แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
เมื่อตามสัญญาจะซื้อขายและแผนที่สังเขปท้ายสัญญาแสดงให้เห็นเจตนาว่าตกลงจะซื้อขายที่ดินด้านทิศใต้ของถนนที่ตัดผ่านทั้งหมด จำนวนเนื้อที่ดินที่ลงไว้ในสัญญาเป็นแต่คาดหรือประมาณว่าเมื่อถนนตัดผ่านจะมีจำนวนเท่าใดแม้ผู้ขายโอนที่ดิน 8 ไร่ โดยใส่ชื่อผู้ซื้อในโฉนดไปแล้ว แต่เมื่อปรากฏจากการรังวัดแบ่งแยกโฉนดว่าที่ดินด้านทิศใต้ของถนนมี 11 ไร่เศษ ผู้ซื้อจึงชอบที่จะฟ้องบังคับผู้ขายโอนขายที่ดินให้ครบตามสัญญาได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสองทำสัญญาขายที่ดินโฉนดเลขที่ 847เฉพาะส่วนทางทิศใต้ที่ถนนสายท่าช้าง – นครชัยศรี ตัดผ่านให้โจทก์ทั้งหมดในราคาไร่ละ 39,000 บาท ต่อมาก่อนที่โจทก์จำเลยจะทราบเนื้อที่ดินที่ทำการซื้อขายว่ามีเนื้อที่ทั้งหมดเท่าใด จำเลยทั้งสองได้โอนที่ดินที่ตกลงทำการซื้อขายกันให้โจทก์ 8 ไร่ ซึ่งความจริงที่ดินที่โจทก์จำเลยตกลงซื้อขายกันมีเนื้อที่ทั้งหมด 11 ไร่ 92 ตารางวา ที่ดินที่จำเลยทั้งสองจะต้องโอนให้โจทก์จึงยังขาดจำนวนอยู่อีก 3 ไร่ 92 ตารางวา จึงขอให้ศาลบังคับและให้จำเลยทั้งสองรับราคาที่ดินจากโจทก์
จำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยที่ 1 ทำสัญญาขายที่ดินตามฟ้องให้โจทก์จริง โดยจำเลยที่ 1 จะขายเฉพาะส่วนของจำเลยที่ 1เนื้อที่ 2 ไร่ 2 งาน ส่วนของจำเลยที่ 2 จะขายให้โจทก์เนื้อที่ 5 ไร่ 2 งานและจำเลยได้จดทะเบียนให้โจทก์มีกรรมสิทธิ์รวมโดยมีค่าตอบแทนแล้วโจทก์ยังชำระค่าที่ดินให้จำเลยที่ 1 ยังไม่ครบ จึงได้จดทะเบียนบุริมสิทธิเหนือที่ดินส่วนของจำเลยที่ 1 ไว้ จำเลยที่ 1 ขายที่ดินส่วนของจำเลยที่ 1ครบถ้วนแล้ว โจทก์มิได้ปฏิเสธหรือทักท้วง จึงไม่มีสิทธิจะมาฟ้องให้จำเลยที่ 1 ขายส่วนที่เหลือของจำเลยที่ 1 อีก นอกจากนี้จำเลยที่ 1 ยังต่อสู้ในเรื่องอื่น ๆ อีกหลายประการ การที่โจทก์ไม่ยอมลงชื่อการแบ่งแยกโฉนดทำให้จำเลยที่ 1 เสียหายไม่สามารถจะขอรับเงินค่าทดแทนที่ดินที่ถูกตัดเป็นทางหลวงได้ ขอให้ยกฟ้องและบังคับให้โจทก์ไปทำการแบ่งแยกโฉนด
จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา
โจทก์ยื่นคำให้การแก้ฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสองโอนขายที่ดินตามฟ้องเนื้อที่ 3 ไร่ 92 ตารางวาแก่โจทก์
จำเลยที่ 1 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่จำเลยที่ 1 ฎีกาเป็นทำนองว่า ตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.1, จ.2 ไม่มีข้อผูกพันว่าจำเลยจะต้องขายที่ดินด้านทิศใต้ของถนนที่ตัดผ่านให้แก่โจทก์ทั้งหมดนั้นเห็นว่า ข้อความตอนท้ายในเอกสารหมาย จ.1 ที่ว่าบริเวณเนื้อที่ที่จะขายยังไม่ทราบแน่นอน เมื่อรังวัดแบ่งแยกแล้วฟากทิศใต้ของถนนเป็นเนื้อที่เท่าใดก็จะคิดเงินกันในราคาไร่ละ 39,000 บาท กับความในข้อ 6 ของหนังสือสัญญาจะซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.2 ที่ว่า ที่ดินที่ขายนี้จะขายเฉพาะส่วนที่เหลือจากถูกถนนสายจากสะพานท่าช้าง – ศาลายา ทางด้านทิศใต้เนื้อที่ประมาณ 5 – 8 ไร่ ยาวตลอดแนวที่ประมาณ 8 เส้น นั้นมีความหมายชัดว่าโจทก์จำเลยตกลงจะซื้อขายที่ดินด้านทิศใต้ของถนนที่ตัดผ่านทั้งหมดนอกจากข้อความดังกล่าวแล้ว ในตอนท้ายของเอกสารหมาย จ.1 จ.2ยังมีแผนที่สังเขปกำกับแสดงให้เห็นที่ดินบริเวณที่ตกลงจะซื้อขายกันด้วยแผนที่สังเขปนี้เป็นการแสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์และจำเลยโดยชัดแจ้งว่า ตกลงจะซื้อขายที่ดินด้านทิศใต้ของถนนที่ตัดผ่านทั้งหมด จำนวนเนื้อที่7 ไร่ ในเอกสารหมาย จ.1 และจำนวนเนื้อที่ 5 – 8 ไร่ ในเอกสารหมาย จ.2เป็นแต่จำนวนเนื้อที่ซึ่งโจทก์จำเลยคาดหรือประมาณกันไว้ว่า ภายหลังที่ถนนตัดผ่านแล้ว เนื้อที่ด้านทิศใต้ของถนนจะมีประมาณ 5 – 8 ไร่ หาใช่จำนวนเนื้อที่ดินซึ่งตกลงจะซื้อขายกันเพียง 7 ไร่หรือ 8 ไร่ ดังที่จำเลยที่ 1 ฎีกาไม่หากโจทก์จำเลยประสงค์จะซื้อขายที่ดินกันโดยตกลงเนื้อที่แน่นอนแล้วความในตอนท้ายในเอกสารหมาย จ.1 ก็ไม่จำเป็นจะต้องเขียนไว้ไม่
ที่จำเลยที่ 1 ฎีกาอีกข้อหนึ่งว่า การที่จำเลยทั้งสองโอนที่ดินให้แก่โจทก์โดยใส่ชื่อโจทก์ร่วมในโฉนดตามเอกสารหมาย ล.1 ล.3 แล้ว โจทก์จึงไม่มีสิทธิมาฟ้องจำเลยให้ขายที่ดินตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.1 จ.2 อีกนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า การที่จำเลยทั้งสองโอนที่ดิน 8 ไร่โดยใส่ชื่อโจทก์ในโฉนดร่วมกับจำเลยนั้นเป็นการปฏิบัติตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.1 จ.2 เพียงส่วนหนึ่งเท่านั้น เพราะยังมิได้มีการรังวัดแบ่งแยกโฉนดซึ่งจะทำให้รู้จำนวนเนื้อที่ดินที่จะซื้อขายกันแน่นอน แม้แต่หนังสือบันทึกข้อตกลงเรื่องกรรมสิทธิ์รวมในข้อ 3 ตามเอกสารหมาย ล.1 และ ล.3 ก็ยังมีข้อความแสดงให้เห็นว่าทั้งสองฝ่ายต่างไม่ทราบเขตและเนื้อที่แน่นอนว่าอยู่ตอนใดและมีจำนวนเท่าใด ฉะนั้นเมื่อปรากฏจากการรังวัดแยกโฉนดว่าที่ดินด้านทิศใต้ของถนนมี 11 ไร่ 92 ตารางวา โจทก์จึงชอบที่จะฟ้องบังคับให้จำเลยโอนขายที่ดินให้แก่โจทก์ครบตามสัญญา
พิพากษายืน
