แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
การที่ ส. และร้อยตำรวจเอก อ. ได้ร่วมกันจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ไม่ว่าด้วยวิธีใด ถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286ฯ อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น ซึ่งมีใจความสำคัญในข้อ 1 ว่า “การจัดสรรที่ดิน” หมายความว่า การจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อย มีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปด้วยวิธีใด โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์ไม่ว่าทางตรงหรือทางอ้อมเป็นค่าตอบแทน มีการให้คำมั่นหรือการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือปรับปรุงที่ดินนั้นเป็นที่อยู่อาศัยที่ประกอบการพาณิชย์หรือที่ประกอบอุตสาหกรรม ไม่ว่าผู้จัดสรรที่ดินนั้นจะได้รับอนุญาตหรือไม่ก็ตาม และข้อ 30 วรรคหนึ่งมีใจความสำคัญว่า สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ดังนี้ การที่ผู้จัดสรรที่ดินทำถนนตรงกลางระหว่างทาวน์เฮาส์ และทำทางพิพาทที่อยู่ด้านในผ่านที่ดินที่อยู่ด้านนอกเชื่อมกับถนนสาธารณะย่อมแสดงให้เห็นเจตนาของผู้จัดสรรที่ดินว่าเพื่อต้องการให้เจ้าของที่ดินแปลงในมีทางออกสู่ถนนสาธารณะได้โดยสะดวก แม้ทางพิพาทจะเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยก็ตาม แต่เมื่อผู้จัดสรรที่ดินได้ทำถนนเชื่อมกับถนนสาธารณะย่อมถือได้ว่าเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน ทางพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลง เมื่อจำเลยก่อสร้างกำแพงคอนกรีตและทำประตูรั้วเหล็กรุกล้ำเข้ามาในทางพิพาทซึ่งเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรร ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์และผู้อยู่อาศัยรายอื่น จำเลยจึงต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำดังกล่าวโดยไม่จำต้องคำนึงว่าทางพิพาทดังกล่าว จะมีผู้ใช้เดินมาแล้วเกิน 10 ปี หรือไม่ เพราะถือได้ว่าทางพิพาทมีสภาพเป็นทางภาระจำยอมโดยผลของกฎหมาย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้พิพากษาว่าที่ดินบางส่วนทางทิศตะวันออกของที่ดินโฉนดเลขที่ 79796 กว้าง 4 เมตร ยาว 5 เมตร เป็นทางภาระจำยอมหรือทางจำเป็นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 80443 หรือเป็นทางสาธารณะ กับให้จำเลยรื้อถอนกำแพงคอนกรีตและประตูรั้วซึ่งปิดหน้าที่ดินของโจทก์และปิดกั้นถนนหน้าทาวน์เฮาส์ออกไป
จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม ที่ดินพิพาทไม่ใช่ทางสาธารณะและไม่ตกเป็นทางภาระจำยอมหรือทางจำเป็น ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษากลับว่า ที่ดินพิพาทตามแนวเส้นสีแดงในแผนที่พิพาทเป็นภาระจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 80443 ให้จำเลยรื้อถอนกำแพงคอนกรีตและประตูรั้วตามแนวเส้นสีแดงดังกล่าว
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยฎีกาว่า ทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมตามกฎหมายหรือไม่ ข้อเท็จจริงได้ความว่า นายสุชาติ พฤกษโชติ ซึ่งเป็นพี่ภริยาของร้อยตำรวจเอกอุทัย โพธิ์สุข และร้อยตำรวจเอกอุทัยร่วมกันแบ่งแยกที่ดินแปลงใหญ่ของตนออกเป็นแปลงย่อยฝ่ายละ 6 แปลง รวมเป็น 12 แปลง เพื่อปลูกสร้างทาวน์เฮาส์ในที่ดินแต่ละแปลง รวม 12 ห้องออกขาย โดยให้มีถนนตรงกลางระหว่างทาวน์เฮาส์ที่แบ่งแยกจากโฉนดที่ดินเดิมเป็นถนนส่วนกลางเพื่อให้บุคคลที่ซื้อทาวน์เฮาส์ใช้ร่วมกันเป็นทางออกสู่ถนนสาธารณะ ต่อมาเมื่อวันที่ 21 ตุลาคม 2539 จำเลยซึ่งเป็นผู้ซื้อทาวน์เฮาส์เลขที่ 151/14 ที่อยู่ฝั่งตรงข้ามกับทาวน์เฮาส์เลขที่ 151/8 ของโจทก์ ได้ก่อสร้างกำแพงคอนกรีตปิดหน้าทาวน์เฮาส์เลขที่ 151/8 ของโจทก์ และทำประตูรั้วเหล็กต่อจากกำแพงคอนกรีตดังกล่าวเพื่อเป็นโรงรถปิดกั้นทางพิพาทตามภาพถ่ายหมาย จ.16 ทำให้โจทก์ไม่สามารถใช้เป็นทางเข้าออกได้เหมือนเดิม ดังนี้ เห็นว่า การที่นายสุชาติและร้อยตำรวจเอกอุทัยได้ร่วมกันจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปไม่ว่าด้วยวิธีใด ถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น ซึ่งมีใจความสำคัญในข้อ 1 ว่า “การจัดสรรที่ดิน” หมายความว่า การจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อย มีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปไม่ว่าด้วยวิธีใด โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์ไม่ว่าทางตรงหรือทางอ้อมเป็นค่าตอบแทนและมีการให้คำมั่นหรือการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือปรับปรุงที่ดินนั้นเป็นที่อยู่อาศัยที่ประกอบการพาณิชย์หรือที่ประกอบอุตสาหกรรม ไม่ว่าผู้จัดสรรที่ดินนั้นจะได้รับอนุญาตหรือไม่ก็ตาม ก็เป็นอีกเรื่องต่างหาก และข้อ 30 วรรคหนึ่งมีใจความสำคัญว่าสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ดังนี้ การที่ผู้จัดสรรที่ดินทำถนนตรงกลางระหว่างทาวน์เฮาส์ และทำทางพิพาทที่อยู่ด้านในผ่านที่ดินที่อยู่ด้านนอกเชื่อมกับถนนสาธารณะ ย่อมแสดงให้เห็นเจตนาของผู้จัดสรรที่ดินว่าเพื่อต้องการให้เจ้าของที่ดินแปลงในมีทางออกสู่ถนนสาธารณะได้โดยสะดวก แม้ทางพิพาทจะเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยก็ตาม แต่เมื่อผู้จัดสรรที่ดินได้ทำถนนเชื่อมกับถนนสาธารณะย่อมถือได้ว่าเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน ทางพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลง เมื่อจำเลยก่อสร้างกำแพงคอนกรีตและทำประตูรั้วเหล็กรุกล้ำเข้ามาในทางพิพาทซึ่งเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรร ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์และผู้อยู่อาศัยรายอื่น จำเลยจึงต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำดังกล่าวโดยไม่จำต้องคำนึงว่าทางพิพาทดังกล่าวจะมีผู้ใช้เดินมาแล้วเกิน 10 ปี หรือไม่ เพราะถือได้ว่าทางพิพาทมีสภาพเป็นทางภาระจำยอมโดยผลของกฎหมาย ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว ชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
