แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
จำเลยนำพยานบุคคลมาสืบแสดงว่าสัญญาเช่าตึกพิพาทที่จำเลยทำไว้ต่อโจทก์ที่แท้จริงเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาซึ่งไม่จำต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือได้ ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94พระราชบัญญัติ ญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และประกาศกระทรวงมหาดไทยเรื่องให้ใช้บังคับแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้ เป็นเรื่องที่กฎหมายห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ซ่อมแซม รื้อถอนหรือเคลื่อนย้ายอาคารในเขตที่มีการประกาศใช้บังคับแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้แล้วเท่านั้นมิใช่ให้รื้อถอนทันที แม้ตึกพิพาทจะอยู่ในเขตเพลิงใหม้ซึ่งแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้กำหนดให้มีการตัดถนนใหม่ซึ่งจำเป็นต้องซื้อตึกพิพาทแต่เมื่อสิทธิในการเช่าตึกพิพาทของจำเลยตามสัญญาที่ตกลงกับโจทก์ยังมีอยู่และตึกพิพาทยังไม่ถูกทำลายหรือสูญหาย โจทก์จะยกเงื่อนไขดังกล่าวขึ้นเป็นเหตุบอกเลิกสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่ได้การที่ทางราชการต้องการใช้ที่ดินแห่งใดเพื่อประโยชน์ของทางราชการมิใช่หน้าที่ของโจทก์ที่จะเป็นผู้ดำเนินการ เพราะตามพระราชบัญญัติ ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 61 ได้บัญญัติไว้แล้วว่าในกรณีที่มีความจำเป็นต้องจัดให้ได้มาซึ่งที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ใดเพื่อใช้ประโยชน์ตามที่กำหนดในแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้ ให้ดำเนินการเวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นโดยให้นำกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์มาใช้บังคับโดยอนุโลม
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพร้อมอาคารตึกแถวเลขที่521/5 ถนนโกสีย์ ตำบลปากน้ำโพ อำเภอเมืองนครสวรรค์จังหวัดนครสวรรค์ เมื่อวันที่ 27 กันยายน 2526 จำเลยได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวดังกล่าวจากโจทก์ ค่าเช่าเดือนละ 30 บาท กำหนดเวลา 1 ปีถึงกำหนดจำเลยยังคงเช่าอาคารดังกล่าวเรื่อยมา เมื่อวันที่ 26พฤศจิกายน 2523 ได้เกิดเพลิงไหม้บ้านเรือนบริเวณหน้าวัดโจทก์ใกล้อาคารดังกล่าวเป็นพื้นที่เกินกว่า 1 ไร่ ซึ่งเข้าลักษณะเป็นเขตเพลิงไหม้ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 เทศบาลเมืองนครสวรรค์ได้เสนอต่อคณะกรรมการควบคุมอาคารเพื่อปรับปรุงเขตเพลิงไหม้ดังกล่าว รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยจึงได้ออกประกาศกระทรวงมหาดไทยเรื่องให้ใช้บังคับแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้และแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้ท้ายประกาศได้กำหนดให้ถนนตัดใหม่ซึ่งอยู่ตรงข้ามกับซอยเทพสิทธิชัยมีความกว้าง 12.50 เมตร เพื่อให้เป็นถนนสี่แยก โจทก์จึงจำเป็นต้องรื้อถอนอาคารดังกล่าวออกไปเพื่อให้ทางราชการใช้ที่ดินสร้างถนนและได้บอกเลิกสัญญาให้จำเลยและบริวารออกไปจากอาคารที่เช่า แต่จำเลยและบริวารเพิกเฉย จำเลยได้นำค่าเช่าไปวางไว้ ณ สำนักงานวางทรัพย์ภูมิภาคที่ 6(ศาลจังหวัดนครสวรรค์) การกระทำของจำเลยเป็นการขัดขวางโจทก์เป็นเหตุให้โจทก์ไม่สามารถรื้อถอนอาคารดังกล่าวได้ขอให้บังคับขับไล่จำเลยพร้อมบริวารออกไปจากอาคารตึกแถวเลขที่ 521/5ถนนโกสีย์ ตำบลปากน้ำโพ อำเภอเมืองนครสวรรค์ จังหวัดนครสวรรค์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า จำเลยเป็นภริยานายไฮ้กี่ แซ่ฉั่ว เมื่อเดือนเมษายน 2503 จำเลยและสามีออกเงินก่อสร้างอาคารพิพาทและยอมให้อาคารพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยโจทก์ตกลงให้จำเลยและสามีเช่าอยู่ตลอดชั่วลูกชั่วหลาน อันเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าโดยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ เมื่อ พ.ศ. 2523 ได้เกิดเพลิงไหม้ในที่ดินของโจทก์ใกล้อาคารพิพาท ครั้นวันที่ 27 กันยายน2526 โจทก์เรียกจำเลยไปทำสัญญาเช่ามีกำหนด 1 ปี สัญญาเช่าฉบับหลังไม่อาจลบล้างสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าได้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากตึกพิพาทเลขที่ 521/5 และใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ จำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่ปรากฏตามพยานหลักฐานในสำนวนโดยโจทก์จำเลยมิได้โต้แย้งฟังได้ในเบื้องต้นว่า วันที่27 กันยายน 2526 จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทเลขที่ 521/5ถนนโกสีย์ ตำบลปากน้ำโพ อำเภอเมืองนครสวรรค์ จังหวัดนครสวรรค์จากโจทก์ อัตราค่าเช่าเดือนละ 3,000 บาท มีกำหนด 1 ปีปรากฏตามเอกสารหมาย จ.3 ครั้นครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้วจำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทตลอดมาโดยนำค่าเช่าที่โจทก์ไม่ยอมรับไปวางไว้ต่อสำนักงานวางทรัพย์ โจทก์จึงมอบอำนาจให้นายสุรินทร์ ยมณีย์ ฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้…
ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยข้อแรกคือ โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าตึกพิพาทของจำเลยหรือไม่ โจทก์นำสืบว่าจำเลยได้ทำสัญญาเช่าไว้ต่อโจทก์ตามเอกสารหมาย จ.3 มีกำหนดเวลา 1 ปี และจำเลยอยู่อาศัยจนครบกำหนดแล้ว โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไปจึงงดเก็บค่าเช่าและบอกเลิกสัญญาเช่า ส่วนจำเลยนำสืบว่าสัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา จำเลยมีสิทธิอยู่อาศัยในตึกพิพาทชั่วลูกชั่วหลาน โจทก์ให้จำเลยทำสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.3 โดยอ้างว่าทำเหมือนผู้เช่ารายอื่น แต่เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเอกสารหมาย จ.3 แล้ว โจทก์จะไม่ขับไล่จำเลยเพราะสัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทน เห็นว่าข้อเท็จจริงที่โจทก์จำเลยนำสืบรับฟังต้องกันว่าก่อนจำเลยทำสัญญาเช่าตึกพิพาทตามเอกสารหมาย จ.3 โจทก์จำเลยตกลงกันด้วยวาจาเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาโดยจำเลยออกเงินสร้างตึกพิพาทมอบให้เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์แล้วโจทก์ให้จำเลยเช่าอยู่อาศัยสำหรับกำหนดเวลาเช่า จำเลยนำสืบว่าโจทก์ตกลงให้เช่าชั่วลูกชั่วหลานเรื่องนี้นายมั่ง วีรวัฒน์ พยานจำเลยก็ได้มาเบิกความยืนยันว่านายมั่งเป็นตัวแทนโจทก์ตกลงให้จำเลยอยู่อาศัยชั่วลูกชั่วหลานพระราชสิทธิเวทีเจ้าอาวาสวัดโจทก์ก็เบิกความเป็นพยานโจทก์ยอมรับว่าในช่วงนั้นนายมั่งเป็นผู้จัดผลประโยชน์ของโจทก์นายมั่งและเจ้าอาวาสองค์เดิมเป็นผู้ตกลงทำสัญญากับจำเลย จะตกลงกันว่าอย่างไรไม่ทราบ ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่า โจทก์จำเลยตกลงกำหนดระยะเวลาของสัญญาต่างตอบแทนโดยถือเอาอายุฝ่ายจำเลยเป็นหลัก จำเลยนำสืบถึงเหตุที่ต่อมาจำเลยได้ทำสัญญาตามเอกสารหมาย จ.3 กับโจทก์ว่า โจทก์แจ้งให้จำเลยทำสัญญาเช่าเหมือนผู้เช่ารายอื่นแต่เมื่อครบกำหนดแล้วโจทก์จะไม่ขับไล่จำเลยเพราะถือเอาตามสัญญาต่างตอบแทนที่มีต่อกัน ส่วนโจทก์มีพระราชสิทธิเวทีปากเดียวเบิกความว่าโจทก์ไม่เคยตกลงให้ผู้เช่าอยู่อาศัยชั่วลูกชั่วหลาน แต่พระราชสิทธิเวทีได้เบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านไว้ด้วยว่า เมื่อ พ.ศ. 2502 นายมั่ง วีรวัฒน์ เป็นผู้จัดการผลประโยชน์ของวัด นายมั่งและเจ้าอาวาสเป็นผู้ที่จัดการเกี่ยวกับตึกพิพาท นายมั่งและเจ้าอาวาสตกลงอะไรกับจำเลยบ้างพยานไม่ทราบ นายมั่งเป็นตัวแทนของโจทก์และจัดการให้จำเลยเช่าถ้าหากไม่เกิดเหตุเพลิงไหม้และเทศบาลไม่ขยายถนนโจทก์จะไม่เข้าไปแตะต้องตึกพิพาท จะเห็นได้ว่าการทำสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยตามเอกสารหมาย จ.3 จำเลยนำสืบว่าโจทก์ไม่ได้ถือเป็นเรื่องจริงจังที่จะบังคับตามนั้นเพราะโจทก์ทราบอยู่ว่าข้อตกลงระหว่างโจทก์จำเลยแต่เดิมเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาเป็นแต่เพียงให้ทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรไว้เช่นเดียวกับผู้เช่ารายอื่น ๆ ซึ่งโจทก์มิได้นำสืบให้เห็นเป็นอย่างอื่นเห็นว่า การทำสัญญาตามเอกสารหมาย จ.3 โจทก์ไม่มีเจตนาเปลี่ยนแปลงข้อตกลงที่มีอยู่เดิม ทั้งตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.3 มิได้มีข้อความให้ยกเลิกสัญญาต่างตอบแทนที่มีต่อกันแต่อย่างใด ดังนั้น โจทก์จำเลยยังคงต้องผูกพันตามสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาดังกล่าวอยู่ สัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.3 ที่โจทก์จำเลยมิได้มีเจตนาบังคับกันจริงจังไม่อาจลบล้างสัญญาต่างตอบแทนที่มีมาแต่เดิมได้โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.3 โจทก์ฎีกาต่อไปว่าจำเลยนำสืบพยานบุคคลหักล้างพยานเอกสารหมาย จ.3 ว่ามีสิทธิอยู่ในตึกพิพาทเกินกว่า 1 ปีไม่ได้เพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94เห็นว่า กรณีนี้จำเลยมิได้นำพยานบุคคลมาสืบเพื่อเพิ่มเติม ตัดทอนหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาเช่าทรัพย์ตามเอกสารหมายจ.3 แต่จำเลยนำพยานบุคคลมาสืบแสดงว่าสัญญาที่จำเลยมีต่อโจทก์ที่แท้จริงเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาซึ่งไม่จำต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ การนำสืบของจำเลยจึงไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ดังโจทก์กล่าวอ้าง อนึ่ง โจทก์ฎีกาด้วยว่าโจทก์ในฐานะเจ้าของตึกพิพาทถูกประกาศกระทรวงมหาดไทยซึ่งออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคารพ.ศ. 2522 บังคับให้รื้อตึกพิพาทโดยตรง ฉะนั้นโดยนิตินัยต้องถือว่าตึกพิพาทถูกทำลายหรือทำให้สูญหายไปแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยได้ เห็นว่า พระราชบัญญัติควบคุมอาคารพ.ศ. 2522 และประกาศกระทรวงมหาดไทยที่โจทก์อ้างเป็นเรื่องที่กฎหมายห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ซ่อมแซม รื้อถอนหรือเคลื่อนย้ายอาคารในเขตที่มีการประกาศใช้บังคับแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้แล้วเท่านั้นมิใช่ให้รื้อถอนทันที ซึ่งเห็นได้จากประกาศกระทรวงมหาดไทยที่ 3/2524 เรื่องให้ใช้บังคับแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้ ลงวันที่ 4 มีนาคม 2524 ที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาลงวันที่ 8 มีนาคม 2524 ปรากฏตามเอกสารหมาย จ.4 มิได้มีข้อความระบุว่าให้รื้อถอนภายในกำหนดเวลาเท่าใด เมื่อสิทธิในการเช่าตึกพิพาทของจำเลยตามสัญญาที่ตกลงกับโจทก์ยังมีอยู่และโดยข้อเท็จจริงตึกพิพาทยังไม่ถูกทำลายหรือสูญหาย โจทก์จะยกเงื่อนไขดังกล่าวขึ้นเป็นเหตุบอกเลิกสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่ได้ การที่ทางราชการต้องการใช้ที่ดินแห่งใดเพื่อประโยชน์ของทางราชการมิใช่หน้าที่ของโจทก์ที่จะเป็นผู้ดำเนินการ เพราะตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 61 ได้บัญญัติไว้แล้วว่าในกรณีที่มีความจำเป็นต้องจัดให้ได้มาซึ่งที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ใดเพื่อใช้ประโยชน์ตามที่กำหนดในแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้ ให้ดำเนินการเวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นโดยให้นำกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์มาใช้บังคับโดยอนุโลม ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ชอบแล้ว”
พิพากษายืน
