แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ผู้ให้เช่าเดิมทำสัญญาให้จำเลยเช่าตึกแถวห้องพิพาท และจดทะเบียนการเช่าไว้มีกำหนดเวลา 10 ปี โดยจำเลยออกเงินช่วยค่าก่อสร้างห้องพิพาทให้เป็นเงิน 27,000 บาท เป็นสัญญาซึ่งแสดงเจตนาแท้จริงของคู่กรณีว่าให้สัญญาเช่ามีผลผูกพันบังคับต่อกันตามกำหนดเวลาดังกล่าว โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนที่ดินและตึกแถวพิพาทนี้จึงต้องรับโอนมาทั้งสิทธิและหน้าที่ตามข้อตกลงของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าด้วย
เมื่อคู่สัญญามีเจตนาแท้จริงให้สัญญามีผลผูกพันต่อกันตามกำหนดเวลาดังกล่าวนี้ แม้ในสัญญาเช่าข้อ 10 จะมีข้อตกลงว่า ‘ในระหว่างสัญญาเช่า เมื่อผู้ให้เช่าจะต้องการบ้านหรือผู้เช่าจะต้องการคืนบ้าน จะต้องบอกให้รู้ล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนโดยมีกำหนด 60 วัน’ ก็ต้องตีความตามเจตนาแท้จริงของคู่กรณีซึ่งมุ่งให้สัญญามีผลผูกพันต่อกันมีกำหนดเวลา 10 ปี โจทก์จะอาศัยสัญญาข้อนี้เพื่อบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาไม่ได้
ส่วนที่โจทก์อ้างว่าผู้ขายที่และตึกแถวพิพาทให้โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาข้อ 13 ซึ่งมีข้อตกลงว่า ‘ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญานี้ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าเพื่อผู้เช่าเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสองเดือน. และผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายแก่ผู้ใดเป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อนในเมื่อเห็นว่าราคาสมควร’ แต่จำเลยไม่ยอมซื้อนั้น สัญญาข้อนี้ก็มิใช่ข้อตกลงให้ใช้สิทธิเลิกสัญญาได้ก่อนครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญา โจทก์จึงจะบอกเลิกสัญญาโดยอาศัยสัญญาข้อนี้ไม่ได้ด้วยเช่นกัน (ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 3/2514เฉพาะวรรคแรกและวรรคสอง)
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เดิมที่ดินโฉนดที่ 3993, 2803 ตำบลบุคคโล อำเภอธนบุรี จังหวัดธนบุรี เป็นของนายบุญชัย สวรรณธาราเรือง และตึกแถวเลขที่ 934/2 ถึง 934/43 ซึ่งปลูกในที่ดินโฉนดดังกล่าวเป็นของนางอาหนู แซ่โล้ว จำเลยเป็นผู้เช่าตึกแถวเลขที่ 934/17 กับนางอาหนูตามสัญญาเช่าลงวันที่ 24 กันยายน 2506 ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 60 บาทมีกำหนดเวลา 10 ปีโดยได้จดทะเบียนการเช่าต่ออำเภอธนบุรี ต่อมาที่ดินและตึกแถวทั้งหมดได้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคารแหลมทองจำกัด ซึ่งต่อมาธนาคารได้โอนขายให้โจทก์เมื่อวันที่ 1 มิถุนายน 2509 ก่อนหน้าที่ธนาคารจะขายให้โจทก์ธนาคารได้แจ้งให้จำเลยทราบตามสัญญาข้อ 13 ว่า ธนาคารจะขายให้โจทก์ในราคา 1,555,000 บาท ถ้าจำเลยไม่ซื้อก็ขอให้ออกจากที่พิพาทภายใน 2 เดือน จำเลยก็หาเสนอขอซื้อและออกจากที่พิพาทตามข้อสัญญาไม่ ครั้นเมื่อโจทก์รับโอนที่ดินและตึกแถวพิพาทมาแล้ว โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยปฏิบัติตามข้อสัญญาดังกล่าวอีก จำเลยก็ยังเพิกเฉยโจทก์มีความจำเป็นต้องใช้ตึกแถวจึงแจ้งความประสงค์ให้จำเลยส่งคืนภายในกำหนด 60 วันตามสัญญาข้อ 10 เมื่อจำเลยยังไม่ส่งคืนตามกำหนด โจทก์จึงขอเลิกสัญญาเช่าตามสัญญาข้อ 11 ขอให้พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกแถวเลขที่ 934/17 ให้ใช้ค่าเสียหายฐานอยู่โดยละเมิด จำนวน 720 บาท กับค่าเสียหายต่อไปเดือนละ 60 บาทนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกจากตึกพิพาท
จำเลยให้การว่าได้เช่าตึกแถวพิพาทโดยจดทะเบียนการเช่ามีกำหนด 10 ปี จากนางอาหนูตามฟ้อง แต่ไม่รับรองว่าโจทก์ยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกพิพาทนี้ หากโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ก็ต้องรับโอนมาทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับนางอาหนูด้วย เมื่อสัญญายังไม่ครบกำหนด โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย สัญญานี้ยังเป็นสัญญาต่างตอบแทนโดยจำเลยได้ออกเงินค่าก่อสร้างไปจำนวน 37,000 บาทเพื่อตอบแทนการจดทะเบียนเช่ามีกำหนด 10 ปี โจทก์จะใช้สิทธิตามสัญญาเช่าข้อ 13 เพื่อบอกเลิกสัญญาต่อจำเลยไม่ได้ เพราะสัญญาข้อนี้ให้โอกาสจำเลยซื้อตึกพิพาทนี้เท่านั้น มิใช่ให้สิทธิบอกเลิกสัญญา และโจทก์จะถือเอาคำบอกกล่าวใช้สิทธิของธนาคารแหลมทองซึ่งเป็นผู้ใช้สิทธิตามข้อสัญญานี้ไม่ได้ ทั้งจำเลยก็ไม่เคยรับหนังสือบอกกล่าวจากธนาคารแหลมทอง และที่โจทก์อ้างใช้สิทธิตามสัญญาข้อ 10 จำเลยก็ไม่เคยได้รับหนังสือจากโจทก์ ตามสัญญาข้อ 10 เป็นข้อตกลงเพียงว่าถ้าผู้ให้เช่าต้องการบ้าน ให้บอกผู้เช่าทราบล่วงหน้าเป็นเวลา 60 วัน ซึ่งหมายถึงว่า จำเลยต้องตกลงด้วย หาได้ระบุให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกการเช่าที่ยังไม่ครบกำหนดเวลาได้ และโจทก์จะใช้สิทธิเลิกสัญญาตามสัญญาข้อ 11 ก็ไม่ได้ เพราะจำเลยมิได้ผิดสัญญา จำเลยอยู่อาศัยย่อมได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินฯ
ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าโจทก์เป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาท จึงต้องรับมาทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าเดิมระหว่างนางอาหนูและจำเลยซึ่งเมื่อได้จดทะเบียนการเช่าไว้มีกำหนด 10 ปีแล้ว โจทก์จะเลิกสัญญาก่อนกำหนดนั้นมิได้ เว้นแต่จำเลยจะยินยอมด้วยหรือเป็นฝ่ายผิดสัญญา สัญญาเช่าข้อ 10 และข้อ 13 มิได้ระบุไว้ว่าหากมิปฏิบัติแล้วจะถือว่าผิดสัญญา โจทก์จึงจะบอกเลิกสัญญาตามข้อ 11 ไม่ได้ พิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกาเป็นสารสำคัญว่าคู่สัญญามีเจตนาให้ผูกพันบังคับกันตามสัญญาข้อ 11 และ 13 ซึ่งถือเป็นเงื่อนไขบังคับหลังของสัญญา
ศาลฎีกาวินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่ว่าเมื่อนางอาหนูสร้างตึกแถวพิพาทเสร็จนั้น ได้ตกลงให้จำเลยเช่าห้องเลขที่ 934/17 มีกำหนด 10 ปี โดยจำเลยต้องเสียค่าก่อสร้างให้นางอาหนูเป็นเงิน 27,000 บาทและค่าเช่าเป็นรายเดือนอีกเดือนละ 60 บาท โดยให้ไปจดทะเบียนการเช่ากัน ณ ที่ว่าการอำเภอธนบุรี จังหวัดธนบุรี ตามเอกสารหมาย จ.10 และ จ.11 ทั้งนี้ ย่อมแสดงถึงเจตนาของทั้งสองฝ่ายอย่างชัดแจ้งว่าให้สัญญาเช่ามีผลผูกพันเป็นระยะเวลา 10 ปี เพราะมิฉะนั้นแล้วเหตุใดจำเลยจะยอมเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้นางอาหนูถึง 27,000 บาท โดยหลักการตีความแสดงเจตนาให้เพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนตามตัวอักษร ฉะนั้น แม้จะมีข้อตกลงในสัญญาเช่าข้อ 10 ไว้ว่า “ในระหว่างสัญญาเช่า เมื่อผู้ให้เช่าจะต้องการบ้านหรือผู้เช่าจะต้องการคืนบ้าน จะต้องบอกให้รู้ล่วงหน้าก่อนโดยมีกำหนด60 วัน” ก็ตาม เมื่อคู่สัญญามีเจตนาแท้จริงที่จะเช่ากันเป็นระยะเวลา 10 ปี โจทก์ซึ่งรับโอนที่พิพาทมาภายหลังและต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 วรรคท้ายจึงหามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดเวลาโดยอาศัยสัญญาข้อ 10 ได้ไม่
ส่วนที่โจทก์อ้างว่าธนาคารแหลมทองผู้ขายที่และตึกพิพาทให้โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาข้อ 13 ซึ่งมีข้อความว่า”ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญานี้ ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าเพื่อผู้เช่าเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสองเดือน และผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายแก่ผู้ใดเป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อน ในเมื่อเห็นว่าราคาสมควร” นั้น ศาลฎีกาเห็นว่าสัญญาข้อนี้ไม่ใช่ข้อตกลงให้เลิกเช่าได้ก่อนกำหนดระยะเวลาในสัญญา จึงไม่เป็นเหตุให้โจทก์ชนะคดีได้
พิพากษายืน
