แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ข้อความในหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าระบุไว้ชัดเจนว่า ส.มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าไปยังจำเลยในฐานะที่ส.ได้รับมอบอำนาจจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์โจทก์ร่วมโดยขอให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินพร้อมทั้งบริวารออกจากอาคารที่เช่าและส่งมอบอาคารที่เช่าคืนแก่โจทก์ร่วม ทั้งส.ลงลายมือชื่อไว้ถูกต้องถึงแม้ ส. จะระบุตำแหน่งว่าเป็นผู้อำนวยการสำนักสวัสดิการสังคม และสถานที่ออกหนังสือที่สำนักสวัสดิการสังคมตลอดจนออกเลขที่หนังสือของหน่วยราชการดังกล่าวก็ตาม ก็ถือได้ว่าส. ได้บอกเลิกสัญญาเช่าตามที่โจทก์ร่วมได้มอบอำนาจให้กระทำแทนแล้วเมื่อจำเลยผู้เช่าได้รับหนังสือดังกล่าวย่อมถือได้ว่าโจทก์ร่วมได้บอกเลิกการเช่าแก่จำเลยและมีผลตามกฎหมายแล้วโจทก์ผู้เช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์ร่วมและโจทก์ร่วมจึงมีอำนาจฟ้องคดีนี้ การเคหะแห่งชาติและโจทก์ร่วมต่างเป็นนิติบุคคล ย่อมมีสิทธิที่จะกระทำนิติกรรมใด ๆ อันเกี่ยวกับทรัพย์สินของตนได้และสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างการเคหะแห่งชาติและโจทก์ร่วมได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชนการที่การเคหะแห่งชาติซึ่งได้รับโอนกรรมสิทธิ์อาคารพิพาทไปจากกรมประชาสงเคราะห์และต่อมาได้โอนกรรมสิทธิ์อาคารพิพาทให้แก่โจทก์ร่วม แล้วโจทก์ร่วมทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่ดินเพื่อนำไปทำสวนสาธารณะ แม้จะเป็นการขัดต่อนโยบายของรัฐบาลสมัยที่มุ่งสงเคราะห์ที่อยู่อาศัยให้แก่ผู้มีรายได้น้อยก็ตามแต่เมื่อนโยบายรัฐบาลย่อมเปลี่ยนแปลงได้ตามยุคสมัย การที่รัฐบาลและโจทก์จะนำที่ดินไปทำสวนสาธารณะย่อมเป็นประโยชน์ต่อประชาชนส่วนใหญ่ สัญญาซื้อขายระหว่างการเคหะแห่งชาติกับโจทก์ร่วมจึงชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ผู้เช่าที่ดินพิพาทและโจทก์ร่วมเจ้าของที่ดินพิพาทฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองและเรียกค่าเสียหายในฐานะที่โจทก์ร่วมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ใช้สิทธิติดตามเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนมิใช่เป็นการฟ้องให้บังคับตามสัญญาเช่า โจทก์และโจทก์ร่วมจึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้ แม้ว่าการเช่าอาคารพิพาทระหว่างการเคหะแห่งชาติกับจำเลยที่ 1 จะไม่มีสัญญาเช่า และไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือก็ตาม
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 1235 เนื้อที่ 20 ไร่ 80 ตารางวา อยู่ที่แขวงถนนพญาไท เขตราชเทวี กรุงเทพมหานคร และเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารสงเคราะห์ราชวิถี-รางน้ำ ห้องเลขที่ 232ซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินแปลงดังกล่าว เดิมอาคารสงเคราะห์ห้องเลขที่ 232 เป็นกรรมสิทธิ์ของกรมประชาสงเคราะห์ซึ่งให้จำเลยที่ 1 เช่าอยู่อาศัยตั้งแต่วันที่ 3 พฤษภาคม 2509 เป็นต้นมาจำเลยที่ 2 พักอาศัยอยู่กับจำเลยที่ 1 ต่อมาการเคหะแห่งชาติได้รับโอนกรรมสิทธิ์อาคารสงเคราะห์ห้องเลขที่ 232 จากกรมประชาสงเคราะห์แล้วได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยที่ 1 และได้ขายให้แก่สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 1235 จากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์เมื่อวันที่ 27 กันยายน 2533 มีกำหนด 30 ปี นับแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2533เป็นต้นไป เพื่อทำเป็นสวนสาธารณะโดยโจทก์จะเป็นผู้ดำเนินการให้ผู้ครอบครอง ผู้บุกรุก หรือบุคคลอื่นออกไปจากสถานที่และสิ่งปลูกสร้างจนสามารถครอบครองสถานที่เช่าได้ทั้งหมดและสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ได้มอบอำนาจให้นายสมควร รวิรัฐ ผู้อำนวยการ สำนักสวัสดิการสังคม กรุงเทพมหานครเป็นตัวแทนบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารต่อผู้เช่าทุกรายที่ได้ทำสัญญาเช่าไว้กับกรมประชาสงเคราะห์หรือการเคหะแห่งชาติรวมทั้งแจ้งผู้เช่าหรือผู้ครอบครองอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างให้ขนย้ายทรัพย์สินพร้อมทั้งบริวารออกจากอาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง และได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารสงเคราะห์ห้องเลขที่ 232 แก่จำเลยทั้งสองให้จำเลยทั้งสองขนย้ายทรัพย์สินพร้อมทั้งบริวารทั้งหมดออกจากอาคารที่เช่าและส่งมอบคืนสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ภายใน1 เดือน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือบอกกล่าว จำเลยที่ 1 ได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาเมื่อวันที่ 27 มีนาคม 2535 และจำเลยที่ 2ได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาเมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2536 เมื่อครบกำหนดเวลาบอกกล่าวแล้ว จำเลยทั้งสองกับบริวารไม่ยอมออกจากอาคารสงเคราะห์เลขที่ดังกล่าวโจทก์ไม่สามารถเข้าครอบครองที่ดินที่โจทก์เช่าได้ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายไม่อาจนำสถานที่ซึ่งจำเลยทั้งสองและบริวารครอบครองอยู่ทำประโยชน์เป็นสวนสาธารณะได้ จำเลยทั้งสองต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ135 บาท นับแต่เดือนพฤษภาคม 2535 ถึงวันฟ้องเป็นเวลา 20 เดือน23 วัน คิดเป็นค่าเสียหายจำนวน 2,790 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากอาคารสงเคราะห์ราชวิถี- รางน้ำ ห้องเลขที่ 231 และส่งมอบอาคารดังกล่าวแก่โจทก์ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 2,790 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ และใช้ค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 135 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากอาคารเลขที่ 232
จำเลยทั้งสองให้การในทำนองเดียวกันว่า การสร้างอาคารสงเคราะห์ราชวิถี-รางน้ำ ได้สร้างขึ้นในสมัยรัฐบาลจอมพลแปลก พิบูลย์สงครามเป็นนายกรัฐมนตรี มีวัตถุประสงค์เพื่อสงเคราะห์แก่ประชาชนผู้ไม่มีที่อยู่อาศัยให้ได้มีที่อยู่อาศัยในราคาถูกเนื่องจากภัยสงครามให้อยู่อาศัยเป็นเวลานานไม่เก็บค่าเช่า ต่อมาได้มีประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 316 ลงวันที่ 13 ธันวาคม 2515 จัดตั้งการเคหะแห่งชาติเพื่อช่วยเหลือประชาชนที่มีรายได้น้อยให้มีที่อยู่อาศัยและจะกระทำการใดให้ผู้อาศัยในอาคารสงเคราะห์เดือดร้อนไม่ได้ และหากจะรื้ออาคารสงเคราะห์ การเคหะแห่งชาติต้องดำเนินการจัดหาเคหะสงเคราะห์ให้แก่ประชาชน การที่การเคหะแห่งชาติได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ เป็นการหลีกเลี่ยงมิได้ดำเนินการจัดหาเคหะสงเคราะห์ที่อยู่อาศัยให้แก่ผู้ที่จะต้องย้ายออกไปตามวัตถุประสงค์สัญญาซื้อขายอาคารระหว่างการเคหะแห่งชาติกับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ฉบับลงวันที่ 27 กันยายน 2533จึงขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชน ตกเป็นโมฆะ ทำให้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ไม่ชอบด้วยกฎหมายจำเลยที่ 1 ได้รับอนุญาตให้อยู่อาศัยในอาคารพิพาทโดยไม่มีสัญญาเช่าและการเคหะแห่งชาติไม่เคยบอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยที่ 1 หนังสือสัญญาซื้อขายฉบับลงวันที่ 27 กันยายน 2533 ข้อ 3ระบุว่า “ในการรื้อถอนอาคารและเข้าจัดทำประโยชน์ตามสัญญานี้ผู้ซื้อจะต้องเป็นผู้รับภาระค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนและย้ายผู้อยู่อาศัยในอาคาร รวมทั้งจ่ายเงินชดเชยแก่ผู้อยู่อาศัยในอาคารที่รื้อย้ายด้วย” และสัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ข้อ 3 ระบุว่า “ผู้เช่าสัญญาว่าจะเป็นผู้ดำเนินกาให้ผู้ครอบครอง ผู้บุกรุกหรือบุคคลอื่นใดออกไปจากสถานที่เช่าจนสามารถเข้าครอบครองสถานที่เช่าได้ทั้งหมด โดยผู้ให้เช่าเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามที่ผู้เช่าจ่ายจริงภายในวงเงินไม่เกิน 10 ล้านบาท” แต่โจทก์และสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ยังไม่ได้ปฏิบัติตามข้อสัญญาจ่ายค่าชดเชยและค่าเสียหายให้แก่จำเลยตามความเหมาะสมของภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน ทั้งโจทก์ยังไม่ได้รับมอบทรัพย์สินที่เช่าจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์เพราะบุคคลภายนอกและจำเลยเป็นผู้ครอบครองและใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่าเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยมาจนถึงปัจจุบัน หนังสือมอบอำนาจให้บอกเลิกสัญญาเช่าไม่ชอบด้วยกฎหมายเพราะนายจิรายุ อิศรางกูร ณ อยุธยา มิได้กระทำในฐานะผู้อำนวยการสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ การลงลายมือชื่อมิได้ประทับตราสำคัญของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าจึงไม่ชอบด้วยกฎหมายจำเลยที่ 2 ไม่มีนิติสัมพันธ์ใด ๆ กับโจทก์หรือสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และไม่เคยเป็นผู้เช่าอาคารพิพาทโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสอง ขอให้ยกฟ้อง
ระหว่างพิจารณา โจทก์ยื่นคำร้องขอให้เรียกสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์เข้าเป็นโจทก์ร่วมตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57(3) ศาลชั้นต้นอนุญาต
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากอาคารสงเคราะห์ราชวิถี-รางน้ำ ห้องเลขที่ 232 ถนนราชวิถี แขวงถนนพญาไท เขตราชเทวี กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายเป็นเงิน 2,790 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงินดังกล่าวนับตั้งแต่วันที่24 กุมภาพันธ์ 2537 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์กับให้ร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 135 บาท นับตั้งแต่วันที่24 กุมภาพันธ์ 2537 จนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารจะออกไปจากอาคารเลขที่ 232
จำเลยทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาข้อกฎหมายที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองในประการแรกว่า โจทก์และโจทก์ร่วมจึงไม่มีอำนาจฟ้องนั้น เห็นว่า เมื่อพิจารณาข้อความในหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.9 และ จ.11 แล้ว เห็นได้ว่ามีข้อความระบุไว้ชัดเจนว่านายสมควรมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าไปยังจำเลยในฐานะที่นายสมควรได้รับมอบอำนาจจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์โจทก์ร่วม โดยขอให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินพร้อมทั้งบริวารออกจากอาคารที่เช่า และส่งมอบอาคารที่เช่าคืนแก่โจทก์ร่วมทั้งนายสมควร รวิรัฐ ลงลายมือชื่อไว้ถูกต้องถึงแม้จะระบุตำแหน่งว่าเป็นผู้อำนวยการสำนักสวัสดิการสังคม และสถานที่ออกหนังสือที่สำนักสวัสดิการสังคม กรุงเทพมหานครตลอดจนออกเลขที่หนังสือของหน่วยราชการดังกล่าวก็ตามหนังสือทั้งสองฉบับดังกล่าวก็ถือได้ว่านายสมควรได้บอกเลิกสัญญาเช่าตามที่โจทก์ร่วมได้มอบอำนาจให้กระทำแทนแล้ว เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่าจำเลยทั้งสองได้รับหนังสือดังกล่าวย่อมถือได้ว่าโจทก์ร่วมได้บอกเลิกการเช่าแก่จำเลยทั้งสองและมีผลตามกฎหมายแล้วโจทก์และโจทก์ร่วมจึงมีอำนาจฟ้องคดีนี้
ปัญหาข้อกฎหมายตามฎีกาของจำเลยทั้งสองประการต่อไปมีว่าสัญญาซื้อขายอาคารซึ่งรวมทั้งอาคารพิพาทระหว่างการเคหะแห่งชาติกับโจทก์ร่วมลงวันที่ 27 กันยายน 2533 ขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชนตกเป็นโมฆะหรือไม่ เห็นว่า ทั้งการเคหะแห่งชาติและโจทก์ร่วมต่างเป็นนิติบุคคล ย่อมมีสิทธิที่จะกระทำนิติกรรมใด ๆอันเกี่ยวกับทรัพย์สินของตนได้ และสัญญาซื้อขายดังกล่าวได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ถูกต้องตามกฎหมาย จึงไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชนแต่อย่างใดส่วนที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่าการเคหะแห่งชาติซึ่งได้รับโอนกรรมสิทธิ์อาคารพิพาทไปจากกรมประชาสงเคราะห์กับโจทก์ร่วมและโจทก์สมคบกันโดยการเคหะแห่งชาติโอนกรรมสิทธิ์อาคารพิพาทให้แก่โจทก์ร่วมแล้วโจทก์ร่วมทำสัญญาให้เช่าที่ดินแก่โจทก์เพื่อนำไปทำสวนสาธารณะเป็นการขัดต่อนโยบายของรัฐบาลสมัยที่มุ่งสงเคราะห์ที่อยู่อาศัยให้แก่ผู้มีรายได้น้อยก็ดี การที่โจทก์จะนำที่ดินดังกล่าวไปทำสวนสาธารณะจะกระทำมิได้ มิฉะนั้นจะต้องจ่ายเงินค่าทดแทนให้แก่จำเลยที่ 1 ไปหาที่อยู่ใหม่แทนก็ดี เห็นว่านโยบายรัฐบาลย่อมเปลี่ยนแปลงได้ตามยุคสมัย การที่รัฐบาลและโจทก์จะนำที่ดินไปทำสวนสาธารณะย่อมเป็นประโยชน์ต่อประชาชนส่วนใหญ่ สัญญาซื้อขายระหว่างการเคหะแห่งชาติกับโจทก์ร่วมจึงชอบด้วยกฎหมาย หาตกเป็นโมฆะไม่
ปัญหาข้อกฎหมายประการสุดท้ายที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่า โจทก์และโจทก์ร่วมไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสอง เนื่องจากการเช่าอาคารพิพาทระหว่างการเคหะแห่งชาติกับจำเลยที่ 1 ไม่มีสัญญาเช่าและไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ โจทก์และโจทก์ร่วมจึงฟ้องบังคับจำเลยทั้งสองเกี่ยวกับการเช่าห้องพิพาทไม่ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 นั้น เห็นว่า คดีนี้เป็นกรณีที่โจทก์และโจทก์ร่วมฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองและเรียกค่าเสียหายในฐานะที่โจทก์ร่วมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ใช้สิทธิติดตามเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตน มิใช่เป็นการฟ้องให้บังคับตามสัญญาเช่าแต่อย่างใด โจทก์และโจทก์ร่วมจึงมีอำนาจฟ้อง
พิพากษายืน
