้โจทก์รับโอนที่พิพาทมาก่อนถึงกำหนดวันเริ่มต้นแห่งสัญญาเช่าก็ต้องรับมาทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่พิพาท จำเลยให้การว่า เช่าที่พิพาทจากเจ้าของเดิม สัญญาเช่ายังไม่หมดอายุศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังยุติว่า ที่ดินโฉนดเลขที่5237 พร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นสถานีบริการเติมน้ำมันที่พิพาทนี้เดิมมีนายสมศักดิ์ เลาหะกุลไพศาล เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ต่อมาเมื่อวันที่ 4 มีนาคม 2508 นายสมศักดิ์ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้จำเลยเป็นผู้เช่าที่พิพาทมีกำหนด 10 ปีนับตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2525เป็นต้นไป ครั้นในวันที่ 14 กุมภาพันธ์ 2522 นายสมศักดิ์ได้จดทะเบียนขายที่พิพาทให้นายวรการ ฮุนสวัสดิ์กุลแล้วโจทก์ทั้งสองเป็นผู้ซื้อที่พิพาทต่อจากนายวรการโดยจดทะเบียนซื้อขายเมื่อวันที่ 19 มิถุนายน 2523 ครั้นเมื่อต้นเดือนมีนาคม 2527 จำเลยได้มอบให้นายชาญชัย ไตรเดช เป็นผู้เข้าทำธุรกิจในที่พิพาทโดยการแนะนำของโจทก์ทั้งสอง และนายชาญชัยได้ทำธุรกิจในที่พิพาทตลอดมาจนถึงวันฟ้อง ที่โจทก์ทั้งสองฎีกาว่าสัญญาตามเอกสารท้ายฟ้องไม่ใช่สัญญาเช่าเป็นเพียงแต่คำมั่นจะให้เช่าหรือสัญญาจะให้เช่า เมื่อนายสมศักดิ์ผู้ให้คำมั่นได้โอนกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทให้บุคคลภายนอกไปก่อนจะถึงกำหนดวันที่คำมั่นมีผลบังคับคำมั่นหรือสัญญาท้ายฟ้องดังกล่าวจึงไม่ผูกกับบุคคลภายนอกถือว่าสิ้นผลตั้งแต่วันที่นายสมศักดิ์จดทะเบียนโอนขายที่พิพาทให้นายวรการ เมื่อนายวรการจดทะเบียนโอนขายต่อให้โจทก์ทั้งสองคำมั่นหรือสัญญาตามเอกสารท้ายฟ้องจึงไม่ผูกพันโจทก์ทั้งสองด้วย โจทก์ทั้งสองจึงฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนการเช่าได้นั้น เห็นว่า สัญญาตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 2 ลงวันที่ 4มีนาคม 2508 ระบุไว้ชัดเจนว่า หนังสือสัญญาเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเพื่อกิจการค้าน้ำมัน มีกำหนด 10 ปี นับแต่วันที่ 1ธันวาคม 2525 กำหนดค่าเช่าจำนวน 98,000 บาท สัญญามีข้อความชัดเจนเช่นนี้จึงเป็นสัญญาเช่าที่มีเงื่อนเวลาเริ่มต้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 ประกอบมาตรา 153วรรคแรก เป็นสัญญาเช่าที่สมบูรณ์ ทั้งได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เรียบร้อยแล้ว จึงใช้บังคับได้ มีผลผูกพันนายสมศักดิ์เลาหะกุลไพศาลเจ้าของที่พิพาท ต้องให้จำเลยเช่าตามสัญญาโดยเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2525 เป็นต้นไป จนกว่าจะครบกำหนด 10 ปี โจทก์จะโต้เถียงว่า สัญญาดังกล่าวเป็นเพียงคำมั่นว่าจะให้จำเลยเช่าที่พิพาทหรือเป็นเพียงสัญญาจะให้เช่าเพราะผู้เช่าคือจำเลยยังมิได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่านั้นฟังไม่ขึ้น เพราะสัญญาเช่านี้เป็นสัญญาที่มีเงื่อนเวลาเริ่มต้น ตราบใดที่ยังไม่ถึงเวลาเริ่มต้นในสัญญาจำเลยก็ยังไม่มีสิทธิทวงถามให้ผู้ให้เช่าส่งมอบที่พิพาทที่ให้เช่าให้จำเลยได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ได้ และตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 บัญญัติว่า อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย ดังนั้น เมื่อนายสมศักดิ์เลาหะกุลไพศาล โอนขายที่พิพาทที่ให้จำเลยเช่าแก่นายวรการฮุนสวัสดิ์กุล นายวรการ ฮุนสวัสดิ์กุล ย่อมรับเอาหน้าที่ที่จะต้องให้จำเลยเช่าที่พิพาทตามสัญญาเช่าดังกล่าว และเมื่อนายวรการ ฮุนสวัสดิ์กุล โอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสองก่อนถึงกำหนดวันเริ่มต้นแห่งสัญญาเช่าดังกล่าว โจทก์ทั้งสองผู้รับโอนย่อมรับเอาหน้าที่ที่จะต้องให้จำเลยเช่าที่พิพาทตามสัญญาดังกล่าวด้วย ทั้งปรากฏตามคำรับของโจทก์ทั้งสองว่า ขณะรับโอนที่พิพาทนั้น โจทก์ทั้งสองก็ทราบอยู่แล้วว่ามีสัญญาเช่าดังกล่าวโจทก์ทั้งสองจึงต้องผูกพันให้จำเลยได้เช่าที่พิพาทตามสัญญาเช่าดังกล่าว ไม่มีสิทธิที่จะฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนการเช่าที่พิพาทและขับไล่จำเลยและบริวารให้ออกจากที่พิพาทได้ ทั้งนายชาญชัย ไตรเดช ที่เข้าไปดำเนินกิจการค้าน้ำมันในที่พิพาทก็โดยคำแนะนำของโจทก์ทั้งสองเอง ไม่เป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ทั้งสองโจทก์ทั้งสองไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้ยกฟ้อง ชอบแล้ว ฎีกาโจทก์ทั้งสองฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
